Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 49 Verwalterrechte und -pflichten. Eine gesonderte Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwalters zum Abschluss der beschlossenen Verträge ist entbehrlich. Seine Vertretungsmacht ergibt sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Zur Umsetzung des Beschlusses ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft ohnehin verpflichtet. Auch eine Ermächtigung zur Abnahme der Werkleistungen muss des...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 13 Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zah...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 48 Für die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gelten dieselben Grundsätze wie beim Eigentümerwechsel (→ § 8 Rdn 39), wobei der Zwangsverwalter dem Erwerber gleichsteht. Das bedeutet konkret: Der Zwangsverwalter muss (nur) die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Beiträge an die Gemeinschaft (ehemals sog. Hausgeld) bezahlen, keine Rückstände.[51] Ob er...mehr

Rz. 158 Wird die Maßnahme auf Verlangen einzelner Eigentümer gestattet, ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung eine namentliche Abstimmung erfolgt. Im Protokoll sollten nicht nur die Namen dokumentiert, sondern das Sondereigentum genannt werden, für das die Stimme abgegeben wurde. Denn durch die Gestattung bzw. deren Realisierung entsteht eine Art "Betriebsgemei...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 76 Der Bauträger wird in der ersten Zeit nach der Gebäudeerrichtung häufig noch Eigentümer unverkaufter Wohnungen sein. Er muss in diesem Fall genauso wie die anderen (werdenden) Eigentümer zu den Versammlungen der (faktischen) Eigentümergemeinschaft eingeladen werden. Bei der Abstimmung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sich selbst ist er aber nicht stimmber...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 111 Es ist unvermeidlich, dass es im Laufe des Jahres zu Zahlungspflichten der Gemeinschaft kommt, die im Wirtschaftsplan nicht oder nicht in dieser Höhe vorgesehen sind oder für die das im Wirtschaftsplan vorgesehene Geld noch nicht auf dem Gemeinschaftskonto vorhanden ist. So kann es sein, dass eine Rechnung für eine beauftragte Erhaltungsmaßnahme höher ausfällt als im...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 91 Der Anspruch auf Entziehung setzt "wiederholte gröbliche Verstöße trotz Abmahnung" voraus. Inhaltlich soll die Abmahnung dem Wohnungseigentümer "ein bestimmtes beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten aufzugeben oder zu ändern" und ihn vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen.[211] Wenn ein gerichtliches En...mehr

Rz. 57 Beispiel: Nichteinladung zur Eigentümerversammlung Der Verwalter verschickt die Einladung zur Eigentümerversammlung wie üblich ohne Zugangsnachweis; eine Zugangsfiktion ist in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten. Miteigentümer A nimmt an der Eigentümerversammlung nicht teil. Anschließend erhebt er Anfechtungsklage gegen sämtliche auf der Versammlung gefassten Bes...mehr

Rz. 65 Jede Beschlussfassung setzt eine entsprechende Ankündigung voraus. Muss nun der Verwalter von sich aus das Thema "Störungen" ankündigen, nur weil ihm solche bekannt geworden sind? Die Frage ist zwar zu verneinen; aber zugleich gibt es wenig Grund, weshalb der Verwalter ein an ihn herangetragenes aktuelles Problem nicht auf die Tagesordnung nehmen sollte. Wenn das Them...mehr

Rz. 77 (Nur) theoretisch kann es sein, dass Miteigentümer für eine gemeinschaftliche Maßnahme ohne die Möglichkeit individueller Nutzung stimmen, auch wenn sie diese alleine bezahlen müssen; auch für diesen Fall gelten die nachfolgenden Ausführungen. Realistisch zu erwarten ist die Zustimmung und Bezahlung durch einzelne Eigentümer dann, wenn die bauliche Veränderung die Mög...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 29 Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften die Miteigentümer im Außenverhältnis gegenüber Dritten akzessorisch, aber nicht (wie die Mitglieder einer BGB-Gesellschaft) gesamtschuldnerisch, sondern gem. § 9a Abs. 4 WEG entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Die Einzelheiten werden im folgenden Beispielsfall erläutert. Rz. 30 Beispiel Mitte Januar 2022 bestellt WEG-Ver...mehr

Rz. 139 Die meisten Verwalterverträge unterscheiden zwischen Grund- und Zusatzleistungen, was neuerdings auch als Baukastensystem bezeichnet wird. Die Vergütung wird dementsprechend differenziert geregelt: Für die Grundleistungen gilt eine Grundvergütung, für die Zusatzleistungen eine Sondervergütung. Diese Preisgestaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie der BGH i...mehr

Rz. 277 Der Verwalter muss grundsätzlich ein Bankkonto für die Gemeinschaft anlegen und führen. Soweit bislang allgemein angenommen wurde, es müsse prinzipiell sogar mindestens zwei Bankkonten geben (ein Girokonto für die laufende Verwaltung und ein Konto zur gewinnbringenden Anlage der Erhaltungsrücklage, auf die erst mittel- oder langfristig zugegriffen werden muss), ist d...mehr

Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von "Druckmi...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 18 Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein ...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits ...mehr

