Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Neben der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit um nur noch 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wurde in § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierun...mehr

Werden Drittmittel in Anspruch genommen, so sind diese im Rahmen der Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nachdem bei der Modernisierungsankündigung auch die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben ist, kann hierfür folgender Text verwendet werden: Musterschreiben: Textbaustein bei Inanspruchnahme von Drittmitteln (...) III. Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach §...mehr

Bereits mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 wurde das Recht über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erheblich geändert und den zeitgemäßen gesetzgeberischen Zielen bezüglich Klimaschutz und Energieeinsparung angepasst. Das Kernstück, § 555b BGB, definiert Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich. Demnach sind dies bauliche Veränderungen, durch die in Bezug a...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

In der Regel bewirken Dämmmaßnahmen im Dachbereich eine nachhaltige Einsparung von Endenergie. Warme Luft steigt nach oben und kann bei einem ungedämmten Dach nach außen entweichen. Je besser das Dach gedämmt ist, desto positiver wirkt sich dies auf die Einsparung von Heizenergie aus. Deshalb kann der Vermieter nach Durchführung einer solchen Maßnahme auch die Miete um 8 % au...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (umfassende Dämmmaßnahme) Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München Mit...mehr

Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zur Anbringung einer Wärmedämmung muss nach gefestigter Rechtsprechung keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden, und zwar weder bei der Modernisierungsankündigung noch bei der Modernisierungsmieterhöhung.[1] Im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ist zu berücksichtigen, dass eine solche energetische Maßnahme allen Mietern zu...mehr

Das Gesetz sieht keinen bestimmten Kostenverteilungsschlüssel vor. § 559 Abs. 1 BGB regelt, dass die für die Wohnung aufgewendeten Kosten maßgeblich sind. Können Kosten direkt zugeordnet werden, etwa bei einem Fensteraustausch, erfolgt die Kostenumlage nach den für die betreffende Wohnung konkret entstandenen Kosten. Ist dies nicht möglich, zum Beispiel wenn Modernisierungsm...mehr

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleic...mehr

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Dämmung der Kellerdecken gibt es nicht. Dennoch ist die Dämmung einer ungedämmten Kellerdecke, insbesondere bei unbeheizten Kellerräumen, eine effektive und meist kostengünstige Maßnahme zur Energieeinsparung. Wenn der Keller nach außen dicht ist und keine Feuchtigkeitsprobleme bestehen, so kann eine Kellerdämmung von innen erfolgen. Allerd...mehr

Rz. 43 [Autor/Stand] Die Grundsteuermesszahl für Wohnflächen wird gemäß Art. 4 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG auf 70 Prozent (gegenüber 100 Prozent bei der Fläche des Grund und Bodens und Nutzflächen) ermäßigt. Ziel des bayerischen Gesetzgebers ist es, dem grundlegenden Bedürfnis am Gut "Wohnen" mit der Vergünstigung angemessen Rechnung zu tragen.[2] Rz. 44 [Autor/Stand] Ob dieser – ...mehr

Rz. 155 [Autor/Stand] Nach Art. 4 Abs. 2 BayGrStG ist eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen um 25 % und somit von 70 % auf 52,50 % vorgesehen, soweit eine enge räumliche Verbindung mit dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft der oder des Steuerpflichtigen besteht. Rz. 156 [Autor/Stand] Diese Ermäßigung privilegiert den nach der bis...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert: „Die Fläche des Grund un...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind, zählen zu den Nutzflächen (vgl. ergänzend Rz. 44). Werden Wohnräume betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt (z.B. Arbeitszim...mehr

Art. 3 Äquivalenzzahlen (1) 1 Für die Fläche des Grund und Bodens beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 EUR je Quadratmeter. 2 Abweichend von Satz 1 gilt: 1. Dienen die Gebäude mindestens zu 90 % der Wohnnutzung, wird die Äquivalenzzahl für die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigende Fläche des Grund und Bodens nur zu 50 % angesetzt. 2. Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mind...mehr

Rz. 113 [Autor/Stand] Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG enthalten besondere Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und sonstige Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen. Die Flächen entsprechender Garagen und Nebengebäude sollen aus verfahrensökonomischen Gründen nicht berücksichtigt werden. Diesen Vereinfachungsregelungen lieg...mehr

Rz. 134 [Autor/Stand] Art. 3 BayGrStG regelt die zur Ermittlung der Äquivalenzbeträge nach Art. 1 Abs. 3 BayGrStG maßgeblichen Äquivalenzzahlen. Rz. 135 [Autor/Stand] Die Äquivalenzzahlen sind eine reine Rechengröße zur relativen Lastenverteilung zwischen dem Grund und Boden und der Gebäudeflächen. Sie haben keinen Wertbezug.[3] Nach Satz 1 ist für die Fläche von Grund und Bo...mehr

