Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Be...mehr

Rz. 27 Diese Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten würde auch im Normalfall, in dem kein Eigentümerwechsel eintritt, zu einigermaßen befriedigenden Ergebnissen führen. Dann erhält der Wohnungseigentümer, dessen Vorschüsse die auf seine Einheit entfallenden Kosten übersteigen, nicht, wie nach früherem Recht, unmittelbar aus der Jahres...mehr

Rz. 30 Zu den eigenen, also nicht durch Fehler der Jahresabrechnung verursachten Fehlern des Beschlusses über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse gilt im Wesentlichen das zum Zahlungsplan der Vorschüsse Gesagte. Formelle Fehler führen in der Regel nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler werden ähnlich wie beim Zahlungsplan über die Vorschüsse aufgrund des begrenz...mehr

Rz. 13 Diese Gefahr, die mit der Anwendbarkeit des WEG ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher verbunden ist, nimmt der Gesetzgeber bewusst in Kauf. Er schlägt als Abhilfe die Aufhebung solcher Beschlüsse durch Zweitbeschluss vor und zieht sogar einen Anspruch hierauf in Erwägung.[18] Die Möglichkeit des Zweitbeschlusses wird indessen häufig an den Mehrheitsverhältnissen scheite...mehr

Rz. 38 Nach der Gesetzesbegründung setzt eine unbillige Benachteiligung zunächst voraus, dass ein Miteigentümer durch die bauliche Veränderung Nachteile erleidet, die durch die mit ihr verfolgten Vorteile nicht ausgeglichen werden.[34] Dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt nur bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine nennenswerte Abgrenzungsfunktion. D...mehr

Rz. 68 Der unbeschränkte Duldungsanspruch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums dürfte ferner, wie im Mietrecht, Abwehransprüche des Drittnutzers hinsichtlich der gemeinschaftlich genutzten Flächen ausschließen. Denn der Anspruch auf ungestörten Besitz erstreckt sich gerade nicht auf die Flächen, die er nur mitbenutzen darf. Folglich ist deren Inanspruchnahme etwa für das ...mehr

Rz. 16 Mit dieser Rechtsprechung hat jüngst der BGH gebrochen. Danach sollte ein wirksamer Beschluss über eine bauliche Veränderung bereits dann vorliegen, wenn das "Ob" der baulichen Veränderung geregelt ist. Dass er sich zum "Wie" nicht äußert, steht dem nicht entgegen.[18] Vielmehr können die Wohnungseigentümer einen konkretisierenden Beschluss nur dann erfolgreich anfech...mehr

Rz. 21 Spätestens nach der Bestandskraft der Entscheidung über die Gestattung der baulichen Veränderung dem Grunde nach müssen die Wohnungseigentümer über die konkrete Ausführung der Maßnahme befinden. Das gilt unabhängig davon, ob bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf die bauliche Veränderung bestand. Denn jedenfalls mit der Gestattung, dass eine bauliche Veränderung übe...mehr

Rz. 40 Die Gesetzesmaterialien halten es darüber hinaus für "notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern."[35] Dies erscheint im Ansatz zweifelhaft. Damit wären gerade besonders gravierende Nachteile ...mehr

Rz. 49 Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst erhält der Verw...mehr

Rz. 41 Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer Einheit ist, nicht ihre Rechte, sondern allein...mehr

Rz. 34 Im Übrigen gilt für die Unschädlichkeit von Fehlern der Jahresabrechnung Ähnliches wie beim Wirtschaftsplan. Danach soll ein Fehler in der Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Rückzahlungen führen, "solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt."[35] Dies kommt wie im Falle d...mehr

Rz. 71 Gleichwohl dürfte der Wortlaut in anderer Hinsicht zu weit geraten sein. Man wird schwerlich davon ausgehen können, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Drittnutzer die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann, die ein Sondereigentümer durchführen will. Umgekehrt kann ein einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nicht alleine über die Durchführung von Erha...mehr