Leistet der Wohnungseigentümer Zahlungen an den Gläubiger entsprechend seiner Teilhaftung und beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Ausgleich der Forderungen des Gläubigers die Erhebung einer Sonderumlage, so befreit die direkte Zahlung des Wohnungseigentümers an den Gläubiger ihn nicht von seiner Beitragspflicht im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. hatte die Haftung eines Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf dessen Miteigentumsanteil beschränkt. Damit sollte die Umgehung der beschränkten Außenhaftung verhindert werden, könnte doch ein Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen im Innenverhältnis unbegre...mehr

Stellt sich im Laufe der Wirtschaftsperiode heraus, dass die Planansätze im Wirtschaftsplan ungenügend waren oder ein unvorhergesehener Finanzierungsbedarf z. B. wegen einer Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entsteht, haben Sonderumlagen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung erhebliche Bedeutung.[1] Allerdings ist stets darauf zu achten, dass der Besc...mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d...mehr

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften mangels Rechtsfähigkeit kein eigenes Vermögen haben können. Erhaltungsrücklage Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bildung von gesonderten Erhaltungsrücklagen für die Untergemeinschaften vorgesehen, verbleibt diese als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens im Vermögen der Gesamtgemeinschaft und "gehört" nicht ...mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Verfüg...mehr

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilende...mehr

Regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Der Kreditbetrag sollte nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende B...mehr

§ 9a Abs. 3 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG stellt die zentrale Bestimmung im Rahmen der Finanzverwaltung dar. Nach ihr hat der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen und somit insbesondere eingenommene Gelder zu verwalten. Dem Verwalter ist somit durch das Gesetz eine Verfügungsbefugnis über diese gemeinschaftlichen Gelder eingeräumt. Allerdings kann er nicht frei schalten und wa...mehr

Überblick Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit B...mehr

Der Verwalter hat zunächst sämtliche Kostenbeiträge von den Wohnungseigentümern anzufordern, sofern es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Praxisrelevant sind hier Zahlungsaufforderungen des Verwalters bezüglich der Zahlung von Hausgeldern nebst den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und den Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen. Insoweit sind Verwaltersonder...mehr

Problemüberblick Gibt es in einer Wohnungs- und/oder Teileigentumsanlage mehrere Gebäude oder jedenfalls ein Gebäude und eine (Tief-)Garage, so spricht man von einer "Mehrhausanlage". § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt es, für eine solche Mehrhausanlage durch eine oder mehrere Vereinbarungen vom Gesetz abweichende Bestimmungen zu treffen. Im Fall gibt es mehrere Vereinbarungen. F...mehr

Nach § 2 Abs. 5 einer Gemeinschaftsordnung (GO) bilden u. a. die Wohnungseigentümer, die in der Tiefgarage einen Stellplatz haben, in Bezug auf bestimmte Flächen und Räume eine "Sondernutzungsgemeinschaft Tiefgarage". Daneben gibt es für andere Baukörper Sondernutzungsgemeinschaften. Für die Sondernutzungsgemeinschaften ist jeweils eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Ferner h...mehr

Ohne Erfolg! Das Gericht dürfe bei einer Beschlussersetzungsklage nur eine solche Entscheidung treffen, die zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes notwendig sei. Es müsse sich z. B. auf einen Grundlagenbeschluss oder die Vorgabe einer konkreten Maßnahme beschränken, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, zur Ausführung eigenverantwortlich weitere...mehr

Der BGH sieht das nicht so! Aus § 2 Abs. 6 GO ergebe sich "eindeutig", dass "rechtstechnisch verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet" worden seien. Die Kompetenz der Sondernutzungsgemeinschaft an der Tiefgarage, einen Beschluss über die Erhöhung ihrer Erhaltungsrücklage durch Erhebung einer Sonderumlage zu fassen, sei zweifelsfrei gegeben. Der Beschluss entspreche au...mehr

Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.[37] Grund hierfür ist der gleichzeitige Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft und die damit verbundenen Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung.[38] Hierzu zählen insbesondere die Pflicht der anteiligen Kostentragung für die Instandhaltung und -setzung, die sonstige Verwaltung sow...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 12.1.2021 zu einem TOP 1 wie folgt: "Die Eigentümerversammlung beschließt – unter Vorbehalt der positiven Prüfung – dass an allen Einheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden. Im Rahmen der Dachsanierung soll geprüft werden, ob Balkone angebaut werden können. Soweit ein Anbau von Balkonen möglich ist und eine entsprechende Baugen...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss in der Versammlung fassen. Sie können einen Beschluss aber auch außerhalb der Versammlung fassen. Gleichsam ein "Zwitter" ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung, dem aber nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen muss. Denn er ist in der Regel erst möglich, nachdem die Wohnungseigentümer dazu in einer...mehr

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

Rz. 86 § 28 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen. Der Verwalter hat hierfür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan hat darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Ist das Kalenderjahr abgelaufen, beschließen die Wohnu...mehr

Rz. 27 Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit Plänen und etwaigen Nachträgen, bindende Beschlüsse, Vereinbarungen und Verträge der Eigentümergemeinschaft legen die räumliche Aufteilung der Objekte mit Nutzungsbefugnissen und die Rechtsverhältnisse der ...mehr