Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung[1] ist dieses Gebot nicht schon dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung w...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Eigentümergemeinschaft __________________________ Lage des Objekts ________________________________ Baujahr _________ Ggf. Foto/Abbildung: 1. Grundstück und Gebäude 1.1. Katasterangabenmehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie z. B. im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmun...mehr

Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts als solches ist noch nicht rechtsmissbräuchlich.[1] Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen: Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den zugrunde liegenden Beschlussantrag gestimmt hat, sind grundsätzlich zulässig. Eine Majorisierung liegt auch dann nicht vor, wenn der ...mehr

Ohne Erfolg! Es bedürfe eines Prüfvermerks hinsichtlich der Verwalterzustimmung. Die Verwalterzustimmung sei eine zur Eintragung notwendige Erklärung i. S. d. § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO. Zwar werde zum Teil die Auffassung vertreten, die Prüfpflicht betreffe von den zur Eintragung erforderlichen Erklärungen i. S. d. § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nur die eigentlichen grundbuchrechtlichen E...mehr

Eine Person, die lediglich Bucheigentümerin und damit zu Unrecht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eines Wohnungseigentums eingetragen ist, ist keine Wohnungseigentümerin und schuldet weder die Vor- und Nachschüsse[1], noch haftet sie für das Hausgeld. Wer z. B. den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam nach §§ 119 ff. BGB angefochten hat, haftet weder di...mehr

Im Gegensatz zur Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung ermöglicht § 12 Abs. 4 WEG derartige bestehende Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufzuheben. Soweit ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, ist eine gemäß § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung zu löschen. Zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung bed...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßsta...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist. Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu...mehr

Rz. 91 Manchmal bestimmt eine Teilungserklärung, dass bauliche Maßnahmen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Zum Zustimmungsvorbehalt bei der Nutzung von Sondereigentum → § 3 Rdn 12, 56. Nur ausnahmsweise, wenn die Regelung es deutlich erkennen lässt, ist damit gemeint, dass der Verwalter die alleinige Letztentscheidungsbefugnis haben soll.[112] Im Normalfall handelt es ...mehr

Rz. 12 Oft wird in der Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Nutzung an die Zustimmung des Verwalters geknüpft. Beispiel Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig, die widerruflich und unter Auflagen erteilt und nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Miteigentümer A betreibt mit Z...mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ...mehr

Rz. 6 Gewerbliche Nutzung von Wohnungen. Unzulässig: Prostitution;[10] Arztpraxen mit erheblichem Besucherverkehr.[11] Der Betrieb eines Wohnheims (Altenpflege oder Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft) ist keine Wohnnutzung und deshalb nur in einem Teileigentum zulässig.[12] Zulässig: Kindertagespflege bzw. Tagesmutter (str.),[13] ...mehr

Rz. 95 In (nur) drei Fällen können Regelungen der Gemeinschaftsordnung aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz dauerhaft durch Beschluss geändert werden. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ermöglicht die Änderung von Kostenverteilerschlüsseln; § 28 Abs. 3 WEG ermöglicht Beschlüsse in Geldangelegenheiten. Diese beiden Beschlusskompetenzen werden im jeweils dazugehörigen Zusammenhang...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 142 Viele "Sondervergütungstatbestände" haben Verwalterleistungen zum Gegenstand, die auf die Anforderung oder auf das Verschulden einzelner Eigentümer zurückgehen. Das gilt insbesondere für Mahngebühren, Sondervergütungen für gerichtliche Hausgeldbeitreibung, eine Mehraufwandspauschale bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Kopierkosten, die Veräußerungszustimmung ...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 309 Aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht benötigt der Verwalter keine "Verwaltervollmacht", wie sie im alten Recht (§ 27 Abs. 6 WEG a.F.) noch vorgesehen war. Er muss sich gegenüber Vertragspartnern aber als Verwalter legitimieren können. Ein amtliches Verwalterregister, das beispielsweise Teil eines beim Grundbuchamt geführten "Zentralgrundbuchs" sein könnte, g...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 49 Der Beginn der Bestellungszeit sollte selbstverständlich so bestimmt werden, dass die neue Bestellungszeit an eine etwaige bereits laufende lückenlos anschließt. Wird der Beginn nicht ausdrücklich festgelegt, beginnt die Amtszeit sofort. Wenn der bisherige Verwalter während laufender Bestellung mit sofortiger Wirkung wiedergewählt wird, ist eine etwaige Restlaufzeit s...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Ku...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

