Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Hundegebell ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn. Einerseits wird das gelegentliche Anschlagen eines Hundes im Haus oder Garten von der Rechtsprechung noch als gemeinverträglich und von der Nachbarschaft als hinnehmbar angesehen, weil Hundehaltung grundsätzlich mit Geräuschen verbunden ist und ein gewisses Maß an Geräuschen jedermann aufgrund des nachbarlichen Geme...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Nach § 903 BGB ist jeder Nachbar berechtigt, auch ohne Zustimmung des anderen Nachbarn sein an die Nachbarwand angebautes Haus abzureißen, wobei er allerdings diese selbst nicht beeinträchtigen darf. Dieses Recht wird auch nicht durch das Miteigentum an der Nachbarwand und damit nicht durch § 922 Satz 3 BGB eingeschränkt. Durch den Abriss ändert sich nach der Rechtsprechung ...mehr

Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet worden sind (Ladenräume, Lagerräume, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, Fabrikationsräume usw.). Achtung Vereinbarter Nutzungszweck entscheidet Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der im Mietvertrag vereinbarte Zweck. Ist über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart, so darf der Mieter i...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Zu den Medienberufen gehört vor allem der Beruf des Journalisten, dessen Berufsbild gekennzeichnet ist durch die "Sammlung und Verarbeitung von Informationen des Tagesgeschehens, die kritische Auseinandersetzung mit diesen Informationen und die Stellungnahme zu den Ereignissen des Zeitgeschehens" auf "politischem, gesellschaftlichem, wirtschaftlichem oder kulturellem Gebiet"...mehr

Welche Sicherungsmaßnahmen im Einzelnen zu treffen sind, hängt in erster Linie von Art und Größe der Gefahr ab. Hierbei ist zu bedenken, dass es eine Verkehrssicherung, die jeden Unfall ausschließt, nicht gibt. Daher muss nicht für alle denkbaren, nur entfernt liegenden Möglichkeiten einer Gefährdung Vorsorge getroffen werden. Es gibt eben Fälle, die – wie es der BGH ausdrück...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit...mehr

Eine weitere Möglichkeit der Überwachung kann in dem Einsatz von Detektiven liegen, z. B. wenn Diebstahlsfälle wiederholt aufgetreten sind und nicht aufgeklärt werden konnten. Der Arbeitgeber hat in einem solchen Falle ein hohes Interesse an der endgültigen Überführung der Täter, da neben den materiellen Schäden auch eine "Misstrauenskultur" in den Betrieb getragen wird, die...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalt...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Unterricht ist die Vermittlung von Wissen, Fähigkeiten, Fertigkeiten, Handlungsweisen und Einstellungen durch Lehrer an Schüler in organisierter und institutionalisierter Form.[1] Die organisierte und institutionalisierte Form des Unterrichts setzt u. a. ein auf ein bestimmtes Fachgebiet bezogenes schulmäßiges Programm zur Vermittlung von Kenntnissen an den/die Lernwilligen ...mehr

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1] Der Vermieter muss aufgrund de...mehr

Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform)[1] eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entsp...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

Hinweis Konkrete Glatteisgefahr Die Räum- und Streupflicht besteht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr. Voraussetzung hierfür ist entweder eine allgemeine Glätte oder das Vorliegen von erkennbaren Anhaltspunkten für eine ernsthaft drohende Gefahr aufgrund vereinzelter Glättestellen.[1] Diese Ausweitung der Rechtsprechung auf "Glättestellen" ist neu. Die Instanzgerichte hab...mehr

Füttern von Singvögeln Vögel im Garten, wie z. B. Amsel, Rotkehlchen oder Spatz, dürfen gefüttert werden. Aber auch dies, insbesondere die sog. Winterfütterung von Vögeln, kann zu Streit unter den Nachbarn führen, denn die Fütterung lockt nicht nur Singvögel an, sondern auch Tauben oder Ratten und führt zu Verschmutzungen durch Vogelkot. Im Mietrecht rechtfertigen nur ganz unv...mehr

Bezüglich der allgemeinen Schneelage ist zu unterscheiden zwischen schneearmen und schneereichen Lagen. Hierzu sind eigens Schneelastzonenkarten [1] entwickelt worden. Schneearme Gebiete In schneearmen Gebieten sind die Anforderungen an etwaige Sicherungsmaßnahmen geringer. Insbesondere ist das Anbringen von Schneefanggittern nicht erforderlich.[2] Zu den schneearmen Gebieten zä...mehr

Ein Anbau liegt dann vor, wenn die halbscheidige Mauer technisch-funktional als Bestandteil des angebauten Gebäudes in dieses dergestalt einbezogen wird, dass sie beispielsweise durch Auflegen oder Einlassen von Tragebalken dessen Abschlusswand bildet oder einer selbst nicht standsicheren Abschlusswand des angebauten Gebäudes erst die nötige Standsicherheit verschafft. Eine ...mehr

Enthält die Abrechnung dagegen formelle Mängel, soll sie wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden, da anderenfalls der Vermieter die Ausschlussfolgen bereits durch Übersendung irgendeiner unvollständigen oder unrichtigen Abrechnung umgehen könnte.[1] Formelle Mängel liegen vor, wenn auf Grundlage der Abrechnung das richtige Ergebnis nicht ermittelt werden kann, ohn...mehr

