Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 1 § 568 ergänzt § 542. Die durch ihn angeordnete Schriftform erfüllt in erster Linie eine Warnfunktion. Weitere Zwecke sind Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (BayObLG NJW 81, 2197 [BayObLG 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81]; Hamm NJW 82, 452 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]). § 568 I gilt für ordentliche, außerordentliche und auch vorzeitige Kündigungen von Mietverhä...mehr

Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, aus der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen. Das setzt voraus, dass dem Pächter Inventar zur Verfügung gestellt wird.[1] Die dem Pächter zustehenden Erträge können in einem gewerblichen Gewinn, den Feldfrüchten des Grundstücks, den Fischen eines Gewässers oder dem Holz eines Waldes bestehen. Hi...mehr

Rn 17 Der Vermieter darf bei der Einordnung für besondere Merkmale seiner Wohnung keine Zuschläge erheben, etwa für nicht auf den Mieter abgewälzte Kosten für Kleinreparaturen (LG Dortmund NZM 07, 245, 246; AG Frankfurt WuM 06, 204 [AG Frankfurt am Main 14.02.2006 - 33 C 3732/05-67]). Der Vermieter darf auch keinen Zuschlag in dem Fall nehmen, dass eine Schönheitsreparaturen...mehr

Rn 4 Zunächst gilt es zwischen den Oberbegriffen des Handlungsstörers bzw Zustandsstörers zu unterscheiden. Dadurch erfolgt eine Abgrenzung zwischen aktivem Tun oder Unterlassen einerseits und der Herrschaft über eine Sache andererseits. Die Kasuistik zu diesen Begriffen ist nahezu unübersehbar, zumal auch die Begrifflichkeiten selbst als nicht praxiskonform bezeichnet und d...mehr

Rn 16 Dienstleistungen können naturgem nicht in Natur zurückgegeben werden, ebenso wenig nicht verkörperte Werkleistungen. Der Bereicherte schuldet also gem § 818 II Wertersatz, der sich nach der üblichen, hilfsweise der angemessenen, vom Empfänger ersparten, höchstens nach der (unwirksam) vereinbarten (BGHZ 111, 308) Vergütung bemisst (stRspr BGHZ 37, 259; 55, 135; 111, 308...mehr

Rn 16 Sind Täter und Opfer gemeinsam Eigentümer der Wohnung oder deren Mieter, ist die Wohnungsüberlassung nach II 1 zu befristen. Dabei wird keine Höchstdauer genannt. Im Einzelfall wird deshalb zu entscheiden sein, wie den Umständen des Einzelfalles, insb den Möglichkeiten der Auflösung zu Grunde liegender Rechtsverhältnisse (Kündigung des Mietvertrages, Teilungsversteiger...mehr

Rn 134 Nach Fristablauf schuldet der Mieter die in der Abrechnung genannte Nachzahlung und kann die in Rn 126 genannten Einwendungen grds nicht mehr geltend machen. Rn 135 Bei einem arglistigen Verhalten kann dem Vermieter die Berufung auf den Ablauf der Ausschlussfrist allerdings versagt sein (LG Berlin GE 07, 847). Der Vermieter kann ferner nach § 242 gehindert sein, sich a...mehr

Rn 61 Erfüllt eine Abrechnung nicht die in Rn 52–60 genannten Voraussetzungen, ist sie ›formal‹ mangelhaft und damit unwirksam. Mit einer wegen formaler Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht (BGH NJW 11, 1867 Rz 15); vielmehr kann der Mieter in diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen (BGH NJW 11, 1867 [BGH 08.12.2010 - VIII ...mehr

Rn 8 Als Alternativen/Ergänzung zur Zwangsvollstreckung kommen in Betracht: Anprangerung (zB Übersendung der Einzelabrechnung, PowerPoint Präsentation; Aushang im Treppenhaus ist unzulässig), Verlangen nach Entziehung gem § 17, Hausgeldausfallversicherung, Versorgungssperre. Die GdW ist berechtigt, einen Säumigen vom Leistungsbezug auszuschließen (BGH ZMR 05, 880, 881; LG Mü...mehr

