Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 164 Wenn es eine geeignete Gemeinschaftsfläche gibt, kommt die Einrichtung einer Schnellladestation als gemeinschaftliche "Elektrotankstelle" in Betracht. Voraussetzung ist in technischer Hinsicht, dass entsprechend starke Stromstärken zur Verfügung stehen. Für die zweckgerichtete Nutzung der Fläche muss eine entsprechende Gebrauchsregelung beschlossen werden. Das ist an...mehr

Rz. 40 A kann im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) auf eigene Kosten die Mängel beseitigen bzw. die fehlenden Leistungen durchführen lassen und anschließend gem. § 637 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz (Kostenerstattung) vom Bauträger verlangen. In diesem Fall kann er Zahlung an sich selbst fordern.[110] Das Recht zur Ersatzvornahme kann im Bauträgervertrag allerdings ausgeschlossen w...mehr

Rz. 71 Kommt es zur Insolvenzeröffnung, wird i.d.R. der vorläufige Insolvenzverwalter zum ("endgültigen") Insolvenzverwalter bestellt. Das Verwaltungs- und Verfügungsrecht geht jetzt vom Wohnungseigentümer auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Der Insolvenzverwalter ist daher zu Eigentümerversammlungen einzuladen; nur er ist dort stimmberechtigt und anschließend ggf. ...mehr

Rz. 333 Die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates" sind auf Eigentümerversammlungen allgemein üblich, so dass darüber meistens routinemäßig Beschluss gefasst wird. Dies geschieht aber meistens aus Rechtsunkenntnis aufseiten der Wohnungseigentümer. Zum einen ist wenig bekannt, dass die Erteilung der Entlastung im Wohnungseigentumsgesetz (a...mehr

Rz. 144 Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xx Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xxmehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 258 Der Verwalter muss der Gemeinschaft jederzeit und auch ohne besonderen Anlass auf Verlangen (d.h. nach entsprechender Beschlussfassung) Auskunft über alle Verwaltungsangelegenheiten und alle Fragen zum Rechnungswesen erteilen.[361] Die Fassung eines Abrechnungsbeschlusses auf der Basis der Jahresabrechnung, die Entlastung des Verwalters oder das Ende seiner Amtszeit ...mehr

Rz. 86 Der erste Verwalter wird normalerweise vom teilenden Eigentümer (Bauträger) bestellt, der in diesem Zuge auch einen Verwaltervertrag abschließen kann (Muster (→ § 1 Rdn 14).[142] Und da er ggf. sich selbst zum Verwalter bestellen kann (→ § 10 Rdn 82), kann er auch mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt insowe...mehr

Rz. 26 In einer Gemeinschaft mit einem amtierenden Verwalter ist die Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann erforderlich, wenn schon bekannt ist, dass der amtierende Verwalter sich nicht um die Fortführung der Verwaltung bewirbt oder wenn sich die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Wahl eines anderen Verwalters eröffnen wollen. Weil die Einholung von Angeboten...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 2 Weil die Nutzung des Sondereigentums gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Beachtung der für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen erfolgen muss, ist insbesondere der Rahmen der Zweckbestimmung zu wahren. Ihre Zweckbestimmung wird den zum Sondereigentum gehörenden Räumen und Flächen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung zugewiesen. Beispiele: Zweckbe...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 54 Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz (Nr. 2.2.3 ARB 2021[89]) umfasst die (aktive) Beschlussanfechtung, wobei – wie immer – der "Keim des Rechtskonflikts" nicht vor dem Abschluss des Versicherungsvertrags liegen darf. Wenn z.B. schon jahrelang vor Abschluss des Versicherungsvertrags die Abrechnungspraxis der Verwaltung umstritten und der Rechtsstreit um die aktu...mehr

Rz. 25 Hintergrund: Nach der gesetzlichen Konzeption in § 1 Abs. 2 WEG handelt es sich beim Wohnungseigentum um eine Mischung von Alleineigentum und Bruchteilseigentum. Eine Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft gem. § 1008 BGB), die wiederum einen Unterfall der "Gemeinschaft" gem. §§ 741 ff. BGB darstellt, besitzt als solche keine Rechtsfähigkeit. De...mehr

Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außenwände oder di...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn die Gemeinschaft sinnvolle Beschlüsse fasst (Muster → § 5 Rdn 78), nur Vorteile und entspricht deshalb ordnungsgemä...mehr

Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. D...mehr

Rz. 71 Wer teilnahmeberechtigt ist, muss zur Versammlung eingeladen werden; der teilnahmeberechtigte Personenkreis wurde daher schon beim Abschnitt "Adressaten der Ladung" erörtert (→ § 7 Rdn 17). Ergänzend ist der Verwalter zu erwähnen, der nicht der Adressat, sondern der Versender der Ladung ist. Er (und seine Mitarbeiter → § 7 Rdn 59) ist nur teilnahmeberechtigt, solange ...mehr

Rz. 8 Eine (An-)Mahnung von Hausgeldrückständen ist nicht zwingend erforderlich, und zwar weder zur Begründung eines Zahlungsverzugs (→ § 9 Rdn 6) noch als Voraussetzung einer Zahlungsklage. Aber es ist üblich und sinnvoll, dass der Verwalter offene Forderungen der Gemeinschaft ein bis zwei Mal anmahnt. Die erste Mahnung sollte in dem Monat erfolgen, in dem eine Zahlung erst...mehr

Rz. 103 Das Stimmrecht steht grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer zu; Sonderfälle werden unten (→ § 7 Rdn 107) dargestellt. Stellvertretung bei der Stimmrechtsabgabe ist möglich (→ § 7 Rdn 80). Das Stimmrecht kann im Einzelfall ausgeschlossen sein (→ § 7 Rdn 115). Rz. 104 Für die Berechnung der Stimmenmehrheit bei Beschlussfassungen kommt es auf die "Wertigkeit" des Stimmre...mehr

Rz. 4 Wie alle Verwaltungsangelegenheiten obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG auch die Einberufung (synonym: Einladung) der Gemeinschaft. Auszuführen hat diese Aufgabe (wiederum gilt: wie alle Verwaltungsangelegenheiten) der Verwalter. Die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 1 WEG, wonach die Versammlung vom Verwalter einberufen wird, entspricht insofern nicht der neuen rechtlichen Z...mehr

Rz. 35 Allstimmiger Beschluss. Er liegt vor, wenn alle Miteigentümer einem Beschlussantrag zugestimmt haben. Da in den Fällen allstimmiger Entscheidungen auch eine Vereinbarung vorliegen kann, kann die Abgrenzung von Beschluss und Vereinbarung schwierig sein (→ § 2 Rdn 76). Gesetzlich gefordert ist die Allstimmigkeit nur im Falle des Umlaufbeschlusses gem. § 23 Abs. 3 S. 1 W...mehr

Rz. 61 Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel (Vollstreckungsbescheid, Urteil, Vergleich usw.). Bis zur WEG-Reform 2020 mussten die titulierten, in Rangklasse 2 fallenden Ansprüche eine Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) übersteigen; diese Untergrenze besteht nicht mehr. Die Gemeinschaft kann also auch wegen (beliebig) geringer Forderungen die Zwangsve...mehr

Rz. 92 Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt...mehr

Rz. 101 Den Ablauf der Versammlung bestimmt der Versammlungsleiter (das ist gem. § 24 Abs. 5 WEG im Normalfall der Verwalter, weshalb nachfolgend vereinfacht "Verwalter" und "Versammlungsleiter" gleichgesetzt werden) aus eigener Kompetenz nach seinem Ermessen. Die Letztentscheidungskompetenz hat aber stets die Eigentümerversammlung, die die Entscheidungsmacht an sich ziehen ...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 55 In vielen Teilungserklärungen ("Altvereinbarungen") gibt es Regelungen zu den Formalia der Eigentümerversammlung, die vom geltenden Recht abweichen. Gem. § 47 WEG geht das aktuelle Recht vor, sofern sich "aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt". Weiter heißt es: "Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen." Meistens wiederholt eine Teilungserklär...mehr

Rz. 104 Parkbügel zur Unterbindung von "Fremdparken" auf Stellplätzen (sei es Sondereigentum oder Sondernutzungsfläche). Ob die Errichtung ohne Beschluss zulässig ist, war schon im alten Recht streitig.[129] Bejaht man die Notwendigkeit eines Gestattungsbeschlusses, dürfte darauf gem. § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch bestehen. Rz. 105 Unterteilung, Abgabe einzelner Räume. Wenn ei...mehr

Rz. 107 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ist die GbR selber im Grundbuch eingetragen, üben der oder die nach dem Gesellschaftsvertrag zur Geschäftsführung berechtigten Vertreter, ohne besondere Regelung alle Gesellschafter gemeinsam (§ 709 Abs. 1 BGB) das Stimmrecht aus. Sind die Gesellschafter im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, gibt es gegenüber sonstigen Ei...mehr

a) Kostenerstattungspflicht bei prozessualer Niederlage Rz. 30 Für die hier erörterte streitgenössische Nebenintervention gilt § 100 Abs. 1 ZPO: "Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen" (→ § 13 Rdn 22). Der Streithelfer trägt die Kostenerstattung also zusammen mit der unterstützten Partei. Es verhält sich n...mehr

