Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Erklärung in Textform Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich d...mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Rz. 16 Die Regelung gilt nur für die Mietspannen in einem Mietspiegel, nicht für Altersmerkmale. Die Spannen müssen exakt angegeben werden (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2017, 63 S 55/17, GE 2017, 1558). Der Vermieter muss, die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennen (LG Stuttgart, Urteil v. 10.12.2014, 13 S 114/14, WuM 2016, 361), also die entsprechenden...mehr

Rz. 12 Der qualifizierte Mietspiegel ist mit § 558d in der Mietrechtsreform neu eingeführt worden. Er soll eine gewisse Vorrangigkeit zu den übrigen Begründungsmitteln erreichen und den Vermieter zwingen, unter den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 jedenfalls Zahlen aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen, auch wenn ein anderes Begründungsmittel, z. B. ein Sachverstän...mehr

Rz. 6 Um Missverständnissen sogleich vorzubeugen: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 mit einem der Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 ist Voraussetzung für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Wird das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet, ist es formell unwirksam und nicht geeignet, überhaupt Grundlage für ein Zustimmungsverfahren nach § 558b Abs...mehr

Nach den Bestimmungen über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556e, 556g BGB) darf bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die verlangte Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, die i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel zu ermitteln ist. Eine Ausnahme besteht, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag....mehr

Rn. 495 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Der für § 2 Abs 4 SvEV maßgebende einkommensteuerliche Wohnungsbegriff bestimmt sich nach der Definition der Wohnung aus dem Bewertungsrecht. Eine Wohnung ist danach eine abgeschlossene Wohneinheit mit einer Mindestgröße von 23 qm (vgl BFH v 09.08.1989, X R 77/87, BStBl II 1991, 132), die über einen eigenen Zugang verfügt und in der ein sel...mehr

Rn. 700 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Abtretung Erfolgt anlässlich eines Leistungsverhältnisses iSd §§ 19–23 EStG die Abtretung einer Forderung gegen einen Dritten an den StPfl, ist hinsichtlich des Zuflusses und der Bewertung danach zu differenzieren, ob die Abtretung zahlungshalber oder an Zahlungs statt erfolgt, BFH v 22.04.1966, VI 137/65, BStBl III 1966, 394; Kister in H/H/...mehr

Rz. 546 [Autor/Stand] Zur Bewertung der Gebäude, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, bestehen besondere Vorgaben der Finanzverwaltung (s. nachfolgend Rz. 547).[2] Diese Anweisungen sind auch dann anzuwenden, wenn für die Gebäude (Schlösser und Burgen) kein formaler Denkmalschutz besteht, sie aber den ...mehr

Rn. 339 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Der Begriff des Endpreises ist dem Wettbewerbsrecht entlehnt, er bezeichnet nach § 1 S 1 Preisangaben-VO v 14.03.1985, BGBl I 1985, 580 den Preis, der für identische Waren einschließlich der USt und sonstiger Preisbestandteile unabhängig von einer Rabattgewährung zu zahlen ist, vgl Krüger in Schmidt, § 8 EStG Rz 20 (41. Aufl). Üblicher Endp...mehr

Rz. 271 Die Zahl der Unterhaltsberechtigten [377] führt immer dann zu einer Änderung des pfändbaren Teils des Arbeitseinkommens, wenn der Schuldner mehr als fünf Personen gegenüber unterhaltsverpflichtet ist, da die amtliche Lohnpfändungstabelle max. nur fünf Unterhaltsverpflichtete berücksichtigt. Grds. stellen freiwillig übernommene Unterhaltspflichten keinen Abänderungsgru...mehr

Überblick Die SPD will eine Reform von Indexmieten beim Wohnen. Dem hat Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) aber eine klare Absage erteilt. Bei Indexmietverträgen sind Mietanstiege an die Inflationsrate gekoppelt. "Indexmietverträge waren schon immer eine Wette auf die Preisentwicklung in der Zukunft. Bei den derzeitigen Steigerungen des Verbraucherpreisindexes wird d...mehr

1 Leitsatz Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen. 2 Normenkette § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB 3 Das Problem Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Z...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund ...mehr

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Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen.mehr

LG Berlin, Beschlüsse v. 14.7.2022 und 27.9.2022, 66 S 144/22mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall wollte der Vermieter im Zuge einer Modernisierung der Wohnung ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit) beseitigen. Dies wurde vom Mieter abgelehnt. Eine Durchsetzung der Modernisierung durch den Vermieter erfolgte nicht. In einem späteren Mieterhöhungsprozess hat der Mieter auf das immer noch vorliegende wohnw...mehr

