Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen. Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonst...mehr

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1] Diese Rechtsfolge ist indes umstritten. So wird ...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäud...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. So gibt es bereits u. a. einen Entwurf eines Gesetzes zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken (BalKraftBeschG) der Fraktion der CDU/CSU vom 23.5.2023. Danach soll § 20 Abs. 2 WEG folgender Passus angefügt werden: "5. der Nutz...mehr

Im Zuge größerer Sanierungen am und im Gemeinschaftseigentum entsteht für den Verwalter oftmals erheblicher Arbeitsmehraufwand. Ist hier ein Verwalter fachtechnisch, büroorganisatorisch und rechtlich in der Lage, eigenständig aktiv zu sein, wird er oftmals zu Recht Sondervergütungen beanspruchen wollen. Ausdrückliche Vereinbarung, wenn "Pflicht"-Aufgabe Allerdings entspricht d...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen. Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung einer ...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Dar...mehr

Um eine Maßnahme der sog. modernisierenden Erhaltung/Instandsetzung handelt es sich, wenn anstelle oder im Zuge einer durchzuführenden Maßnahme der ("einfachen") Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Maßnahmen durchgeführt werden, die über eine bloße Reparatur bzw. Erneuerung des bestehenden Zustands hinausgehen und demgemäß den oben beschriebenen Umfang der notwendi...mehr

Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird nicht bereits durch eine Änderung des optischen Erscheinungsbilds des Objekts bewirkt, sie ist erst dann anzunehmen, wenn eine Änderung der Nutzungsart vorgenommen wird. Durch den Anbau von Balkonen oder Aufzügen wird zwar der optische Gesamteindruck erheblich verändert.[1] Dennoch bleibt auch hiernach der Charakter des Objek...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Ereignet sich ein Unfall mit einem Firmen-Pkw in der Privatsphäre, führt die Zahlung einer Versicherungsentschädigung nicht zu Betriebseinnahmen. Das hat der BFH mit den Urteilen vom 18.4.2007[1] und vom 15.11.2011[2] so entschieden. Im Fall des Urteils vom 18.4.2007 besuchte ein selbstständiger Arzt mit seinem zum Betriebsvermögen gehörenden Pkw einen Weihnachtsmarkt. Als er...mehr

Eine Maßnahme der Modernisierung fällt unter die baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die ohne Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs (Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs) durchgeführt werden sollen, die z. B. eine Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, eine Einsparung von Wasser oder eine energetische oder...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen gesetzlich normie...mehr

Im Rahmen eines Nutzungsüberlassungsvertrags verpflichtete sich der Gesellschafter, seiner Gesellschaft den eigenen Pkw entgeltlich zur Verfügung zu stellen. Die Gesellschaft erfasste das Fahrzeug als Sonderbetriebsvermögen ihres Gesellschafters. Als der Pkw aus der Privatgarage des Gesellschafters entwendet wird, zahlt der Kaskoversicherer als Schadensersatz für den Diebsta...mehr

Fraglich war, ob der die Genehmigung einer baulichen Veränderung wünschende Wohnungseigentümer die Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer außerhalb einer Eigentümerversammlung (formlos) einholen kann[1] oder ob es hierfür eines formellen in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses bedarf.[2] Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden: Es b...mehr

Einzelunternehmer Neumann hatte einen Pkw in seinem Betriebsvermögen. Er nutzte das Fahrzeug zu 2/3 betrieblich und zu 1/3 für private Zwecke. Ein halbes Jahr nach der Anschaffung und Einlage des Wirtschaftsguts ins Betriebsvermögen wird der Wagen aus seiner Privatgarage entwendet. Der Buchwert beträgt zu diesem Zeitpunkt 38.000 EUR. Die Kaskoversicherung erstattet einen Bet...mehr

Eine Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierte sog. Notfallkompetenz des Verwalters, die ihm ein eigenes Entscheidungsermessen über die Durchführung einer Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung bei aus § 9b Abs. 1 WEG bestehender gesetzlic...mehr

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweig...mehr

So kontieren Sie richtig! Fallen "besondere" Einnahmen außerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs im Unternehmen an, ha...mehr

Wenn ein Gegenstand des Betriebsvermögens (Einzelunternehmer) oder des Sonderbetriebsvermögens (Personengesellschafter) zerstört oder gestohlen wird, ist die von der Kaskoversicherung zum Schadensausgleich gezahlte Entschädigung grundsätzlich als betriebliche und damit steuerpflichtige Einnahme zu beurteilen. Denn hier gilt die Grundregel: Durch ein Schadensereignis im Zusam...mehr