Wenn bei der Errichtung eines Gebäudes nicht nur bis an die Grundstücksgrenze (Grenzbau), sondern über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück gebaut wird (auch wenn es sich nur um einige Zentimeter handelt), spricht man nach der Terminologie der §§ 912 bis 916 BGB von einem Überbau (Grenzüberbau). Dabei wird die eigentliche Fallgestaltung, die der Gesetzgeber...mehr

Das öffentliche Erhaltungsinteresse bezieht sich lediglich auf die gesetzlichen Schutzgründe. Andere Gründe, wie solche der Wirtschaftlichkeit, Zumutbarkeit oder Gründe fiskalischer Art, rechtfertigen wie sonstige öffentliche oder private Gründe weder die Befürwortung noch die Ablehnung der Denkmaleigenschaft. Die Erhaltungsfähigkeit des Schutzobjekts ist deshalb ebenso wenig ...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

§ 2 Nr. 4c BetrKV Zitat die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; Hierunter fallen die Kosten der Fernwärme, der Nahwärme und der Blockheizkraftwerke. Auch das Wärmecontracting fällt h...mehr

Wenn Sie Imker sind oder einen Imker zum Nachbarn haben, dann kann es durchaus Probleme geben. Nach der Rechtsprechung werden Bienen einer Imkerei, die auf Nachbargrundstücke einfliegen, zwar im allgemeinen denjenigen Grundstückseinwirkungen zugerechnet, die hingenommen werden müssen, weil sie die Grundstücksnutzung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Der Grundstücks...mehr

Errichtung eines Neubaus, Abrissarbeiten, Straßenbaumaßnahmen etc. in der Nachbarschaft sind ebenfalls als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird. Grundsatz des § 906 BGB Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu b...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Der Denkmalschutz ist sowohl Objekt- als auch Umgebungsschutz insofern, als eine Beeinträchtigung eines Baudenkmals nicht nur dann vorliegt, wenn dessen Substanz verändert wird, sondern auch bei einer Veränderung der Umgebung des Baudenkmals, die sich negativ auf die Bedeutung des Denkmals auswirkt.[1] Deshalb sind in den Bundesländern Veränderungen in der Umgebung eines Baud...mehr

Gesamtvermögen Bei § 1365 Abs. 1 BGB ausschließlich um das Aktivvermögen geht. Verbindlichkeiten des Verfügenden bleiben außer Betracht.[1] Doch wie wird das Gesamtvermögen, mit dem der Wert des Geschäftsobjekts verglichen werden soll, überhaupt ermittelt? Welche Vermögenswerte sind zu berücksichtigen? Zählt beispielsweise das laufende Einkommen oder der für das veräußerte Gr...mehr

Die meisten Nachbarrechtsgesetze sehen für Hecken andere Grenzabstände als für Bäume und Sträucher vor. Deshalb ist die Unterscheidung wichtig, ob es sich im konkreten Fall um eine allgemeine Anpflanzung aus Bäumen bzw. Sträuchern handelt oder aber um eine Hecke. Für eine Hecke können nach der Rechtsprechung die verschiedensten Baum- und Straucharten verwendet werden, sofern...mehr

Private Grillparties können den Nachbarfrieden erheblich stören: Der eine freut sich an seinem brutzelnden Steak, dem anderen stinkt der Grilldunst ganz gewaltig. Das Gesetz ist hier keine große Hilfe. Spezielle Vorschriften, die den Betrieb von Grillgeräten regeln, fehlen weitgehend. Einfacher haben es die Nachbarn in Brandenburg[1] und Nordrhein-Westfalen[2]. Es sind die ei...mehr

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis de...mehr

Wer sich durch den ungepflegten und verwilderten Zustand des Nachbargrundstücks gestört fühlt, hat im Allgemeinen schlechte Karten, denn Vorgänge oder Zustände auf einem Grundstück, die gegen das ästhetische Befinden des Nachbarn verstoßen, können nach der Rechtsprechung nicht mit Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen nach den §§ 1004 BGB, 906 BGB (durch den gestörten Gr...mehr

Jedenfalls hat der Streupflichtige die volle Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen einer extremen Wettersituation, in der das Streugut alsbald durch überfrierende Nässe wieder von einer Eisschicht überzogen wird und deshalb auch wiederholtes Streuen nutzlos ist.[1] Doch wann ist das (Nach-)Streuen sinnlos und damit entbehrlich? Hier bestehen durchaus unterschiedliche A...mehr

Unabhängig davon, ob die Straßenreinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen Dritten erfolgt, sind die Kosten umlagefähig. Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt auch der Winterdienst.[1] Kosten der ausführenden Personen Überträgt der Vermieter die Straßenreinigung gegen Bezahlung an einen Mieter des Anwesens, können diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Da...mehr