A. Verwalterzustimmung gem. § 12 WEG I. Muster Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Nota...mehr

I. Muster Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _____________________...mehr

1. Erforderlichkeit Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käu...mehr

Rz. 9 Sie ist evtl. nötig für die Kostenberechnung des nur beglaubigenden Notars (vgl. § 15 Rdn 2).mehr

mehr

Rz. 7 Viele professionelle Verwalter reichen nach ihrer Bestellung vorsorglich ein bereits gemäß § 26 Abs. 3 WEG beglaubigtes Protokoll zur ersten Grundakte der Anlage ein. Dies wird von den meisten Grundbuchämtern akzeptiert. Auf eine bloße entsprechende Mitteilung des Verwalters an den abwickelnden Notar sollte dieser sich aber nicht unbedingt verlassen. Es kommt durchaus ...mehr

Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käufer macht das Erfor...mehr

Rz. 8 Zunächst einmal kann eine erst kürzlich erfolgte Verwalterbestellung angefochten worden sein. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nach der Rechtsprechung nicht zum Verwalter bestellt werden;[5] dennoch geschieht dies gelegentlich.[6] Vor allem haben sich aber in den vergangenen Jahren hinsichtlich der nötigen Protokollunterschriften gemäß §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6...mehr

Rz. 4 Die Verwalterzustimmung und -eigenschaft ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Nach § 26 Abs. 3 WEG gilt insofern aber für den Bestellungsnachweis eine bedeutsame Formerleichterung. Es genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt ...mehr

Rz. 5 Vorübergehend war äußerst strittig, auf welchen Zeitpunkt die Verwalterbestellung grundbuchverfahrensrechtlich nachzuweisen war.[2] Extreme Ansichten stellten auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab.[3] Der Bundesgerichtshof hat begrüßenswerterweise bereits nach kurzer Zeit Klarheit geschafft: Der Verwalter muss zu dem Zeitpunkt (noch) legitimiert sein, in dem d...mehr

Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _________________________ Eine ...mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Leitsatz Wird eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in einer Wohnung untergebracht, wird die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt. Normenkette § 12 WEG Das Problem Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein Wohnhaus, in dem es nur Wohnungseigentum gibt. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken g...mehr

Rz. 102 Muster 56.31: Veräußerungszustimmung durch den Dritten/Verwalter Muster 56.31: Veräußerungszustimmung durch den Dritten/Verwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _____ Klage des Wohnungseigentümers der Wohnungseigentumsanlage _____ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt _____ gegen Fa. _____ GmbH, gesetzlich vertreten durch _____ – Beklagter ...mehr

Wie ausgeführt, obliegt die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEMoG stärkt die Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch insoweit, als es mit Blick auf die Ausübungsbefugnis der Rechte der Wohnungseigentümer nicht mehr nach sog. "geborenen" und "gekorenen" Ansprüchen trennt – letztere werden gar nic...mehr

Unter Geltung des WEMoG wird der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten haben. Eine mit dem derzeit noch geltenden § 27 Abs. 2 WEG a. F. korrespondierende Regelung wird es nicht mehr geben. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtsl...mehr

Leitsatz Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung bedarf, wird eine erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. Normenkette WEG § 12; BGB § 183 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschr...mehr

Leitsatz Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Reg...mehr

Leitsatz Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende W...mehr

3. a) Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers (§ 47 Abs. 1 GKG). Deren Wert ist in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach § 49a GKG zu ermitteln; das gilt auch dann, wenn Rechtsmittelführer, wie hier, die beklagte Partei ist (vgl. Senat, Beschl. v. 17.11.2016 – V ZB 86/16, NJW-RR 2017, 584 Rn 5; a.A. OLG Köln ZWE 2...mehr

Leitsatz Haben einer Veräußerung alle aktuellen Wohnungseigentümer gegenüber dem Notar zugestimmt, ist ein Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt unschädlich. Normenkette WEG § 12 Abs. 1 Das Problem Es ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. Zustimmen müssen "die anderen Wohnungseigentümer". Einer Veräußerung stimmen auch alle Wohnungseigentümer zu. Das Grundbuchamt mei...mehr