Fachbeiträge & Kommentare zu Hausordnung

Leitsatz Durch die übrigen Wohnungseigentümer kann der Eigentümer einer vermieteten Wohnung nicht verpflichtet werden, seinem Mieter zu kündigen, wenn dieser des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat. Ein Anspruch der Wohnungseigentümer kann sich nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigung richten, wobei diese Unterlassungsverpflichtung gemäß § 890 ZPO...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 278 BGB, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen. Ein berechtigter Anspruch der Gemeinschaft kann sich vielmehr allein auf Unterlassung der unzulässigen Belästig...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG, § 890 ZPO Kommentar 1.Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des Öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen. Der Anspruch kann sich vielmehr nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflicht...mehr

Normenkette § 906 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine im Interesse der Allgemeinheit stehende kinderfreundliche Umwelt bedingt, dass die berechtigten Interessen der sich von Kinderspiellärm in einem reinen Wohngebiet gestört fühlenden Nachbarn jedenfalls dann zurücktreten müssen, wenn der Lärm das Maß der gewöhnlichen Belästigung nicht übersteigt und im Wesentlichen die allgeme...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechtes unterliegt der Regelungskompetenz durch eine Hausordnung. Eine Gemeinschaft kann deshalb mit Mehrheit auch beschließen, dass der durch ein Sondernutzungsrecht dem Wohnungseigentümer zugewiesene Kfz-Einstellplatz nur von dem Wohnungse...mehr

Leitsatz (Verpflichtung des Sondereigentümers zur Verfugungssanierung) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG Kommentar Liegen die Ursachen für Feuchtigkeitsschäden sowohl im Bereich eines Sondereigentums (zerstörte und durchlässige Verfugung des Terrazzobelages) als auch des gemeinschaftlichen Eigentums (fehlerhafte Isolierschicht), so kann sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnun...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Eine turnusgemäße Treppenreinigung, die in vergleichbaren Mietshäusern auch heute noch vielfach von den Mietern erledigt wird, kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden (Bestätigung, vgl. BayObLGZ 91, 421). 2. Im vorliegenden Fall einer im sozialen Wohnungsbau errichteten...mehr

Leitsatz Auch Katzen an die Leine? Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Im Streit stand auf Anfechtung hin die Gültigkeitsfrage folgenden Hausordnungs-Ergänzungs-Mehrheitsbeschlusses: "Der Wohnungsinhaber ist verpflichtet, Haustiere, insbesondere Katzen und Hunde, so zu halten, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen und die Wohnungen...mehr

Normenkette § 15 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte den Mehrheitsbeschluss gefasst, dass "im Flur Kinderwägen grundsätzlich abgestellt werden können, wobei der Kellereingang freizuhalten ist". LG und OLG erklärten diesen Beschluss auf Anfechtung hin - im konkreten Fall aufgrund der Abmessungen des verhältnismäßig kleinen Hausflures - für ungültig, da der Beschluss als Regel...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. Ein Mehrheitsbeschluss, der es dem Teileigentümer einer Gaststätte in einem Objekt mit dominierender gewerblicher Nutzung gestattet, die vor dem Teileigentum liegende und im Gemeinschaftseigentum befindliche Terrasse in platz- und zeitmäßig begrenztem Umfang für Bewirtungszwecke zu nutzen, stellt eine mehrheitlich beschließbare Gebr...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, Art. 2 GG, Art. 14 GG, § 138 BGB Kommentar Auch Wohnungseigentumsanlagen mit hoher Wohndichte rechtfertigen nicht Eigentümerentscheidungen über generelles Verbot der Hundehaltung ohne Vorliegen konkreter Belästigungen. Ein untersagender Mehrheitsbeschluss ist unwirksam (von Anfang an nichtig), selbst wenn er nicht fristgemäß angefocht...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2 WEG, § 21 WEG Kommentar Wohnungseigentümer können grundsätzlich die Vermietung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, oberirdischen Kfz-Stellplätze mit Stimmenmehrheit beschließen, insbesondere dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass für die auf dem Grundstück vorhandenen Stellplätze die vom Verwalter aufgestellte und von Eigen...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 5 Nr. 1 WEG Kommentar Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass der Verwalter eine Hausordnung aufstellt, so steht diese unter dem Vorbehalt einer Abänderung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer oder gerichtlichen Entscheidung. Die Reinigung des Treppenhauses kann grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss oder eine vo...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. Die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, eine Hausordnung zu beschließen, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Gemeinschaftsordnung die Aufstellung einer Hausordnung durch den Verwalter vorsieht. Eine solche vereinbarte Kompetenz des Verwalters ist lediglich im Sinne der Vorbereitung und Hilfestellung bezüglich aller mö...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2, 3 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 5 Nr. 1 WEG Kommentar 1. Das Verbot von Kinderspielen (Ballspiele und Radfahren) auf der Zufahrtsfläche zu Kfz-Stellplätzen im Rahmen einer Hausordnung hält sich auch dann in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es in der Wohnanlage keinen eigenen Kinderspielplatz gibt. 2. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch de...mehr

