Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Versorgt die Antenne mehrere Einheiten des Gebäudes und versorgt sie nicht auch Nachbargrundstücke, steht sie im Gemeinschaftseigentum. Betreibt ein Wohnungseigentümer eine Antennenanlage, die nicht nur der Versorgung der anderen Wohnungseigentümer dient, sondern weiterer Gebäude, die nicht zur Wohnanlage gehören, ist sie Sondereigentum. Versorgt die Antenne lediglich einen ...mehr

Da die "Set-Top-Box" nur dem Empfang eines Eigentümers dient und letztlich auch im Bereich dessen Sondereigentums installiert wird, hat diese Kosten der betreffende Wohnungseigentümer alleine zu tragen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat ausdrücklich bestätigt, dass sich entsprechende Zusatzkosten im Rahmen des Zumutbaren halten.mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums zu erlauben, soweit dies zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist (§ 14 WEG).mehr

Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen Kosten zu erstatten sind. Praxis-Beispiel Entfernung einer Parabolantenne Wohnungseigent...mehr

Fühlt sich ein Eigentümer/Mieter von seinem Nachbarn gestört, kann er jederzeit Unterlassungs-, Besitzstörungs- und Schadensersatzansprüche gegen den jeweiligen Verursacher geltend machen. Praxis-Tipp Stellungnahme des Verwalters Auf diese Möglichkeit sollte der Verwalter lediglich hinweisen und dem betroffenen Mieter empfehlen, sich an einen fachkundigen Rechtsanwalt zu wende...mehr

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fal...mehr

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben. Ansprüche gegen den Mieter Gegen...mehr

Wer gegenüber dem teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum hat, der durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, und wenn ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, gilt im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Eigentüm...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst einmal ...mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot ver...mehr

Ganz allgemein dienen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind. Hiervon umfasst sind insbesondere Zustimmung zur Anlegung eines behindertengerechten Wegs zur Wohnanlage des an den Rollstuhl gefesselten Erdgeschosseigentümers;[...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG) oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderun...mehr

Ist das Sondereigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht.[1] Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder eines Dauerwohnrechts hat kein Stimmrecht.[2] Weder Nießbraucher noch Wohnberechtigter sind demnach zur Versammlung zu laden. Sie haben aufgrund des Grundsatzes der Nichtöffentlichke...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Möchte sich der Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen, muss er diese Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen. Er kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können aber nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.[1] § 25 Abs. 3 WEG ordnet an, da...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolg...mehr

Zusammenfassung Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen ...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Die Grundbesitzerhaftpflicht regelt § 836 BGB. Danach haftet der Grundstückseigentümer für einen Schaden, wenn dieser durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes verursacht wurde. Die Haftung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Besitzer die zum Zweck der Abwendung der Gefahr im ...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Wird das Sondereigentum im Zuge von Instandsetzungsarbeiten schuldhaft von dem durch die Gemeinschaft beauftragten Fachunternehmen beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche aus dem mit der Fachfirma geschlossenen Werkvertrag in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers durch eine fehlerhafte Ausführung der Instandsetzungsmaßn...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Auch Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der verschuldensabhängigen Haftung gegen die Gemeinschaft, einzelne Eigentümer, die Verwaltung oder Dritte bedürfen einer vertraglichen oder gesetzlichen Anspruchsgrundlage. 2.1 Haftung der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer Schadensersatzansprüche kommen insbesondere aus dem Gemeinschaftsverhältnis, im Einzelfall auch aus unerlaubter H...mehr

Schadensersatzansprüche kommen insbesondere aus dem Gemeinschaftsverhältnis, im Einzelfall auch aus unerlaubter Handlung in Betracht. 2.1.1 Schadensersatzansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschlu...mehr

2.2.1 Haftung aus Verwaltervertrag Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ord...mehr

Neben den Anspruch wegen Verletzung des Verwaltervertrags tritt gemäß § 838 BGB der Anspruch aus unerlaubter Handlung. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer. Achtung Haftung des Gebä...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Soweit also überwiegend keine Pflicht dazu besteht, die so genannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen umg...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich[1], weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäud...mehr

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1] Diese Rechtsfolge ist indes umstritten. So wird ...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen gesetzlich normie...mehr

Privilegiert werden Hochgeschwindigkeits-Internetanschlüsse. Dies beinhaltet entweder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine ähnliche Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-...mehr

Dieser Erlaubnisanspruch bezieht sich auf Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl. insbesondere § 2 Nr. 1 EmoG) dienen. Hinweis Elektrisch betriebene Fahrzeuge Hierzu zählen: Reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder, auch Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht u...mehr

An die bautechnische Betreuung des Wohnungseigentums werden so vielfältige Anforderungen gestellt, dass diese letztlich nur von einem professionellen, gut geschulten und stets fortgebildeten Verwalter bewältigt werden können. Neben der Beherrschung der wohnungseigentumsrechtlichen Kompetenz- und Entscheidungsregelungen treten von der Rechtsprechung entwickelte weitere, über d...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Entsprechend der Beschlusskompetenz über Modernisierungsmaßnahmen als Spezialfall der baulichen Veränderung gem. § 20 WEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit einfacher Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Der Wegfall der ...mehr

Verletzt der Verwalter die ihm obliegenden Pflichten, so kommt seine Haftung aufgrund schuldhafter Verletzung seiner Verwalterpflichten gegenüber der GdWE infrage. Dies gilt auch für Schäden am Sondereigentum, die anlässlich der Verletzung von Verwalterpflichten mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum eintreten.[1] Wo die Grenze der Pflichten des Verwalters genau liegt, ist r...mehr

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen. Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonst...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsant...mehr

Ob im Fall der Gestattung baulicher Veränderungen, die nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG der Barrierefreiheit dienen, im Gestattungsbeschluss die Leistung einer Rückbausicherheit durch den oder die bauwilligen Wohnungseigentümer geregelt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass Maßnahmen der Barrierefreiheit gerade nicht das Vorlie...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Dar...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. So gibt es bereits u. a. einen Entwurf eines Gesetzes zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken (BalKraftBeschG) der Fraktion der CDU/CSU vom 23.5.2023. Danach soll § 20 Abs. 2 WEG folgender Passus angefügt werden: "5. der Nutz...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr