Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 59 In der Praxis wird oft vergessen, dass die Sonderrechtsnachfolge für den Vermieter so wirkt wie ein Mieterwechsel. Demzufolge hat der Vermieter in diesem Fall eine Zwischenablesung vorzunehmen, um eine periodengenaue Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Diese Zwischenablesung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn der Mieterwechsel auf dem Weg des § 564 BGB e...mehr

Rz. 55 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[75] Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so genügt das Vorliegen eines wic...mehr

Rz. 90 Erbt die Erbengemeinschaft ein Mietshaus, regt sich bei einzelnen Erben oft der Wunsch eine dieser Wohnungen nun für sich zu nutzen. Da liegt die Frage nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung für die Erbengemeinschaft nicht fern. Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung bestehenden Eigenbedarfs ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 81 Benötigen die Erben für die Kündigung eine gesonderte Legitimation? Diese Frage wird häufig gestellt, insbesondere auf Seiten des Vermieters, denn dieser fordert regelmäßig eine solche, um sich zu vergewissern, dass er es auch tatsächlich mit den Erben zu tun hat. Er stellt sich dabei vor, dass die Erben die Kündigung nur dann aussprechen können, wenn sie sich auch du...mehr

Rz. 75 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die Diskussion, wie mit diesen Fällen zu verfahren ist, bleibt nach wie vor kontrovers,[102] wobei eine Lösung immer unte...mehr

Rz. 87 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[125] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach den §§ 1922 ...mehr

Rz. 49 Das Ablehnungsrecht steht den Eintrittsberechtigten Personen zu. Oft wird jedoch vergessen, dass der Eintritt in das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch und somit ohne eigenes Zutun erfolgt. Verhindern können Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige diese Rechtsfolge nur, wenn dem Vermieter rechtzeitig erklärt wird, dass das Mietv...mehr

Rz. 107 Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.[163] Bei der Miete über Sachen besteht die Mög...mehr

Rz. 73 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[97] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573d...mehr

Rz. 86 Dem Vermieter bleibt oft nichts anderes übrig, als alle zumutbaren Wege zu beschreiten, um die Erben selbst zu ermitteln. Kümmern sich vielleicht Nachbarn um die Abwicklung des Nachlasses, so ist zu empfehlen, sich mit diesen auf eine Kündigung des Mietverhältnisses zu verständigen. Erhält der Vermieter auf diesem Weg eine Kündigung, besteht zumindest die Chance, dass...mehr

Rz. 71 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schlie...mehr

Rz. 96 Angesichts dieser Ausführungen wird deutlich, dass alleine das Bestreben, die Erbauseinandersetzung zu vollziehen, kein ausreichendes Kriterium ist, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Konzeption der Erbengemeinschaft und deren konkrete Zusammensetzung mögen im Einzelfall die Verwaltung einer solchen Immobilie erschweren. Dies gilt insbesondere dann, wen...mehr

Rz. 104 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 105 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 100 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermiet...mehr

Rz. 54 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so...mehr

Rz. 51 Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.[68] Problematisch ist ohne Frage, d...mehr

Rz. 58 Für den Mandanten ist die Unterscheidung in Erben und Vermächtnisnehmer meist neu. Sie sehen zunächst eine Ungleichbehandlung der Bedachten. Um Unverständnis und Vorbehalten zu begegnen, sollten ihnen die Anordnung und deren Vorteile erläutert werden. Formulierungsbeispiel: Erläuterung für den Mandanten zur Alleinerbenlösung Sie möchten mehrere Personen bedenken. Nach ...mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 98 Der Gesetzgeber fordert in § 551 Abs. 3 BGB, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das Vermögen ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters zu verwahren, um so die Kaution vor Zugriffen Dritter in das Vermögen des Vermieters zu schützen.[147] Dem Mieter steht nach § 771 ZPO d...mehr

Rz. 97 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[142] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[143] Die hinterlegte Sicherheitsleistung ist zu verzinsen,...mehr

Rz. 13 Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet ...mehr

Rz. 93 Damit der Erbengemeinschaft ein Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Seite steht, müsste sie ein berechtigtes Interesse zur Kündigung besitzen. Dieses liegt für den Vermieter üblicherweise dann vor, wenn er an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.[131...mehr

Rz. 82 Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so hat der Vermieter die Kündigung allen Miterben zu erklären. Dies gilt selbst dann, wenn nur einer der Miterben die Sache in Gebrauch hat.[120] Von diesem Grundsatz ist nur dann abzuweichen, wenn ein Empfangsbevollmächtigter, Nachlasspfleger, Nachlassinsolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker bestellt ist. Dann ist dies...mehr

Rz. 69 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten ...mehr

Rz. 34 Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes[50] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.[51] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unz...mehr

Rz. 101 Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.[151] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaf...mehr