Rz. 47 Nach neuem Recht sind die Regelungen zur Vollmachtsurkunde in § 27 Abs. 6 WEG a.F. entfallen, die schon im alten Recht einen Anachronismus darstellten. So war schon unklar, weshalb der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Erstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen konnte, wenn der Vollmachtgeber der Verband war. Nunmehr hat sich der Gesetzgeber, da sich die Vol...mehr

Rz. 50 Wie schon nach altem Recht bei der Durchführung von Vereinbarungen hielt es der Gesetzgeber für selbstverständlich, dass der Verwalter Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen hat.[51] Die diesbezügliche Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. ist daher entfallen, nicht aber die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. Allerdings handelt es sich nunmehr nach...mehr

Rz. 84 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr

Rz. 13 Nicht selten wird diese neue Behandlung von Pflichten und Pflichtverletzungen bei der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Anspruchsverdoppelung führen. Denn nur Schadensersatzansprüche wegen vertraglicher Pflichten sind exklusiv gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Wird daneben Sondereigentum oder ein sonstiges absolutes Recht...mehr

Rz. 25 Die Gesetzesmaterialien übersehen nicht, dass der Verwalter jenseits seiner eigenen Rechtsstellung Bedarf nach einer Klärung der Rechtslage haben kann. Sie nennen aber nur das Beispiel von Beschlüssen, deren Ausführung auf eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat hinausliefe und gestehen dem Verwalter hier schon aus materiellem Recht zu, den Beschluss nicht auszuführ...mehr

Rz. 47 Gänzlich offen bleibt, wer diese Liquidation in welchem Verfahren durchführen soll. Gesetz und Gesetzesmaterialien bieten hierfür abgesehen vom kryptischen Verweis auf "allgemeine Grundsätze" nicht den leisesten Hinweis. Am ehesten wird man die Wohnungseigentümergemeinschaft als fortbestehend behandeln dürfen, bis sie vollständig abgewickelt ist. In diesem Falle würde...mehr

Rz. 46 Die Löschung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses gemäß § 53 Abs. 1 GBO oder § 84 Abs. 1 GBO von Amts wegen dürfte ausscheiden. Einer Löschung nach § 53 Abs. 1 GBO steht entgegen, dass das Grundbuchamt, anders als § 53 Abs. 1 S. 1 GBO voraussetzt, die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat.[43] Denn die Eintragung...mehr

Rz. 39 Kaum verständlich und auch nicht näher erläutert ist die weitere Einschränkung der Gesetzesmaterialien, wonach auch zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel nicht anzugeben sind.[45] Da andere Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage nunmehr ausdrücklich für zulässig erklärt werden, kann auch eine (allgemeine) Liquiditätsrücklage beschlossen werden. Diese muss naturg...mehr

Rz. 157 Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern die gesamte Liegenschaft einsc...mehr

Rz. 27 Neuerungen ergeben sich bei den Wohnungseigentümern, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben oder von ihr nicht benachteiligt sind. Hier konnte man nach früherem Recht Ansprüche auf Beseitigung durchaus in Frage stellen, wenn eine Zustimmung erteilt wurde oder gar nicht erforderlich war. Denn gerade das Fehlen der erforderlichen Zustimmung führte ja zur Rechtsw...mehr

Rz. 30 Der BGH lehnte es bislang leider ausdrücklich ab, zu dieser Streitfrage Stellung zu nehmen. In einer Entscheidung ließ er jedoch erkennen, dass er ein nur auf das Fehlen des Beschlusses gestütztes Beseitigungsverlangen wohl für treuwidrig hält, wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt haben.[26] Würde man diese Position über d...mehr

Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung durch Beschluss a...mehr

Rz. 41 Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, ob nur fällige oder auch künftige Forderungen in den Vermögensbericht aufzunehmen sind. Dabei dürften sich in diesem Bereich erhebliche Abgrenzungsprobleme ergeben. Denn einerseits kann der Verwalter nicht unbegrenzt noch nicht fällige Ansprüche (etwa Vorschüsse auf Jahre hinaus) in den Vermögensbericht aufnehmen. ...mehr