Rz. 2 Grundsätzlich ist zur Ermittlung des Rohertrags von den tatsächlichen Nutzungsentgelten nach den vertraglichen Konditionen auszugehen. Ist dies im Einzelfall nicht möglich oder nicht zulässig, ist stattdessen die übliche Miete heranzuziehen. So ist z.B. bei Eigennutzung, Leerstand u. dgl. eine tatsächliche Miete nicht vorhanden. Nicht zulässig ist ein Ansatz der tatsäc...mehr

Rz. 38 Stand: EL 132 – ET: 12/2022 Als Geldwert von Sachbezügen wird grundsätzlich der um übliche Preisnachlässe geminderte übliche Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Rz. 39 Stand: EL 132 – ET: 12/2022 Im Einzelnen: Endpreis am Abgabeort ist der tatsächliche Preis, der üblicherweise im allgemeinen Geschäftsverkehr vom Letztverbraucher gefordert wird. Er sc...mehr

Rz. 31 Stand: EL 132 – ET: 12/2022 Seit 1995 werden keine besonderen Sachbezugswerte für Wohnung mehr bestimmt. Vielmehr ist für den Sachbezug "Wohnung" (zum Begriff > Rz 28) als Wert der ortsübliche Mietpreis unter Berücksichtigung der sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergebenden Beeinträchtigungen sowie unter entsprechender Anwendung des § 8 Abs 2 Satz 12 EStG anzus...mehr

Bearbeiterin: Dr. Ursula Roth-Caspari Die fetten Zahlen bezeichnen die Paragraphen, die mageren Zahlen die Randziffern. Abbauland Begriff BewG 34 114; BewG 43 6 ff.; BewG 237 78 Abgrenzung zu Substanzabbau durch Dritte BewG 43 9 Abgrenzung zu Umland BewG 43 14 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft BewG 234 112 ff. Bewertung BewG 43 18 f. Einzelertragswert BewG 34 27; BewG 43 18; Bew...mehr

Rz. 167 Die für die Flächenmodelle bestehenden verfassungsrechtlichen Risiken (Rz. 62-66), insbesondere der fehlende Begründungszusammenhang zwischen Belastungsgrund und Bemessungsgrundlage (Rz. 63) sowie die Willkürlichkeit der Äquivalenzzahlen (Rz. 64), gelten auch für das auf dem reinen Flächenmodell aufbauende hamburgische "Wohnlagemodell". Die lagebezogene Differenzierun...mehr

Rz. 120 In Hamburg wurde zur Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) – abweichend vom Bundesrecht – ein wertunabhängiges „Wohnlagemodell“ eingeführt. Das sog. "Wohnlagemodell" in Hamburg basiert im Wesentlichen auf dem bayerischen Flächenmodell und ist weiten Teilen damit im Wortlaut identisch (s. 3.2.2.). Es erweitert...mehr

Rz. 134 Auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Kernvorschriften des hamburgischen "Wohnlagemodells" nach §§ 1-5 HambGrStG stellt sich der Ablauf zur Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) schematisch wie folgt dar: a) Feststellung der Grundsteuerwerte Rz. 135 Auf der ersten Stufe des hamburgischen "Wohnlagemodells...mehr

Rz. 829 [Vermietung an Angehörige → Zeile 12] Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 816, → Tz 820), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbil...mehr

1. Dauerstreit Mietkosten Sowohl bei der Berechnung der Bedürftigkeit für die PKH/VKH, als auch z.B. im Rahmen der Beratungshilfe ist das Thema "Wohnkosten" immer wieder ein Streit- und Diskussionspunkt. Dabei kann die Frage, ob mit in der Wohnung lebende Angehörige bei der Aufteilung der Wohnkosten zu berücksichtigen sind und in welcher Höhe, durchaus "entscheidend" für die ...mehr

Gründe: I. [9] 1. Die Abänderungsanträge sind zulässig. [10] Gemäß § 329 Abs. 1 S. 2 FamFG muss der Antragsteller für die Abänderung einer auf die Verpflichtung zukünftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen gerichteten Urkunde wie den verfahrensgegenständlichen Jugendamtsurkunden Tatsachen vortragen, die die Abänderung rechtfertigen. Fehlt es hingegen an einem Einvern...mehr

Rz. 211 Muster 3.31: Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten Muster 3.31: Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten An das Amtsgericht – Familiengericht – _________________________[329] Wohnungszuweisungsantrag der Frau _________________________, wohnhaft _________________________ – Antragstellerin und Antragsgegnerin des Ehescheidungsverfahrens – Verfahrensbevollmächtigte: __________...mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

