Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 150 Verstößt der Mieter gegen eine von ihm geschuldete Erhaltungspflicht, hat der Vermieter neben dem Erfüllungsanspruch einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 ff und ggf das Recht auf Ersatzvornahme (LG Berlin NZM 04, 655). Bei einem laufenden Mietverhältnis gebührt dem Vermieter ein Kostenvorschuss (BGH NJW-RR 90, 1231; s.a. LG Berlin NJW-RR 96, 523 [LG Berlin 02.11.1...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 4 Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter ...mehr

Rn 135 Erhaltung meint Instandhaltung und Instandsetzung (§ 555a Rn 3). Keine Erhaltung soll nach hM die Reinigung der Mietsache, zB der Außenfenster, sein (BGH NZM 18, 900 [BGH 21.08.2018 - VIII ZR 188/16] Rz 9) – was schon für die mitvermieteten Räume und Flächen, etwa das Treppenhaus, aber auch iÜ jedenfalls bei erheblichen Verschmutzungen zB von Glasbausteinen kaum überz...mehr

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert...mehr

Rn 7 Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26 [OLG Rostock 03.12.2001 ...mehr

Rn 14 Geschäfte berühren häufig nicht nur einen Rechts- und Interessenkreis. Handelt es sich um die Kreise mehrerer Dritter, liegt ein fremdes Geschäft des Geschäftsführers vor. Dieser hat bei dem Geschäft lediglich mehrere Geschäftsherren. Berührt das übernommene Geschäft aber auch den Rechts- oder Interessenkreis des Geschäftsführers selbst, wird von einem auch fremden Ges...mehr

Rn 1 Die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) begründet ein auftragsähnliches gesetzliches Schuldverhältnis. Grundlage der GoA ist eine Tätigkeit einer Person (Geschäftsführer) für eine andere (Geschäftsherr), die weder auf einem Auftrag noch einer sonstigen Berechtigung beruht (BGH NJW 09, 2590 [BGH 27.05.2009 - VIII ZR 302/07] Rz 18). Rn 2 Willenserklärungen sind für das Ent...mehr

Rn 108 Für alle Bereicherungsansprüche gilt die dreijährige Regelverjährung gem § 195. Die Verjährungsfrist beginnt gem § 199 I Nr 1 frühestens mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, bei der condictio ob rem also erst, wenn endgültig feststeht, dass der Empfänger die vom Leistenden nach der Zweckabrede erwartete Gegenleistung nicht erbringen wird (s ...mehr

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gegen § 569 II verstoßen, ist eine ...mehr

Rn 80 Der Verkäufer verletzt seine Pflichten, wenn er eine mangelhafte Sache liefert (§ 433 I 2, Rn 5); der Werkunternehmer, wenn er ein mangelhaftes Werk liefert (§ 633 I, s § 633 Rn 11). Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich der Kaufsache trifft den Verkäufer nach hA grds nicht (vgl BGH NJW 68, 2238 [BGH 25.09.1968 - VIII ZR 108/66]; 81, 1269; Ausnahme: Besonders hochwert...mehr

Rn 42 § 157 verlangt, Verträge so auszulegen, wie dies Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern. Über den Wortlaut hinaus gilt dieses Gebot für alle Willenserklärungen (BGHZ 47, 78). Mit der Orientierung an Treu und Glauben wird eine objektiv-normative Auslegung ermöglicht, die auf das schutzwürdige Vertrauen des Erklärungsempfängers, die berechtigten B...mehr

Rn 7 Ein Sachmangel ist nach dem Wortsinn jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand (BGH NJW 20, 2884), welcher sich bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag anhand des vertraglichen Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bemisst (BGH NJ...mehr

Rn 16 Die Verjährung beginnt erst mit der rechtlichen, nicht faktischen Beendigung des Mietverhältnisses, dh im Fall der fristlosen Kündigung ab deren Wirksamkeit (Hamm WuM 96, 474 [OLG Hamm 19.04.1996 - 33 U 63/95], zur Zwischenvermietung vgl Brandbg v 14.3.07, 3 U 54/06 nv), und zwar auch dann, wenn eine Räumungsfrist gewährt wird. Andererseits beginnt sie nicht zu laufen,...mehr

Rn 15 Besteht die Bereicherung in untrennbar verkörperten (§§ 946 ff) Verwendungen auf eine fremde Sache, so bestimmt sich der gem § 818 II zu erstattende Wert nicht nach den Aufwendungen des Entreicherten, sondern grds nach der Werterhöhung, welche die Sache objektiv durch die Verwendungen erfahren hat (BGHZ 10, 171, 180; BGH NJW 62, 2293; WM 66, 369, 370). Dementsprechend ...mehr

Rn 68 Die ergänzende Wirkung von § 242 (s.o. Rn 25 f) gestattet es, dem Rechtsverhältnis zwischen den Parteien unabhängig von deren Willen zusätzliche Pflichten hinzuzufügen. Dies kann entweder durch die Bildung ergänzender richterrechtlicher Normen oder im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschehen. Die Grenze zwischen diesen beiden Ergänzungsmechanismen ist fließend. Imm...mehr