Rz. 55 Bei sonstigen Schäden, insbesondere bei Vermögensfolgeschäden ist zu prüfen, ob ein Ausgleich "angemessen" ist. Dies ist jedenfalls dort zu verneinen, wo schon nach dem großzügigeren Maßstab der §§ 249 ff. BGB kein Ersatz zu leisten war. So kann der duldungspflichtige Wohnungseigentümer den Ersatz für den Verlust von Gebrauchsvorteilen nur verlangen, wenn er auf die b...mehr

Rz. 46 Nach den Gesetzesmaterialien sind Forderungen und Sachwerte nur zu benennen. Sie "müssen nicht bewertet werden."[48] Der Formulierung zufolge besteht lediglich kein Zwang zu einer Bewertung. Nimmt der Vermögensbericht eine solche gleichwohl vor, wird er hierdurch nicht fehlerhaft. Empfehlenswert dürfte ein solches Vorgehen freilich nicht sein; im Extremfall kann es so...mehr

Rz. 23 Selbst wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf diesem Wege einen Titel beschaffen würde, wäre er ohne Wert. Denn der Verwaltervertrag ist nach ganz h.M. ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.[28] Die Verurteilung zur Leistung von Diensten aus einem Dienstvertrag ist indessen nach § 888 Abs. 3 ZPO nicht vollstreckbar. Gegen den Willen des Verwal...mehr

Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein V...mehr

Rz. 44 Für die Fälligkeit ergeben sich ähnliche Grundsätze wie bei den Forderungen. Es sind unabhängig von ihrer Fälligkeit sämtliche bereits begründeten Verbindlichkeiten, etwa längerfristige Darlehen[47] aufzulisten, da sie bereits zu diesem Zeitpunkt das Vermögen der Gemeinschaft mindern. Größere Abgrenzungsschwierigkeiten können sich bei der Durchsetzbarkeit ergeben, wen...mehr

Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine rechtswidrige Umgestaltung des auch ihnen gehörenden Gemeinschaftseigentums dar. Folglich können sie einen g...mehr

Rz. 17 Das neue Recht bietet zwar durch die im Stufenverhältnis mögliche Klage auf Ersetzung eines Beschlusses und die Klage auf Durchführung des Beschlusses eine erhebliche Erleichterung. Gleichzeitig bringt es mit der Klage gegen den Verband und dessen Regress gegen den Verwalter eine Verdoppelung von Klagen, deren Sinn bereits der BGH zutreffend in Frage stellte.[24] Schl...mehr

Rz. 15 Nach früherem Recht unterlag der Beschluss über eine bauliche Veränderung strengen Anforderungen an die Bestimmtheit. Ort, Größe, Konstruktion, Material und Farbe der baulichen Veränderung müssen dem Beschluss zweifelsfrei zu entnehmen sein.[14] Andernfalls riskierte der Umbauwillige mangels Bestimmtheit zumindest die Anfechtbarkeit der Genehmigung, wenn eine durchfüh...mehr

Rz. 8 Für Dritte wird sich die neue Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG segensreich auswirken. Denn nach früherem Recht bestimmte sich ihr Geschäftspartner u.U. nach Kriterien, die für Dritte nicht ohne weiteres erkennbar waren. Beispielsweise setzte das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, dass der erste Erwerber seinen Besitz am Sondereigentum vom ...mehr

Rz. 20 Im Gegensatz zu anfänglichen Vorstellungen des BGH sieht der Gesetzgeber keine zeitliche Grenze zwischen dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Erwerbsvorgang vor.[25] Jeder Erwerb vom teilenden Eigentümer führt, wenn die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies entspricht dem letzten Stand...mehr

Rz. 26 Dieses Vorgehen würde indessen nicht nur den Erwerber mit den gesamten Rückständen belasten. Es hätte zudem den Nachteil, dass der Voreigentümer auf diesem Weg aus seiner Schuld entlassen wird. Denn mit der Anpassung der Vorschüsse schuldet er aus dem Zahlungsplan keine weiteren Zahlungen. Dies kann für die Gemeinschaft nachteilig sein, wenn der Voreigentümer nicht za...mehr