Rn 5 Gem § 557a II 1 muss jede ›Staffel‹ (= der Zeitraum zwischen zwei Mieten) mindestens ein Jahr betragen, kann aber auch länger sein oder wechseln (Mersson ZMR 02, 732). Bsp 1.1 bis 31.12. Diese Mindestzeit ist nach hM eine absolute Grenze. Die gesamte Staffelmietvereinbarung soll daher nach § 557a IV nichtig sein, wenn auch nur eine der vorgesehenen Staffeln kürzer ist, ...mehr

Rn 31 Nach vorbehaltloser Übernahme der Mieträume trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden Mangels (BGH IMR 21, 17). Zum Kündigungszugang per Einschreiben/Rückschein: Rostock IMR 21, 192. Eine im Vorprozess festgestellte Mietzahlungspflicht ist für den Kündigungsprozess bindend (Kobl NJW-RR 05, 1174 [OLG Koblenz 02.11.2004 - 12 U 1...mehr

Rn 17 Eine widerlegliche Vermutung gilt nach § 558d I 3 ferner dann, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt haben. Eine Anerkennung durch alle drei bildet nach Ansicht des Gesetzgebers ein hinreichendes Indiz dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdi...mehr

Rn 118 Nachforderungen aus einer formal wirksamen Abrechnung verjähren nach § 195 jew in 3 Jahren nach Zugang beim Mieter. Korrigiert der Vermieter eine grds wirksame Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, ändert sich nichts. Korrigiert er sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist, ändert das auch nichts: Nachzahlungen und Guthaben waren bereits mit Zugang der formal wirksame...mehr

Rn 2 Vereinbarungen gem § 566c sind Rechtsgeschäfte zwischen Vermieter und Mieter über die Mietforderung. Dazu gehören insb die Zahlung der Miete, die Stundung der Miete, Erlass der Miete und Aufrechnungsvertrag (LG Berlin GE 08, 1428). § 566c gilt nicht für Fälle der Vertragsänderung wie die dauerhafte Senkung der Miete (vgl BGH NZM 02, 291 noch zu § 574 aF). Zum Mieterdarl...mehr

Rn 3 Jeder WEigtümer (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1) ist grds stimmberechtigt. Einzelne Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften nach §§ 741 ff BGB sind als unterschiedliche ›Köpfe‹ anzusehen. Ein werdender WEigtümer iSv § 8 III (BGH ZMR 16, 299 Rz 13) ist ebenso wie der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile stimmberechtigt. Der Zweiterwerber (Vor §§ 1–49 Rn 14) hat kein Stimmre...mehr

Rn 3 Der Begriff ›Maßnahme‹ iSv § 555a I ist ein Tun des Vermieters selbst oder auf seine Veranlassung. Das Tun kann ua ein Bauen, Inspizieren, Reinigen, Reparieren, Pflegen, Putzen, Schmieren, Warten sein. Instandhaltung ist Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen ...mehr

Rn 5 Zu den Angriffs- und Verteidigungsmittel iSd § 96 gilt im Einzelnen Folgendes: Anordnungsverfahren. Die Kosten eines zur Hauptsache gehörenden einstweiligen Anordnungsverfahren (etwa auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne gesonderte mündliche Verhandlung – s. § 19 I 2 Nr 12 RVG) können in entsprechender Anwendung des § 96 ausgetrennt werden, wenn der Antrag einer P...mehr

Rn 9 Neben einer Indexvereinbarung sind gem § 557b II 2 ausschl Betriebskostenerhöhungen nach § 560 sowie Mieterhöhungen zulässig, die auf baulichen Veränderungen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Rn 19 und 20, § 559 Rn 25). § 557b II 2 gibt dem Mieter nicht das Recht, die Duldung einer anderen Modernisierungsmaßnahme ohne Vorliegen eines Härtefalls i...mehr

Rn 3 Gesamtschuld: gemeinsame Aufnahme eines Darlehens (RGZ 71, 113, 117), gemeinschaftlich begründete Zahlungspflichten mehrerer Kunden eines Energieversorgungsunternehmens (BGH NZM 21, 819), Schiedsparteien ggü Schiedsgericht (BGHZ 55, 344, 347), mehrere durch Prozessvergleich verpflichtete Parteien (KG NJW-RR 88, 1406), mehrere Grundstückserwerber bzgl Verpflichtungen aus...mehr