Rn 17 Verstoß +, nein –: Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung des Leasingvertrages (+BGH NJW 96, 455 [BGH 22.11.1995 - VIII ZR 57/95]); Abrechnungsklausel in Prepaid-Mobilfunkvertrag (–BGH MDR 14, 1432 [BGH 09.10.2014 - III ZR 33/14]); Klausel in Anleihebedingungen zur Beschlussfassung über ›Rechte und Pflichten‹ der Anleger (+BGH NJW 20, 986); Befristung der Gültigkeit ein...mehr

Rn 21 Unvereinbar +, nicht –: Abbedingung von § 195 (+BGH NJW 13, 525; –BGH NJW 15, 2571 [BGH 21.04.2015 - XI ZR 200/14]); § 199 I (+Celle GWR 20, 290; –Frankf NJW 12, 2975); § 269 (+BGH NJW 14, 454); §§ 280 I 2, 286 IV (+BGH ZIP 17, 2363 Rz 24; NJW 21, 1392 Rz 39; zu Höhere-Gewalt-Klauseln v Westphalen ZIP 20, 2037), § 286 III 1 (+Köln MDR 06, 808; Stoffels Rz 521; str), § ...mehr

Rn 27 Bei der Schließung einer vertraglichen Lücke ist darauf abzustellen, was von den Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart worden wäre, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen (BGH GRUR 20, 57 [BGH 17.10.2019 - I ZR 34/...mehr

Rn 12 Wirksam +, nicht –: unverzügliche Anzeigepflicht (–BGH NJW 99, 1031 [BGH 21.01.1999 - III ZR 289/97]) oder zweiwöchige Ausschlussfrist (–BGH NJW-RR 05, 247 [BGH 28.10.2004 - VII ZR 385/02]) für Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers im Bauvertrag; Auferlegung der Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz auf den Auftr...mehr

Sach- und Rechtsmängel 2042 42 Sachbezüge 611 57, 74 Sache 985 7 Begriff 90 1 Daten 90 5 elektronische Wertpapiere 90 3b Körper des Menschen 90 6 Kryptowerte. 90 3b NFT 90 3 nicht vertretbare 91 4 selbstständige 93 5 Software 90 5 verbrauchbare 92 1 vertretbare 91 3 virtuelle 90 3 zum persönlichen Gebrauch 1362 2 Sachenrecht Internationales Art. 43 EGBGB 1 numerus clausus vor 145 ff 25 Sachenr...mehr

Rz. 116 Aufwendungen für die Erweiterung oder Verbesserung eines Wirtschaftsguts in Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung sind nachträgliche Herstellungskosten, sofern sie nicht als Erhaltungsaufwand sofort[1] abziehbar sind oder durch die Aufwendungen ein neues Wirtschaftsgut entsteht. Nachträgliche Herstellungskosten sind gegeben, wenn nach der Fertigstellung etwas N...mehr

Tz. 19 Stand: EL 137 – ET: 06/2024 Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Nicht hi...mehr

Rz. 44 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Ersetzt der ArbG dem ArbN Aufwendungen für Elektrizität, Gas oder sonstige Energieträger und Heizung, so gehören diese Leistungen in tatsächlicher Höhe zum stpfl > Arbeitslohn. Rz. 45 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Zur Behandlung von Nebenkosten vgl zunächst > Rz 14. Stellt der ArbG neben freier oder verbilligter Wohnung auch kostenlos oder verbi...mehr

Rz. 18 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die...mehr

Rz. 1 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Überlässt ein > Arbeitgeber einem > Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses unentgeltlich oder verbilligt eine Wohnung, so liegt darin ein geldwerter Vorteil (§ 8 Abs 1, § 19 Abs 1 EStG; BFH 152, 461 = BStBl 1988 II, 525; > Sachbezüge). Dieser Vorteil gehört bei ArbN zum > Arbeitslohn, der als Sachbezug dem LSt-Abzug unterliegt. Bei ei...mehr

Dies gilt nach einem Urteil des AG Hamburg auch dann, wenn die Klausel missverständlich ist und der Inhalt nicht zweifelsfrei auf den gesetzlich definierten Umfang beschränkt ist. Wird dem Mieter auferlegt, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird durch die Regelung nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenst...mehr

Die Überschreitung des Umfangs der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formulierten Definition der Schönheitsreparaturen in einer mietvertraglichen Klausel über die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.mehr

1 Leitsatz Die Überschreitung des Umfangs der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formulierten Definition der Schönheitsreparaturen in einer mietvertraglichen Klausel über die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung. 2 Normenkette BGB §§ 551, 541 Abs. 1, 215 3 Das Problem Nach gesetzlicher Definition umfassen die "Schönheitsreparaturen" nur...mehr

Nach gesetzlicher Definition umfassen die "Schönheitsreparaturen" nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Diese Arbeiten können vom Vermieter auch durch Formularmietvertrag auf den Mieter abg...mehr

