Fachbeiträge & Kommentare zu Untervermietung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte eine Mieterin eine Wohnung angemietet, wobei sie bereits im Zeitpunkt der Anmietung die Absicht hatte, diese ihrem Bruder zu überlassen. Die Mieterin selbst bewohnt gemeinsam mit Ehemann und Kindern eine andere Wohnung. Das LG Berlin stellte klar, dass ein Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) nicht vo...mehr

Rz. 116 Die Vollstreckung gegen mehrere Schuldner beinhaltet grundsätzlich mehrere Angelegenheiten i.S.d. § 15 RVG. Nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 RVG zählt jede Vollstreckungsmaßnahme als eigene Angelegenheit. Dies gilt sowohl für die Vollstreckung gegen mehrere Teilschuldner als auch gegen mehrere Gesamtschuldner, mag auch der Anspruch der gleiche und das wirtschaftliche Interesse...mehr

Bearbeiterin: Dr. Ursula Roth-Caspari Die fetten Zahlen bezeichnen die Paragraphen, die mageren Zahlen die Randziffern. Abbauland Begriff BewG 34 114; BewG 43 6 ff.; BewG 237 78 Abgrenzung zu Substanzabbau durch Dritte BewG 43 9 Abgrenzung zu Umland BewG 43 14 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft BewG 234 112 ff. Bewertung BewG 43 18 f. Einzelertragswert BewG 34 27; BewG 43 18; Bew...mehr

Rn. 61 Stand: EL 161 – ET: 11/2022 Anspruch auf Kindergeld hat nach § 62 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG nur derjenige, der im Inland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Die Vorschrift beinhaltet eine Ausprägung des Territorialitätsprinzips, welche sachgerecht und verfassungsgemäß ist, BFH v 07.04.2011, III R 77/09, BFH/NV 2011, 1351. Die Anknüpfung an den Wohnsitz de...mehr

Rz. 845 [Untervermietung → Zeile 31] Bei einer Untervermietung erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume. Dabei sind die entstandenen Kosten insoweit nicht als WK abziehbar, als sie durch die Eigennutzung durch den Mieter selbst entstanden sind. Die Aufteilung erfolgt grds. nach der Nutz- oder Wohnfläche. Die Aufwe...mehr

Rz. 203 Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. Wenn Sie m...mehr

Rz. 810 Grundsatz Einkünfte aus V+V werden der Person zugerechnet, die den Tatbestand der Einkunftsart V+V nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Sachen und Rechte an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Entscheidend dabei ist das Außenverhältnis zum Mieter. Einkünfte aus V+V versteuert somit nicht nur der Eigentümer der Sache ...mehr

Rz. 204 [Einkünfte aus dem bebauten Grundstück → Zeilen 4–6] Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeile 33). Außerdem üb...mehr

Rz. 178 Zum notwendigen Sonderbetriebsvermögen gehören u. a. Grundstücke und Grundstücksteile, die unmittelbar für betriebliche Zwecke der Personengesellschaft genutzt werden (Sonderbetriebsvermögen I). Zum notwendigen Sonderbetriebsvermögen gehören auch die dem Mitunternehmer gehörenden Grundstücke oder Grundstücksteile, die zwar nicht unmittelbar für betriebliche Zwecke de...mehr

Rz. 40 Unter die Steuerbefreiung fallen nur sonstige Leistungen des Personenzusammenschlusses an seine Mitglieder. Die Steuerbefreiung setzt damit voraus, dass der Zusammenschluss seine sonstigen Leistungen (nicht: Lieferungen) an ein Mitglied oder mehrere seiner Mitglieder bewirkt. Sie müssen hinsichtlich Art und Umfang nicht stets allen Mitgliedern gegenüber in gleicher We...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einve...mehr

mehr

Rn. 119 Stand: EL 159 – ET: 08/2022 Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind dann als vorweggenommene WK abziehbar (dh Überschusserzielungsabsicht besteht), wenn sich der StPfl endgültig entschlossen hat, daraus VuV-Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68; BFH IX R 39/08, BStBl II 2009, 776; BFH IX...mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

