Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rz. 216 [Autor/Stand] Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG).[2] Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen.[3] a) Vergleichsmerkmal "Art des Grundstücks" Rz. 217 [Autor/Stand] Die Grundstücke, aus d...mehr

Rz. 233 [Autor/Stand] Zur Bestimmung der üblichen Mieten dürfen nur Grundstücke herangezogen werden, die nicht preisgebunden vermietet sind. Demnach bleibt der öffentlich geförderte Wohnungsbau bei der Mietableitung außer Betracht. Dies gilt auch für Wohnungen im Beitrittsgebiet, die vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind und bis Ende 1997 preisrechtlich gebunden vermi...mehr

Rz. 320 [Autor/Stand] Schwierigkeiten bereitet die Ermittlung der üblichen Miete bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Ein- und Zweifamilienhäusern, die von dem Grundstückseigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Hier hat sich die Finanzverwaltung für die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren entschieden, so dass zumindest aus Verwaltungssicht die Frage zu...mehr

"… [12] Zu Recht hat das BG die Kl. für die tatsächliche Wohnungsgröße als beweisfällig angesehen und folgerichtig einen Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei verdient." [13] 1. Dabei ist das BG zutreffend davon ausgegangen, dass gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur o...mehr

1.1 Geltungsbereich 1.1.1 Wohnraum Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will. 1.1.2 Mischräume, insbesondere Wohnung mit Garage/Abstellplatz Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck ...mehr

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr

1.1.1 Wohnraum Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will. 1.1.2 Mischräume, insbesondere Wohnung mit Garage/Abstellplatz Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei...mehr

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge. 3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkö...mehr

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden.mehr

Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will.mehr

1.2.1 Neuabschluss Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden. 1.2.2 Parteiwechsel und Novation Die Vertragsparteien können vereinbaren, d...mehr

Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter "unaufgefordert Auskunft zu erteilen... wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war".[1] Die Auskunft ist in Textform zu erteilen.[2] Erteilt der Vermieter keine Auskunft, so gilt § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen, fal...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.[1] Wichtig Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet Entschei...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf ­der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung). 2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen erfahrenen Makler, beurteilen las...mehr

aa) Überblick Rz. 17 [Autor/Stand] Die Auffassungen darüber, welche Bewertungsmethode bei den Ein- und Zweifamilienhäusern am zweckmäßigsten anzuwenden sei, waren seit jeher geteilt. Für das Sachwertverfahren spricht der Umstand, dass der Immobilienmarkt den Wert eines solchen Grundstücks vorwiegend nach Sachwertgesichtspunkten beurteilt.[2] Besonders die Einfamilienhäuser st...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz beruht auf dem statischen Prinzip. Dieser Grundsatz kommt im Gesetz dadurch zum Ausdruck, dass bei der Einheitsbewertung die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahrs zugrunde zu legen sind. Bei der Einheitsbewertung sind dies neben dem Hauptfeststellungszeitpunkt noch der Fortschreibungszeitpunkt (§ 22 Abs. 4 BewG), der Nachfestst...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Die OFD Koblenz hat auf der Grundlage der BFH Entscheidung v. 11.1.2006 eine Verfügung erlassen, die die Abgrenzung des Sachwertverfahrens vom Ertragswertverfahren bei den Einfamilienhäusern zusammenfasst und der Praxis eine Hilfestellung liefert, die aktuell gültige Rechtsprechung umzusetzen. Da sie erhebliche Auswirkungen für die Praxis haben kann, ist...mehr

Tz. 35 Stand: EL 37 – ET: 2/2019 Nach IAS 20.12 geht es um die erfolgswirksame Zuordnung von Zuwendungen zu denjenigen Aufwendungen, die durch die Zuwendungen kompensiert werden sollen ("the grants are intended to compensate"). Maßgebend für eine periodengerechte Zuordnung ist in erster Linie die Absicht, die der Zuwendungsgeber mit der Zuwendung bezüglich der zu deckenden Au...mehr

Leitsatz 1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. 2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann n...mehr

Leitsatz Der im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten zu berücksichtigende sog. Durchschnittsmietzins einer 60 qm‐Wohnung am Beschäftigungsort kann nach dem im fraglichen Zeitraum gültigen Mietspiegel bemessen werden. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG, § 535, § 558c, § 558d BGB Sachverhalt Die Klägerin ist verheiratet und in X beschäftigt. Die Ehele...mehr

