Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 18 Es ist nicht etwa so, dass für jedes Gebäude immer ein aktueller Energieausweis existieren müsste. Der Energieausweis wird nur benötigt, wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Gem. § 80 Abs. 3–5 GEG (ehem. § 16 Abs. 2 EnEV) muss der Verkäufer oder Vermieter beim Verkauf oder der Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums dem potenziellen Käufer bzw. Mieter...mehr

Rz. 17 Die Mitteilung muss in Textform erfolgen. Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b i. d. F. des Gesetzes ...mehr

Rz. 20 Weitere Voraussetzung für die Berücksichtigung der verspätet vorgebrachten Härtegründe ist die unverzügliche Mitteilung der Umstände sowie der Gründe der Verzögerung in Textform. Fraglich ist, ob mit der geforderten Angabe der Gründe eine rechtliche Wertung gemeint ist. Dies dürfte aber ausscheiden, da von dem – in der Regel rechtsunkundigen – Mieter eine rechtliche B...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 133 Wenn eine unzulässige bauliche Veränderung von einem Mieter vorgenommen wurde, kann die Gemeinschaft diesen direkt auf Rückbau in Anspruch nehmen, denn der Mieter hat keine weitergehenden Rechte als der Eigentümer.[174] Bei der gerichtlichen Klage richtet sich die örtliche und sachliche Zuständigkeit nach den allgemeinen ZPO-Bestimmungen; es handelt sich weder um ein...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 101 Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gl...mehr

Rz. 7 Selbstverständlich haften Wohnungseigentümer gem. §§ 823 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz, wenn sie Schäden am Gemeinschaftseigentum verschulden. Geltend gemacht wird der Ersatzanspruch nicht von "den Miteigentümern" (obwohl rein formal betrachtet diese geschädigt sind), sondern gem. § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft. Rz. 8 Ein Miteigentümer haftet grundsä...mehr

Rz. 57 Eine "Störung" liegt vor, wenn ein Eigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum überschreitet. Da die Hausordnung eine Sammlung von Regelungen für die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist, stellt insbesondere jeder Verstoß gegen die Hausordnung eine unzulässige Nutzung ("Störung") im weiteren Sinne dar. Die Ausführungen ...mehr

Rz. 76 Im alten Recht (§ 14 Nr. 2 WEG a.F.) war ausdrücklich geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer für die Einhaltung der Pflichten durch die Personen zu sorgen hat, denen er die Benutzung seines Wohnungseigentums überlässt (typischerweise also Mietern). Die Vorschrift als solche ist zwar entfallen; ihr Regelungsgehalt gilt aber weiter, da er in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG aufge...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 26 Die Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte des Mieters bleiben von §§ 555a-f BGB weitgehend unberührt (AG Hohenschönhausen, Urteil v. 12.5.2004, 11 C 519/03, MM 2004, 265; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 91; Emmerich-Sonnenschein, § 554 Rn. 32). Der Mieter kann daher die Wiederherstellung des - unter Berücksichtigung der Modernisierung - vertragsgemäßen Zustand...mehr

Rz. 107 Die Parabolantenne ("Satellitenschüssel") ist ein häufiger Streitpunkt. Die Installation (am Balkon, vor dem Fenster, auf der Dachterrasse, an der Außenwand usw.) stellt zwar nicht unbedingt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG dar, jedenfalls wenn damit kein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden ist. Wenn aber eine Parabolan...mehr

Rz. 5 § 555d Abs. 2, wonach Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, entspricht § 554 Abs. 2 Satz 2 a. F., so dass d...mehr

Arbeitszeitgesetz Bei einer Nebentätigkeit im Rahmen eines zweiten Arbeitsverhältnisses darf die werktägliche Arbeitszeit gem. § 3 ArbZG nicht überschritten werden. Auch die weiteren Vorschriften des ArbZG wie Ruhezeit, Sonn- und Feiertagsbeschäftigung usw. sind zu beachten. Die Einschränkungen des ArbZG gelten allerdings nur für Nebentätigkeiten, die als Arbeitnehmer, also i...mehr

Rz. 10 Gegen die Zumutbarkeit können auch die baulichen Folgen der Maßnahme sprechen. Unzumutbar sind Maßnahmen, durch die die Mietsache so umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, ...mehr

Rz. 42 Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallent...mehr

Rz. 83 Hinweis Ein Musterverwaltervertrag findet sich im Anhang (→ § 14 Rdn 1). Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie → § 10 Rdn 18) formt der Verwaltervertrag das Bestellungsrechtsverhältnis aus; der von der herrschenden Trennungstheorie konstruierte Gegensatz zwischen Bestellung und Vertrag besteht nicht. Vielmehr sind alle Vereinbarungen zwischen der Gemeinscha...mehr

Rz. 4 § 4 Nr. 13 UStG hat keine unmittelbare Bezugsvorschrift in der MwStSystRL . Die Art. 132 ff. MwStSystRL, die den Umfang der Steuerbefreiungen ohne Vorsteuerabzug abschließend regeln, enthalten eine § 4 Nr. 13 UStG vergleichbare Steuerbefreiung nicht. § 4 Nr. 13 UStG beruht vielmehr auf der Protokollerklärung Nr. 7 des Rates und der Kommission zu Art. 13 der 6. EG-Richtl...mehr