Rz. 6 Gewerbliche Nutzung von Wohnungen. Unzulässig: Prostitution;[10] Arztpraxen mit erheblichem Besucherverkehr.[11] Der Betrieb eines Wohnheims (Altenpflege oder Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft) ist keine Wohnnutzung und deshalb nur in einem Teileigentum zulässig.[12] Zulässig: Kindertagespflege bzw. Tagesmutter (str.),[13] ...mehr

Rz. 2 Voraussetzung des Anspruchs ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr haben. Seine berechtigterweise in der Wohnung lebenden Mitbewohner haben keinen eigenen Anspruch auf Zustimmung zur Duldung. Das Interesse des Mieters kann sich daraus ergeben, dass er selbst behindert ist. Der Mieter hat aber ...mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des...mehr

Rz. 10 Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar benennen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Weiterhin ist der gewerbliche Mieter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007,142). Mehr als den Namen sow...mehr

Rz. 1 § 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf ...mehr

Rz. 20 Zwischen (Haupt-)Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen (BGH, Beschluss v. 17.1.2001, XII ZB 194/99, NZM 2001, 286). Der (Haupt-)Vermieter hat gegenüber dem Untermieter keinen Anspruch auf Duldung von ihm beabsichtigter Modernisierungsarbeiten; diesen muss vielmehr der Mieter gegen den Untermieter geltend machen, der seinerseits zur Duldung ...mehr

Rz. 16 Dem Mieter steht das Kündigungsrecht dann nicht zu, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es rechtfertigt, dass der (Haupt-)Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an den Dritten versagt (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51). Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters begründet...mehr

Rz. 30 Der (Haupt-)Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung gegen den Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe des durch die Untervermietung erlangten Mehrerlöses (BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; V ZR 228/00, NJW 2002, 60; OLG Celle WuM 1995, 655; LG Hildesheim WuM 1990, 341; Schmidt-Futte...mehr

Rz. 12 Bei bestehenden Mietverhältnissen zum Bewertungsstichtag ist der Rohertrag das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund der zum Bewertungsstichtag bestehenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben (§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dies gilt für alle vermietete Grundstücke (oder Grunds...mehr

Rz. 13 Schließlich ist weitere Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung, d. h. trotz ihrer Kenntnis, den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt. Mehr als diese Fortsetzung ist nicht erforderlich. Der Unterlassungsanspruch setzt weder Wiederholungsgefahr noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus (Palandt/Weidenkaff, § 541 Rn. 9). Ei...mehr

Rz. 31 Der Mieter hat auch im Falle der Erlaubnis zur Untervermietung ein dem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallendes Verschulden zu vertreten (§ 540 Abs. 2). Der Untermieter ist insoweit Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der diesem obliegenden Obhutspflicht (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 78); Mietprozess/Beierlein, Kap. 5 Rn. 12). Dazu gehören alle Han...mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ...mehr

Rz. 22 Die Vorschrift bestimmt die Unpfändbarkeit von Sachen, die der bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung, d. h. bei einem bereits bestehenden Hausstand (LG München, DGVZ 1983, 93), dienen. Das Pfändungsverbot knüpft an die Regelung des § 811 Abs. 1 Nr. 1 HS 1, Nr. 2 ZPO a. F. an. Die bisherige Aufzählung von einzelnen Sachen wie Kleidungsstücken, Wäsche, Betten, Haus-...mehr

Rz. 71 Das Recht am eigenen Bild wird als besondere Ausformung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach den §§ 22 ff. des "Gesetzes betreffend das Urheberrecht an Werken der bildenden Künste und der Fotografie – KUG"[97] geschützt. Gemäß § 22 S. 1 KUG dürfen Bildnisse[98] nur mit Einwilligung des Abgebildeten verbreitet oder öffentlich zur Schau gestellt werden.[99] Von ei...mehr

Eine Abfindung für die Übernahme eines zwischen dem Mieter und seinem Untermieter geschlossenen Mietvertrags ist ebenfalls als Einnahme zu erfassen (BFH BFH/NV 2005, 843).mehr