Rn 3 Nach § 211 Nr 2 ist außerdem das Gericht zuständig, in dem sich die Wohnung der Beteiligten befindet. Zuständigkeitsbegründend ist nur eine gemeinsame Wohnung, auch wenn die Beteiligten innerhalb dieser Wohnung getrennt leben. Das Führen eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts (vgl § 2 I GewSchG) ist nicht erforderlich. Nutzen die Beteiligten 2 abgeschlossene W...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 49 Bei Grundstücken und Räumen treffen die Verkehrspflichten den Vermieter (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 20; NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14] zu Legionellen; NJW 09, 143 [BGH 15.10.2008 - VIII ZR 321/07] Rz 13; s § 823 Rn 2 ff). Der Mieter ist der Träger für die Innenräume (Rn 59) sowie für andere Räume und Flächen, wenn die Verkehrsp...mehr

Rn 20 Hier gelten die Ausführungen zum Mieterwechsel reziprok. Hinzu kommen jedoch zahlreiche Fallkonstellationen eines gesetzlichen Vermieterwechsels, wie sie insb in den §§ 565 (gewerbliche Zwischenvermietung) und 566 (Veräußerung bricht nicht Miete) geregelt sind. Darüber hinaus kann ein Vermieterwechsel auch bei den sog Umwandlungsfällen eintreten, dh wenn ein Mietshaus ...mehr

Rn 5 Nach dem Wortlaut des Gesetzes richtet sich der Anspruch gegen denjenigen, der eine Anlage herstellen will oder der eine bereits errichtete Anlage hält. Beides wird von dem Störerbegriff des § 1004 umfasst. In erster Linie sind der Eigentümer des Grundstücks, auf welchem die Anlage errichtet werden soll oder errichtet wurde, und der Eigentümer der Anlage – ohne Rücksich...mehr

Rn 7 Dies ist jeder (Mit-)Besitzer der Mietsache, der nicht im Räumungstitel selbst aufgeführt ist, etwa Ehegatte (AG Hanau NZM 13, 728), Lebensgefährtin (LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951 [LG Mönchengladbach 10.12.2013 - 2 T 62/13]); erwachsene Kinder (Börstinghaus/Eisenschmid Rz 24); Mitglieder von Wohngemeinschaften (Zö/Vollkommer Rz 5), Untermieter (LG Berlin NJW-RR 16...mehr

Rn 11 Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf des Mietverhältnisses fort, ohne dass eine Vertragspartei innerhalb der Zwei-Wochen-Frist widerspricht, so verlängert sich dieses auf unbestimmte Zeit. Folglich gelten die Kündigungsfristen aus § 573c – unabhängig davon, ob diese zuvor abw vereinbart waren oder ein Zeitmietvertrag bestand (vgl Bub/Treier/Fleindl I...mehr

Rn 57 Bei Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer unbestimmt ist, ist die Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Nettomiete zu bemessen (§§ 8, 9). Maßgebend ist die nach dem Vertrag geschuldete Miete. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist ohne Bedeutung (BGH AGS 20, 286 [BGH 04.02.2020 - VIII ZR 16/19])...mehr

Rn 113 Betrifft ein formaler Mangel (Rn 61) nur einzelne Kosten, soll die Abrechnung im Einzelfall teilwirksam sein können (Rn 62). Der Mieter schuldet in diesem Falle eine Nachzahlung, wenn feststeht, dass sich für die übrigen Kosten eine Nachzahlung ergibt (BGH NJW 07, 1059 [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 1/06] Rz 11) oder wenn für die jew abgerechneten Kosten gesonderte Vorausz...mehr

Rn 5 Die Mietvertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften iRd §§ 305 ff – ausdrücklich oder schlüssig – in den Grenzen der §§ 134, 138, 242 vertraglich bestimmen, nach welchem Umlageschlüssel die jeweiligen Betriebskosten (§ 556 Rn 3 ff) umgelegt werden. Die Mietvertragsparteien können dem Vermieter oder Mieter auch ein iSv § 315 einseitiges Leistungsbest...mehr