Rz. 164 Ein Stimmverbot analog § 25 Abs. 4 WEG greift ein, wenn ein Wohnungseigentümer Verwalter oder mit dem Verwalter wirtschaftlich derart verbunden, dass man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann; dann unterliegt der betreffende Eigentümer bei der Abstimmung über seine Abberufung aus wichtigem Grund einem Stimmverbot. Grund dafür ist der allgemeine Rechtsgedank...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 26 In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört...mehr

Rz. 231 Die Befugnisse des Verwalters im Außenverhältnis (die (Vertretungsmacht) regelt § 9b Abs. 1 (→ § 10 Rdn 303). Das Innenverhältnis (oft meistens als Geschäftsführung bezeichnet) bedarf in zweifacher Richtung der Regelung: Was darf und was muss der Verwalter tun? § 27 WEG regelt diese Fragen trotz der Überschrift "Aufgaben und Befugnisse" nur teilweise. Die Bestimmung ...mehr

Rz. 37 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) kann A unter den Voraussetzungen des § 637 Abs. 3 BGB Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung geltend machen, und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils in voller Höhe.[97] Grundsätzlich setzt der Kostenvorschussanspruch voraus, dass der Anspruchsteller (hier: A) vorher die Abnahme erklärt hat; aber meistens kann der Ans...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 46 Der Verwalter muss ("ohne Wenn und Aber") einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung nehmen (ankündigen), wenn es mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG analog). Grund: Weil dieses Quorum genügt, um die Einberufung einer Versammlung verlangen zu können (→ § 7 Rdn 7), genügt es erst recht zur Erzwingung einzelner Tagesordnung...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Ku...mehr

Rz. 14 Beschlüsse, die den Weg zum papierlosen Verwalterbüro ebnen, also die Digitalisierung fördern, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Soweit das LG Düsseldorf urteilte, "untrennbar mit einer solchen Regelung verbunden sein müsste jedoch auch der Ablauf des Rechts eines jeden Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme und Erstellung von Kopien und Abschriften festgelegt we...mehr

Rz. 1 Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 1 Bis zur WEG-Novelle 2007 galt für WEG-Streitigkeiten das Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG), eine von der Zivilprozessordnung (ZPO) in vielfacher Hinsicht abweichende Verfahrensordnung. Die Parteien hießen nicht Kläger und Beklagter, sondern Antragsteller und Antragsgegner. Es galt der Grundsatz der Amtsermittlung: Der Richter war nicht an bestimmte Antr...mehr

Rz. 114 Beispiele Jeweils ohne Beschluss nahm Miteigentümer A bauliche Veränderungen vor: a) Er baute Dachflächenfenster in seiner Dachgeschosswohnung ein. b) Er errichtete einen Wintergarten vor seiner EG-Wohnung. c) Er brachte ein Klimagerät an der Fassade vor seinem Teileigentum an. Rz. 115 Eine nicht auf Beschluss (oder Vereinbarung) beruhende bauliche Veränderung des Gem...mehr

Rz. 136 Für die Ansprüche auf Rückbau baulicher Maßnahmen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis von der streitigen Maßnahme erlangte bzw. infolge grob-fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte (§ 199 BGB).[180] Es verhält sich somit anders als beim (faktisch unverjährbaren → § 3 Rdn 82) A...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Rz. 96 Wie oben erwähnt (→ § 1 Rdn 83) entspricht es einem verbreiteten Bedürfnis, die Kosten der Erhaltung von Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums nicht nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu verteilen, sondern allein den betroffenen Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Am liebsten möchte man auch die Zuständigkeit auf die Wohnungseigentümer verlagern. ...mehr

Rz. 39 Anfechtungsbefugt ist jeder Miteigentümer. Ein (fälschlich im Grundbuch eingetragener) "Bucheigentümer" ist kein wahrer Eigentümer und deshalb nicht anfechtungsbefugt.[56] Ausnahmsweise kommt auch eine Prozessführung durch einen dazu ermächtigten Nichteigentümer in Betracht ("gewillkürte Prozessstandschaft"), wenn dieser daran ein eigenes rechtliches Interesse hat, wi...mehr