Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Stellen Sie sich vor, Ihr Mandant fragt Sie, ob es für ihn aus schenkung/erbschaftsteuerlicher Sicht günstiger ist, sein Einfamilienhaus zu verschenken oder zu vererben und möchte von Ihnen dazu die schenkungsteuerliche bzw. erbschaftsteuerliche Auswirkung wissen. Im Folgenden möchte ich die Berechnung des Grundbesitzwerts auf den 24.01.2016 darstellen und schließlich die sic...mehr

Es gibt aber Gemeinden und Städte, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt. Und es gibt für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämter, denen Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vorliegen und bei denen auch eine Mietdatenbank iSv R B 186.5 Abs. 4 ErbStR 2...mehr

Geschäftsgrundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 4 iVm § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 5 iVm § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eig...mehr

Auf einen Blick Nach der Gesetzessystematik des § 182 BewG werden Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet, eine Bewertung im Sachwertverfahren kommt lediglich als Auffangtatbestand in Betracht. Dabei unterstellt der Gesetzgeber scheinbar, dass sich für diese Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übli...mehr

Der Auffangtatbestand nach R B 182 Abs. 4 ErbStR 2011 ist nicht generell die Regel, sollte aber in den Fällen, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt und in denen den für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämtern Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vor...mehr

Rz. 100 [Autor/Stand] Bei der Wohnflächenberechnung sind die §§ 42–44 II. BerechnungsVO zugrunde zu legen (Abschn. 23 Abs. 2 BewRGr.). Nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BerechnungsVO sind Zubehörräume im Keller und Dachböden nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Zu diesen Räumen gehören jedoch nur die herkömmlichen Keller- und Dachräume, Vorrats-, Heiz-, Lager-, Hausanschlussräume. Räume...mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] In Anm. 79 f. wird dargelegt, dass nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die pauschalierte Kostenmiete als Grundlage für die Schätzung der üblichen Miete erheblich an Bedeutung verloren hat. Die Kostenmiete ist nur noch als Hilfsmaßstab dann heranzuziehen, wenn sich die übliche Miete weder aus Vergleichsmieten noch aus Mietspiegeln ableiten lässt.[...mehr

Rz. 77.1 [Autor/Stand] Nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG ist die übliche Miete zu ermitteln, indem vergleichbare vermietete Grundstücke herangezogen werden. Aus der Jahresrohmiete dieser Vergleichsgrundstücke ist die übliche Miete für das zu bewertende Grundstück abzuleiten. Dabei genügt es regelmäßig nicht, nur ein Vergleichsgrundstück heranzuziehen. Im Allgemeinen lässt sich er...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Einseitige Mieterhöhungen des Vermieters sind unzulässig, es gelten die §§ 557ff. BGB. Der Vermieter kann aber die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete unter den Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB verlangen, wenn eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Damit kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, allerdings darf die Miets...mehr

Die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe sind für Werkdienstwohnungen jedenfalls dann nicht anwendbar, wenn ein Teil des zu zahlenden Nutzungsentgelts durch Einbehalt von Vergütungsbestandteilen geleistet wird und der so genutzte Entgeltbestandteil im Zuge des zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangens Änderungen unterläge. Damit ist eine Erhöhung der Miete einer Werkdienstw...mehr

Die verbilligte Überlassung einer Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil, der zu versteuern ist, wenn die vergünstigte Überlassung auf dem Arbeitsverhältnis beruht. Ein geldwerter Vorteil ist gegeben, wenn die Miete die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unterschreitet. Der Wert der verbilligten Überlassung einer Dienstwohnung ist nach...mehr

Die Dienstwohnungsvergütung ist der Betrag, der dem Beschäftigten bei Zuweisung einer Dienstwohnung für deren Nutzungswert auf seine Vergütung angerechnet wird (§ 12 Abs. 1 Satz 1 DWV). Die Höhe der Dienstwohnungsvergütung ist in § 8 DWV bestimmt. Sie ist in Höhe des Mietwerts festzusetzen. Sieht eine Dienstwohnungsvorschrift (hier: § 2 Dienstwohnungsverordnung Nordrhein-West...mehr