Rz. 9 Die Parteien können sich individual-vertraglich auch auf die Höhe der zukünftigen Miete einschließlich etwaiger Betriebskosten einigen. Die Parteien können eine Beschränkung der Mieterhöhung nach § 559 ebenso vereinbaren wie auch eine höhere Miete als nach § 559 Abs. 1 zulässig. Die Mieterhöhung kann auch gestaffelt werden dahingehend, dass sie zunächst unter der nach ...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Rz. 36 Das Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG wurde zwar in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV [1] (Rz. 19ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art verfügt der Gesetzgeber über einen – zugestand...mehr

Rz. 12 Eine Schwierigkeit der Ertragswertermittlung besteht allerdings darin, dass die künftigen jährlichen Reinerträge teilweise über einen langen Zeitraum sachgerecht prognostiziert werden müssen. Kernfrage des Ertragswertverfahrens Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften zur Verkehrswertermittlung lösen dieses Problem, indem sie in den §§ 28, 29 Imm...mehr

Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahre...mehr

Rz. 25 Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die...mehr

Rz. 21 Nach § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG erfolgt der Ansatz der üblichen Miete auch dann, wenn der Eigentümer dem Mieter das Grundstück oder den Grundstücksteil zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat. Die Gründe, die zu der Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 % nach unten oder ob...mehr

Rz. 20 Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet. Erzielt der Nießbraucher demnach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist bei der Ermittlung ...mehr

Rz. 87 Demgegenüber bezieht sich der angemessene Wohnwert auf die persönlichen Verhältnisse der Person oder der Personengruppe, die die Wohnung derzeit bewohnt. Basis dieser Bewertung ist die Wohnung, die nach Größe und Ausstattung seinen persönlichen und finanziellen Verhältnissen angemessen ist. Daraus ergibt sich nur ein Wohnvorteil in Höhe der objektiven Miete für eine k...mehr

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Rn. 76 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der Vergleichsmaßstab für die Bestimmung der drei Bereiche (> 50 %, mindestens 50 % aber weniger als 66 % und < 66 %) ist die ortsübliche Miete. Dies ist bei Vorliegen der örtliche Mietspiegel (BFH BStBl II 2021, 479 mit Hinweisen, wann ein Rückgriff auch auf einen vorhandenen Mietspiegel nicht in Betracht kommt). Liegt ein Mietspiegel nicht ...mehr

Spindler, Einkünfteerzielungsabsicht bei VuV – Eine Bestandsaufnahme, DB 2007, 185; Heuermann, Irritationen über einen alten Rechtsgrundsatz – Verträge zwischen nahe stehenden Personen ohne zivilrechtliche Wirksamkeit?, DB 2007, 1267; Spiegelberger/Spindler/Wärholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, 2008; Heuermann, Können wir auf die Überschusserzielungsabsicht verzicht...mehr

Rn. 1 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Nach § 21 Abs 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % (ab VZ 2021, vorher 66 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die ortsübliche Marktmiete ist die Bruttomiete (ortsübliche Kaltmiete – Nettomiete – plus die nach der B...mehr

Rn. 566 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Seit dem VZ 1987 bestimmt § 21 Abs 2 EStG, das eine Aufteilung der Nutzungsüberlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zu erfolgen hat, wenn bestimmte Grenzen unterschritten wurden. Zunächst galt hier ein Wert von 50 % der Marktmiete. Dann galt ab VZ 2004 ein Wert von 56 %. In der Zwischenz...mehr

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:[1] der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 WEG. Bei der Bewertung des Grundvermögens sieh...mehr

Rz. 14 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks in einem bestimmten Ausmaß (s. Rz. 21) gemindert ist. Den Begriff des normalen Rohertrags hat der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019[1] unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts fortentwickelt und d...mehr

Rz. 22 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 GrStG vor, ist für die Grundsteuer gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG ein Teilerlass in folgenden 2 Billigkeitsstufen zu gewähren: Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken Diese Prozentsätze geben feste Grenzen vor. Ist der normale Rohertrag im Erlasszeitraum nur bis zu 50 % gemindert, kom...mehr

Rz. 16 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt voraus, dass gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG der normale Rohertrag (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % gemindert ist. Nach dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 GrStG bleibt offen, um welche Referenzgröße der normale Rohertrag zu mindern ist, um das Ausmaß der Minderung des Rohertrags zu ermitteln. Erst anhand de...mehr

Den überwiegenden Teil des inländischen Grundvermögens machen die Wohngrundstücke aus. In § 250 Abs. 2 BewG ist normiert, dass der Grundsteuerwert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Ermittlung des für das Grundstück marktüblich erzielbaren Ertrags. Dabe...mehr