Rn 18 Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes sowie für die Dauer der Verzögerung liegt kraft Gesetzes beim Vermieter. Eine unwirksame Laufzeitbefristung kann nicht immer in einen Kündigungsverzicht umgedeutet werden (AG Düsseldorf ZMR 08, 538). Wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Interesse am längerfristigen Bestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck geb...mehr

Rn 3 § 567a setzt einen Mietvertrag (Rn 1) voraus; er schiebt den Wirkungszeitpunkt der Rechtsfolgen der §§ 566, 567 zeitlich nach vorne; Rechtsübergang bzw die Bestellung eines dinglichen Rechts können vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfolgt sein. Rn 4 Veräußerung und Belastung mit einem Recht. § 567a hat lediglich eine ergänzende Funktion. Es gilt das zu den...mehr

Rn 123 Hat der Mieter eine Nachzahlung geleistet, obwohl der Vermieter die Ausschlussfrist von § 556 III 3 versäumt hat, so besteht ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. Dieser ist nicht entspr § 214 II 1 ausgeschlossen, auch wenn die Einwendungsfrist des § 556 III 5 abgelaufen ist (BGH NJW 06, 903 Rz 11). Vorauszahlungen, die bezahlt wurden, ohne dass eine Verpflichtun...mehr

Rn 4 Bei einem Vertrag für die Lebenszeit einer Vertragspartei ist gem 2 die Kündigung nach 1 unzulässig. Grund für diese Ausnahme ist, dass es sich hierbei der Sache nach ohnehin um einen befristeten Vertrag handelt und es nicht zu einer Erbmiete kommen kann (vgl MüKo/ Bieber § 544 Rz 1). Unter 2 fällt daher auch ein durch solche Umstände befristeter Vertrag, die nur zu Lebz...mehr

Rn 20 Zu den Rechten Dritter iSd Vorschrift gehören die absoluten, also die ggü jedermann wirkenden beschränkten dinglichen Rechte an Sachen. Sie schließen, soweit sie reichen, das Herrschaftsrecht des Eigentümers aus; den Rechtsinhabern gewähren sie Teilberechtigungen an der Sache. In Betracht kommen Nutzungsrechte wie das Erbbaurecht, die Dienstbarkeiten (§§ 1018–1093) und...mehr

Rn 19 Es bedarf einer Mitteilung über diejenigen Tatsachen, die es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führe...mehr

Rn 2 Die §§ 567f sind anwendbar auf Wohnraum-, Gewerberaum- und Grundstücksmiete und Nießbrauch (AG Mönchengladbach IMR 19, 450, str). Geregelt werden nur Grundstücksbelastungen mit dinglichen (nicht bloß schuldrechtlichen) Rechten. § 567 soll für Sondernutzungsrechte nach §§ 5 IV, 13 WEG analog gelten (LG Hambg WuM 97, 47 [LG Hamburg 19.11.1996 - 316 S 55/96] und Sternel MD...mehr

Rn 5 Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben zum einen Mietminderungen. Liegt der Mangel noch vor, mindert sich nämlich die neue Miete. Ob der Mangel behehbbar ist, ist dabei belanglos; dies gilt auch bei Flächenabweichungen (s.a. Rn 3). Rn 6 Zum anderen bleiben Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Miet...mehr

Rn 50 Der Anspruch darf nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sein oder den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen. Dies entspricht der Regelung beim Anwaltsvergleich, § 796a II, sowie, beschränkt auf Mietverhältnisse über Wohnraum im Inland, derjenigen bei Schiedsvereinbarungen, § 1030 II. Rn 51 Ansprüche auf Abgabe einer Willenserklärung können ...mehr

Rn 165 Ein Musizierverbot durch Formularvertrag verstößt gegen § 307. Das Musizieren kann aber individualvertraglich ausgeschlossen werden (str), jedenfalls sind Vereinbarungen über Ruhezeiten möglich (Blank MDR 19, R6, R7). Ohne Regelungen ist der Mieter einer Wohnung befugt, in einem angemessenen Umfang Musik auszuüben sowie Fernseh- und Rundfunkgeräte abzuspielen. Das zul...mehr