Im Fall des Urteils vom 15.11.2011 schloss ein Freiberufler für sich und seine 3 Angestellten eine Gruppenunfallversicherung ab. Die Versicherungsbeiträge machte er als Betriebsausgaben geltend. Nach einem Unfall auf dem Bauernhof seiner Ehefrau erhielt er von der Versicherung eine Entschädigung, die das Finanzamt als Betriebseinnahmen qualifizierte. Es argumentierte, und ih...mehr

Verletzt der Verwalter die ihm obliegenden Pflichten, so kommt seine Haftung aufgrund schuldhafter Verletzung seiner Verwalterpflichten gegenüber der GdWE infrage. Dies gilt auch für Schäden am Sondereigentum, die anlässlich der Verletzung von Verwalterpflichten mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum eintreten.[1] Wo die Grenze der Pflichten des Verwalters genau liegt, ist r...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anspruchsvoraussetzung nicht eine Behinderung ist. Auch der nicht behinderte Wohnungseigentümer hat einen entsprechenden Anspruch. Anspruch besteht ...mehr

Hierzu zählen solche baulichen Veränderungen, die "Menschen mit Behinderungen" – Behinderung ist hier nicht im engen Sinne des Sozialrechts zu verstehen – den Gebrauch der Mietsache erleichtern. Hierzu zählen Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Menschen zumindest eine Erleichterung sind. Barrierefreiheit i. S. d § 4 BGG muss nicht err...mehr

Ein gefasster Beschluss ist nach zwingender gesetzlicher Bestimmung[1] von der Gemeinschaft – vertreten durch ihr Organ, den Verwalter – durchzuführen und zwar grundsätzlich (mangels anderer Eigentümerentscheidung) unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern. Ob sich die Verpflichtung gemäß § 27 WEG, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, ausnahmslos auch auf fehle...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Da jetzt im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz über die Regelung der Kostentragung nicht nur im Einzelfall besteht, sind Beschlüsse über die Verteilung von Erhaltungskosten möglich. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist denkbar weit gefasst, da der Beschlusskompetenz (nahezu) alle Kostenarten unterfallen, auch die Kosten für die Erhaltung des...mehr

Prozesskosten – hier Gerichtskosten – teilen als Folgekosten die Qualifikation der Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren. Herstellungskosten sind u. a. Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Gebäude errichten zu können, und der Herstellung des Gebäudes tatsächlich gedient haben. Alle Aufwendungen, die in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Errichtun...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Rec...mehr

Alle baulichen Maßnahmen, die die Voraussetzungen der (modernisierenden) Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG. Hinweis Definition Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaft...mehr

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche versucht wird, die gesetzlichen Kompetenzregelungen zu verschieben bzw. abzuändern. Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, wird in der Beurkundungspr...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich[1], weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Jegliche anstehenden Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) sind verwalterseits ordnungsgemäß vorzubereiten (je nach Dringlichkeitsfeststellung); dies gilt gleichermaßen für kontinuierliche Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen (Maler-, Gärtnerarbeiten etc.) als auch insbesondere für größere Instandsetzungen (insbesondere zur Erhaltung der Funktionstau...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Sergej Müller, M.A. Taxation, StB, FBf Internationales Steuerrecht[*] Die Wegzugsbesteuerung i.S.d. § 6 AStG greift ein, sobald u.a. eine Aufgabe des inländischen Wohnsitzes oder des inländischen gewöhnlichen Aufenthaltes eintritt. In manchen Konstellationen sind die Wegzüge jedoch nur vorübergehender Natur, so dass die Vorschrift in § 6 Abs. 3 AStG eine Rück...mehr

BFH v. 21.12.2022 – I R 53/19 = Ablehnung der Drittanfechtung: Der BFH hat mit Urteil vom 21.12.2022 (BFH v. 21.12.2022 – I R 53/19, GmbHR 2023, 461 [Binnewies]= GmbH-StB 2023, 100 [Herkens]) die Möglichkeit, dass die Gesellschafter im eigenen Namen den Bescheid über die Feststellung des Einlagekontos nach § 27 KStG anfechten können, abgelehnt. In der Praxis ist die Feststel...mehr