Rz. 10 Problematisch können solche Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sein, die der teilende Eigentümer noch als alleiniger Wohnungseigentümer gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG mit sich selbst oder ihm nahestehenden Unternehmen eingeht. Hier besteht die Gefahr, dass er im Hinblick auf den bevorstehenden Verkauf zum eigenen Vorteil Verpflichtungen zulasten des Verb...mehr

Rz. 89 Neu in das Gesetz eingefügt ist die Vertretungsmacht gemäß § 9b Abs. 2 WEG. Sie ist allerdings auf den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates beschränkt, kann also nicht durch seine weiteren Mitglieder oder durch den gesamten Verwaltungsbeirat ohne Bestellung eines Vorsitzenden ausgeübt werden. Im Übrigen wird auf die Ausführungen zum Verwalter (Rdn 21) Bezug genommen.mehr

Rz. 12 Die Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG umfasst auch die Beschlussfassung alleine durch den teilenden Eigentümer, an die die Erwerber nach allgemeinen Regeln gebunden sind. Dies birgt die Gefahr ordnungswidriger Beschlüsse zu ihren Lasten, was eines der vorrangigen Argumente der früher h.M. gegen "Ein-Personen-Gemeinschaften" war. Üblicherweise wird die Anfechtungs...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum früheren Recht differenziert der Gesetzgeber zwischen baulichen Veränderungen der Gemeinschaft und Veränderungen, die einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Diese Differenzierung ist allerdings für das Beschlussrecht ohne Bedeutung. Bauliche Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelner Wohnungseigentümer werden beschlussrechtlich ...mehr

Rz. 72 Mit dieser neuen Ausgestaltung der Abberufung ließ der Gesetzgeber auch die Anfechtungsbefugnis des Verwalters entfallen, da Streitigkeiten hierüber den ganz überwiegenden Anteil der Anfechtungsklagen von Verwaltern darstellten. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Abberufung wie jeden anderen Beschluss anfechten können. Dabei dürften sie n...mehr

Rz. 11 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 41 Die gesetzliche Vollmacht des Verwalters aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wirkt nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen einzelne oder alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch in gemeinschaftsbezogenen Angelegenheiten, etwa bei der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen der Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks. Obwohl es ...mehr

Rz. 37 Das frühere Recht sah verschiedene Tatbestände vor, nach denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet werden konnte. Sie waren sämtlich an die Aufhebung der Sondereigentumsrechte geknüpft. So sah § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. die Schließung der Wohnungsgrundbücher bei völliger Zerstörung des Gebäudes vor, ebenso § 9 Abs. 1 Nr. 3 a.F. auf Antrag des Eigentümers, in des...mehr

Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Bes...mehr

Rz. 90 Noch vom Rechtsausschuss in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG eingefügt ist der Passus, wonach der Verwaltungsbeirat den Verwalter "unterstützt und überwacht." Auch dies dürfte wie die Einschränkung der gesetzlichen Verwaltervollmacht bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen auf die Kritik an der unbeschränkbaren Verwaltervollmacht erfolgt sein. Wie diese Modifikation bei der V...mehr

Rz. 39 Im Ergebnis ist somit eine Abwägung vorzunehmen, ob die Vorteile der baulichen Veränderung die damit für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen Nachteile wenigstens soweit aufwiegen, dass er nicht unbillig benachteiligt erscheint. Im konkreten Fall ist also zu fragen, ob etwa die Erhöhung des Wohnwertes durch den Aufzug die damit verbundenen Immissionen aufwiege...mehr

Rz. 32 Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan Gegenstand der Beschlussfassung.[30] Wenn die Gesetzesmaterialien vom "Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung" reden,[31] ist dies begrifflich ebenso unrichtig wie beim Wirtschaftsplan. Wie der Wirtschaftsplan muss auch die Jahresabre...mehr

Mit dem WEMoG will der Gesetzgeber neben einer Anpassung an geänderte technische und gesellschaftliche Voraussetzungen nicht zuletzt die von ihm häufig deutlich gerügten Fehler der Novelle des Jahres 2007 korrigieren. Dass ihm eine substantielle Verbesserung gegenüber dem früheren Recht gelungen ist, erschien dem Verfasser dieser Zeilen umso zweifelhafter, je weiter das Manu...mehr