Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Auch Haushaltsangehörige des Vermieters gehören zum begünstigten Personenkreis. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Vermieter dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um Pflegekinder, Pflegepersonal, Haushaltshilfen und auch ggf. ausnahmsweise den Hausmeister. Eigenbedarf wegen des Hausmeister...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Hat der Eigentümer sein Haus vollständig vermietet, bleibt er jedenfalls zur regelmäßigen Kontrolle der Mieter verpflichtet. Er muss eingreifen, wenn er Zweifel an deren Zuverlässigkeit hat oder ihm Gefahrenquellen bekannt geworden sind oder wenn er sie bei der erforderlichen Kontrolle hätte erkennen können.[1] Je mehr Mietparteien das Haus hat, desto größer ist die Gefahr, ...mehr

Vermietung durch einen Hausverwalter Die Entscheidung des BGH[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet. Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschie...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftragen,...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Untern...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

WEG Handelt es sich bei den Antragstellern um Mitglieder einer WEG, so ist das Folgende zu beachten: Zuschussempfänger ist die WEG Zuschuss wird nur für natürliche Personen als Eigentümer gewährt Antragstellung erfolgt gemeinschaftlich über den Hausverwalter (andere Bevollmächtigte sind möglich) Für vermietete Wohnungen der WEG ist eine De-minimis-Erklärung erforderlich Zur Antrag...mehr

Eine umfassende Verwaltungsvollmacht: "Mit der Verwaltung der Wohnung ist die Fa. XY beauftragt. Die Vollmacht des Verwalters umfasst alle mit der Verwaltung der Wohnung in Zusammenhang stehenden Rechtshandlungen, einschließlich des Rechts der Mieterhöhung, der Vertragsaufhebung und der Kündigung. Der Hausverwalter ist außerdem bevollmächtigt, den Vermieter in gerichtlichen ...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Im Unterschied zum Betretungsrecht umfasst das Besichtigungsrecht in räumlicher Hinsicht die gesamte Wohnung. Eine spezielle gesetzliche Regelung über das Recht zur Besichtigung einer Wohnung besteht nicht. Was muss der Mieter duldenmehr

Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben, die er vom Vermieter erhalten hat. Gleiches gilt für diejenigen Schlüssel, die er sich hat anfertigen lassen. Hat der Mieter für die Anfertigung die Kosten übernommen, kann er hierfür vom Vermieter Ersatz verlangen. Ist der Vermieter hierzu nicht bereit, kann der Mieter die zusätzlich gefertigten Schlüssel gleichwohl nicht behalten...mehr

In die sonstigen Verträge zwischen dem Eigentümer und Dritten, die mit der Bewirtschaftung des Grundstücks in Zusammenhang stehen (z. B. in Dienst- oder Arbeitsverträge), tritt der Zwangsverwalter nicht ein. Praxis-Beispiel Vertrag mit Hauswart Deshalb muss ein Hauswart, der eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrags nutzt, die Miete an den Zwangsverwalter bezahlen, während er s...mehr

Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann er auf Unterlassung klagen.[1] Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen. Die Höhe der Entschädigung für eine Diskriminierung nach §...mehr

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam: Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird[...mehr

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere schon bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Praxis-Beispiel "Wunschmieter" Aus einem Inserat, mit dem für eine Wohnung eine "ältere, alleinste...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten. Hinweis Einseitiges Rechtsgeschäft Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückwei...mehr

Praxis-Tipp Kündigungsfristen eindeutig in Mietvertrag formulieren Werden in einem Formularmietvertrag, der sowohl den Abschluss von befristeten als auch von unbefristeten Mietverhältnissen vorsieht, Kündigungsfristen aufgenommen, sollte durch eine unmissverständliche Formulierung klargestellt werden, dass die genannten Fristen nur für unbefristet abgeschlossene Mietverhältni...mehr

Rz. 1 Stand: EL 134 – ET: 06/2023 Mitgliedsbeiträge an einen Sportverein, dem ein ArbN angehört, sind für ihn keine > Werbungskosten, sondern nicht abziehbare Aufwendungen für die private > Lebensführung. Das gilt auch, wenn der ArbN mit der Mitgliedschaft im Verein sein berufliches Fortkommen fördern will (§ 12 Nr 1 Satz 2 EStG). Wegen des Abzugs von Mitgliedsbeiträgen, frei...mehr

Bei Mietvertragsende schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er dem Vermieter den Alleinbesitz an den Räumen verschafft. Wenn der Mieter oder der Untermieter nachweislich Zweitschlüssel gefertigt hat und diese bei Auszug nicht zurückgibt, obwohl er sie noch hat, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Vielmehr werden dem Vermieter ...mehr

§ 2 Nr. 16 BetrKV Zitat die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksicht...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe betei...mehr

Der Anspruch auf Geldersatz setzt nicht voraus, dass der Vermieter dem Mieter zuvor Gelegenheit zur Schadensbeseitigung gegeben hat; § 326 BGB gilt nicht. Hat der Vermieter den Mieter aber zunächst zur Schadensbeseitigung aufgefordert, so setzt der Übergang vom Wiederherstellungsanspruch zum Schadensersatzanspruch voraus, dass der Vermieter zur Herstellung eine angemessene F...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Überlässt der Sicherungspflichtige die Ausführung der ihm obliegenden Schutzmaßnahmen einem Dritten, bleibt die Verkehrssicherungspflicht in Form einer allgemeinen Aufsichtspflicht bestehen. Der Umfang der Kontrollpflicht bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.[1] Im Falle der Delegation auf einen Fachunternehmer verengt sich die Pflicht des Sicherungspflichtigen a...mehr

