Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltungsbeirat

Rz. 92 Nach bisher ganz h.M. führte die Unentgeltlichkeit der Tätigkeit im Verwaltungsbeirat nicht zu einer Haftungsprivilegierung. Gerade bei Verfügungsbeschränkungen nach § 27 Abs. 5 S. 2 WEG a.F., die nach den Gesetzesmaterialien nach wie vor über § 27 Abs. 2 WEG beschlossen werden dürfen,[79] konnte eine unvorsichtige oder einfach nur vertrauensselige Zustimmung zu Vermö...mehr

Rz. 22 Neben der Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sieht § 9b Abs. 2 WEG die Möglichkeit vor, einen Miteigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen. Dies setzt nicht das Fehlen eines Verwaltungsbeirats(vorsitzenden) oder seine pflichtwidrige Weigerung voraus, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Beide Möglichkeiten...mehr

Rz. 45 Die Wohnungseigentümer können zwar gemäß § 27 Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken. Ein solcher Beschluss wirkt aber nur im Innenverhältnis. Die gesetzliche Vollmacht des § 9b Abs. 1 S. 1 WEG kann gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG weder in der Gemeinschaftsordnung noch durch Vereinbarung und erst recht nicht durch Beschluss mit Wirkung im Außenverh...mehr

1. Grundeigentum als Gemeinschaftsvermögen Rz. 74 Das Gemeinschaftsvermögen kann, wie heute allgemein anerkannt ist, Immobiliareigentum umfassen, auch in der eigenen Liegenschaft. Grundsätzlich gelten für seine Verwaltung die allgemeinen Grundsätze; insbesondere bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Willen über Erwerb und Verkauf ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss. ...mehr

a) Haftung gegenüber Wohnungseigentümern Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwi...mehr

I. Ausgangslage Rz. 49 Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst ...mehr

Rz. 35 Die Geltendmachung von Ansprüchen ist Gegenstand der Verwaltung und hätte keiner Neuregelung bedurft. Bestehen Ansprüche gegen den Verwalter und sind diese durchsetzbar, folgt die Beschlusskompetenz hierfür bereits aus § 19 Abs. 1 WEG. Nach der Streichung von § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. stellte sich aber die Frage, wer diese Ansprüche geltend machen soll. Dies regelt § ...mehr

Rz. 19 Das Recht zur Einsicht bezieht sich auf alle Verwaltungsunterlagen, also neben den Niederschriften auf die Beschluss-Sammlung, Angebote für durchgeführte oder durchzuführende Maßnahmen, Dokumente des Verwaltungsbeirats, Gesprächsnotizen, Kontoauszüge, Korrespondenz etc. Auf das Speichermedium oder die Eigentumsverhältnisse hieran kommt es nicht an. Problematisch ist d...mehr

Rz. 18 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Der Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen war bislang nur punktuell für die Niederschriften in § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und für die Beschluss-Sammlung in § 24 Abs. 7 S. 8 WEG a.F. geregelt. Es herrscht aber ...mehr

Rz. 51 Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine solche Übertragung von Entscheidun...mehr

Rz. 28 Die gesetzlichen Regelungen zur Verwaltungstätigkeit sind indessen bewusst nicht abschließend. Die Wohnungseigentümer können sie nach § 27 Abs. 2 WEG über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus erweitern. Die Vorschrift ermöglicht es somit, ähnlich wie nach altem Recht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., Lücken in den gesetzlichen Regelungen zu schließen. Zu beachten blei...mehr

Rz. 64 § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Sie können sowohl im Einzelfall bestimmte Weisungen erteilen als auch generelle Restriktionen beschließen, das eigenständige Handeln des Verwalters etwa auf bestimmte Maßnahmen beschränken, andere gänzlich untersagen oder Wertgrenzen aufstellen. Ebenso können sie das T...mehr

1. Gesetzliche Konzeption a) Folgen Rz. 30 Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf V...mehr

a) Reguläre Verwaltung Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnung...mehr

1. Einschränkungen Rz. 64 § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Sie können sowohl im Einzelfall bestimmte Weisungen erteilen als auch generelle Restriktionen beschließen, das eigenständige Handeln des Verwalters etwa auf bestimmte Maßnahmen beschränken, andere gänzlich untersagen oder Wertgrenzen aufstellen. Ebens...mehr

a) Regelungsmöglichkeiten Rz. 65 Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschlu...mehr

