Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

In Rechtsprechung und Literatur herrscht im Wesentlichen Einigkeit darüber, dass das Halten von Kleintieren, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört. Solche Tiere kann der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters halten.[1] Diese Meinung findet ihre Rechtfertigung in dem Umstand, dass durch die Haltung dieser Tiere die Intere...mehr

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschlu...mehr

In einem Mehrfamilienhaus ist das Baden und Duschen auch nach 22.00 Uhr erlaubt, selbst wenn durch die dadurch verursachten Geräusche andere Hausbewohner in ihrer Nachtruhe gestört werden. Denn beim Laufenlassen des Badewassers handelt es sich ebenso wie bei der Betätigung der WC-Spülung um normale Wohngeräusche.[1] Praxis-Tipp Nach 30 Minuten ist Schluss Das nächtliche Dusche...mehr

Die Sicherungspflicht gilt vor allem für die Beschaffenheit des Untergrunds. So darf das Betonfundament am Ende einer Rutsche nicht lediglich mit losem Sand bedeckt sein. Der Untergrund müsse so gestaltet sein, dass ein nicht unwahrscheinlicher Aufprall mit dem Körper abgedämpft wird und nicht zu schweren Schäden führen kann.[1] Werden Steinplatten verwendet, liegt eine Verl...mehr

Der Bauherr des Überbaus muss nach dem Wortlaut des § 912 Abs. 1 BGB der "Eigentümer des Stammgrundstücks" sein, von dem aus der Überbau erfolgt. Dem Eigentümer sind gleichgestellt Erbbauberechtigte, Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vorerben.[1] Ob der Eigentümer Bauherr des Bauvorhabens ist, bemisst sich danach, ob er "Geschäftsherr des ganzen Bauvorhabens" ist, in dessen ...mehr

Eine Wohnung ist überbelegt, wenn die Zahl der Bewohner deutlich über den durch den Vertragszweck und die Größe bestimmten Rahmen der vertragsgerechten Nutzung hinausgeht. Anhaltspunkte finden sich hierzu in den gesetzlichen Bestimmungen der Länder. So ist im inzwischen aufgehobenen Bay. WohnungsaufsichtsG in Art. 6 Abs. 1 ausgeführt, dass Wohnungen nur überlassen und benutz...mehr

Liegen nach dem Gesetz oder den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen die Voraussetzungen für einen entschuldigten Überbau vor, so hat der Nachbar bzw. der Rechtsinhaber (bei Grunddienstbarkeit oder Sondernutzungsrecht) den Überbau zu dulden. Für den Nachbareigentümer handelt es sich um eine Beschränkung seines Eigentums, die mit dem Grundstückseigentum gemäß § 96 ...mehr

Rz. 21 Das Restmandat nach § 21b BetrVG ist – anders als das Übergangsmandat nach § 21a BetrVG – zeitlich nicht beschränkt. Es ist vielmehr zweckbefristet im Hinblick auf die wahrzunehmenden Aufgaben nach §§ 111 ff. BetrVG. Rz. 22 Wie das Übergangsmandat, so kann auch ein Restmandat nur entstehen, wenn zum Zeitpunkt des Vollzugs der relevanten Betriebsänderung ein Betriebsrat...mehr

Begriff Darf der Mieter im Haus rauchen? Der BGH sieht das so: Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon ist im Allgemeinen "vertragsgemäß". Er muss aber auf Mitmieter Rücksicht nehmen und sollte regelmäßig lüften. Gibt es eine "Nutzungsregelung" für rauchfreie Zeiten auf dem Balkon, stört das die anderen Mieter weniger. Schäden durch exzessives Rauchen dagegen hat der rauc...mehr

Persönliche Haftung nur bei Reallast Sollen wiederkehrende Geldzahlungen durch eine Grundstücksbelastung gesichert werden, so bietet sich hierfür neben der Reallast (Rentenreallast) grundsätzlich auch die Rentenschuld gemäß §§ 1199 ff. BGB an.[1] Allerdings sind wesentliche Unterschiede zu beachten: Bei ihr müssen – im Gegensatz zur Reallast – die Leistungen regelmäßig wiederk...mehr

Die Verwirkung ist eine Konkretisierung des § 242 BGB, wonach eine Leistung nur so zu bewirken ist, wie es Treu und Glauben erfordern. Ein Anspruch oder ein Gestaltungsrecht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit vergangen ist und besondere Umstände hinzukommen, aufgrund derer der zur Leistung Verpflichtete nicht mehr mit der verspäteten Inans...mehr

Gefährdung der Wohnraumversorgung Der Ermächtigungsnorm des Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4.11.1971 konnte nicht entnommen werden, welche Voraussetzungen im Einzelnen vorliegen müssen, um von einer Gefährdung der Wohnraumversorgung im Sinne des Gesetzes ausgehen zu können. Sie müssen daher durch Auslegung gefunden werden. Ausreichende Wohnraumversorgu...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von Ehegatten, Kindern, Lebenspartnern und Verlobten, Eltern oder Geschwistern keine Erlaubni...mehr

Ebenso keine Anlagen im Sinn des § 907 BGB sind Zustände oder Gegebenheiten auf einem Nachbargrundstück, die ohne Willen des Eigentümers geschaffen wurden, wie etwa ein Trümmerhaufen als Folge von Kriegseinwirkungen.[1]mehr

Die Übertragung der Streupflicht auf den Nachbarn setzt wegen der weit reichenden Konsequenzen eine klare Absprache voraus, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Praxis-Beispiel Übertragung der Streupflicht auf den Nachbarn Ein Postbote war auf dem gemeinsamen Zufahrtsbereich zweier Nachbarn bei Schneeglätte gestürzt und hatte sich erheblich verletzt. Ei...mehr

Zurückbehaltungsrecht/Besitzstörung Zwischen dem Anspruch des Vermieters auf die Miete und dem Anspruch des Mieters auf Versorgung mit Wasser und Energie besteht ein unmittelbarer Zusammenhang. Das führt zu der Frage, ob der Vermieter die Versorgungsleistungen gem. § 320 BGB einstellen kann, wenn der Mieter seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt. Besitz an der Mietsache u...mehr

Auch die Beschaffenheit des Daches kann besondere Sicherungsmaßnahmen erforderlich machen. Dies ist z. B. der Fall, wenn das Dach steil (über 45° Neigung) oder mit glattem Material gedeckt ist.[1] Bei der Dachneigung ist zu differenzieren: In schneereichen Gebieten kommt eine Pflicht zur Anbringung von Schneefanggittern zum Schutz gegen eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ...mehr

Die Parteien eines Geschäftsraummietverhältnisses können vertraglich vereinbaren, dass das Mietverhältnis beim Eintritt einer bestimmten Bedingung enden soll. Praxis-Beispiel Behördliche Untersagung Das Mietverhältnis endet, wenn die Behörde die Nutzung der Mietsache untersagt. Eine Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis endet, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzv...mehr

Titel gegen beide Ehegatten Will der Gläubiger in das Gesamtgut einer Gütergemeinschaft vollstrecken, stellt sich die Frage: Wie muss der Vollstreckungstitel beschaffen sein? Verwaltet einer der Ehegatten das Gesamtgut allein, so ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesamtgut ein Urteil gegen diesen Ehegatten erforderlich und genügend (§ 740 Abs. 1 ZPO). Hingegen muss sich bei d...mehr

Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertrags...mehr

Gesetzliche Grundlage Rechtsgrundlage Der die Ehewohnung verlassende Ehegatte kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht.[1] Einen solchen Anspruch nimmt der BGH [2] – und ihm folgend die h. M.[3] – auch dann an, wenn der weichende Ehegatte die Wohnung freiwillig verlässt und dem verbleibenden Eheg...mehr

Wohnraum ist weit zu fassen: Es ist jeder Raum betroffen, der nicht zu beruflichen, sondern zum dauernden Aufenthalt, insbesondere zum Schlafen genutzt wird.[1] Wird der Wohnungsnutzer zur Räumung verurteilt, so kann das Gericht im Urteil auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist bewilligen.[2] Es ist nicht erforderlich, dass zwischen den Parteien des Rech...mehr

Begriff Die Anzeigepflicht des Mieters besteht, wenn im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt, eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.[1] Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 536c Abs. 1 BGB regelt 3 Fälle, in denen unverzüglich eine Anzeige zu erfolgen hat. Die Anzeigepflicht beginnt mit der Übe...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Wegerechte und Mitbenutzung Die Bestimmungen zur Benutzung von öffentlichen Verkehrswegen und privaten Grundstücken in §§ 68 ff. TKG a. F., die sich in der Rechtspraxis bewährt haben, sind mit einigen Anpassungen in §§ 125 ff. TKG n. F. übernommen worden.[1] Dabei finden sich die Regelungen über Pflichten zur Duldung einer Benutzung privater Grundstücke und damit korrespondi...mehr

Sie haben die Wahl! Durch notariellen Ehevertrag können die Ehegatten[1] jederzeit, auch nach Eheschließung, ihre güterrechtlichen Verhältnisse anderweitig regeln[2]: Sie können etwa Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren, aber auch entsprechend den jeweiligen persönlichen Verhältnissen einzelne Abweichungen von den gesetzlich normierten Güterständen festlegen. Beis...mehr

Der Mieter schuldet die Entschädigung "für die Dauer der Vorenthaltung". Die Vorenthaltung beginnt, wenn die in Abschn. 1 erörterten Voraussetzungen vorliegen. Sie endet mit der Rückgabe.[1] Achtung Tag der Rückgabe Der Tag der Rückgabe ist auch dann maßgeblich, wenn der Vermieter die Sache zu diesem Zeitpunkt nicht sofort weitervermieten kann. Früher wurde zum Teil die Ansicht...mehr

Wichtig für Zwangsversteigerung Leistet ein Dritter auf die Grundschuld, geht sie, wenn ihm ein Ablösungsrecht gem. §§ 1150, 268 BGB zustand, kraft Gesetzes auf ihn über. Die zugrunde liegende Forderung erlischt. Die Möglichkeit der Ablösung ist vor allem in der Zwangsversteigerung von Bedeutung.[1] Auch der Dritte darf nur in der Weise ablösen, wie das der Eigentümer hätte tu...mehr

Rückabwicklung Verfügt ein Ehegatte ohne die erforderliche Zustimmung des anderen Ehegatten über sein gesamtes Vermögen, so kann er die sich aus der Unwirksamkeit der Verfügung ergebenden Rechte geltend machen.[1] Dasselbe Recht steht dem Ehepartner zu.[2] Insbesondere können die Ehegatten die Rückübertragung im Grundbuch verlangen.[3] Zuständig ist das Familiengericht.[4] G...mehr

Erschütterungen in Nachbarhäusern durch den Straßenbahnverkehr auf einer angrenzenden Straße, in der die Gleise einschließlich eines Gleiswechsels (Weiche) liegen, sind nach Auffassung des Landgerichts Düsseldorf in einer Großstadt ortsüblich.[1] Auch wenn die Erschütterungen die Richtwerte der DIN 4150-2 "Erschütterungen im Bauwesen - Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden" ...mehr

Die Versorgung eines Gebäudes mit Wasser, Fernwärme oder Gas erfolgt i. d. R. aufgrund eines Vertrags zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Versorgungsunternehmen. Erfüllt der Gebäudeeigentümer seine Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung nicht, sind die Versorgungsunternehmen kraft gesetzlicher Regelung berechtigt, die Versorgung nach Androhung einzustellen; vgl. § 24 Abs. ...mehr

Hinweis Fristlose Kündigung Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit d...mehr

Steht die gemeinsam genutzte Wohnung im Alleineigentum eines Partners, so beruht die Einräumung der Mitnutzung auf dem Zusammenleben. Für die Annahme eines Leihvertrags bedarf es besonderer Anhaltspunkte, die erkennen lassen, dass die Partner einen Teilaspekt ihres gemeinsamen Lebens rechtlich bindend regeln wollen.[1] Gleiches gilt für die Beteiligung an der Miete und den W...mehr

Das Recht zur Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts steht dem Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten des Grundstücks zu, auf dem die Arbeiten unter Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vorgenommen werden sollen. Diese können es entweder persönlich ausüben oder durch beauftragte Handwerker oder Bauunternehmer ausführen lassen. Berechtigt sind ferner die Nutzungsberechtig...mehr

Die zuständigen Behörden sind bereits im Vorfeld verpflichtet, Anhaltspunkten für das Bestehen einer Überschwemmungsgefahr nachzugehen und die Bevölkerung rechtzeitig zu warnen und notfalls zu evakuieren sowie sonstige Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Die "Drittbezogenheit" wird hier vom BGH ohne Weiteres angenommen: Die Arbeit der Katastrophenschutzbehörden und die Mitwirkung ...mehr

Aktuelle Entscheidung des BGH zu Corona: Es kommt darauf an... Sehr umstritten und unterschiedlich geurteilt wurde über die Frage, ob ein Mieter wegen behördlich angeordneter Schließung seines Geschäfts (z. B. wegen "Corona") die Miete mindern darf, und wenn ja, in welcher Höhe. Der BGH hat sich aktuell in einem Urteil mit dieser Frage befasst und zum einen Klarheit geschaffen...mehr

Änderung der Rechtsprechung Bis zum Jahr 2008 galt: Zuwendungen unter den Partnern werden nach Beendigung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht ausgeglichen. Etwas anderes galt nur ausnahmsweise, wenn ausdrücklich oder konkludent ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen worden war. Dann hat der BGH [1] diesen Grundsatz gelockert und für den Fall sogenannter gem...mehr

Ein Personenaufzug in einem viel frequentierten Einkaufszentrum ist täglich – zumindest stichprobenartig – auf seine Funktionssicherheit hin zu kontrollieren. Dazu gehört auch die Durchführung von Testfahrten.[1] Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beim Betrieb einer Aufzugsanlage wird nicht bereits dadurch erfüllt, dass diese in den gesetzlich vorgeschriebenen Intervallen ...mehr

Durch das Mietrechtsreformgesetz neu geregelt ist das Recht des Mieters zur Minderung bei vorbehaltloser Zahlung der Miete. Bisher ging die Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 536b BGB davon aus, dass der Minderungsanspruch bei längerer Zahlung verwirkt. Nunmehr ist in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt, dass dann, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anze...mehr

Schutzzweck vergleichbar Durch die Zustimmungspflicht soll der Ehepartner verhindern können, dass das fragliche Rechtsgeschäft in seinen Konsequenzen zum einen die wirtschaftliche Grundlage der Familie und zum anderen seinen etwaigen Anspruch auf Zugewinnausgleich bedroht.[1] Wegen dieser beiden Schutzzwecke hat § 1365 BGB auch dann entsprechend zu gelten, wenn es um keine Ve...mehr

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts[1] entfaltete die Baugenehmigung Bindungswirkung für die Gaststättenerlaubnis insoweit, als mit der Baugenehmigung über die typischerweise mit der bestimmungsgemäßen Nutzung einer Gast- oder Vergnügungsstätte in ihrer konkreten baulichen Lage verbundenen Lärm- und Geruchsbelästigungen für die Nachbarschaft entschieden wir...mehr

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Frage von Bedeutung, ob die Montage einer Mobilfunkbasisstation auf dem Dach einer Eigentumswohnanlage eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ist, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Zustimmung aller Wohnungseigentümer Hierzu vertritt der BGH die Auffassung, dass die Errichtung einer Mobilfunkbasisstat...mehr

Der Begriff des Gebäudes bestimmt sich dabei nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude.[1] Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbstständige Gebäude angesehen.[2] Verfügt ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte über 2 Wohnungen und wird die eine vom Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet, kann...mehr

Das Pfandrecht des Veräußerers geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Vielmehr entsteht zugunsten des Erwerbers ein neues, eigenständiges Pfandrecht, das allerdings denselben Inhalt hat wie das Pfandrecht des Veräußerers.[1] Wichtig Pfandrecht nur an mietereigenen Sachen Das Pfandrecht des Erwerbers entsteht mithin an allen Sachen, die der Mieter in die Miets...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auch auf die Beleuchtung der Zuwegung zum Haus. Praxis-Beispiel Problem mit Außenbeleuchtung Sturz auf der Außentreppe Das OLG Köln [1] wies die Schadensersatzklage des Besuchers eines Mietshauses ab, der beim Verlassen des Hauses auf der Außentreppe bei völliger Dunkelheit gestürzt war und sich erheblich verletzt hatte. Er hatte den Sc...mehr

Die Höhe der Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB. Ist die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderungsquote kann bei gleichbleibendem Mangel höher oder niedriger ausfallen, je nachdem, wie sich...mehr

Rz. 10 Um eine grobe Pflichtverletzung annehmen zu können, muss der Pflichtenverstoß objektiv erheblich und offensichtlich schwerwiegend sein.[1] Rz. 11 Es muss sich um einen Verstoß gegen gesetzliche Pflichten aus dem Betriebsverfassungsgesetz handeln, auch soweit die Pflichten durch Tarifvertrag oder Betriebsvereinbarung näher definiert sind.[2] Es muss sich um Pflichtverst...mehr

Als Einfriedung wird von der Rechtsprechung eine Anlage an oder auf der Grundstücksgrenze verstanden, die ein Grundstück nach außen abschirmt, sei es zur Sicherung gegen unbefugtes Betreten durch Menschen oder Tiere, sei es zum Zwecke der Abwehr von Einwirkungen von außen etwa durch Lärm, Wind oder Straßenschmutz oder sei es zur Verhinderung der Einsicht. Demzufolge wird von...mehr

Für den möglichen Wertverlust eines Wohngrundstücks, der trotz baulicher Schallschutzmaßnahmen und einer Entschädigung für die Verlärmung des Außenwohnbereichs verbleibt, kann nach der Rechtsprechung keine Entschädigung verlangt werden, weil ein derartiger Wertverlust von vornherein nicht in den Anwendungsbereich des § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG fällt. Ein solcher Wertverlust is...mehr

Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Praxis-Beispiel Unberechtigte Minderung Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zah...mehr