Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein s...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 war das Recht zur Einsichtnahme in (Verwaltungs-)Unterlagen lediglich in § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG bezüglich der Versammlungsniederschriften und in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG bezüglich der Beschluss-Sammlung geregelt. Ein Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die übrigen Verwaltungsunterlagen wurde aus den Bestimmungen der §§ 675, 666 BGB...mehr

Verwalter führt Verfahren selbst Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen von Aktivverfahren des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt werden. Verwalter führt Verfahren selbst Für den Fall, dass ein Verwalter das Verfahren selbst ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts führt, entspricht auch eine Vergütung nach den Bestim...mehr

Allgemein setzt das Missbrauchs- und Schikaneverbot dem Einsichtsbegehren der Wohnungseigentümer Grenzen. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls grundsätzlich, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.[1] ...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblic...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist angemessene Zeit vorher anzukündigen, wobei auf die Bürozeiten und den Bürobetrieb des Verwalters Rücksicht zu nehmen ist.[1] Allerdings ist der Anspruch in zeitlicher Hinsicht nicht per se auf die üblichen Bürozeiten des Verwalters begrenzt.[2] Ermöglicht der Verwalter die Einsichtnahme für einen angemessenen Zeitraum, ist e...mehr

Der Zensus 2021 ist zwar wegen der Corona-Pandemie auf das Jahr 2022 verschoben worden. Dies änderte allerdings nichts an der Tatsache, dass mit ihm ein erheblicher Arbeitsaufwand für den Verwalter verbunden war. Verwalter waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr...mehr

Leitsatz Die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf eine nicht im Inland belegene Betriebsstätte entfällt (§ 9 Nr. 3 GewStG), ist auch dann vorzunehmen, wenn Deutschland nach dem einschlägigen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung nicht gehindert wäre, den gesamten Gewerbeertrag zu besteuern, und wenn sich im Rahmen einer koordinierten steuerlichen Außenprüf...mehr

Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrags gehört zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung.[1] Damit die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausreichend ausüben können, muss ihnen der Entwurf des Verwaltervertrags im Vorfeld der Beschlussfassung bekannt sein. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der Vertragsentwurf der beschlussfassenden Wohn...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit aktivlegitimiert.[1] Das Verfahren gegen den ehemaligen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist ein wohnungseigen...mehr

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aber für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Die Wohnungseigentümer können also für diesen Fall vereinbaren, dass einzelne Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können. Den Wiederaufbau regelt die Bestimmun...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Leitsatz 1. § 25 Abs. 3 Satz 2 der Betriebsstättengewinnaufteilungsverordnung (BsGaV) ist nur im Rahmen der "Öffnungsklausel" nach § 25 Abs. 3 Satz 1 BsGaV anwendbar und gilt nicht für die modifizierte Kapitalaufteilungsmethode für inländische Versicherungsbetriebsstätten nach § 25 Abs. 1 und 2 BsGaV (entgegen Rz 320 des Schreibens des Bundesministeriums der Finanzen vom 22....mehr

Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzungsberechtigten die Verpflich...mehr

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der p...mehr

Es ist allgemein anerkannt, dass der 1. Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann.[1] Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlü...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Die Ehegatteninnengesellschaft zeigt sich in der Beratung oftmals bei Fragen zum Ausgleich gemeinsam geschaffener Werte während der Ehe oder auch bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften (BGH v. 21.7.2003 – II ZR 249/01, DStR 2003, 1890 = FamRB 2004, 14 [Schober]; BGH v. 28.9.2005 – XII ZR 189/02, DStR 2006, 1467 = FamRB 2006, 165 [Wever]). Sie stellt sicherlich einen Sonderf...mehr

Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" sei, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.[1]mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Zu berücksichtigen ist, dass die in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelte Bestellung des Verwalters diesem zunächst nur seine Organstellung vers...mehr

Leitsatz 1. Personengesellschaften sind nach dem DBA-Niederlande 1959/2004 im Hinblick auf die Gewerbesteuer nicht selbst abkommensberechtigt. Abkommensberechtigt sind ihre jeweiligen Gesellschafter. 2. Die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf eine nicht im Inland belegene Betriebsstätte entfällt (§ 9 Nr. 3 des Gewerbesteuergesetzes – GewStG –), ist auch dann vorzu...mehr

Leitsatz Für die Verpflichtung des Arbeitgebers zur Gewährung von Altersfreizeit (von zwei Tagen pro Jahr der Betriebszugehörigkeit), die unter den Bedingungen einer mindestens zehnjährigen Betriebszugehörigkeit des Arbeitsnehmers sowie der Vollendung dessen 60. Lebensjahres steht, ist eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten zu bilden. Normenkette § 5 Abs. 1 Satz 1,...mehr

Um zu vermeiden, dass das Sondernutzungsrecht bei einem Eigentümerwechsel untergeht, wird stets die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts zumindest im Interesse des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers liegen. Zur Wirkung gegen die Sondernachfolger von Wohnungseigentümern muss die Vereinbarung, mittels derer das Sondernutzungsrecht begründet wird, in das...mehr