Leitsatz Kinderspiel auf gemeinschaftlicher Rasenfläche grundsätzlich möglich (insbesondere mit hier vereinbarter und erreichter qualifizierter Gestattungsmehrheit) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Rasenfläche in einer Wohnungseigentumsanlage hat zum einen den Zweck, das gemeinschaftliche Grundstück optisch ansprechend zu gestalten, zum anderen gehört...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar Wohnungseigentümer können den Rasen ihrer Eigentumswohnanlage nicht nur gärtnerisch, sondern auch auf andere Weise wie zum Spielen nutzen, wenn der Aufteilungsplan ihn als Rasenfläche und eine weitere Fläche als Kinderspielplatz ausweist. Rasenfläche bedeutet nicht nur, dass diese nur als Gartenfläche und ansonsten nicht genutzt werden...mehr

Normenkette § 26 WEG, § 611 BGB, § 675 BGB, § 138 BGB, § 242 BGB Kommentar Wohnungseigentümer können für den Fall der Vermietung von Eigentumswohnungen zugunsten des Verwalters ein erhöhtes Verwalterhonorar mehrheitlich beschließen. Sowohl die Verwalterbestellung als auch die Vorgaben für den abzuschließenden Verwaltervertrag einschließlich der Verwaltervergütung unterliegen ...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar Die Beschränkung des Musizierens auf die Zeit zwischen 10.00 Uhr und 12.00 Uhr bzw. 15.00 Uhr und 17.00 Uhr gem. beschlossener Hausordnung wurde vom Landgericht und bestätigend vom Oberlandesgericht Zweibrücken für ungültig erklärt. Es ist zwischenzeitlich h. R. M., dass das Musizieren ebenso wie das Musikhören gegen den Willen eines ...mehr

Normenkette § 14 Weg, § 15 WEG Kommentar In einer etwa 80 qm großen Wohnung wurden 3 Kornnattern, 5 Oxys und 3 ca. 3 m lange Boas gehalten, welche mit Ratten und Mäusen gefüttert wurden, die dort ebenfalls in Käfigen gezüchtet wurden. Die Eigentümermehrheit hatte entsprechende Verbotsbeschlüsse gefasst unter Hinweis auf die geltende Hausordnung, nach der u. a. Tierhaltung nur...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Bei baulichen Veränderungen, die in die Statik und tief in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreifen und es umgestalten (hier: Durchbruch der Außenwand und Errichtung von Pflanzbeeten mit gemauerten Einfassungen sowie eines in den Stahlbetonringanker eingefügten Wintergartens auf einer Dachterrasse), können nac...mehr

Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, § 26 Abs. 3 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, Abs. 4 WEG, § 27 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO Kommentar Das Wohnungseigentumsgericht kann auf Antrag eines Eigentümers einen Verwalter nicht nur gemäß § 26 Abs. 3 WEG als Notverwalter, sondern auch nach § 21 Abs. 4 WEG bestellen. Das Gericht hat hier auch einen Ermessensspielraum, die Amtszeit des von ihm bestel...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG, § 21 Abs. 5 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte folgende Ruhezeiten beschlossen: "samstags bis 8.00 Uhr, von 13.00-15.00 Uhr und ab 22.00 Uhr und sonntags bis 10.00 Uhr und ab 13.00 Uhr". Auf Anfechtung hin hat das Gericht den Beschluss abgeändert und insoweit für unwirksam erklärt, als die Zeiten von 19.00-22.00 Uhr an Sonnabenden und vo...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, der für Wohngeldrückstände 36,5% p.a. Zinsen vorsieht, ist wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig. Die Vorgerichte hatten den Beschluss noch als sittenwidrig angesehen und deshalb nur Zinsen in Höhe von 20% p.a. zugebilligt. Nach Meinung des BayObLG sei der Besc...mehr

