Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Ladengeschäft Gehört zum Sondereigentum eines Teileigentums, das nach der Teilungserklärung als Ladengeschäft gewerblich genutzt werden darf, ein Raum, der als "Lager" bezeichnet ist, so verstößt die Nutzung dieses Raums als zusätzliches selbstständiges Ladengeschäft bei der gebotenen typisierten Betrachtungsweise gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" gebraucht bzw. genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die tatsächliche Nutzung in diesem ...mehr

Die nachfolgende Rechtsprechungsübersicht soll einen Überblick darüber geben, welche Nutzungen im Einzelfall bei entsprechender Zweckbestimmung zulässig sein können. Sie gliedert sich zunächst grob nach der Zweckbestimmung "im weiteren Sinne", also nach Wohnungs- und Teileigentum, um dann innerhalb dieser Gliederungspunkte zulässige Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen der Zweckb...mehr

Beinhaltet die Teilungserklärung nichts über die Zweckbestimmung einer Terrasse, die sich an einen angrenzenden Restaurationsbetrieb anschließt, so entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass ein Restaurationsbetrieb die Terrasse als Biergarten nutzt.[1]mehr

"Arztpraxis" Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] "Ausstellungsraum mit Nebenräumen" Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinb...mehr

Café Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1] Gästezimmer Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Persone...mehr

Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Personen benutzt werden.[1]mehr

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zur Vermietung an Pensionsgäste ist zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.[1]mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1]mehr

Wie bisher schon, kann gemäß § 28 Abs. 3 WEG n. F. auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen für künftig zu beschließende Sonderumlagen geregelt werden. Ein entsprechender Beschluss entspricht zwar den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, fraglich ist jedoch, ob er sinnvoll ist. Da ohnehin über die Sonderumlage im Einzelfall beschlossen werden muss, dürfte es nach wie v...mehr

Wohnraummieter § 554 BGB n. F. ist auf die Neuregelung in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 WEG n. F. abgestimmt.[1] Dadurch soll der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der in § 554 BGB n. F. geregelten Maßnahmen bei Vermietung einer Eigentumswohnung mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften über bauliche Veränderungen harmonisiert werden. Gewerbe- und Geschäftsraummieter...mehr

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Internetportale an wechs...mehr

Die Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" lässt eine gaststättenähnliche Einrichtung zu, weil innerhalb der Zweckvorgabe sogar die Führung einer echten Gaststätte möglich wäre. Die durch den Betrieb entstehenden Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Fall des Betreibens einer Gaststätte ...mehr

Ist in der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung gestattet, "soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ähnliches, der Wohnwert der Einheiten 2 und 3 beeinträchtigt wird", ist der Betrieb eines Mode-Outlets zulässig. Generell halte sich der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der vor Umwandlung des Hauses in einer Wohnungseigentumsanlage erfolgten Nutzung de...mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

Ein Szeneladen war von montags bis freitags von 15 Uhr bis 20 Uhr und freitags zusätzlich von 12 Uhr bis 14 Uhr geöffnet. Drogengefährdete und abhängige Personen bekommen Getränke sowie kleine kalte oder warme Gerichte; sie können sich duschen, erhalten medizinische Versorgung durch einen Arzt, können gebrauchte Spritzbestecke in neue umtauschen und können dort auch rechtlic...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Die Bezeichnung in der Teilungserklärung als "Geschäftsräume, bestehend aus Flur, 2 WC, 1 Laden, 1 Magazinraum und 2 Lagerräumen" und im Aufteilungsplan als "Gewerbliche Einheit Chemische Reinigung" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Nutzung des Sondereigentums als Chemische Reinigung ist zulässig, auch soweit es sich nicht nur um eine Annahmestelle...mehr

Die Nutzung von Appartements in einer als Hotel betriebenen Wohnanlage durch Flüchtlinge beeinträchtigt nicht über das Maß hinaus, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Auch einzelne Stornierungen von Feriengästen lassen keinen generellen Rückschluss in der Weise zu, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Hotel...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Neu: (Außen)Stellplätze sind sondereigentumsfähig Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch Außenstellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch na...mehr