Kein Wahlrecht zwischen Einkommen- und Schenkungsteuer: Im Zusammenhang mit Unternehmensnachfolgeregelungen im Mittelstand taucht oftmals die Frage auf, ob bei Beteiligung von Mitarbeitern des Unternehmens ein vergünstigter Erwerb der Gesellschaftsbeteiligung zu Arbeitslohn führt oder der Schenkungsteuer zu unterwerfen ist. Insbesondere wenn die Voraussetzungen der §§ 13a, 1...mehr

Begriff Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Dies gilt auch, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich kann aber die Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen zur U...mehr

Der Verwalter hat die Verwaltertätigkeit grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Selbstverständlich kann der Verwalter als Einzelunternehmer oder Geschäftsführer einer GmbH nicht sämtliche Tätigkeiten in persona erbringen. Le...mehr

Vom Recht der Einsicht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen ist sein Recht auf Auskunft gegenüber dem Verwalter abzugrenzen. Anders als beim Einsichtsrecht handelt es sich dabei in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch. Allerdings wird...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen waren nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG unbeachtlich, da nichtig. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. durfte die Verwalterbestellung auch durch Vereinbarung nicht erschwert werden. Eine Festlegung von Honorarhöchstsätzen stell...mehr

Wie bereits in Kap. 3.2.2 ausgeführt, kann sich der Verwalter unproblematisch Sondervergütungen dann ausbedingen, wenn er im Vertrag transparent eine Grundvergütung für stets wiederkehrende Verwalteraufgaben ausweist und sich daneben Sonderhonorare für bestimmte punktuell und nicht ständige Verwaltertätigkeiten ausbedingt.[1] Für den Fall, dass eine gesonderte Abrede über die...mehr

Nach einigen Irrungen und Wirrungen hinsichtlich eines möglichen Sonderhonorars des Verwalters für den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen, hat es schließlich nach altem Recht herrschender Meinung entsprochen, dass dem Verwalter entsprechende Zusatzvergütungen zugesprochen werden können.[1] In diesem Zusammenhang wurde es sogar für möglich gehalten, das Zusatzhonorar...mehr

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B...mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere...mehr

Ein Verwalter kann gerichtlich im Klageverfahren oder im Wege des vorläufigen bzw. einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Im Rahmen seiner Gestaltungsentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern ein Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes muss der di...mehr

Für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, führt eine entsprechende Verpflichtung zur schwebenden Unwirksamkeit des Beschlusses bis der Sondernutzungsberechtigte seine Zustimmung erteilt. Praxis-Beispiel Erhaltung des Gartenteils Zugunsten einer Wohnungseigentümerin ist an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sonder...mehr

Sachenrechtliche Auseinandersetzungen wie etwa Zuordnung, Übertragung oder Abgrenzung (z. B. von Gemeinschafts- und Sondereigentum) sind seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten. Der ordentliche Rechtsweg ist also nicht einzuschlagen, es handelt sich um Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Streitigkeiten betreffend Sonde...mehr

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einz...mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n...mehr

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit des Beschlusses...mehr

Vereinzelt sehen Musterverwalterverträge ein Sonderhonorar für den Fall vor, dass Sonderumlagen erforderlich werden. In der Regel soll sich dabei die Höhe des Sonderhonorars nach der Höhe der beschlossenen Sonderumlage richten, also einen bestimmten Prozentsatz von ihr betragen. Zwar handelt es sich bei einer Sonderumlage um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, allein deshal...mehr

Rz. 40 Der durch das Wachstumschancengesetz[1] eingefügte § 37 Abs. 20 ErbStG regelt die erstmalige Anwendung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 ErbStG. Diese Vorschrift in der am 28.3.2024 geltenden Fassung ist erstmals auf Erwerbe anzuwenden, für die die Steuer nach dem 27.3.2024 entsteht. Aufgrund dieser Vorschrift werden nunmehr inländische und ausländische Vermächtnisnehmer vo...mehr

Rz. 25 § 37 Abs. 7 ErbStG betrifft die zeitliche Geltung der durch das BeitrRLUmsG geänderten bzw. ergänzten Vorschriften. Rz. 26 Nach § 37 Abs. 7 S. 1 ErbStG finden die hier genannten geänderten bzw. eingefügten Vorschriften auf Erwerbe Anwendung, für die die Steuer nach dem 13.12.2011 entsteht. Rz. 27 § 37 Abs. 7 S. 2 ErbStG betrifft die zeitliche Geltung der Vorschriften (i...mehr

Rz. 19 Anders als bei einer Hemmung wegen höherer Gewalt nach Abs. 1, wirkt die Regelung des Abs. 2 S. 1 nicht so, dass die Zeit des Laufs der Ablaufhemmung der Frist nach Wegfall der "Hemmung" (Rz. 7f.) – also nach Eintritt der Festsetzungsverjährung – dem regulären Ende der Zahlungsverjährungsfrist angefügt wird.[1] Andernfalls würde die Zahlungsverjährung wegen § 230 Abs....mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr