Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rn. 76 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der Vergleichsmaßstab für die Bestimmung der drei Bereiche (> 50 %, mindestens 50 % aber weniger als 66 % und < 66 %) ist die ortsübliche Miete. Dies ist bei Vorliegen der örtliche Mietspiegel (BFH BStBl II 2021, 479 mit Hinweisen, wann ein Rückgriff auch auf einen vorhandenen Mietspiegel nicht in Betracht kommt). Liegt ein Mietspiegel nicht ...mehr

Spindler, Einkünfteerzielungsabsicht bei VuV – Eine Bestandsaufnahme, DB 2007, 185; Heuermann, Irritationen über einen alten Rechtsgrundsatz – Verträge zwischen nahe stehenden Personen ohne zivilrechtliche Wirksamkeit?, DB 2007, 1267; Spiegelberger/Spindler/Wärholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, 2008; Heuermann, Können wir auf die Überschusserzielungsabsicht verzicht...mehr

Rn. 1 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Nach § 21 Abs 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % (ab VZ 2021, vorher 66 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die ortsübliche Marktmiete ist die Bruttomiete (ortsübliche Kaltmiete – Nettomiete – plus die nach der B...mehr

Rn. 566 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Seit dem VZ 1987 bestimmt § 21 Abs 2 EStG, das eine Aufteilung der Nutzungsüberlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zu erfolgen hat, wenn bestimmte Grenzen unterschritten wurden. Zunächst galt hier ein Wert von 50 % der Marktmiete. Dann galt ab VZ 2004 ein Wert von 56 %. In der Zwischenz...mehr

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:[1] der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 WEG. Bei der Bewertung des Grundvermögens sieh...mehr

Rz. 14 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks in einem bestimmten Ausmaß (s. Rz. 21) gemindert ist. Den Begriff des normalen Rohertrags hat der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019[1] unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts fortentwickelt und d...mehr

Rz. 22 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 GrStG vor, ist für die Grundsteuer gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG ein Teilerlass in folgenden 2 Billigkeitsstufen zu gewähren: Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken Diese Prozentsätze geben feste Grenzen vor. Ist der normale Rohertrag im Erlasszeitraum nur bis zu 50 % gemindert, kom...mehr

Rz. 16 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt voraus, dass gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG der normale Rohertrag (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % gemindert ist. Nach dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 GrStG bleibt offen, um welche Referenzgröße der normale Rohertrag zu mindern ist, um das Ausmaß der Minderung des Rohertrags zu ermitteln. Erst anhand de...mehr

a) Erstmalige Kenntnis durch Erklärung auf den 1.1.2022 Rz. 40 [Autor/Stand] Im Kern schafft die Regelung des § 266 Abs. 3 BewG ein Verwertungsverbot für die Fälle, in denen dem Finanzamt mit der Erklärung zur neuen Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse erstmals bekannt werden. Das Verwertungsverbot betrifft die Einheitswert...mehr

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Rz. 844 [Vermietung an Angehörige → Zeile 12] Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 831, → Tz 835), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbil...mehr

Rz. 2 Bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige ist die sog. Entgeltlichkeitsgrenze zu beachten, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll. Diese Grenze beträgt 66 % der ortsüblichen Miete, § 21 Abs. 2 S. 2 EStG. Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten mögli...mehr

Rz. 55 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[25] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für...mehr

Rz. 81 Muster 31.15: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Zusatz in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel) Muster 31.15: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Zusatz in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel) Der von der Stadt _____ herausgegebene qualifizierte Mietspiegel weist für Wohnungen mit _____ (Hinweis auf vergleichbare Lage, Art...mehr

Rz. 75 Muster 31.12: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Muster 31.12: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Mieterhöhung für die Wohnung _____ Nach dem Gesetz sind wir berechtigt, die Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen, wenn üblicherw...mehr

Rz. 84 Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) An das Amtsgericht _____ – Mietabteilung – _____ Klage in dem Rechtsstreit des _____ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _____ gegen _____ – Bekla...mehr

Rz. 71 Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnmietverhältnissen ist die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins – von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen – zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, der verlan...mehr

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Rz. 87 In Gemeinden, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht: Hinweis auf die dort nachgewiesenen Entgelte gem. § 558a Abs. 3 BGB.mehr

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Rz. 245 Ausgangsgröße für den Rohertrag ist grundsätzlich die jährlich vereinbarte Miete ohne Berücksichtigung von Umlagen zur Deckung von Betriebskosten (§ 186 Abs. 1 BewG). Sofern keine Miete vereinbart wurde, d.h. insbesondere bei eigengenutzten, ungenutzten oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken, wird die übliche Miete angesetzt. Der Ansatz der üblichen Miete kommt...mehr

Rz. 188 Der Geschädigte, der nach einem Unfall Schadensersatzansprüche aus der Verschuldenshaftung gemäß § 823 BGB geltend macht, trägt die Behauptungs- und Beweislast für die objektiven und subjektiven Voraussetzungen des Anspruchs. Er muss zunächst den haftungsbegründenden Tatbestand beweisen, also ein vom Willen des Schädigers gesteuertes Verhalten, die Verletzung eines d...mehr

Rz. 8 Die Regelung setzt nach der Neufassung voraus, dass neben dem eigenen Lebensunterhalt des Schuldners nur auf den Lebensunterhalt derjenigen Personen abzustellen ist, denen er gesetzlich – nicht lediglich moralisch oder vertraglich – zum Unterhalt ("Personen, denen er gesetzlich (nicht vertraglich) zum Unterhalt verpflichtet ist, ...") verpflichtet ist (BT-Drucks. 19/23...mehr

Rz. 41 Da dem Schuldner im Anwendungsbereich des § 850f Abs. 2 Halbsatz 2 ZPO dasjenige belassen werden soll, was er zur Deckung des sozialhilferechtlichen Existenzminimums im Sinne des SGB XII benötigt, sind die dort für die Anrechnung von Einkommen und geldwerten Vorteilen maßgebenden Grundsätze auch bei der Ermittlung des ihm pfandfrei zu belassenden Betrages zu berücksic...mehr

Rz. 44 Von diesen Fällen abgesehen (vgl. Rdn 41–43), ist Abs. 3 S. 2 in folgender Stufenfolge zu prüfen: Rz. 45 Das Eigenschaftswort "b...mehr

Rz. 12 Zu den Kosten der Unterkunft gehören alle Aufwendungen für die Unterkunft, soweit sie unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls angemessen sind. Der diese angemessenen Kosten übersteigende Betrag kann als besondere Belastung nach § 87 berücksichtigt werden (vgl. Conradis, in: LPK-SGB XII, § 85 Rz. 11). Der Begriff der Angemessenheit ist ein unbest...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. 2. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z.B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch die Au...mehr

Die entscheidende Frage bei einer verbilligten Vermietung lautet: Was ist die ortsübliche Miete? Die Antwort der Finanzverwaltung ist etwas lapidar[1]: "Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung umlag...mehr

Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 sind 2 Grenzen maßgeblich. Ohne Probleme bleibt es, wenn die vereinbarte Miete für die zu Wohnzwecken genutzte Wohnung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall können die gesamten Werbungskosten für die Wohnung ungekürzt geltend gemacht werden. Weniger als 50 % Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüb...mehr

Kappungsgrenze gilt nicht In den Fällen, in denen die erzielte Miete unter der 50-%-Grenze liegt, sollte die Miete unverzüglich angepasst werden. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Das könnte bei einer sehr billigen Wohnung dazu führen, dass die Miete nicht so erhöht werden darf, dass die 50 %-Grenze...mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Die allgemeine Feststellung der Grundsteuerwerte wird stets auf einen bestimmten Zeitpunkt vorgenommen. Der Wert aller wirtschaftlichen Einheiten bzw. Untereinheiten, die der Feststellung unterliegen, wird durch eine Momentaufnahme festgehalten. Dieser Zeitpunkt ist regelmäßig der Beginn des maßgebenden Kalenderjahrs und wird als Hauptfeststellungszeitpu...mehr

Rz. 10 Hierfür existieren keine bundeseinheitlichen Richtlinien. Maßgeblich sind die Verhältnisse des örtlichen Wohnungs- und Grundstücksmarktes, sodass der Hilfesuchende keinesfalls auf günstigere Wohnkosten in einer anderen Gemeinde verwiesen werden darf. Der unbestimmte Rechtsbegriff der Angemessenheit ist gerichtlich voll überprüfbar; der Kostenträger hat keinen Beurteil...mehr

Rz. 827 [Vermietung an Angehörige → Zeile 12] Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 814, → Tz 818), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbil...mehr

Leitsatz Räume in einem Einfamilienhaus, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können (indifferente Räume), sind als Wohnraum zu bewerten. Normenkette § 75 Abs. 5 Satz 4, § 76 Abs. 1 Nr. 4, § 79 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 BewG Sachverhalt Die Kläger sind Eigentümer eines als Einfamilienhaus bewerteten Hauses. ...mehr

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, wird zwar die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt,...mehr

Häufig wird bei Mietverhältnissen zwischen Angehörigen im Hinblick auf die verwandtschaftlichen Beziehungen eine geringere Miete vereinbart, als es bei einer Vermietung mit einem Fremden der Fall ist. Eine verbilligte Vermietung ist nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, sondern Kriterium der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht[1] Prinzipiell ist die verbilligte Vermie...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber wollte zunächst ein anderes Abgrenzungskonzept der beiden Bewertungsverfahren realisieren. Danach sollten ursprünglich im Ertragswertverfahren bewertet werden: 1. Einfamilienhäuser 2. Zweifamilienhäuser 3. Mietwohngrundstücke, 4. Wohnungseigentum 5. Geschäftsgrundstücke 6. gemischt genutzte Grundstücke 7. Teileigentum. Rz. 17 [Autor/Stand] Dagege...mehr

Rz. 61 [Autor/Stand] Die Entscheidung über eine im Einzelfall vorliegende ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche hängt weitgehend von den Umständen des einzelnen Falls ab. Verwaltung und Rechtsprechung haben für häufig wiederkehrende Sachverhalte die Voraussetzungen für eine Gewährung der Abschläge näher präzisiert und Entscheidungshilfen für die...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Bei den in § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG aufgeführten Beeinträchtigungen – Lärm, Rauch, Gerüche –, die zu einer Ermäßigung des Werts des Grundstücks führen können, handelt es sich um solche Umstände, die von außen auf das Grundstück einwirken. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut führen derartige Einwirkungen zu einem Abschlag, wenn es sich um ungewö...mehr

Rz. 236 [Autor/Stand] Die Charakterisierung geringe Grundstücksgröße kann sich sowohl auf das zu bewertende Grundstück insgesamt als aber auch auf die Größe der nicht bebauten Fläche eines bebauten Grundstücks beziehen. In beiden Fällen kann es zu einer Beeinflussung des Grundstückswerts kommen. Ob das Merkmal geringe Grundstücksgröße einen Abschlag i.S. des § 82 Abs. 1 BewG...mehr

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Bei diesem Verfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide...mehr

Die Zeilen 65 bis 89 betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden kann.[1] Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Gebäude getre...mehr

Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen, z. B. wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Stimmt der Mieter dem ...mehr

Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtsbeschwerde ist gem. §§ 574 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 522 Abs. 1 S. 4 ZPO statthaft. Sie ist aber nicht zulässig, weil die Rechtssache entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde keine Entscheidung des Senats zur Sicherung einer einheitlichen Rspr. erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) und der Klägerin durch den Beschluss des Berufu...mehr

Rz. 24 Bei der Bemessung des pfandfreien Betrags sind grundsätzlich die gesetzlichen Unterhaltspflichten des Schuldners in Höhe des dem Unterhaltsberechtigten zustehenden Betrags zu berücksichtigen, auch wenn der Schuldner seiner Unterhaltspflicht nicht in vollem Umfang genügt (BGH, Vollstreckung effektiv 2011, 13 = WM 2010, 1754 = FamRZ 2010, 1654 = ZVI 2010, 348 = MDR 2010...mehr

Rz. 62 [Autor/Stand] Mit Rücksicht auf die Übergangsregelung der Finanzverwaltung in den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder v. 15.5.1985 [2] besteht derzeit für viele Steuerpflichtige die Möglichkeit der Wahl zwischen den Grundstücksarten Einfamilien- und Zweifamilienhaus bzw. Zweifamilienhaus und gemischt-genutztem Grundstück/Mietwohngrundstück (...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis, aber auch den Pkw, den Laptop oder das Handy, die allesamt auch privat genutzt werden dürfen. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Die im Besteuerungszeitpunkt neu geschaffene Bausubstanz ist aus dem Grundstückswert nach Fertigstellung des Gebäudes zu ermitteln. Die Bewertung erfolgt hier im Ertragswertverfahren, und zwar unter Ansatz der üblichen Miete, die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu erzielen wäre (§ 149 Abs. 2 Satz 1 BewG). Hierbei handelt es sich um eine St...mehr

Rz. 140 Da Renditeimmobilien grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte dienen, ist für ihre Bewertung konsequenterweise das Ertragswertverfahren anzuwenden.[452] Denn für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[453] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich d...mehr