Schon der Leitsatz zeigt, dass der BGH das Bewertungsproblem nicht verstanden hat. Im Streit waren nicht die "Modernisierungsmieterhöhungserklärungen", sondern der Anspruch auf Zahlung der Miete. Im Falle der Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme (§ 599 BGB) tritt die Mieterhöhung gem. § 559b Abs. 2 S. 1 BGB automatisch mit Ablauf des dritten Monats nach Zugang...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Nach § 29 Abs. 2 BewG i.d.F. des BewÄndG 1965 waren örtliche Erhebungen nur "zur Vorbereitung einer Hauptfeststellung" zulässig. Das EGAO 1977 ergänzte die Vorschrift dahin, dass auch "zur Durchführung von Feststellungen" der Einheitswerte örtliche Erhebungen vorgenommen werden können. Eine Hauptfeststellung bedarf einer umfangreichen Vorbereitung, die s...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob durch eine Vermietung eines Hauses an einen Gesellschafter-Geschäftsführer eine verdeckte Gewinnausschüttung ausgelöst wird, ist auf die Kostenmiete abzustellen. Sachverhalt Die Klägerin ist eine GmbH, die ein Einfamilienhaus an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer vermietete. Hierfür betrug die vereinbarte Jahresmiete 21.000 DM, die Gesellschaft er...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird ebenso wie die Betriebswohnungen regelmäßig auf der Grundlage der üblichen Miete anstelle der Jahresmiete bewertet. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 3 BewG, nach dem die übliche Miete bei Eigennutzung und auch bei Vermietung an Arbeitnehmer und Familienangehörige anzusetzen ist. Nach § 146 Abs....mehr

Kommentar Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. Die OFD Frankfurt erklärt ihren Ämtern mit Verfügung vom 22.1.2015, mit welchen Methoden sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen. Auch für Vermieter ist die Weisung interessant. Vermieter e...mehr

Rz. 34 § 29 Abs. 2 BewG bietet eine Rechtsgrundlage zur Prüfung von Merkmalen des Grundbesitzes zur Vorbereitung einer Hauptfeststellung, wobei die Ergebnisse nicht zur unmittelbaren Bewertung des geprüften Grundstücks dienen, sondern allgemeine Erkenntnisse zur Planung der Hauptfeststellung vermitteln sollen. § 29 Abs. 2 BewG gibt damit für den Bereich der Einheitsbewertung...mehr

Leitsatz Befindet sich der Bauträger mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden "Wohnung" in Verzug, kann der Erwerber eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht Normenkette §§ 280, 286 BGB Das Problem Die späteren Kläger erwerben vom Bauträger ein Wohnungsei...mehr

Rz. 2 Der Anspruch des Mieters geht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Frist. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht im Einzelnen; es unterliegt der Beurteilung des Tatrichters unter Berücksichtigung aller Umstände. Dabei ist abzuschätzen, in welcher Zeit der Härtegrund, auf den sich der Mieter berechtigt berufen kann, in Wegfall kommt. ...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift nimmt die bisherige Regelung des § 9 MHG auf, vereinheitlicht allerdings die Kündigungsfristen. Sie gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des ...mehr

Ungeachtet aller denkbaren Messfehler im Einzelfall halte ich auch in der Rückschau die beiden Beschlüsse des Senats zum standardisierten Messverfahren für richtig; sie bringen das rechtsstaatliche Bedürfnis nach Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten und die Verteidigungsrechte des Betroffenen in ein für die Bewältigung dieser massenhaft vorkommenden Verfahren[81] vernünftiges...mehr

Leitsatz Der Werbungskostenabzug setzt eine Belastung mit Aufwendungen voraus. Das ist bei einem in Anlehnung an § 8 Abs. 3 BUKG ermittelten Mietausfall nicht der Fall. Als entgangene Einnahme erfüllt er nicht den Aufwendungsbegriff. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG; § 8 Abs. 3 BUKG Sachverhalt Die zusammen veranlagten Eheleute K, die jeweils Lohneinkünfte bezogen, waren Eig...mehr

Leitsatz Bei der ortsüblichen Miete i.S.v. § 558 BGB handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert; vielmehr bewegen sich die üblichen Entgelte innerhalb einer gewissen Spanne. Daraus folgt weder, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn der untere Wert der Spanne bereits erreicht ist. Andererseits hat der Vermieter aber auch keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer ...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Kann die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem qualifzierten Mietspiegel ermittelt werden, bedarf es auch bei der Begründung mit Vergleichswohnungen keines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Dielenboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag". … Bitte längen. Fakten: Der Vermieter hat sein Zustimmungsverlangen zur Anpassung a...mehr

Leitsatz Für die Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG kommt es darauf an, was im Rahmen des Pachtvertrages als Gegenleistung für die Überlassung des Pachtgegenstandes vereinbart wurde. Ob die Vergütung sich im Rahmen des ortsüblichen Pachtzinses hält, ist unerheblich. Die bloße Weitergabe von Wissen, das sich nicht in Immaterialgüterrechten...mehr

Leitsatz Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ort...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf den ...mehr

Leitsatz Die Auslegung eines Mietspiegels (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Ist in einem Regressionsmietspiegel eine Preisspanne ausgewiesen, so setzt eine Abweichung von dem nach den Tabellen ermittelten Wert nach oben oder unten voraus, dass dies aufgrund konkreter Wohnwertme...mehr