Ein Grundsteuererlass ist nicht zu gewähren, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat. Dies ist der Fall, wenn der Steuerschuldner das Objekt im vollen Bewusstsein der Unrentabilität einerseits und der Sanierungsbedürftigkeit andererseits erworben hat.[1] Liegt eine wesentliche Ertragsminderung i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 GrStG [2] dur...mehr

Rz. 95 Die privatrechtlich selbstständige Tätigkeit eines Sozialarbeiters für einen gemeinnützigen, umsatzsteuerbefreiten Verein, der Erziehungshilfen in Konfliktfällen in einem Projekt für Kinderhilfen, Jugendhilfen und Familienhilfen im Auftrag des Jugendamts nach den §§ 27 bis 41 SGB VIII durchführt, ist nicht aufgrund unmittelbarer Anwendung des Art. 132 Abs. 1 Buchst. g...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umstände...mehr

Rz. 1 Nach § 4 Nr. 13 UStG sind bestimmte Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften i. S. d. Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG) an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer steuerbefreit. Das WoEigG unterscheidet zwischen dem Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer. Woh...mehr

Rz. 102 Bekannte Unternehmen der On-Demand-Economy sind Unternehmen wie Uber oder AirBnB. Das digitale Geschäftsmodell fußt auf der Vermittlung von Auftragsverhältnissen über eine Internet-Plattform, wofür die Plattform Provisionen erhält. Vermittelt wird über verschiedene Plattformen die Vermietung von Wohnungen, die Vermittlung von haushaltsnahen Dienstleistungen, die von ...mehr

Leitsatz Verzichtet der Chefarzt gegenüber dem Träger der Klinik, an der er tätig ist, auf das ihm durch die Klinik eingeräumte Recht zur Privatliquidation gegen monatliche Ausgleichszahlungen, die der Klinikträger leistet, um auch insoweit selbst gegenüber Privatversicherten abrechnen zu können, liegt eine steuerbare Verzichtsleistung vor, die nicht als Verzicht auf die zuk...mehr

Rz. 11 Ein steuerfreier Umsatz durch Übernahme einer der Bürgschaft ähnlichen Sicherheit liegt vor, wenn eine Garantie dafür übernommen wird, dass ein bestimmter, tatsächlich oder rechtlich möglicher Erfolg eintritt oder dass sich die Gefahr eines künftigen Schadens nicht verwirklicht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn lediglich garantiert wird, eine aus einem and...mehr

Rz. 218 Zu den Miet- und Pachtzinsen gehören alle Leistungen, die der Mieter oder Pächter aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags gegenüber dem Vermieter oder Verpächter zu erbringen hat. Sie müssen wirtschaftlich als Gegenleistung für die Nutzung des Wirtschaftsguts anzusehen sein. Es muss sich um Leistungen handeln, die ohne die vertragliche Verpflichtung nicht vom Mieter od...mehr

Rz. 213 Mietet oder pachtet eine Personengesellschaft bewegliche Anlagegüter von einem ihrer Gesellschafter, findet § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG keine Anwendung. Miet- oder Pachtzinsen werden durch den Ansatz von Sonderbetriebseinnahmen kompensiert. Rz. 214 Überlässt der Gesellschafter einer Personengesellschaft ein Wirtschaftsgut zur Nutzung, das er im Rahmen seines Gewerbebet...mehr

Rz. 53 Vermietete Immobilien, wie z.B. Mehrfamilienhäuser, werden in der Regel zur Kapitalanlage erworben. Kaufinteressenten haben meist eine konkrete Renditevorstellung und orientieren sich daran, wenn es um die Kalkulation eines aus ihrer Sicht angemessenen Kaufpreises geht. Um die Wirtschaftlichkeit einer zu veräußernden Immobilie kalkulieren zu können, ist es für Kaufint...mehr

Rz. 13 Eine Vorstellung des Testamentsvollstreckers bei den Erben entspricht nicht nur der Höflichkeitsformel, sondern hilft dem Testamentsvollstrecker auch, Spannungen von Anbeginn der Vollstreckung an möglichst gar nicht erst aufkommen zu lassen. Das erleichtert ihm seine Amtsführung erheblich und ist damit bereits der erste Schritt für einen erfolgreichen Abschluss der Vo...mehr

Rz. 188 Ein Wirtschaftsgut steht im Eigentum eines anderen, wenn und soweit es nach § 39 AO nicht dem Mieter, Pächter bzw. Leasingnehmer als Eigentümer zuzurechnen ist. Ausgeschlossen von der Anwendung des § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG ist damit z. B. der Fall, dass der Eigentümer ein Wirtschaftsgut von seinem Mieter zurückmietet. Im Übrigen genügt es, dass ein anderer als der ...mehr

Rz. 31 Alle Vertragsverhältnisse, die nicht mehr benötigt werden (aber auch nur diese), sind zu beenden, damit der Nachlass nicht mit unnötigen Kosten belastet wird. Typischerweise gehören hierzu:mehr