1. Kein Ausschluss der Verwalterbestellung Rz. 68 Die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG a.F., wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, wird im neuen Recht entfallen. Dies wird aber ohne Folgen bleiben. Der Gesetzgeber war lediglich – zutreffend – der Auffassung, der Ausschluss von Beschränkungen bei der Verwalterbestellung in § 26 Abs. 1 S. 3 WEG-E ...mehr

a) Teilbereiche der Verwaltung Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, di...mehr

a) Keine Wirkung der Vollmacht gegen die Wohnungseigentümer Rz. 41 Die gesetzliche Vollmacht des Verwalters aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wirkt nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen einzelne oder alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch in gemeinschaftsbezogenen Angelegenheiten, etwa bei der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen...mehr

a) Primäransprüche Rz. 9 Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich erset...mehr

a) Gesetzliche Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats Rz. 21 Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemei...mehr

a) Nutzung des Sondereigentums Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind...mehr

a) Verpflichtung zur Tätigkeit Rz. 58 Der Gesetzgeber vermeidet den ihm im Zusammenhang mit § 27 Abs. 2, 3 WEG a.F. unterlaufenen Fehler und stellt klar, dass der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu ergreifen, über die eine Beschlussfassung nicht geboten ist. Die Pflicht besteht allerdings entsprechend der...mehr

I. Dreifacher Systemwandel Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung als auch Seku...mehr

1. Fortführung von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. Rz. 62 Selbstverständlich bleibt der Verwalter nach der Erweiterung seiner Alleinentscheidungsbefugnisse erst recht zur Wahrung von Fristen und zur Abwendung von Rechtsnachteilen berechtigt und verpflichtet. Die ihm schon nach altem Recht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. zukommende Berechtigung und Verpflichtung, die zur W...mehr

a) Folgen Rz. 30 Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf Vornahme oder Unterlassung...mehr

1. Verpflichtung zur Verwaltung a) Reguläre Verwaltung Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblie...mehr

a) Entscheidung über Ersatzansprüche und Prozesse gegen den Verwalter Rz. 35 Die Geltendmachung von Ansprüchen ist Gegenstand der Verwaltung und hätte keiner Neuregelung bedurft. Bestehen Ansprüche gegen den Verwalter und sind diese durchsetzbar, folgt die Beschlusskompetenz hierfür bereits aus § 19 Abs. 1 WEG. Nach der Streichung von § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. stellte sich ab...mehr

I. Bestellung 1. Kein Ausschluss der Verwalterbestellung Rz. 68 Die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG a.F., wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, wird im neuen Recht entfallen. Dies wird aber ohne Folgen bleiben. Der Gesetzgeber war lediglich – zutreffend – der Auffassung, der Ausschluss von Beschränkungen bei der Verwalterbestellung in § 26 Abs. ...mehr

a) Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung Rz. 5 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent...mehr

Rz. 4 Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen wer...mehr

1. Keine Beschränkung der Abberufung auf wichtige Gründe Rz. 70 Gravierender sind die Änderungen bei der Abberufung des Verwalters. Hier beseitigt der Gesetzgeber mit § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken. Seiner Auffassung zufolge muss die Wohnungseigentümergemeinschaft immer die Möglichkeit haben, ...mehr

I. Grundsatz Rz. 73 Erstmals enthält das Gesetz in § 9a Abs. 3 WEG eine Regelung zur Verwaltung des Verbandsvermögens. Danach gelten die Vorschriften zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in §§ 18, 19 Abs. 1 und 27 WEG entsprechend. Die Wohnungseigentümer entscheiden somit gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch über Verwal...mehr

1. Verwalter a) Keine Wirkung der Vollmacht gegen die Wohnungseigentümer Rz. 41 Die gesetzliche Vollmacht des Verwalters aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wirkt nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen einzelne oder alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch in gemeinschaftsbezogenen Angelegenheiten, etwa bei der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Ver...mehr

a) Ausgangslage Rz. 18 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Der Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen war bislang nur punktuell für die Niederschriften in § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und für die Beschluss-Sammlung in § 24 Abs. 7 S. 8 WEG a.F. geregelt. Es...mehr