Rz. 16 Möchte die Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vermieters den uneingeschränkten Mietzinsfluss sicherstellen, so ist zu empfehlen, den Mietern die Erbenstellung nachzuweisen. Kommt es zu einem Wechsel des Vertragspartners auf Seiten des Mietzinsgläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger zu ermitteln, um dann an die Erben...mehr

Rz. 2 Ein Nachlasspfleger kann außerdem auf Antrag eines Nachlassgläubigers bestellt werden, der gegen den Nachlass einen Anspruch gerichtlich geltend machen oder in den Nachlass vollstrecken will, § 1961 BGB. Diese Pflegschaft dient dem Schutz des Nachlassgläubigers, indem sie entgegen § 1958 BGB eine gerichtliche Geltendmachung von Nachlassverbindlichkeiten bereits vor Ann...mehr

Leitsatz Nutzt ein Vermieter zur Finanzierung eines gemischt genutzten Mehrfamilienhauses sowohl Eigen- als auch Fremdmittel, die er vor der Kaufpreiszahlung auf einem Girokonto zusammenführt, so führt diese Vermischung der Geldmittel nach einem Urteil des FG Baden-Württemberg dazu, dass die Schuldzinsen nur anteilig abgezogen werden können. Sachverhalt Ein privater Vermieter...mehr

"… Nach dem bisherigen Ermittlungsergebnis befuhr der Beschuldigte am 21.1.2018 gegen 3:25 Uhr mit dem von der Firma (…) gemieteten Kfz Pkw Smart mit dem amtlichen Kennzeichen (…) die BAB 100 in (…) Berlin zwischen den Ausfahrten J-Platz und B-Straße in östlicher Richtung. In Höhe Lichtmast (…) fuhr er in leichten Schlangenlinien über den Seitenstreifen gegen die rechte Leit...mehr

Das Gericht folgt der überzeugend begründeten Auffassung des LG Berlin (67 S 285/16 [= AGS 2017, 124]), die sich ihrerseits im Wesentlichen auf die Auffassung des BGH (VIII ZR 43/15 [= AGS 2016, 478]), im Zusammenhang mit der Feststellung einer zeitlich nicht begrenzten zukünftigen Mietminderung befasst. Nach der Auffassung beider Gerichte ist zunächst einmal bei der Festste...mehr

Tz. 18 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Ein von § 174 Abs. 1 AO geforderter Widerstreit liegt vor, wenn ein Sachverhalt in mehreren Steuerfestsetzungen berücksichtigt wurde, obwohl er nur einmal hätte berücksichtigt werden dürfen (§ 174 Abs. 1 AO, s. Rz. 2 ff.). Eine mehrfache Berücksichtigung des Sachverhaltes muss sich denkgesetzlich ausschließen, d. h. die mehrfachen Berüc...mehr

Tz. 22 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Ertragsteuern: Missbrauch mit Gesellschaftsgründungen ohne eigentlichen Geschäftsbetrieb bzw. ohne ernstlich durchgeführtes Gesellschaftsverhältnis (BFH v. 06.11.1964, VI 210/63 U, BStBl III 1965, 52; BFH v. 25.09.1969, IV R 179/68, BStBl II 1970, 114); tatsächliche Vermutung für rechtsmissbräuchliche Zwischenschaltung einer Basisgesell...mehr

Tz. 6 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb muss über den Rahmen der Vermögensverwaltung hinausgehen. Nach § 14 Satz 3 AO liegt eine Vermögensverwaltung in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, z. B. Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird. Entscheidendes Kriterium ist daher, dass die Erzi...mehr

Tz. 34 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Die öffentliche Zustellung kommt nur als "letztes Mittel" der Bekanntgabe in Betracht, wenn alle Möglichkeiten erschöpft sind, das Dokument dem Empfänger in anderer Weise zu übermitteln. Eine öffentliche Zustellung wegen eines unbekannten Aufenthaltsortes des Empfängers (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VwZG) ist nicht bereits dann zulässig, we...mehr

Rz. 50 Mit dem Tod eines Mieters treten nach § 563 BGB der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner des Mieters, die Kinder des Mieters oder andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein, sofern sie nicht erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Der Vermieter kann das Mietver...mehr

Rz. 1 Die Erben werden Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers, § 1922 BGB (Universalsukzession). Mit Eintritt des medizinischen Todes des Erblassers werden die Erben Inhaber aller vermögensrechtlichen Positionen, die der Erblasser innehatte, gleichgültig, ob die Erben oder einzelne von ihnen Kenntnis vom Tod des Erblassers oder gar vom Berufungsgrund haben. Kraft ausdrückliche...mehr

