Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Rz. 49 Verwalterrechte und -pflichten. Eine gesonderte Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwalters zum Abschluss der beschlossenen Verträge ist entbehrlich. Seine Vertretungsmacht ergibt sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Zur Umsetzung des Beschlusses ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft ohnehin verpflichtet. Auch eine Ermächtigung zur Abnahme der Werkleistungen muss des...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 13 Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zah...mehr

Rz. 48 Für die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gelten dieselben Grundsätze wie beim Eigentümerwechsel (→ § 8 Rdn 39), wobei der Zwangsverwalter dem Erwerber gleichsteht. Das bedeutet konkret: Der Zwangsverwalter muss (nur) die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Beiträge an die Gemeinschaft (ehemals sog. Hausgeld) bezahlen, keine Rückstände.[51] Ob er...mehr

Rz. 158 Wird die Maßnahme auf Verlangen einzelner Eigentümer gestattet, ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung eine namentliche Abstimmung erfolgt. Im Protokoll sollten nicht nur die Namen dokumentiert, sondern das Sondereigentum genannt werden, für das die Stimme abgegeben wurde. Denn durch die Gestattung bzw. deren Realisierung entsteht eine Art "Betriebsgemei...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 76 Der Bauträger wird in der ersten Zeit nach der Gebäudeerrichtung häufig noch Eigentümer unverkaufter Wohnungen sein. Er muss in diesem Fall genauso wie die anderen (werdenden) Eigentümer zu den Versammlungen der (faktischen) Eigentümergemeinschaft eingeladen werden. Bei der Abstimmung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sich selbst ist er aber nicht stimmber...mehr

Rz. 65 Jede Beschlussfassung setzt eine entsprechende Ankündigung voraus. Muss nun der Verwalter von sich aus das Thema "Störungen" ankündigen, nur weil ihm solche bekannt geworden sind? Die Frage ist zwar zu verneinen; aber zugleich gibt es wenig Grund, weshalb der Verwalter ein an ihn herangetragenes aktuelles Problem nicht auf die Tagesordnung nehmen sollte. Wenn das Them...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 91 Der Anspruch auf Entziehung setzt "wiederholte gröbliche Verstöße trotz Abmahnung" voraus. Inhaltlich soll die Abmahnung dem Wohnungseigentümer "ein bestimmtes beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten aufzugeben oder zu ändern" und ihn vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen.[211] Wenn ein gerichtliches En...mehr

Rz. 57 Beispiel: Nichteinladung zur Eigentümerversammlung Der Verwalter verschickt die Einladung zur Eigentümerversammlung wie üblich ohne Zugangsnachweis; eine Zugangsfiktion ist in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten. Miteigentümer A nimmt an der Eigentümerversammlung nicht teil. Anschließend erhebt er Anfechtungsklage gegen sämtliche auf der Versammlung gefassten Bes...mehr

Rz. 111 Es ist unvermeidlich, dass es im Laufe des Jahres zu Zahlungspflichten der Gemeinschaft kommt, die im Wirtschaftsplan nicht oder nicht in dieser Höhe vorgesehen sind oder für die das im Wirtschaftsplan vorgesehene Geld noch nicht auf dem Gemeinschaftskonto vorhanden ist. So kann es sein, dass eine Rechnung für eine beauftragte Erhaltungsmaßnahme höher ausfällt als im...mehr

Rz. 77 (Nur) theoretisch kann es sein, dass Miteigentümer für eine gemeinschaftliche Maßnahme ohne die Möglichkeit individueller Nutzung stimmen, auch wenn sie diese alleine bezahlen müssen; auch für diesen Fall gelten die nachfolgenden Ausführungen. Realistisch zu erwarten ist die Zustimmung und Bezahlung durch einzelne Eigentümer dann, wenn die bauliche Veränderung die Mög...mehr

Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von "Druckmi...mehr

Rz. 29 Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften die Miteigentümer im Außenverhältnis gegenüber Dritten akzessorisch, aber nicht (wie die Mitglieder einer BGB-Gesellschaft) gesamtschuldnerisch, sondern gem. § 9a Abs. 4 WEG entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Die Einzelheiten werden im folgenden Beispielsfall erläutert. Rz. 30 Beispiel Mitte Januar 2022 bestellt WEG-Ver...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 277 Der Verwalter muss grundsätzlich ein Bankkonto für die Gemeinschaft anlegen und führen. Soweit bislang allgemein angenommen wurde, es müsse prinzipiell sogar mindestens zwei Bankkonten geben (ein Girokonto für die laufende Verwaltung und ein Konto zur gewinnbringenden Anlage der Erhaltungsrücklage, auf die erst mittel- oder langfristig zugegriffen werden muss), ist d...mehr

Rz. 139 Die meisten Verwalterverträge unterscheiden zwischen Grund- und Zusatzleistungen, was neuerdings auch als Baukastensystem bezeichnet wird. Die Vergütung wird dementsprechend differenziert geregelt: Für die Grundleistungen gilt eine Grundvergütung, für die Zusatzleistungen eine Sondervergütung. Diese Preisgestaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie der BGH i...mehr

Rz. 18 Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein ...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits ...mehr

Problemüberblick Gibt es in einer Wohnungs- und/oder Teileigentumsanlage mehrere Gebäude oder jedenfalls ein Gebäude und eine (Tief-)Garage, so spricht man von einer "Mehrhausanlage". § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt es, für eine solche Mehrhausanlage durch eine oder mehrere Vereinbarungen vom Gesetz abweichende Bestimmungen zu treffen. Im Fall gibt es mehrere Vereinbarungen. F...mehr

Nach § 2 Abs. 5 einer Gemeinschaftsordnung (GO) bilden u. a. die Wohnungseigentümer, die in der Tiefgarage einen Stellplatz haben, in Bezug auf bestimmte Flächen und Räume eine "Sondernutzungsgemeinschaft Tiefgarage". Daneben gibt es für andere Baukörper Sondernutzungsgemeinschaften. Für die Sondernutzungsgemeinschaften ist jeweils eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Ferner h...mehr

Ohne Erfolg! Das Gericht dürfe bei einer Beschlussersetzungsklage nur eine solche Entscheidung treffen, die zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes notwendig sei. Es müsse sich z. B. auf einen Grundlagenbeschluss oder die Vorgabe einer konkreten Maßnahme beschränken, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, zur Ausführung eigenverantwortlich weitere...mehr

Der BGH sieht das nicht so! Aus § 2 Abs. 6 GO ergebe sich "eindeutig", dass "rechtstechnisch verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet" worden seien. Die Kompetenz der Sondernutzungsgemeinschaft an der Tiefgarage, einen Beschluss über die Erhöhung ihrer Erhaltungsrücklage durch Erhebung einer Sonderumlage zu fassen, sei zweifelsfrei gegeben. Der Beschluss entspreche au...mehr

Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.[37] Grund hierfür ist der gleichzeitige Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft und die damit verbundenen Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung.[38] Hierzu zählen insbesondere die Pflicht der anteiligen Kostentragung für die Instandhaltung und -setzung, die sonstige Verwaltung sow...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 12.1.2021 zu einem TOP 1 wie folgt: "Die Eigentümerversammlung beschließt – unter Vorbehalt der positiven Prüfung – dass an allen Einheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden. Im Rahmen der Dachsanierung soll geprüft werden, ob Balkone angebaut werden können. Soweit ein Anbau von Balkonen möglich ist und eine entsprechende Baugen...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss in der Versammlung fassen. Sie können einen Beschluss aber auch außerhalb der Versammlung fassen. Gleichsam ein "Zwitter" ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung, dem aber nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen muss. Denn er ist in der Regel erst möglich, nachdem die Wohnungseigentümer dazu in einer...mehr

Rz. 86 § 28 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen. Der Verwalter hat hierfür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan hat darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Ist das Kalenderjahr abgelaufen, beschließen die Wohnu...mehr

Rz. 27 Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit Plänen und etwaigen Nachträgen, bindende Beschlüsse, Vereinbarungen und Verträge der Eigentümergemeinschaft legen die räumliche Aufteilung der Objekte mit Nutzungsbefugnissen und die Rechtsverhältnisse der ...mehr

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Rz. 44 Zur Vermeidung von Krisensituationen ist auf eine solide interne Finanzverfassung der Gemeinschaft zu achten. Kernanliegen ist die Sicherung eines angemessenen Verwaltungsvermögens und die nötige Liquiditätsvorsorge. Das mit der WEG-Novelle eingeführte Rangvorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hat immerhin die Sicherung der Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft ...mehr

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Begriff Die Instandhaltungsrückstellung, im Sprachgebrauch auch Instandhaltungsrücklage genannt, dient der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) z...mehr

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung ...mehr

Es handelt sich um eine Zweiergemeinschaft. Einen Verwalter gibt es nicht. Wohnungseigentümer K beschließt auf einer Versammlung, zu der Wohnungseigentümer B nicht erscheint, für eine Reparatur des Daches Vorschüsse auf eine Sonderumlage i. H. v. 100.000 EUR. K klagt gegen B auf Zahlung des auf diesen entfallenden Betrags i. H. v. 49.970 EUR auf das Konto der Gemeinschaft de...mehr

Rz. 89 Muster 56.22: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds sowie Sonderumlage Muster 56.22: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds sowie Sonderumlage (Rubrum etc. wie Muster Rdn 85) Begründung: Die Parteien bilden die im Rubrum genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom _____, deren Protokoll überreicht wird als Anlage K 1, beschlo...mehr

Rz. 90 Zur Beschlussfassung über eine Sonderumlage vgl. AG Hamburg-Blankenese 27.4.2015 – 539 C 21/14, ZMR 2015, 629; BayObLG 18.8.2004 – 2Z BR 114/04, NZM 2005, 110.mehr

Rz. 59 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaftungsmasse. Bei ihr haften im Außenverhältnis zu den Gläubigern jetzt abweichend von BGH ZMR 2005, 547 wegen § 10 Abs. 8 WEG a.F. = § 9a Abs. 4 WEG n.F. sämtliche Wohnungseigentümer, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs der Gemeinschaft angehören, unmittelbar persönlich, aber nu...mehr

Rz. 79 Muster 56.18: Klage auf Entziehung von Wohnungseigentum Muster 56.18: Klage auf Entziehung von Wohnungseigentum An das Amtsgericht – Prozessgericht – _____ Klage Des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft _____ der Wohnungseigentumsanlage _____-Straße, – Kläger – Verwalter: Fa. _____ Verwaltungs-GmbH, _____, gesetzlich vertreten durch den Geschäftsführer _____, ebenda, Pr...mehr

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] 2 Varianten in Betracht: Variante (Normalfall) Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) ...mehr

Rz. 201 Wird eine Sonderumlage beschlossen, so berechnet sich das Eigeninteresse der Kläger nach der Summe der individuellen Anteile, die die Kläger zu zahlen haben. Das Gesamtinteresse umfasst den Gesamtbetrag aller Umlagen. Der Gegenstandswert errechnet sich hier wieder aus dem Gesamtinteresse. Die Obergrenze bildet das 7,5-fache des Eigeninteresses des oder der Kläger bzw...mehr

Rz. 174 Bei der Anfechtung des Beschlusses bestimmt sich der Streitwert nach dem neuen § 49 GKG. Zu addieren ist die Summe aller Interessen der Wohnungseigentümer an der Durchführung dieses Beschlusses, dem Gesamtinteresse. Das Eigeninteresse des Klägers richtet sich nach seinem Anteil an dieser Maßnahme oder die Belastung durch diese. Das Eigeninteresse entspricht damit in d...mehr

Rz. 180 Wird in WEG-Sachen eine konkret bezifferte Geldforderung geltend gemacht, so richtet sich die Gegenstandswertberechnung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO nach dem eingeklagten Betrag.[179] Nebenforderungen bleiben unberücksichtigt, sofern die dazugehörige Hauptforderung mit eingeklagt wird; § 43 GKG. Von der Hauptforderung losgelöst erhöhen die Nebenford...mehr

Rz. 23 Nach neuem Recht betrifft die Vorverlagerung der Anwendbarkeit des WEG nur noch die Erwerber. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ohne Vorstufe bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Durch § 8 Abs. 3 WEG werden lediglich die Erwerber den Wohnungseigentümern gleichgestellt, die bereits als Sondereigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Erwerber n...mehr

Rz. 40 Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersatzansprüche aus Verzug oder prozessuale Kostenerstattungsans...mehr