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Unabhängig vom Zeitpunkt der Anwendbarkeit der Neuregelung, besteht eine wichtige Ausnahme für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen weniger als 9 Sondereigentumsrechte vorhanden sind, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Diese 3 Voraussetzungen müs...mehr

Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen[1], kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollmacht erteilen, wenn ihm dies in der Hauptv...mehr

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, ...mehr

Grundsätzlich ist jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.[1] Besonders geeignet sind Buchhalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte oder Wohnungseigentümer mit Kenntnissen in diesen Berufen. An die Eignung eines Wohnungseigentümers als Verwaltungsbeirat können freilich nicht die gleichen str...mehr

Werden in einem gemischt genutzten Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gewerbegebiet, in dem sich u. a. ein Kraftfahrzeugsachverständigenbüro und eine Kraftfahrzeugwerkstatt befinden, mehrere Wohnungen zur Ausübung der Prostitution genutzt, stellt dies eine Eigentumsverletzung dar, gegen die ein Unterlassungsanspruch besteht.[1] In einer Wohnungseigentumsanl...mehr

Abschließen Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für fl...mehr

Bedürfen nach dem WEMoG bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel. Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-r...mehr

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des ...mehr

Verjährung Nach der Bestimmung des § 199 Abs. 5 BGB wird bei Ansprüchen, die auf das Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung gerichtet sind, mit jeder Zuwiderhandlung eine erneute Verjährungsfrist in Gang gesetzt.[1] Unterlassungsansprüche können insoweit nicht verjähren. Wird eine Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsans...mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsfü...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, kann es sich im Hinblick auf etwa unterschiedliche Ausstattungen der Häuser anbieten, dies in der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die Kostenverteilung zu berücksichtigen. Zwar eröffnet die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern bereits eine umfangreiche Beschlusskompetenz zur Änderung ...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

Zusammenfassung Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilun...mehr

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ei...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG). Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 3 WEG) bei Wohnungen v...mehr

Bezüglich der Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist zunächst zu berücksichtigen, dass es sich um eine zweckbestimmungswidrige Nutzung handelt. Allerdings muss diese bei typisierender Betrachtung mehr stören, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu NIchtwohnzwecken. Maßgeblich ist insoweit die Struktur der jeweiligen Anlage. Dient das Gebäude ausschließlich berufliche...mehr

Teileigentum an Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie an Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, schließt § 5 Abs. 2 WEG aus. Stützmauern bzw. tragende Innen- und Außenwände, Dächer, Fundamente und Schornsteine sind damit nicht teileigentumsfähig. Praxis-Beispiel Waschküche, Z...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr

Rz. 2 Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten. Rz. 3 Auf der Grundlage dieses Musters wird ein Vordrucksatz hergestellt, wovon je eine Durchschrift bestimmt ist für das nach §§ 19, 20 AO für den Erwerber zuständige Finanzamt, das nach §§ 19, 20 AO für den Veräußerer zuständige Finanzamt, das Lagefi...mehr

Die Ausübung der Prostitution oder der Bordellbetrieb in Räumen des Teileigentums wird ebenso größtenteils unter Hinweis auf die Sittenwidrigkeit für unzulässig gehalten.[1] Anderer Ansicht ist das LG Nürnberg[2] für den Fall der Prostitution in einer Wohnungseigentumsanlage, in der die gewerbliche Nutzung zulässig ist. Wird die Prostitution in einer atypischen Wohnanlage au...mehr

Stilllegung von Schwimmbädern Schwimmbäder haben sich inzwischen als teilweise teure Kostenstellen einer Eigentümergemeinschaft erwiesen. Ältere Schwimmbäder entpuppen sich als Dauerbaustellen. Statt Nutzungsregelungen stehen deswegen nicht selten Überlegungen an, die Nutzung zu beenden, um weiterlaufende Kosten zu meiden. Aber: Ein Schwimmbad und dessen Nutzung in einer Wohn...mehr