Rz. 30 Grob strukturiert können folgende, regelmäßig erforderliche Maßnahmen unterschieden werden: Rz. 31 1. Inbesitznahme der Wohnung/des Hauses Rz. 32 2. Kont...mehr

Rz. 244 Unter Miet- und Pachtzinsen sind nicht nur Barleistungen, sondern alle Entgelte zu verstehen, die der Mieter oder Pächter für den Gebrauch oder die Nutzung des Gegenstands an den Vermieter oder Verpächter zu zahlen hat.[1] Dies gilt auch für am Umsatz des Pächters bemessene Pachtzinsen.[2] Bei der Beurteilung, ob ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt, kommt es darauf ...mehr

Rz. 190 § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG verlangt, dass das gemietete, gepachtete oder geleaste Wirtschaftsgut im Gewerbebetrieb des Mieters, Pächters oder Leasingnehmers benutzt wird. Unter Benutzung ist die Nutzung des Wirtschaftsguts durch den Gewerbebetrieb des Mieters, Pächters oder Leasingnehmers zu verstehen. Das Wirtschaftsgut muss dazu bestimmt sein, dem Gewerbebetrieb al...mehr

Rz. 38 Muster 24.21: Vereinbarung über die Durchführung einer Testamentsvollstreckung Muster 24.21: Vereinbarung über die Durchführung einer Testamentsvollstreckung Vereinbarung über die Durchführung einer Testamentsvollstreckung zwischen der Erbengemeinschaft nach Frau/Herrn _________________________, geb. _________________________, bestehend aus 1. _________________________, 2....mehr

Rz. 60 Das selbst genutzte Wohneigentum ist meist über eine Privathaftpflichtversicherung abgesichert. So besteht die Gefahr, dass diese mit dem Tod des Erblassers erlischt. Bei fremd genutzten Grundstücken übernimmt eine Hausbesitzer-Haftpflichtversicherung die Kosten für Personen- und Sachschäden, die durch schuldhaftes Verursachen eines Schadens entstehen. In beiden Fälle...mehr

Rz. 104 Nach der Rspr. des BFH[1] ist § 12 Nr. 2 EStG lediglich als Vorschrift der Einkommensverwendung zu sehen, die mit dem Problemkreis der Zurechnung von Einkünften oder auch der Zuwendung einer Einkunftsquelle nichts zu tun hat. Die gegenteilige Rspr.[2], nach der § 12 Nr. 2 EStG als bei allen Einkunftsarten zu berücksichtigender übergreifender Rechtsgedanke auch im Ber...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, ist ein umfassender. Er beinhaltet jede Störung des Mieters in dem vertragsgemäßen Gebrauch durch die Erhaltungsmaßnahmen. Der Mieter muss daher den Zugang zu den Mieträumen gestatten (LG Berlin, Urteil v. 11.8.2016, 63 S 202/16, GE 2016, 1385; LG Berlin, GE 1997, 245) und darf die Arbeiten n...mehr

Rz. 17 Der Duldungsanspruch kann prozessual grundsätzlich nur im Wege der Klage durchgesetzt werden, nicht im Mahnverfahren. Die Klage muss auf Duldung des Mieters zu einer im Einzelnen genau zu bezeichnenden Maßnahme gerichtet sein, nicht auf Zustimmung. Die Klage kann sich u. U. auch auf Unterlassung von Behinderungen oder – soweit eine Mitwirkungspflicht des Mieters bejah...mehr

Rz. 14 Zu den ersetzenden Aufwendungen kommen solche zur Sicherung der Wohnungseinrichtung in Betracht (Abnahme von Gardinen, Aufrollen von Teppichen, Abdecken von Möbeln, Polstersachen und Fußböden, die Sicherung von Gemälden, sonstigem Wandschmuck, Wertsachen, Dokumenten usw., Auslagerung von Möbeln (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 27.10.2005, 9C 158/05, MM 2006, 299)).Abe...mehr

Rz. 9 Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dem Mieter anzukündigen. Mieter ist grundsätzlich derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Ist der Mieter eine Einzelperson, braucht die Ankündigung nur ihm gegenüber erfolgen. Sind Mieter mehrere Personen, müssen die Maßnahmen allen gegenüber angekündigt werden. Werden beide Ehegatten im Vertrag als Mieter aufgef...mehr

Rz. 15 Der Vermieter hat auf Verlangen Vorschuss zu leisten. Das Vorschussverlangen des Mieters ist formlos, doch müssen Art und Umfang der voraussichtlichen Aufwendungen dargelegt und aufgeschlüsselt werden. Den Aufwendungsersatzanspruch kann der Mieter auch im einstweiligen Verfahren durchsetzen (AG München, ZMR 2013, 364; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 59; a.A. ...mehr

Rz. 11 Die Ankündigung unterliegt keiner Form (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 18.2.2019, 65 S 5/19, a.a.O.). Die Erhaltungsmaßnahmen können daher auch mündlich angekündigt werden. Dennoch sollte die Ankündigung zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen, ohne dass die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform eingehalten zu werden brauchen. Ein Aushang im Treppenhaus ist ebenso ...mehr