Zunächst gehört das Rauchen im Allgemeinen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung[1] – allerdings nicht schrankenlos. Andere Mieter müssen auf den rauchenden Mieter nicht dergestalt Rücksicht nehmen, dass Rauchen als sozial adäquat hinzunehmen sei. Angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern kommt eher zum Ausdruck, dass Rauchen gerade nicht mehr als sozial adä...mehr

Blendwirkungen, sog. Reflexionen aufgrund der Wirkung von Naturkräften (z. B. Sonneneinstrahlung), die vom Nachbargrundstück ausgehen, sind im Allgemeinen nicht abwehrfähig, weil es sich um sog. negative Einwirkungen handelt (vgl. hierzu Kap. 2.4.1). Praxis-Beispiel Weißer Fassadenanstrich Gegen den weißen Fassadenanstrich eines Gebäudes kann nicht mit der Nachbarklage vorgega...mehr

Gemäß § 11 Abs. 3 EnEV sind die Heizungs- und Warmwasseranlagen sachgerecht zu warten und instand zu halten. Die dafür anfallenden "Wartungskosten" sind umlegbar. Wartungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung Von den Wartungskosten streng zu unterscheiden sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht umlegbar sind. So kann die Reparatur ein...mehr

Es gibt keine allgemein gültige Definition des Begriffs "Unkraut", weil keine Pflanzen existieren, die eo ipso Unkräuter sind und nach objektiven Kriterien diesem Begriff zugeordnet werden können. Die Bezeichnung einer Pflanze als Unkraut erfordert vielmehr stets eine subjektive Wertung. Unkraut ist demnach eine Pflanze, die der Betrachter an der Stelle, an der sie wächst, n...mehr

Die Grenze für die Zumutbarkeit von Baulärm für die Nachbarschaft wird für den Regelfall durch die Lärmrichtwerte der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm[1] markiert, die mit den Lärmrichtwerten der TA Lärm und der VDI-Richtlinie 2058, Blatt 1 "Arbeitslärm in der Nachbarschaft" identisch sind (vgl. hierzu Kap. 2.4.2). Werden die Lärmrichtwerte überschr...mehr

Grundsatz Demgegenüber hat der Verletzte eines Glatteisunfalls die Existenz eines verkehrssicherungspflichtwidrig bestehenden Zustands darzulegen und zu beweisen. Dafür reicht der Nachweis eines Glättezustands im Bereich des Streupflichtigen aus.[1] Allerdings setzt die Streu- und Räumpflicht eine allgemeine Glättebildung und nicht nur das Vorhandensein vereinzelter Glätteste...mehr

Ein Beruf ist einem Katalogberuf ähnlich – und fällt damit unter die freien Berufe –, wenn er einem Katalogberuf in wesentlichen Punkten vergleichbar ist.[1] Würde er in allen wesentlichen Punkten übereinstimmen, handelt es sich um den Katalogberuf selbst und nicht um einen ähnlichen Beruf. Zur Vergleichbarkeit gehört vor allem die Vergleichbarkeit der Ausbildung und der aus...mehr

Unter § 538 BGB fallen auch solche Veränderungen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgenommen werden, wie z. B. Bohrlöcher, soweit dies zur Anbringung notwendiger Einrichtungsgegenstände erforderlich ist (Beispiele: Spiegel über dem Waschbecken, Namensschild an der Tür, Briefkasten). Das bedeutet auch, dass ein generelles Bohr- und Dübelverbot im Mietvertra...mehr

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1] Praxis-Beispiel Betriebswohnung in Gewerbegebiet So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt. Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsv...mehr

Da das Betreten der freien Landschaft und des Waldes in dem gesetzlichen Umfang jedermann gestattet ist, darf der Grundeigentümer den Zugang zu seinen Grundflächen, die betreten werden dürfen, nicht sperren und damit den Erholungsverkehr ausschließen. Sperren in diesem Sinne sind Maßnahmen, die andere erkennbar am Betreten eines Grundstücks hindern sollen. Das können durch Me...mehr

Voraussetzung der Verwirkung Der Zahlungsanspruch des Vermieters unterliegt nicht nur der Verjährung, er kann auch verwirken. Von den Instanzgerichten wird allerdings oft übersehen, dass die Verwirkung neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment erfordert. So hat das LG Berlin entschieden, dass ein Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung dann verwirkt, wenn er die vom Miet...mehr

Unbilligkeit? Ausnahmsweise kann nach Scheitern der Ehe ein Ausgleichsanspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage [1] gegeben sein, wenn andernfalls ein Ehegatte unzumutbar benachteiligt wäre. Bei Gütertrennung sind die Anforderungen an einen Rückgewähranspruch zwar weniger streng als beim gesetzlichen Güterstand; gleichwohl ist die Annahme einer Unzumutbarkeit auch hier di...mehr

Sichtkontrolle Grundsätzlich hat der verkehrssicherungspflichtige Grundstücksbesitzer Straßenbäume regelmäßig, d. h. 2-mal im Jahr zu kontrollieren, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand.[1] Dazu genügt eine äußere Sichtprüfung des Baumes bezogen auf die Gesundheit und Standsicherheit des Baumes.[2] Sachverständige Kontrolle Eine eingehende fachmännische Untersu...mehr