Mietvertragsklausel: Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter[1] Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. Neben der Miete werden daher alle in der Betriebskostenverordnung in der jeweiligen Fassung genannten und auf dem Mietwohngrundstück anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und durch Vorauszahlungen erhoben. Auf die derzeit ...mehr

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Unabhängig davon, ob die Straßenreinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen Dritten erfolgt, sind die Kosten umlagefähig. Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt auch der Winterdienst.[1] Kosten der ausführenden Personen Überträgt der Vermieter die Straßenreinigung gegen Bezahlung an einen Mieter des Anwesens, können diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Da...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet worden sind (Ladenräume, Lagerräume, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, Fabrikationsräume usw.). Achtung Vereinbarter Nutzungszweck entscheidet Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der im Mietvertrag vereinbarte Zweck. Ist über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart, so darf der Mieter i...mehr

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, we...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Ist das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet, hat der Vermieter für dessen Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzustehen. Den Vermieter trifft die Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Aufzug gefahrlos benutzt werden kann. Hierzu gehört auch, dass regelmäßig Inspektions- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Wichtig Betriebsprüfung alle 2 Ja...mehr

Die diesem Personenkreis nach § 4 Nr. 4 StBerG zustehende Beratungsbefugnis geht nicht soweit, dass sie einem als Hausverwalter tätigen Immobilienmakler die Erstellung der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung sowie der Umsatzsteuererklärung für die Wohnungseigentümer erlaubt; allerdings soll der Hausverwalter dazu befugt sein, über Abschreibungsmöglichkei...mehr

Im Jahr 2018 tritt in der Wohnung über der Wohnung von Wohnungseigentümer K Wasser aus. Dadurch kommt es in der Wohnung von K zu Schäden. K macht daher gegen B, den Gebäudeversicherer Ansprüche in Höhe von ca. 20.000 EUR geltend. Auf der 1. Seite des Versicherungsscheins heißt es unter dem Wort Versicherungsschein: "Wohngebäudeversicherung VGB 2008 Hausverwalter optimal". Al...mehr

Problemüberblick Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert. Um eine solche Gebäudeversicherung geht es im Fall. Das Gericht meint, der Altverwalter sei der Versicherungsnehmer. Alt-Fall? Die Besonderheit besteht darin, dass, oberflächlich betrachtet, tatsächlich nicht d...mehr

Das LG meint, K sei nicht befugt, zu klagen! X sei tatsächlich der Versicherungsnehmer. Der Versicherungsschein sei eindeutig. Dies werde auch an der Bezeichnung der Versicherung im Versicherungsschein erkennbar. Dort heiße es: "Wohngebäudeversicherung VGB 2008 Hausverwalter optimal". Bei der Bezeichnung des Versicherungsnehmers auf der 1. Seite des Versicherungsscheins find...mehr

Eine betriebsbedingte Kündigung kann auf dringenden innerbetrieblichen Gründen, z. B. Um- oder Einstellung der Produktion, Rationalisierungsmaßnahmen, oder dringenden außerbetrieblichen Gründen, z. B. Auftragsmangel, Rückgang des Umsatzes, beruhen. Diese Gründe müssen zu der unternehmerischen Entscheidung führen, dass der Arbeitsplatz wegfällt. Auch eine Betriebsumgestaltung...mehr

Rz. 399 Wirtschaftsgebäude sind nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG Gebäude oder den Gebäuden nach § 7 Abs. 5a EStG gleichgestellte Objekte, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist. Rz. 400 Das Gebäude muss zum Betriebsvermögen gehören. Gleichgültig ist, ob es sich um notwendi...mehr

Auch wenn die nachfolgende Darstellung von Einzelfällen unverzichtbar ist, bietet sich gleichwohl vorab eine Kategorisierung möglicher Fallkonstellationen an. Dabei ist einerseits zwischen den verschiedenen Formulierungen von Ausschlussfristen und andererseits zwischen möglicherweise erfassten Ansprüchen bzw. Rechten zu unterscheiden. Eher selten werden nur "vertragliche Ansp...mehr

Rz. 1990 Rz. 1991 OLG Hamburg [1858] Die Streupflicht der Gemeinde (3) besteht innerorts nur für verkehrswichtige und gefährliche Stellen. Zwar kann die Einmündung einer innerörtlichen Nebenstraße gefährlich sein, eine Streupflicht besteht jedoch erst bei Verkehrswichtigkeit der Straßenstelle. Glatteisbildung alleine macht die Einmündung noch nicht zu einer besonders gefährlic...mehr

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Rz. 5 Achtung Unterschiedlicher Fristbeginn § 545 Satz 2 normiert lediglich die Frist mit für Mieter und Vermieter unterschiedlichem Fristbeginn, innerhalb derer der Widerspruch spätestens erklärt sein muss. Die Widerspruchsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter jeweils 2 Wochen, beginnt jedoch unterschiedlich. Für den Mieter beginnt die Frist in dem Au...mehr

Rz. 2 Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d.h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und dar...mehr