Rz. 164 [Autor/Stand] § 181 BewG enthält in Abs. 9 die Legaldefinition des Begriffs Wohnung. Dabei ist der Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] für Zwecke der Grundbesitzbewertung entsprechend den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen erstmals gesetzlich definiert worden und übernimmt die typolog...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Durch Verfassungsänderung mit Bundesgesetz vom 15.11.2019[2] ist einerseits in Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer festgeschrieben worden. Im Gegenzug ist die Befugnis zur landesgesetzlichen Abweichung in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG eingeführt worden. Der dort verwendete Begriff "Grundsteu...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277–2:2005–02 und deren konstruktive Umschließungen. Sie unterscheidet sich wesentlich von der Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes, da z.B. der nicht ausgebaute Dachboden oder der Keller eines Gebäudes in die Ermittlung der Bru...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Vereinfacht dargestellt erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer im Flächenmodell nach den folgenden Schemata: 1. unbebaute Grundstücke:mehr

Rz. 180 [Autor/Stand] Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen nach Art. 4 Abs. 2 bis 4 BayGrStG wird gemäß Art. 4 Abs. 5 Satz 1 BayGrStG gewährt, wenn die jeweiligen Voraussetzungen zum Veranlagungszeitpunkt vorlagen. Sind mehrere Ermäßigungstatbestände erfüllt, sind die Ermäßigungen nach Art. 4 Abs. 5 Satz 2 BayGrStG nacheinander anzuwenden. Den Bezugspunkt der Berechnung...mehr

Art. 4 Grundsteuermesszahlen (1) 1 Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 %. 2 Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 % ermäßigt. (2) 1 Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird um 25 % ermäßigt, soweit eine enge räumliche Verbindung mit dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft des Steuerschuldners besteht. 2 Die...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Aus Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016[2] ergeben sich für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 folgende Regelherstellungskosten für insgesamt 18 verschiedene Gebäudearten (zzgl. Untergruppen) und fünf Standardstufen:mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Werden Grundstücke sowohl zu Wohnzwecken als auch zu betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken genutzt, sind für die Bestimmung der Grundstücksart die unterschiedlich genutzten Wohn- und Nutzflächen ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes zu setzen. Dabei werden zum einen alle Flächen, die Wohnzwecken dienen sowie zum anderen alle...mehr

Rz. 49 [Autor/Stand] Bei Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern ist die Brutto-Grundfläche aufgrund der gesetzlichen Vorgabe aus dem 1,55-fachen der Wohnfläche zu berechnen.[2] Mit dem Faktor sind auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundflächen abgegolten. Die Regelung greift jedoch nicht, wenn sich das Wohnungseigentum in einem Gebäude befindet, das wie ein Ein- o...mehr

Art. 2 Maßgebliche Flächen (1) 1 Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. 2 Als Wohnnutzung gilt auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. 3 Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. 4 Die Gebäudefläche ist durch eine geeignete Methode zu ermitteln. (2) 1 Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu d...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG sieht Geringfügigkeitsregelungen für Nutzflächen von Garagen und Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung vor, die in räumlichem Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen. Danach bleiben Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, der sie auch rechtlich zuzuordnen sind bis zu einer Fläch...mehr

Rz. 151 [Autor/Stand] Die Grundsteuermesszahl beträgt gemäß Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG grundsätzlich einheitlich und damit sowohl für die Fläche des Grund und Bodens als auch die Gebäudeflächen 100 Prozent. Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl nach Satz 2 auf 70 Prozent ermäßigt. Der nicht ermäßigte Tarif von 100 Prozent gilt damit für die...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Art. 4 Abs. 4 BayGrStG sieht ermäßigte Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vor. Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird demnach um 25 % ermäßigt, soweit (Nummer 1) die Wohnflächen den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus aufgrund einer staatlichen oder kommunalen Wohnraumförderung unterliegen oder (Nummer 2) die...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Zur Kalkulation und Verprobung der Brutto-Grundfläche kann u.E. bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei entsprechenden Reihenhäusern neben der Möglichkeit, die bebaute Fläche mit der Anzahl der nutzbaren und in etwa gleich großen Geschosse zu multiplizieren (vgl. Rz. 44.1) auf die nachfolgenden Umrechnungsfaktoren[2] von Wohnfläche (WF) ...mehr

Rz. 103 [Autor/Stand] Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat auf seinen Internetseiten ein Berechnungstool zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude veröffentlicht. In der dazugehörigen "Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises"[2] werden nachfolgend dargestellte Umrechnungsfaktoren zur vereinfachten Erm...mehr

Tz. 300 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Wird eine Lieferung oder sonstige Leistung sowohl für den außerunternehmerischen (ideellen Bereich) als auch für den unternehmerischen Bereich von einem anderen Unternehmer ausgeführt, muss eine Aufteilung der Vorsteuer in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil erfolgen. Kann eine genaue Zuordnung der in Rechnung gestellten Vorsteuerb...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Aus Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2011[2] ergeben sich für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2011 folgende Regelherstellungskosten: Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) (einschließlich Baunebenkosten, Preisstand 1.1.2007)mehr