Rz. 115 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer Baustelle wird der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt angesetzt, somit ein Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt unterstellt. Die Baustelle ist nicht deshalb weniger wert, weil der Eigentümer sie nicht sofort zum üblichen Preis veräußern oder durch Bebauung nutzbar machen kann oder will. Ein ...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist. Sachverhalt Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilm...mehr

Leitsatz Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete, ist beim Rohertrag statt der vereinbarten Miete die übliche, aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitete Miete anzusetzen. Sachverhalt Zwischen dem Finanzamt und der Klägerin ist die zutreffende Höhe eines gesondert festgestellten ...mehr

(BGH, Urt. v. 3.2.2016 – VIII ZR 66/15) • Wird ein Mieterhöhungsverlangen durch die Beifügung eines Sachverständigengutachtens begründet, so reicht es aus, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Kleinere Mängel eines solchen Gutachtens machen das Mie...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

Seit Juni 2015 dürfen die Landesregierungen Gemeinden bestimmen, in denen die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt ist (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1560; Abramenko, Die Mietpreisbremse, Bonn 2015; Beck, Die Mietpreisbremse, Berlin 2015). Dies gilt nicht für Neubauten, also Wohnung...mehr

In diesem Fall gibt es wiederum zwei Varianten: Ist die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf er die Vormiete verlangen. Ist die Vormiete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss er zur Wahrung seiner optimalen Erhöhungsmöglichkeit die Vormiete zunächst auf die ortsübliche Miete anheben, um diese dann um 10 % zu erhöhen. Er muss somit die konkreten...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

Ähnliches gilt für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren möchte. Auch die Schönheitsreparaturen nehmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht teil. Sie sind nach der Entgelttheorie des BGHs zwar ein Teil des Entgeltes (BGH, Beschl. v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, NJW 1987, 2575, 2576; BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88), wie dies wohl auch fü...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Wie schon hervorgehoben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig aus der Nettomiete ermittelt. Das ist die Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung mit einem 10 %igen Aufschlag immer nehmen kann. Hatte der Vermieter allerdings eine Vormiete als Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart, gibt es für ihn zwei Möglichkeiten: aa) Der Vermieter behält die Mietstru...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Gemäß § 556e Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei der Neuvertragsmiete berücksichtigen, dass er innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat. Damit sind Maßnahmen gem. § 555b BGB gemeint. Es darf sich also nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handeln. Ferner ist Voraussetzung, dass der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterh...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

Der Berichtszeitraum war mietrechtlich gekennzeichnet durch die Diskussion in den einzelnen Bundesländern, welche Gemeinden jeweils in eine "Mietpreisbremse-Verordnung" aufgenommen werden sollten. Inzwischen sind das 289 Gemeinden, nachdem Bayern zum 1. Januar "nachgebessert" hat (s. dazu Börstinghaus, Liste der Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist, ZA...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/15) • Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraum...mehr

Das erste Halbjahr 2015 wurde durch zwei mietrechtliche "Großereignisse" geprägt. Zunächst war da der 18.3.2015. An diesem Tag hat der BGH in drei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln "umgekrempelt". Die Bedeutung dieser Entscheidungen kann wahrscheinlich nicht hoch genug eingeordnet werden. Die Auswirkungen ...mehr

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage...mehr

Seit dem 1.6.2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610). Es enthält im Wesentlichen zwei verschiedene Regelungskomplexe. Zum einen sollen durch die Einführung der sog. Mietpreisbremse Mieten bei ...mehr

Begründet der Vermieter sein Zustimmungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 BGB mit der Beifügung eines Sachverständigengutachtens, kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich bereits dann nach, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es d...mehr

Im Juni ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die für die Anwaltschaft bedeutsamste ist wohl die sog. Mietpreisbremse, Änderungen gab es zudem beim Verbraucherschutz, bei den sog. Ghetto-Renten und bei der Bundeswehr. Im Einzelnen: Mietpreisbremse Zum 1. Juni ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten, demzufolge Wohnungsmieten bei einer Wiede...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr

Die Bundesregierung zieht eine positive Zwischenbilanz ihrer Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs. Dies geht aus ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage im Bundestag mit dem Titel "Zwei Jahre Mietpreisbremse" hervor. Berlin habe mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und dem 10-Punkte-Programm der Wohnungsbauoffensive wichtige Impulse für mehr bezahlbaren Wohnra...mehr

Leitsatz Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen. Normenkette § 21 Abs. 2, § 9 Abs. 1 EStG Sachverhalt Die Kläger, Eheleute, vermieteten eine Wohnung an die Mutter des Klägers. Das FA berücksichtigte di...mehr