Leitsatz Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsüblic...mehr

"Omas Häuschen bleibt steuerfrei", so oder ähnlich haben wir alle im Vorfeld der Erbschaftsteuerreform der Presse entnehmen können. Das mag aus Sicht der Enkelkinder für ein normales Häuschen auch gelten. Aber was ist, wenn Oma ihr Häuschen gar nicht an die Enkelkinder verschenken oder vererben will, sondern ihr entfernt verwandte Menschen oder gar nicht verwandte Personen v...mehr

Leitsatz Einem qualifizierten Mietspiegel kann aufgrund einer klaren Konzeption der Gliederung und einer verständlichen und einleuchtenden Darstellung des Stoffs Schutz als Sprachwerk i.S. des § 2 Abs. 1 Nr. 1 UrhG zukommen. Mangels Regelungscharakter ist ein qualifizierter Mietspiegel kein amtlicher Erlass i.S. des § 5 Abs. 1 UrhG. Ein qualifizierter Mietspiegel ist auch kein...mehr

Leitsatz Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu...mehr

Leitsatz Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Fakten: Der Vermieter hatte den Mieter erfolglos aufg...mehr

Leitsatz Ein einfacher Mietspiegel kann auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform alleinige Grundlage für eine Mieterhöhung sein. Das hat der BGH klargestellt. Sachverhalt Der Vermieter einer Wohnung in Backnang (Baden-Württemberg) verlangte von einem Mieter, einer Mieterhöhung um 77 EUR monatlich zuzustimmen. Der Berechnung der Mieterhöh...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten ist insbesondere möglich, wenn sich die vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden oder der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind, oder dem Finanzamt geeignete Vergleichsmieten vorliegen. Rz. 83 [Autor/Stand]...mehr

Rz. 96 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige muss auch damit rechnen, dass die Finanzverwaltung Vergleichsmieten zur Ermittlung der üblichen Miete heranzieht, wobei sich die Finanzverwaltung auf interne Unterlagen stützen kann. Dabei wird es sich in erster Linie um die ertragsteuerlichen Unterlagen handeln, aus denen sich tatsächliche Mietzahlungen ergeben. Rz. 97 [Autor/Stand] ...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Die übliche Miete wird regelmäßig dann zu realistischen Ergebnissen führen, wenn Vergleichsmieten vorliegen. Vermietet beispielsweise ein Eigentümer von insgesamt acht Wohnungen eines Mietwohngrundstücks sieben Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nutzt er eine Wohnung selbst, kann die übliche Miete für die selbst genutzte Wohnung aus den Vergl...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in Abschn. 18 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009 in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertret...mehr

Rz. 161 [Autor/Stand] H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009[2] enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009[3] getroffen worden sind. Rz. 162 [Autor/Stand] Das Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009 hat folgenden Wor...mehr

Rz. 94 [Autor/Stand] Sofern der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, besteht die Möglichkeit, die übliche Miete für ein eigengenutztes Objekt aus den Mieten abzuleiten, die in der Nachbarschaft tatsächlich gezahlt werden. Auch hier ist vorauszusetzen, dass die vermieteten Wohnungen mit der Wohnung, für die die üb...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Die gesetzlichen Vorgaben des § 186 Abs. 2 BewG zum Anwendungsbereich des Ansatzes der üblichen Miete sind aus der bisher geltenden Bedarfsbewertung des § 146 Abs. 3 BewG übernommen worden. Die für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2009 geltenden Regelungen des § 146 Abs. 3 BewG waren erst mit dem Jahressteuergesetz 2007[2] eingeführt worden. Danach ist...mehr

Rz. 74 [Autor/Stand] Wichtige Grundlagen zur Ermittlung der üblichen Miete bilden im Allgemeinen die örtlich aufgestellten Mietspiegel. In den meisten Regionen dürften entsprechende Mietspiegel vorhanden sein. Dennoch wird es auch Gegenden geben, in denen Mietspiegel nicht zur Verfügung stehen. Dieser Problematik wird zweifellos im Jahr 1996, als die Bedarfsbewertung für Zwe...mehr

Leitsatz 1. Gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, und erweist sich diese Annahme als unzutreffend, so ist der Mietvertrag wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage den veränderten Verhältnissen anzupassen. 2. Hat der Vermieter in einem solchen Fall die Miete nach den §§ 10, 8a WoBindG erhöht, so ist die Mieterhöhung unwirksam. ...mehr

Leitsatz Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des ...mehr

Leitsatz Das Finanzamt ist nicht verpflichtet, einen Vermieter auf eine allgemeine Mietpreissteigerung hinzuweisen, damit dieser rechtzeitig die Miete einer verbilligt überlassenen Wohnung erhöhen kann. Sachverhalt Nach § 21 Abs. 2 EStG a. F. ist eine Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Wohnungsmiete weniger als 50 % der orts...mehr

Leitsatz Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils v. 6.7.2005, VIII ZR 322/04, NZM 2005 S. 660). (amtlicher Leitsatz des BG...mehr

Leitsatz Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558 Abs. 6 Kommentar Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag, ...mehr