Rz. 165 Die Definition des Erbschaftsbesitzers nach § 2018 BGB und damit des Schuldners des Auskunftsanspruchs ist eindeutig. Dem Erben muss ein Auskunftsanspruch aber auch gegen andere Besitzer von Erbschaftsgegenständen zustehen, damit er den Nachlass in Besitz nehmen kann. Diese Lücke schließt § 2027 Abs. 2 BGB. Danach hat der Erbe den Auskunftsanspruch auch gegen denjenig...mehr

Rz. 29 Begriff: Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung folgen nach § 2038 Abs. 2 S. 1 BGB aus § 745 BGB.[38] Danach muss die Verwaltung der Beschaffenheit des Gegenstandes und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen unter Ausschluss wesentlicher Veränderungen entsprechen. Entscheidend ist, was eine verständige Person, nicht der verklagte Miterbe, aus der Sicht...mehr

Rz. 6 Der Gläubiger kann sich unter Vorlage einer Ausfertigung des vollstreckbaren Titels vom zuständigen Nachlassgericht gem. § 357 Abs. 2 FamFG eine Ausfertigung eines bereits erteilten Erbscheins erteilen lassen. Ist ein Erbschein noch nicht erteilt, kann der Gläubiger – wenn er bereits im Besitz eines vollstreckbaren Titels ist – anstelle der Erben des Schuldners gem. §§ ...mehr

Leitsatz Die Übertragung des Inventars einer Gaststätte ist auch dann eine nicht der Umsatzsteuer unterliegende Geschäftsveräußerung, wenn der Erwerber mit dem übertragenen Inventar die Gaststätte dauerhaft fortführen kann und selbst über die zur Fortführung der Tätigkeit erforderliche Immobilie verfügt, weil er diese von einem Dritten gepachtet hat (Anschluss an das BFH-Urt...mehr

Rz. 16 Unter Miete ist vom Grundsatz her der Betrag zu berücksichtigen, der sich aus dem Mietvertrag oder einer diesen Vertrag ergänzenden Vereinbarung ergibt (§ 9 Abs. 1 WoGG). Zur Miete gehören auch Beträge, die im Zusammenhang mit dem Miet- oder mietähnlichen Nutzungsverhältnis aufgrund eines Vertrages mit dem Vermieter oder einem Dritten an einen Dritten zu zahlen sind, ...mehr

Rz. 2 § 26 ist eine Einweisungsvorschrift, aus der sich ergibt, dass es Wohngeld gibt und dieses nach dem Wohngeldrecht in Anspruch genommen werden kann. Die in Abs. 1 genannten Ansprüche auf Wohngeld sind Sozialleistungen i. S. d. § 11. Als Einweisungsvorschrift sollte § 26, wie die §§ 18 bis 29 insgesamt, den Bürgern eine Orientierungshilfe hinsichtlich der geltenden Sozia...mehr

4.1 Rechtsgrundlage Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich wie beim Anmietinteresse des Interessenten (s. Abschn. 3.1) nach Art. 6 Abs. 1b DSGVO. Auf den Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Mieters (Art. 6 Abs. 1a DSGVO) kann der Vermieter nicht zurückgreifen. An die Freiwilligkeit werden hohe Anforderungen gestellt; daran kann es insbesondere dann fehlen, wenn ...mehr

Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich wie beim Anmietinteresse des Interessenten (s. Abschn. 3.1) nach Art. 6 Abs. 1b DSGVO. Auf den Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Mieters (Art. 6 Abs. 1a DSGVO) kann der Vermieter nicht zurückgreifen. An die Freiwilligkeit werden hohe Anforderungen gestellt; daran kann es insbesondere dann fehlen, wenn der Mietinteressent...mehr

Hierzu zählen alle in Abschn. 3.2 aufgeführten Fragen. Praxis-Tipp Einkommenshöhe nachweisen lassen Zulässig ist es außerdem, wenn der Vermieter den Mietinteressenten in dieser Phase auffordert, einen Einkommensnachweis vorzulegen.mehr

Die Konferenz der unabhängigen Datenschutzbehörden des Bundes und der Länder (DSK), die aus dem Bundesdatenschutzbeauftragten, den Landesdatenschutzbeauftragten der 16 Bundesländer und dem Präsidenten des Bayerischen Landesamtes für Datenschutzaufsicht besteht, hat am 18.1.2018 eine "Orientierungshilfe Mietauskünfte" vorgelegt. Danach ist hinsichtlich der Zulässigkeit der Da...mehr

Begriff Vor der Entscheidung über den Abschluss eines Mietvertrags kann der Vermieter die Bonität des Mietinteressenten feststellen, indem er von ihm eine hinreichend aussagekräftige Mieterselbstauskunft einholt. Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, eine sog. Selbstauskunft zu erteilen, ist zunächst zu prüfen, ob die jeweiligen Fragen zulässigerweise gestellt worden s...mehr