Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemei...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG existierte keine gesetzliche Regelung für den in der Praxis gerade in Kleinanlagen weit verbreiteten Fall, dass weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Dann jedenfalls fehlte die nach dem Gesetz zur Einberufung ermächtigte Person. In diesen Fällen konnte die Einberufung jedenfalls nicht durch einen Wohnungseigentümer erfolgen....mehr

Gegen die Zulassung eines Architekten zur Erörterung von Details einer etwa anstehenden größeren Sanierungsmaßnahme bestehen keinerlei Einwände.[1] Freilich hat der Verwalter einen entsprechenden Geschäftsordnungsbeschluss herbeizuführen. Geschäftsordnungsbeschluss: Teilnahme eines Architekten TOP XX: Teilnahme des Architekten Herrn ______ Angesichts der zur Beschlussfassung z...mehr

Im Jahr 1973 hatte das Wohnungseigentumsgesetz erste Änderungen erfahren. Bedeutendste war, dass auch an Stellplätzen in Tiefgaragen Sondereigentum begründet werden konnte. Das Bundesland Bayern hatte dann im Jahr 1977 zwar für eine lebhafte Diskussion um eine Novellierung des Wohnungseigentumsrechts gesorgt, blieb letztlich jedoch erfolglos. Die Bestrebungen gingen dahin, d...mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend, die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, in welche alle Eigentümer unter Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt sind, einzutragen. Vertreter einzel...mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Der Wohnungseigentümer ist von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn ist.[1] Hiervon umfasst sind alle streitigen Zivilverfahren. Darüber hinaus gerichtliche Mahnverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren und Verfahren betreffend den einstweiligen Rechtsschutz sowie schließlich die En...mehr

Ist der Beschlussantrag verlesen, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Geheime Abstimmung möglich Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abs...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist. Praxis-Beispiel Kopfstimmrecht Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eig...mehr

Mit Blick auf die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, ist zu berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und – bis auf die eng...mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.[1] Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter...mehr

Überblick Beschlüsse stellen das wichtigste Element gemeinschaftlicher Willensbildung der Wohnungseigentümer dar und prägen entscheidend die Rechtslage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den konkreten Einzelfall hinaus können mit Beschlüssen auch Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auf Dauer Organisation und Abläufe innerhalb einer Gemeinschaft regeln, ohne da...mehr

Das Gesetz behandelt das Amt des Verwaltungsbeirats als Ehrenamt, eine Vergütung ist jedenfalls nicht geregelt. In aller Regel wird das Amt des Verwaltungsbeirats von den betreffenden Wohnungseigentümern auch unentgeltlich ausgeübt. Abhängig davon, wie groß der Arbeitsaufwand und der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats je nach Größe der Wohnungseigentumsanlage ist, kann a...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Grundsätzlich sollte der Verwalter das Forum der Wohnungseigentümerversammlung nutzen, um eine persönliche Haftung durch entsprechende Bedenkenhinweise auszuschließen bzw. zu minimieren. Zwar ist die Niederschrift über die Versammlung lediglich eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[1] Dennoch bestätigt die n...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Längerfristige Abwesenheit TOP Sonstiges: Anzeige längerfristiger Abwesenheit Hält sich ein Wohnungseigentümer voraussichtlich länger als 3 Monate nicht an seinem, dem Verwalter als Zustelladresse mitgeteilten Wohnsitz auf, sollte dem Verwalter ein Zustellungsvertreter bekannt gegeben werden. Dieser Hinweis dürfte im Sinne eines jeden Wohnun...mehr

Die Kosten des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt.[1] Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[2] Selbstverständlich aber entspricht eine Kostenverteilungsänd...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht mehr gesetzlich geregelt. Die Wohnungseigentümer sind auf Grundlage von § 29 Abs. 1 WEG vielmehr in der Lage, abgestimmt auf die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, die Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder selbst festzulegen. Mit Inkrafttreten des WEMoG hat de...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die durch das WEMoG geschaffene Beschlusskompetenz in § 24 Abs. 3 WEG. Diese ermöglicht die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich dieser pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Insbesondere in einer verwalterlosen Zeit sol...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten...mehr

In der Praxis werden Verwalter von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft immer wieder aufgefordert, Maßnahmen durchzuführen, die zwar auf in der Gemeinschaft "bewährter" Beschlussfassung beruhen, als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse jedoch ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht ihre Wiederb...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ...mehr