1. Neuorientierung des Gesetzes Rz. 51 Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine sol...mehr

I. Bedeutung Rz. 77 Die Bedeutung der noch vom Rechtsausschuss in das Gesetz eingefügten Vorschrift folgt vor allem aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Denn danach wird in Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als acht Einheiten der zertifizierte Verwalter künftig zum Regelfall, da schon auf Verlangen eines einzigen Wohnungseigentümers nur seine Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltu...mehr

a) Fortführung früheren Rechtes zu beschlussfreien Befugnissen Rz. 52 Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit des Verwalters, ohne Beschlussfassung tätig zu werden, durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ausschließlich erweitern. Deswegen verbleibt es auch ohne diesbezügliche Vorgaben in Gesetzestext und -materialien bei den Befugnissen, die dem Verwalter schon früher ohne Entscheidung d...mehr

1. Prüfung durch die IHK Rz. 78 Nach § 26a Abs. 1 WEG kann die Zertifizierung durch eine Prüfung vor der IHK erlangt werden. Diese soll die "notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse" nachweisen. Die näheren Modalitäten der Prüfung und des Zertifikates werden erst durch das Justizministerium durch Rechtsverordnung festgelegt, wofür § 26a Abs. 2 WEG ei...mehr

Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alltägliche Praxis, insbesond...mehr

Rz. 58 Der Gesetzgeber vermeidet den ihm im Zusammenhang mit § 27 Abs. 2, 3 WEG a.F. unterlaufenen Fehler und stellt klar, dass der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu ergreifen, über die eine Beschlussfassung nicht geboten ist. Die Pflicht besteht allerdings entsprechend der neuen Gesetzessystematik nur ...mehr

Rz. 27 Nach altem Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) war die Durchführung derartiger Beschlüsse dem Verwalter zugewiesen. Mit dem Wegfall dieser Vorschrift ist zwar nicht zwangsläufig auch seine Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen entfallen. Die Gesetzesmaterialien halten eine solche Verpflichtung wie schon früher bei der Durchführung von Vereinbarungen auch ohne ...mehr

Rz. 57 Der Verweis auf die früher in § 27 Abs. 1 WEG a.F. geregelten Befugnisse stellt überdies nicht die Grenze der nunmehr beschlussfreien Verwalterkompetenzen dar. Bereits die Gesetzesmaterialien führen nicht im Katalog des § 27 Abs. 1 WEG a.F. enthaltene Befugnisse, die früher eines Beschlusses nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. bedurft hätten, als beschlussfreie Maßna...mehr

Rz. 61 Die erhebliche, aber in Gesetzestext und -materialien nicht sonderlich klar konturierte Erweiterung der Alleinentscheidungskompetenzen des Verwalters wird in der Praxis schnell die Frage aufkommen lassen, ob dieser in Zweifelsfragen die Eigentümerversammlung anrufen kann. Denn auf diesem Wege kann er, wie nach altem Recht, durch einen Beschluss Rechtssicherheit erreic...mehr

Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung als auch Sekundäransprüche wegen fehler...mehr

Rz. 62 Selbstverständlich bleibt der Verwalter nach der Erweiterung seiner Alleinentscheidungsbefugnisse erst recht zur Wahrung von Fristen und zur Abwendung von Rechtsnachteilen berechtigt und verpflichtet. Die ihm schon nach altem Recht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. zukommende Berechtigung und Verpflichtung, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonsti...mehr

Rz. 30 Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf Vornahme oder Unterlassung von Hand...mehr

Rz. 34 Die Haftung Dritten gegenüber gestaltet sich nun unproblematisch, da der Verwalter nunmehr zweifellos Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die nach § 31 BGB für ihn eintreten muss.[36] Zudem haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartnern gegenüber für den Verwalter auch gemäß § 278 BGB, wenn dieser in Erfüllung seiner Verbindlichkeiten tätig wird,...mehr

Rz. 67 Der Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss sogar Außenwirkung verleihen. Denn § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt nur die Beschränkung der Verwaltervollmacht im Außenverhältnis für unwirksam. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass Erweiterungen sehr wohl möglich sind. Wie nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. kann dem Verwalter somit für...mehr

Rz. 3 Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, sofern sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspricht inhaltlich den Vorgängervorschriften in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 3 WEG a.F., fasst lediglich Verwaltung und Gebrauch zusammen. Inhaltliche ...mehr