Rz. 14.6 [Autor/Stand] Aus Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015[2] ergeben sich für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2012 bis einschließlich 31.12.2015 folgende Regelherstellungskosten: Regelherstellungskosten 2010 (RHK 2010) (einschließlich Baunebenkosten, Preisstand IV. Quartal 2010)mehr

Rz. 161 [Autor/Stand] Art. 4 Abs. 3 BayGrStG sieht eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen in Höhe von 25 % vor, wenn ein Baudenkmal nach Art. 1 Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 des Bayerischen Denkmalschutzgesetz [2] in der jeweils gültigen Fassung vorliegt. Diese Ermäßigung soll nach der Gesetzesbegründung der Förderung der Kulturland...mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Bei Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern ist die Brutto-Grundfläche aufgrund der gesetzlichen Vorgabe in der Anlage 24, Teil II zum BewG aus dem 1,55-fachen der Wohnfläche zu berechnen[2]. Mit dem Faktor sind auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundflächen abgegolten. Die Regelung greift jedoch nicht, wenn sich das Wohnungseigentum in einem ...mehr

Rz. 111 [Autor/Stand] Mietwohngrundstücke i.S.d. § 181 Abs. 3 BewG sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Demnach liegt stets ein Mietwohngrundstück vor, wenn das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient, über mehr als zwei Wohnungen verfügt und kein Wohnungseigen...mehr

Rz. 150 [Autor/Stand] Gemischt genutzte Grundstücke sind gem. § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Rz. 151 [Autor/Stand] Bei der Bestimmung der Grundstücksart g...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Das BayGrStG zielt auf eine unbürokratische und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer B ab.[2] Mit diesem Gesetz sollen im Sinne der Verständlichkeit und zur Förderung der Akzeptanz der Regelungen sowohl Fragen der von der Steuerverwaltung ermittelten Bemessungsgrundlage als auch des kommunalen Besteuerungsverfahrens geregelt und in einem Gesetz geb...mehr

Rz. 73 [Autor/Stand] Art. 1 Abs. 2 Satz 1 BayGrStG definiert den Grundsteuermessbetrag des Grundstücks als die Summe aus dem Produkt aus dem Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens nach Art. 1 Abs. 3 Satz 1 BayGrStG und der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 BayGrStG und den Produkten aus den Äquivalenzbeträgen von Wohn- und Nutzflächen nach Art. 1 Abs. 3 Satz 2 BayGrStG und der ...mehr

Rz. 79 [Autor/Stand] Nach dem BayGrStG werden drei verschiedene Äquivalenzbeträge unterschieden: Ein Äquivalenzbetrag für die Fläche des Grund und Bodens und jeweils ein Äquivalenzbetrag für Wohn- und Nutzflächen. Grund für die Unterscheidung der drei Äquivalenzbeträge dürften die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen sowie die ermäßigte Grundsteuermesszahl für Wohnflächen sein...mehr

Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, i...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels erfordert, dass die Betriebskosten des gesamten Anwesens angegeben werden und erläutert wird, wie sich daraus der Anteil des Mieters für die von ihm gemietete Wohnung errechnet. Bei einer Verteilung nach Flächen ist sowohl die Gesamtfläche des Anwesens als auch die Fläche der betreffenden Wohnung und bei ei...mehr

Rz. 29 Neben der abstrakten Unterhaltsberechtigung muss zivilrechtlich auch eine konkrete Unterhaltspflicht bestehen. Dies setzt die Bedürftigkeit des Unterhaltsempfängers voraus. Der Unterhaltsberechtigte muss insoweit außerstande sein, sich selbst zu versorgen. Dies setzt einerseits die Vermögenslosigkeit, andererseits auch ein mangelndes eigenes Einkommen voraus. Rz. 30 Ve...mehr

Leitsatz Zwischen den Beteiligten ist streitig, welche Grundstücke konkret in die Steuerbefreiung für Hausgrundstücke nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG einzubeziehen sind. Sachverhalt Der Kläger ist Erbe nach seinem im August 2020 verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörten unter anderem drei Grundstücke an einer Wohnstraße mit dem Wohnhaus des Erblassers (218/5), einem Nachbargru...mehr

Bei Gebäuden mit unterschiedlicher Nutzung sind die Instandhaltungskosten für jede Nutzung gesondert zu ermitteln. Die Finanzverwaltung unterscheidet nicht nur zwischen Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung. Sie unterscheidet auch zwischen unterschiedlichen Nichtwohnnutzungen: Beispiel (Rz. 36 AEBew JStG 2022) „Ein im Ertragswertverfahren zu bewertendes Gebäude verfügt im Erdgesch...mehr