Normenkette § 741 BGB, § 742 BGB, § 743 BGB, § 823 BGB, § 840 BGB Kommentar Wohnungseigentümer können nach § 840 BGB gesamtschuldnerisch für Glatteisunfälle auf dem Gehweg vor einer Wohnanlage haften, d.h. persönlich in vollem Umfang (mit möglichen internen Schuldausgleichsansprüchen gegen die anderen Miteigentümer). In einem vom BGH entschiedenen Fall war die Mieterin einer E...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar Die täglich zulässige Klavier-Spielzeit (gemäß Hausordnungsregelung) kann sich für einen Wohnungseigentümer dadurch reduzieren (hier auf 1 Stunde), dass mehrere in einer Eigentumswohnung zusammenlebende Miteigentümer oder Familienmitglieder musizieren und die Hausordnung einen zeitlichen Rahmen (hier 2 Stunden) festlegt. Link...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte in Ergänzung der Hausordnung beschlossen, dass das Parken von Wohnwagen, Wohnmobilen usw. auf Autoabstellplätzen nicht gestattet sei. Die Anfechtung eines Eigentümers, der sein Wohnmobil unter der Woche auf gemeinschaftseigenem Stellplatz zu parken beabsichtigte, wurde abgewiesen. Nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG besitzt...mehr

Normenkette § 823 BGB Kommentar (zum Fall des Kindes, das sich an einer Dornenhecke auf gemeinschaftlichem Grund verletzt hatte, bereits OLG Frankfurt vom 15. 6. 1981, Rechtspfleger 81, 399) Ausgehend von der grundsätzlich bestätigten Verkehrssicherungspflicht eines Verwalters hatte das OLG Frankfurt nach Rückverweisung erneut in dieser Sache zu entscheiden, und zwar diesmal ...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 27 WEG Kommentar Wohnungseigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss (z.B. mehrheitlich beschlossene Hausordnung), sondern nur aufgrund einer Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) zur tätigen Mitwirkung/Mithilfe bei der Erfüllung der Streupflicht - sei es durch eigenhändige Tätigkeit oder durch Beauftragung eines Dritten - herangezogen werden. Die St...mehr

Die Hausordnung regelt typischerweise das Verhalten der Hausbewohner untereinander und stellt Regeln zum Gebrauch von Gemeinschaftseinrichtungen, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus auf (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2562 ff.; Bub/Treier/Drasdo, a.a.O., Kap. VII Rn 52 ff.; Schmidt-Futterer/Eise...mehr

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat seinen Mustermietvertrag und die Hausordnung in seiner aktuell geltenden Fassung in leicht verständliche ukrainische Sprache übersetzen lassen. Unten finden Sie die Links zum Download der Dokumente in deutscher und ukrainischer Sprache. Die Übersetzungen sollen Vermietern, die Wohnraum an Kriegsflüchtlinge...mehr

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Der Verwalter ist verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Er hat darauf hinzuwirken, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung und die Pflichten aus § 14 WEG einhalten (Niedenführ, a.a.O., § 27 Rn 13). Ebenso hat er auf die vermietenden Eigentümer einzuwirken, dass diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einhalten. Dies ge...mehr

Nach § 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei Störung des Hausfriedens durch den Mieter kündigen. Hausfrieden bedeutet nicht Hausordnung. Nicht jede Nichtbeachtung der Hausordnung stellt also zugleich eine Störung des Hausfriedens dar. Der Hausfrieden verlangt eine gegenseitige Rücksichtnahme. Das gilt für den Mieter ebenso wie für den Vermieter. Der Mieter eines Einfamilienh...mehr

Es gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht berechtigt ist, die nicht vermieteten Hausteile für seine (alleinigen) Zwecke zu nutzen. Häufig ist hier z.B. das Aufstellen eines Schrankes im Flur (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 535 Rn 588). Es ist allerdings anerkannt, dass den Mietern gewisse Mitbenutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Hausteilen zustehen. Gemeinschaftsfläch...mehr

Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter ...mehr

Das LG Oldenburg (Urt. v. 13.11.2018 – 15 O 1335/18) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Eine Händlerin hatte auf einer Internetplattform ein Petticoatkleid u.a. mit den üblichen Standardgrößenbezeichnungen präsentiert, ohne über das Widerrufsrecht zu belehren und ohne ein Musterwiderrufsformular vorzuhalten. Auf die Abmahnung eines Verbands hin verteidigte die ...mehr

Wie bei der Thematik des Rauchens haben die Wohnungseigentümer auch bezüglich der Tierhaltung ein weites Ermessen bei dem Abschluss von Vereinbarungen. So ist ein generelles Tierhaltungsverbot in einer Vereinbarung möglich (Kümmel/Niedenführ, a.a.O., § 15 Rn 6). Beispiel: Ein generelles Hundeverbot ist weder sittenwidrig noch greift es in den Kernbereich des Wohnungseigentums...mehr

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz mehrerer Abmahnungen seine Hunde auf Gemeinschaftsflächen entgegen der Hausordnung frei herumlaufen lässt. Ein solches Verhalten stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung (BGH NZM 2020, 105 = GE 2020, 253 = WuM 2020, 98 = ZM...mehr

Der Vermieter ist nach Abmahnung zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, in welcher Art und Weise ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) einen Kfz-Stellplatz gebrauchen darf. Fehlende Bestimmung Haben die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung oder Beschluss geregelt, ist für den Gebrauch eines Kfz-Stellplatzes § 14 WEG maß...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch Rechtsanwalt R, geht gegen eine gaststättenrechtliche Erlaubnis der Stadt München für Mieter M des Teileigentums Nr. 4 vor. K rügt, M betreibe in den Räumen de facto eine Spielhalle bzw. spielhallenähnliche Vergnügungsstätte mit 3 Gewinnspielgeräten sowie 3 Dartspiel-Münzautomaten mit Betriebszeiten bis 5 Uhr morgens...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen 3-Monatsfrist ist auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch zu kei...mehr

Mit dem Verbraucher-Widerrufsrecht und der Frage, ob ein Ausschluss des Rechts nach § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB in Frage kommt, hatte sich das OLG Koblenz (Urt. v. 20.1.2021 – 9 U 964/20) zu befassen. Die Beklagte bot Kunden Luftbildaufnahmen von deren Grundstücken an. Diese hatte sie zuvor ohne deren Kenntnis mittels einer in einem Helikopter befindlichen Kamera gefertigt. Auße...mehr

In der mietrichterlichen Praxis gibt es häufig Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit einer Tierhaltung des Mieters, wobei unterschiedlichste Vertreter der hiesigen (Katze, Hund, Hamster) und mitunter auch weiter weg befindlichen Fauna (Python, Vogelspinne, Leguan) eine Rolle spielen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB – Buch 2: Recht der Schuldverhältni...mehr

Aufgrund der weiten Regelungs- und Gestaltungsfreiheit können die Wohnungseigentümer ein generelles Rauchverbot auch in den Wohnungen vereinbaren (Kümmel/Niedenführ, a.a.O., § 15 Rn 6; Hügel ZWE 2010, 18). Durch Beschluss, etwa durch eine Hausordnung, kann das Rauchen nur eingeschränkt werden, soweit durch das Rauchen unzumutbare Nachteile i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG zu besorgen si...mehr

Der Hausmeister ist ein Arbeitnehmer, der in größeren/großen Mietwohnanlagen, Behörden- Büro-, Fabrik- und Werksgebäuden, Schulen, Ausstellungs-, Sport-, Vereins-, Verbandshäusern, Heimen, Krankenhäusern usw. für die Hausordnung, für das Funktionieren der Heizungen, Gas-, Strom-, Wasserversorgung, die Reinigung der Räumlichkeiten durch das ihm unterstellte Personal verantwor...mehr

Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.02.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV [1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten. Die DWVA gelten gemäß Nr. 16 SR 2 d ...mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall war es nach der Hausordnung des Mehrfamilienhauses ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet, in der Garagenauffahrt, in den Gängen oder im Treppenhaus Fahrräder oder Kinderwägen abzustellen. Dennoch stellten 2 Mieter ihre Fahrräder im Eingangsbereich des Hauses ab und behinderten damit eine Familie, die mit ihrem Kinderwagen n...mehr

Ein Hannoveraner Verwalter lädt am 19.6.2020 zu einer Versammlung am 21.7.2020 ein. In dem Einladungsschreiben heißt es: "Wir laden mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen". Der Einladung sind Voll...mehr