Wird im Rahmen einer familiären Haushaltsgemeinschaft, einer Wohngemeinschaft zB von Studenten oder einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Mietvertrag zwischen den Teilnehmern der Haushaltsgemeinschaft geschlossen (auch in Form einer Untervermietung), so mag es sich zwar zivilrechtlich um einen wirksamen Vertrag handeln; jedoch ist er steuerlich idR nicht anzuerkennen, ...mehr

Rn. 307 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Gebäudeteile (zB eine Wohnung) sind zwar privatrechtlich an sich keine selbstständigen Sachen; aber einkommensteuerlich als selbstständige WG zu behandeln, wenn sie in einem eigenständigen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Da vier verschiedene Nutzungs- und Funktionszusammenhänge bestehen können (eigenbetriebliche und fremdbetrieb...mehr

Rn. 167 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Bei mehrstöckigen Nutzungsvereinbarungen kommt es auf die einzelnen Ebenen an. So ist bei einem Untermietverhältnis zu beachten, dass auch der Untervermieter Einkünfte aus VuV aus dem Untermietverhältnis erzielt. Rn. 168 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Dies gilt auch dann, wenn er vom Verbot der Untervermietung nicht befreit wurde (§ 540 BGB). Di...mehr

Werden Wohnungen über Home-Sharing-Portale (insbesondere Airbnb) vermietet, so handelt es sich grundsätzlich um Einkünfte iSv § 21 EStG. Dies gilt auch bei Vermietung nur eines Teils der Wohnung, bei Untervermietung oder nur bei kurzzeitiger und idR möblierter Vermietung (Kulosa in Schmidt, § 21 Rz 11, 40. Aufl; Kussmaul/Kloster, DStR 2016, 1280; Delp/Ronig, DB 2018, 1296; T...mehr

Rn. 246 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Beabsichtigt der StPfl seine bisher vermietete Wohnung, die seit kurzem leer steht, wieder zu vermieten, so ist nach st Rspr des BFH erforderlich, die objektiven Umstände darzulegen und ggf zu beweisen, woraus sich die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht ergibt. Abgesehen von einer vorübergehenden Leerstandszeit direkt im Anschlu...mehr

Gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 9 KSVG sind Unternehmen, die Aus- und Fortbildung für künstlerische und publizistische Tätigkeiten betreiben, abgabepflichtig. Das KSVG umfasst alle denkbaren Arten von privaten und öffentlichen Aus- und Fortbildungseinrichtungen. Dazu gehören insbesondere: Ballettschulen, Fachhochschulen, Journalistenschulen, Kunst(hoch)schulen, Malschulen, Musik(hoch)sc...mehr

Rz. 164 [Autor/Stand] Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken stellt regelmäßig bloße Vermögensverwaltung dar und führt zu Einkünften i.S.v. § 21 EStG.[2] Dabei ist die Mitüberlassung von Inventar i.d.R. unschädlich. Auch die Vermietung bzw. Untervermietung von möblierten Zimmern führt im Regelfall nicht zu gewerblichen Einkünften.[3] Nach dem BFH-Urteil v. 14.7.2016...mehr

a) Der Sachverhalt Beispiel (vgl. FG München v. 19.4.2021 – 7 K 1162/19, GmbHR 2021, 1064): Der mittelbare Gesellschafter-GF S vermietet von einer von ihm angemieteten Wohnung zwei Büroräume sowie die Mitbenutzung der Teeküche und der Toilette für einen monatlichen Mietpreis von 352,79 EUR an die Tochtergesellschaft seiner GmbH. Nach Auffassung des FA handle es sich nicht um B...mehr

Nach Ansicht des FG München liegt keine vGA vor. Zwar handle es sich bei S unstreitig um einen im Verhältnis zur Klägerin mittelbar beherrschenden Gesellschafter. Anhaltspunkte dafür, dass die Mietzahlungen der Klägerin an S ganz oder teilweise durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst worden seien, könne das Gericht jedoch nicht erkennen. Auch Mietverträge zwischen einer ...mehr