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeit...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu ...mehr

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst: § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sond...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] erst bei 5...mehr

Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Allerdings besteht kein Zwang zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats und gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften existiert auch kein Verwaltungsbeirat. Auch unabhängig davon, ob ein Verwaltungsbeirat existiert oder nicht, ...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Überblick Am 27.9.2024 hat der Bundesrat einer Änderung des WEG zugestimmt und damit die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung geschaffen. Die Änderungen sind am 17.10.2024 in Kraft getreten. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Bereitstellen von Versammlungsräumen entfällt und eine Teilnahme wird von überall aus ermöglicht. Gleichwohl stellt diese Form d...mehr

Die Erfüllung der Vorgaben des GEG kann im Einzelfall zu erheblichen Kosten führen und die finanzielle Leistungsfähigkeit einzelner Gemeinschaften übersteigen. Das GEG regelt insoweit ein allgemeines Wirtschaftlichkeitsgebot und lässt bestimmte Ausnahmen zu. Die finanzielle Leistungsfähigkeit wird allerdings lediglich im Rahmen der Prüfung des Vorliegens einer unbilligen Här...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

Obwohl die neue Rechtslage auch in der einschlägigen Kommentarliteratur (vgl. z.B. Loose in Viskorf, GrEStG, § 9 Rz. 106 und 506) als zutreffend beurteilt wird, sind durchaus Zweifel an der Auffassung des BFH angebracht. Die Auffassung sollte daher auch unter Berücksichtigung der parallel laufenden Einstufung von Erhaltungsrücklagen bei den Ertragsteuern kritisch hinterfragt...mehr

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Rspr. ist festzustellen, dass die steuerliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage nach dem WEG i.R.d. Grunderwerbsteuer und der Ertragsteuer deutlich auseinanderfällt: Während bei der Grunderwerbsteuer die Rücklage als Bestandteil des der Gemeinschaft zuzurechnenden Verwaltungsvermögens, also eine im fremden Eigentum stehendes Wirts...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Im Rahmen seiner Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter auch zur Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Bauleistungen für die Gemeinschaft berechtigt. Insoweit hat er bei mangelhafter Werkleistung Mängelrügen zu erheben. Ob er Mängelrechte ohne entsprechende Beschlussfassung geltend machen kann, wird im Einzelfall von der Größe und dem Wirtschaftsvol...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. Über konkrete Maßnahmen zur Bes...mehr

Unter Nachbarrecht versteht man die Regeln über die Rechtsbeziehungen zwischen Nachbarn an der Grundstücksgrenze. Maßgeblich sind hierfür zunächst die für das gesamte Bundesgebiet geltenden und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 903 bis 924 und 1004 aufgestellten Regeln. Darüber hinaus können die Nachbarrechtsgesetze der Länder Verkehrssicherungspflichten regeln. Nac...mehr

Jeder Aufzug muss mit einer Prüfplakette versehen sein, auf der der Monat und das Jahr der nächsten Prüfung angegeben sind. Diese Prüfplakette wird von den jeweiligen ZÜS angebracht, die die Prüfungen durchführen. Der Betreiber der Anlage – also die Wohnungseigentümergemeinschaft – ist dafür verantwortlich, dass die Plakette nicht entfernt wird und dass alle Aufzüge mit einer...mehr

Insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums ist die Regelung in § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB von großer Bedeutung. Diese verpflichtet den Auftragnehmer nämlich zum ausdrücklichen Hinweis in Textform gegenüber Verbrauchern, dass eine fiktive Abnahme dann erfolgt, wenn sich der Besteller nicht innerhalb gesetzter Frist zur Abnahme erklärt oder diese ohne Angabe von Mängeln verwei...mehr

Im Rahmen einer Abordnung, Zuweisung oder Personalgestellung gemäß § 4 TVöD können Beschäftigte dazu verpflichtet werden, ihre vertragsmäßige Arbeitsverpflichtung bei einem anderen Arbeitgeber auch außerhalb des Geltungsbereichs des TVöD nachzukommen. Durch diese Maßnahme ändert sich der Inhalt des Arbeitsvertrags nicht, insbesondere tritt der andere Arbeitgeber nicht in das...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst jeder W...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Jedenfalls könnte der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, di...mehr