Nach Ansicht der Finanzverwaltung[11] gilt die subjektive Theorie, wonach bereits im Zeitpunkt des Wegzugs eine Rückkehrabsicht bestanden haben muss, was nach den Gesamtumständen des Einzelfalls zu beurteilen sein wird.[12] Dieser Auffassung hatte sich in 2019 auch das FG Münster angeschlossen.[13] Die subjektive Theorie wird in dem zugrunde liegenden Urteil[14] mit dem ersten ...mehr

Nunmehr hat der BFH[23] mit Urteil vom 21.12.2022 zur Frage der Rückkehrabsicht entschieden, sich in diesem Zusammenhang von der Argumentation des FG Münster[24] distanziert und mithin gegen die subjektive Theorie geurteilt. Systematische Gründe: In erster Linie begründet die Revisionsinstanz ihre Entscheidung mit systematischen Gründen. So führt der BFH zunächst an, dass nach ...mehr

Vor dem Hintergrund der Komplexität der Regelung des § 27 KStG und der Strenge der Finanzrechtsprechung kommt es in der Praxis immer wieder dazu, dass materiell-rechtliche Auskehrungen aus dem Einlagenkonto steuerrechtlich auf der Ebene der Gesellschafter als steuerpflichtige Dividende qualifiziert werden. Fehlerhafter Umgang mit dem Einlagekonto auf Gesellschaftsebene schlägt a...mehr

Der Abschlussprüfer[1] muss trotz der Unterstützung durch den Revisor darauf achten, sein eigenes Urteilsvermögen aufrechtzuerhalten und die von der internen Revision bereitgestellten Informationen kritisch zu hinterfragen.[2] Bei wesentlichen Prüfungsgebieten kann die interne Revision die Arbeit des Wirtschaftsprüfers daher nicht ersetzen. Zur Entwicklung einer wirksamen und...mehr

Zu einer verantwortungsvollen Unternehmensführung und Kontrolle sind vor allem Vorstand, Aufsichtsrat und GmbH-Geschäftsführer (als Management) verpflichtet. Die Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz[1], aber auch aus den entsprechenden Dienstverträgen mit den Unternehmensinhabern (Aktionäre, Gesellschaftern). Auch eine Vielzahl von Urteilen[2] zeigt, welchen Haftungsrisiken...mehr

Zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Entwicklung im Personalwesen, sind Mitarbeiter regelmäßig zu beurteilen.[1] Die Gespräche sollten anhand standardisierter Kriterien erfolgen, um vergleichbar zu sein. Mitarbeitergespräche sind zu dokumentieren. Anwesenheitszeiten[2] im Unternehmen sowie Krankheits- und Urlaubstage sollten erfasst werden. Bei übermäßigen Fehlzeiten sowi...mehr

Beim Vorratsvermögen ist durch eine Inventurrichtlinie die geordnete Führung des Mengengerüstes sicherzustellen. Die Inventuraufnahme muss durch eine Inventuranweisung, vorgegebene Formulare und ein definiertes Aufnahmeteam organisiert werden. Für die Sicherung des Lagerbestands sollte ein verantwortlicher Lagerhalter benannt werden, der die Lagerbuchführung (Wareneingang, W...mehr

Im Rahmen des Rechnungswesens ist eine organisierte Belegablage sicherzustellen. Datensicherheit hat das technische Ziel, Daten jeglicher Art in ausreichendem Maße gegen Verlust, Manipulationen und andere Bedrohungen zu sichern. Die physische Unversehrtheit der Unterlagen, soweit in Papierform vorhanden, ist durch entsprechende Schränke, Feuerschutztüren oder Safes sicherzus...mehr

Banken sind verpflichtet, eine interne Revision einzurichten, die der Unternehmensleitung unterstellt ist.[1] Gesetzliche Anforderungen an die Einrichtung einer internen Revision ergeben sich auch aus § 91 Abs. 2 AktG und aus § 64a Abs. 1 Satz 3 und Satz 4 Nr. 3 VAG a.F. bzw. § 29 VAG.[2] Verantwortlich für die Einrichtung sind der Vorstand[3] bzw. der Geschäftsführer einer ...mehr

Begriff Das interne Kontrollsystem (IKS) dient der Überwachung innerhalb eines Unternehmens, um Verstöße gegen Gesetze und andere Vorschriften zu erkennen bzw. diesen vorzubeugen. Ohne internes Kontrollsystem werden zudem viele Chancen einer effizienten Unternehmensführung nicht genutzt. Die Vorteile eines funktionierenden IKS sind trotz der Kosten sichtbar. Fehlende Kontrol...mehr