Entscheidend für die Vermeidung einer vGA bei Leistungsbeziehungen mit dem beherrschenden Gesellschafter ist, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii) – bei dem vorliegenden Mietverhältnis sind dies Mietobjekt, Mietpreis und Mietbeginn – unzweideutig und vorab geregelt sind und auch das Leistungsverhältnis entsprechend tatsächlich durchgeführt wird. Fall...mehr

Beispiel (vgl. FG München v. 19.4.2021 – 7 K 1162/19, GmbHR 2021, 1064): Der mittelbare Gesellschafter-GF S vermietet von einer von ihm angemieteten Wohnung zwei Büroräume sowie die Mitbenutzung der Teeküche und der Toilette für einen monatlichen Mietpreis von 352,79 EUR an die Tochtergesellschaft seiner GmbH. Nach Auffassung des FA handle es sich nicht um Büroräume, sondern ...mehr

Rn. 96 Stand: EL 155 – ET: 12/2021 Begünstigt ist nur die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Die vorübergehende Beherbergung von Personen ist keine Überlassung zu Wohnzwecken (§ 7b Abs 2 Nr 3 Hs 2 EStG). Aus dem Wort "soweit" folgt. Bei einer solchen vorübergehenden Personenbeherbergung sind die dafür verwendeten Räume aus der Förderung auszuscheiden (BMF v 07.07.2020, ...mehr

Schuldrechtliche Verträge zwischen einer GmbH und ihrem Gesellschafter oder einer den Gesellschaftern nahestehenden Person sind steuerlich grundsätzlich anzuerkennen, wenn von Anfang an klare und eindeutige Vereinbarungen vorliegen. Das gilt auch für Mietverträge. Daher führt die Untervermietung eines Raumes in der Wohnung des beherrschenden Gesellschafters an die GmbH nicht ...mehr

Rz. 860 [Untervermietung → Zeile 31] Bei einer Untervermietung erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume. Dabei sind die entstandenen Kosten insoweit nicht als WK abziehbar, als sie durch die Eigennutzung durch den Mieter selbst entstanden sind. Die Aufteilung erfolgt grds. nach der Nutz- oder Wohnfläche. Die Aufwe...mehr

Rz. 825 Grundsatz Einkünfte aus V+V werden der Person zugerechnet, die den Tatbestand der Einkunftsart V+V nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Sachen und Rechte an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Entscheidend dabei ist das Außenverhältnis zum Mieter. Einkünfte aus V+V versteuert somit nicht nur der Eigentümer der Sache ...mehr

Rz. 203 Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. Wenn Sie m...mehr

Rz. 204 [Einkünfte aus dem bebauten Grundstück → Zeilen 4–6] Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeile 33). Außerdem üb...mehr

Tz. 170 Stand: EL 103 – ET: 09/2021 Im nachfolgenden ABC der gemeinnützigen Zwecke werden zur Vereinfachung folgende Abkürzungen verwendet: g = gemeinnützig, G = Gemeinnützigkeit, sb = spendenbegünstigt, Sb = Spendenbegünstigung, ng = nicht gemeinnützig, nsb = nicht spendenbegünstigt. Abfallbeseitigung Abfallbeseitigungsbetrieb ist wG, nsb (s Urt des BFH v 15.12.1993, BStBl II 1...mehr

mehr

Rz. 38 Muster 31.1: Wohnraummietvertrag Muster 31.1: Wohnraummietvertrag Mietvertrag zwischen _____, – Vermieter – und _____, – Mieter – § 1 Mieträume Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause _____ in _____-Geschoss (rechts/links/Mitte) belegene Wohnung, bestehend aus _____ Zimmern, _____ Küche, _____ Diele, _____ Flur, _____ Bad/Dusche, _____ WC. Die Wohnfläch...mehr

Rz. 40 Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Mietvertrag zwischen der Firma _____, – Vermieterin – und der Firma _____, – Mieterin – § 1 Mietobjekt Die Vermieterin vermietet an die Mieterin zum Betriebe eines Einzelhandelsgeschäftes das in dem Hause _____ belegene Ladenlokal, besteh...mehr