Rn 9 Nach in § 535 I 3, II hat grds der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Rn 196). Dazu gehören auch die Betriebskosten (BGH ZMR 19, 328 Rz 11; NZM 12, 608 Rz 13). Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit der Miete (§ 535 Rn 176) abgegolten w...mehr

Rn 136a Die Erhaltungspflicht besteht jederzeit, ist andauernd und kann nicht verjähren (Rn 152). Der Mieter kann ihre Erfüllung aber erst verlangen und einklagen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache für einen vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel ganz oder tw aufgehoben wird (Fälligkeit). Dem Vermieter steht es frei, eine Erhaltungsmaßnahme auch vor diesem Zeitpunkt dur...mehr

Rn 36 Der Ausgleichsanspruch gewährt dem Beeinträchtigten eine angemessene Entschädigung in Geld, deren Höhe sich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung bemisst (BGH NJW 09, 762, 765 [BGH 19.09.2008 - V ZR 28/08]); sie kann im Einzelfall die Höhe des vollen Schadensersatzes erreichen, wenn die zu duldende Einwirkung (Rn 16–32) zu einer Substanzschädigung geführt h...mehr

Rn 11 Bei Verträgen mit bestimmter Laufzeit endet die str Zeit mit dem Ablauf; bei unbestimmter Laufzeit endet der Zeitraum mit dem Tag, auf den bei regulärem Verlauf frühestens hätte gekündigt werden können; außergewöhnliche Ereignisse wie eine nicht absehbare fristlose Kündigung oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage bleiben außer Betracht; bei widerstreitendem Vortrag zu...mehr

Rn 7 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, muss der Drittnutzer im Verhältnis zum Ankündigenden (BRDrs 168/20, 58) die Erhaltungsmaßnahme oder Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, dulden. Was im Verhältnis zum überlassenden WEigtümer gilt, bestimmt sich nach dem diese Personen verbindenden Vertragsverhältnis (BRDrs 168/20, 58). Hat zB der Vermieter gegen § 555...mehr

Rn 5 Gem II 1 ist der Mieter zur Erstattung aller Schäden verpflichtet, die der Vermieter bei rechtzeitiger Anzeige hätte abwenden oder jedenfalls vermindern können (BGH NJW 87, 1072 [BGH 17.12.1986 - VIII ZR 279/85]). Der Anspruch unterliegt der kurzen Verjährung aus § 548 I. Gem II 2 sind ferner die Minderung nach § 536 (Nr 1), der Schadensersatzanspruch aus § 536a I (Nr 2...mehr

Rn 3 Die Mietvertragsparteien können bestimmen, dass jeder zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein soll. Entspr Regelungen sind wirksam. In Betracht kommt auch ein allein vom Willen des Vermieters oder von zusätzlichen Voraussetzungen abhängiges, hingegen kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Rn 4 Der Vermieter kann sich gem § 572 I nach Überlassung aber nicht auf dieses Rückt...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 12 Objektiv fremd ist ein Geschäft, das nach äußerem Erscheinungsbild und Inhalt einem fremden Rechts- und Interessenkreis zuzurechnen ist. Die Vornahme einer Tätigkeit im eigenen Namen ändert daran grds nichts. Bei der Übernahme und Ausführung eines objektiv fremden Geschäfts besteht eine tatsächliche, widerlegbare Vermutung für den Willen zur Fremdgeschäftsführung (BGHZ...mehr

Rn 4 Die Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Rn 13 ff) vereinbart und ferner eine Erhöhungsvereinbarung getroffen wurde. ›Erhöhungsvereinbarung‹ idS ist die Vereinbarung, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Ist die Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskos...mehr

Rn 1 § 555d ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er bestimmt, wann ggü einer Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) eine Duldungspflicht besteht (§ 555d I, II) und dass und wie der Mieter in seinem eigenen Interesse (Obliegenheit) schützenswerte Interessen mitteilen muss (§ 555d III, IV). Fern...mehr