AG Hamburg, Urteil v. 28.6.2023, 49 C 104/21, ZMR 2024, 138mehr

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Aufwendungen für Instandhaltungen und Reparaturen, die betrieblich veranlasst sind, sind grundsätzlich als Betriebsausgaben sofort abzugsfähig. In Ausnahmefällen sind Instandhaltungsaufwendungen z. B. bei anschaffungsnahen Aufwendungen, als Herstellungskosten zu aktivieren und die Betriebsausgaben in Form der jährlichen Abschreibung über die Nutzungsdauer abzuziehen.[1] Eine...mehr

Rz. 84 Durch Art. 5 Nr. 1 des Gesetzes zur Ermittlung von Regelbedarfen sowie zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch ist zunächst zum 1.1.2020 die Regelung zur abweichenden Regelsatzfestsetzung in § 27a Abs. 4 um Satz 4 ergänzt worden, der den Besonderheiten bei der Bedarfsdeckung in der Wohnform nach § 42a Abs. 2 Satz 3 Rechnung tragen sollte (vgl. BT...mehr

Rz. 174 Nach bisheriger Rspr. und Verwaltungsmeinung führten anschaffungsnahe Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. Anschaffungsnaher Aufwand war gegeben, wenn innerhalb kurzer Zeit nach der Anschaffung, regelmäßig drei Jahre, Aufwendungen getätigt wurden, die im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch waren, regelmäßig mehr als 15 % (Rechnungspreis der Aufwe...mehr

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Rz. 168 Aufwendungen für eine Baumaßnahme führen zu Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen. Rz. 169 Zur Bestimmung des ursprünglichen Zustands ist grundsätzlich...mehr

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Rz. 145 Der Begriff der Anschaffungskosten folgt aus § 255 Abs. 1 HGB, der uneingeschränkt im Steuerrecht Anwendung findet.[1] Anschaffungskosten sind danach alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können, ferner die N...mehr

Literatur: Schuler, DB 1993, 1318; Urbahns, DStZ 1999, 329; Thürmer, DB 2002, 444; Risthaus, FR 2002, 909; Thürmer, DStR 2003, 584; Diemel-Metz, DStR 2004, 495; Neufang, StB 2017, 248; Hutmacher, ZNotP 2014, 130 Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (also ohne wesentliche Eigennutzung ...mehr

Rz. 21 Die Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht gilt auch für ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltene Ferienwohnungen . Dies gilt unabhängig davon, ob der Stpfl. die Wohnung in Eigenregie oder durch einen Dritten vermietet. Der Stpfl. trägt die Feststellungslast für die ausschließliche Vermietung der Ferienwohnu...mehr

Rz. 139 Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung, die regelmäßig in etwa gleicher Höhe wiederkehren, und für die Instandsetzung eines Gebäudes, z. B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten usw. Rz. 140 Beim Einbau neuer Teile ist abzugrenzen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nur über AfA geltend zu machenden Herstellungs...mehr

Rz. 26 Eine auf Dauer angelegte Vermietung ist gegeben, wenn der Mietvertrag keiner Befristung unterliegt[1], wenn die Vermietung 30 Jahre oder mehr umfassen soll[2], wenn nach Auflösung eines unbefristeten Mietvertrags ein neuer unbefristeter geschlossen wird, bzw. mehrere befristete Mietverträge sich aneinander anschließen.[3] Auch mündliche Mietverträge sind unschädlich, ...mehr

Rz. 117 Für zukünftige Instandhaltungsaufwendungen (Reparaturen) sind steuer- und handelsrechtlich weder unter dem Gesichtspunkt ungewisser Verbindlichkeiten noch unter dem Gesichtspunkt drohender Verluste Rückstellungen gerechtfertigt. Der BFH hat die Zulässigkeit der Rückstellung für künftige Instandhaltungskosten des Vermieters verneint, weil die Verpflichtung zur Erhaltu...mehr

Bereits am 14.6.2016 hat der BFH in 3 Urteilen die anschaffungsnahen Herstellungskosten genauer betrachtet und von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben abgegrenzt.[1] Das Bundesfinanzministerium hat sich der Rechtsauffassung des BFH angeschlossen.[2] Danach gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, ...mehr

Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14). Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.[1] Achtung Kontrollverlust Aus den vorab unter Abschn. 2 dargestellten Gründen ist die Übertragung nicht empfehlenswert. Behalten Sie wegen der unabsehbaren ...mehr

Nach hier vertretener Ansicht ist es auch formularvertraglich grundsätzlich möglich, dem Mieter die Betriebspflicht aufzuerlegen.[1] Dafür sprechen folgende Gründe: Der BGH hält eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die jährliche Wartungspflichtfür eine Gastherme auferlegt, für wirksam, sofern eine angemessene kostenmäßige Obergrenze festgelegt wird.[2] Er hat es...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Rz. 2 § 548 gilt für alle Mietverhältnisse sowie gemäß § 581 Abs. 2 für Pachtverträge. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der Vereinbarungen liegt; dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH NZM 2...mehr