Archiv Seite 24 - Verwaltung - Haufe

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann unwirksam, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt.

Der Umbau einer Loggia zu einem Wintergarten verändert das Erscheinungsbild der Fassade und ist daher eine bauliche Veränderung. Diese ist grundsätzlich nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen.

Es kann einen Mangel der Wohnung darstellen, wenn der Bewohner im Stockwerk darunter regelmäßig auf dem Balkon raucht und der Rauch nach oben in die Wohnung zieht.

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären.

Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb eines Intensiv-Pflegedienstes mit bis zu vier Patienten geht über eine reine Wohnnutzung hinaus. Die Wohnungseigentümer können daher die Vermietung zu diesem Zweck untersagen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn sie sich wegen bestimmter Positionen auf eine Anlage der Abrechnungsfirma bezieht, die Anlage der Abrechnung aber nicht beiliegt.

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann.

Überlässt der Halter sein Fahrzeug einer anderen Person, ist er Zustandsstörer, wenn das Fahrzeug unberechtigt auf einem fremden Grundstück abgestellt wird.

Es liegt in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über eine Kreditaufnahme durch die WEG zu beschließen. Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ließ der BGH allerdings offen.

Führt auftretendes Kondenswasser unterhalb der Balkontüren nur dazu, dass sich an dieser Stelle das Parkett verfärbt, ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt. Eine Minderung wegen dieses Mangels scheidet daher aus.

Der DDIV fordert schon seit längerem, Verwaltern die Einsichtnahme ins elektronische Grundbuch zu ermöglichen. Nun hat der Verband ein Gutachten vorgelegt, demzufolge der Ausschluss der Verwalter aus dem elektronischen Grundbuchverfahren verfassungswidrig sein soll.

Mit der Entlastung des Verwalters billigen die Eigentümer das bisher bekannte bzw. erkennbare Verwalterhandeln für einen bestimmten Zeitraum. Die Entlastung führt dazu, dass die Eigentümer insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen können.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Dachrinnen zu kontrollieren und zu reinigen, wenn er keine konkreten Anhaltspunkte hat, dass eine Verstopfung droht.

Beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine Eigentümerversammlung ein, obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen, kann der Verwalter mittels einstweiliger Verfügung verhindern, dass die Versammlung durchgeführt wird.

Ein tätlicher Angriff eines von mehreren Mietern auf einen Angehörigen des Vermieters stellt einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar.

Der Vermieter trägt das Risiko, dass der Mieter in der Wohnung Straftaten begeht. Das Risiko ist mit der Miete abgegolten. Wird die Wohnung bei einem Polizeieinsatz beschädigt, kann der Vermieter daher keinen Schadensersatz vom Staat verlangen.

Ein großes Wohnungsunternehmen mit über 150.000 Einheiten kann die Mahnung rückständiger Mietzahlungen selbst übernehmen. Es ist nicht notwendig, ein Inkassobüro einzuschalten.

Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht.

Der Vermieter muss bei der Sanierung eines Gebäudes den Schallschutzstandard einhalten, der zu diesem Zeitpunkt gilt. Wenn er das Gebäude nach der Sanierung im Mietvertrag einem neueren Baujahr zuordnet, kann der Mieter den Standard dieses Baujahrs erwarten.

Ein Waldbesitzer haftet nicht dafür, wenn ein Spaziergänger durch einen herabstürzenden Ast verletzt wird. Das Betreten des Waldes geschieht auf eigene Gefahr.

Eine mit Heizung vermietete Wohnung muss auf 20 bis 22 Grad in den Haupträumen und 18 bis 20 Grad in den Nebenräumen beheizbar sein. Die Temperatur in den Räumen muss einzeln regulierbar sein.

Die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen.

Ein Wohnungseigentümer kann eine in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme nicht mehr widerrufen, sobald diese beim Versammlungsleiter zugegangen ist.

Der bis Ende 2014 befristete Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde in Wohnungseigentumssachen greift nicht, wenn das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.

Ein dingliches Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten nicht die Befugnis, die Räume zu vermieten, wenn er sein Recht nicht ausüben kann. Vermietet der Eigentümer seinerseits die Räume, muss dieser daher die Mieterlöse nicht an den Wohnrechtsinhaber auskehren.

Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt.

Die Gemeinschaftsordnung kann den teilenden Eigentümer nicht von der Pflicht ausnehmen, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seiner eigenen Einheiten zu tragen.

Wird ein Wohnungseigentümer nicht zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur dazu, dass die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat.

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.

Die Eintragung im Grundbuch begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiell-rechtlich unwirksam war.

Der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Störer an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein.

Nutzt der Mieter einer Wohnung den Hausflur über das übliche Maß hinaus, kann der Flur ausnahmsweise bei der Berechnung der Wohnfläche mit einzubeziehen sein.

Ist über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, ist der Eigentümer nicht mehr berechtigt, Eigentümerbeschlüsse selbst anzufechten. Dies ist Sache des Insolvenzverwalters.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann in eine Abmahnung umgedeutet werden und als solche Grundlage einer (weiteren) Kündigung sein.

Steht nach dem Ende eines Mietverhältnisses noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der Abrechnung zu erwarten ist.

Es liegt in der Entscheidung des Vermieters, welcher Hilfspersonen er sich für die Beseitigung von Mängeln bedient. Der Mieter kann keine bestimmte Qualifikation der Hilfsperson fordern.

Ist zur "Veräußerung" eines Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich, umfasst dies auch die Übertragung durch Schenkung.

Der Inhaber eines Wegerechts muss es hinnehmen, wenn der Grundstückseigentümer auf dem Weg Bodenschwellen anbringt, um die mögliche Durchfahrgeschwindigkeit zu reduzieren.

Der Vermieter von Geschäftsräumen kann die Kosten für einen Wachdienst nur bei ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung auf die Mieter umlegen. Die Formulierung „sonstige Betriebskosten“ reicht für eine Umlage nicht aus.

Ist eine im Haus vorhandene Gegensprechanlage defekt, können die Mieter zur Mietminderung berechtigt sein. Für die Höhe der Minderung kommt es darauf an, ob der Hauseingang von der Wohnung aus einsehbar ist.

Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. „Ein-Euro-GmbH“) zum Verwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonität gewährleistet ist.

Außerhalb des Versteigerungsverfahrens vereinbarte "Sonderzahlungen" des Meistbietenden an den betreibenden Gläubiger, die diesen veranlassen sollen, einen Einstellungsantrag zurückzunehmen oder nicht zu stellen, sind unzulässig.

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden. Es muss nicht zwingend für die Einheit insgesamt bestellt werden.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Kosten für „Müllabfuhr“ und „Hauswart“ tragen muss, umfasst dies nicht die Kosten für das Raus- und Reinstellen der Mülltonnen.

§ 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen.

Die Kündigung durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die er die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, ist wirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.