Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 44 In die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen und mangelfreien Zustands der Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan,[84] vor allem also die Beseitigung von Baumängeln und Planungsfehlern.[85] Wenn der Teilungserklärung keine Baubeschreibung beigefügt ist, kann ...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte...mehr

Rz. 164 Der Beschluss des Wirtschaftsplans (genauer: der Beschluss über die Begründung von Vorschusspflichten) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse fehlerhaft ist. Dazu kann es kommen, wenn fehlerhafte Verteilerschlüssel angewandt wurden oder wenn die Planansätze viel zu hoch oder viel zu niedrig kalkuliert wurden. Bei der Anfechtung ist aber...mehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus der in Anlage 39 zu § 254 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Das hier zu bewertende Einfamilienhaus befindet sich im Bundesland Bremen und ...mehr

Im ersten Schritt soll der Bedarfswert nach §§ 151 ff. BewG berechnet werden. Würde ein Bedarfsfall nach § 151 BewG vorliegen, wäre der Grundbesitzwert i.S.v. § 157 BewG und R B 151.1 Abs. 1 ErbStR 2019 durch das Lagefinanzamt gesondert festzustellen. Hier soll nun ermittelt werden, welchen Grundbesitzwert das Lagefinanzamt auf den 1.1.2022 feststellen würde: Vorliegend handelt...mehr

An dieser Stelle sei die Frage erlaubt, warum für ein und dasselbe Objekt, nämlich für ein Einfamilienhaus, die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer im Rahmen der Feststellung des sog. Grundstückswerts für schenkungsteuerliche oder erbschaftssteuerliche Zwecke nach Anlage 22 zu § 185 BewG nur 70 Jahre beträgt,[11] während dieselbe wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Zweck...mehr

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Rz. 461 Im Bauträgervertrag finden sich in der Regel Angaben zur Wohn- oder Nutzfläche. Die geschuldete Fläche kann sowohl im Vertrag als auch in dessen Anlagen, etwa den Bauplänen, genannt sein. Die Angabe ist ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal.[1] Fehlen in einem Bauträgervertrag Angaben zur Wohnfläche, ist die einseitige Vorstellung des Erwerbers für den Inhalt des Vert...mehr

Rz. 463 Bei zu geringer Wohnfläche einer Eigentumswohnung gilt für die Minderungsberechnung die Formel (linear proportional zum Quadratmeterpreis): Kaufpreis geteilt durch die geschuldete Fläche = Quadratmeterpreis. Dann Quadratmeterpreis x Minderfläche = Minderung.[1] Praxis-Beispiel Berechnung der Minderung Beispiel bei einer Minderfläche von 4 m²: 400.000 EUR (Wohnung) : 80 ...mehr

Rz. 462 Unterschreitet die tatsächliche die genau vereinbarte Fläche, stellt die Flächendifferenz einen Sachmangel i. S. d. § 634 BGB dar, sodass der Erwerber die geschuldete Vergütung mindern darf.[1] Ob es eine "Toleranzgrenze" gibt, die eine Minderung ausschließt und wo diese anzusetzen ist, ist unklar. Grundsätzlich sind Abweichungen in der Regel nur bis zu 3 % akzeptabe...mehr

Rz. 80 Arbeitsmittel s. § 9 EStG Rz. 221ff. Asylgewährung s. § 9 EStG Rz. 265 Aufsichtsrat Arbeitnehmer, die als Arbeitnehmervertreter in den Aufsichtsrat einer AG gewählt werden, müssen sich vielfach vor ihrer Benennung als Kandidat für die Wahl dazu verpflichten, im Fall ihrer Wahl einen Teil der Aufsichtsratstantiemen an bestimmte betriebliche oder außerbetriebliche (gewerksch...mehr

Rz. 30 Nach welchen Vorschriften die Wohn- und ggf. Nutzflächen zu ermitteln sind, wird weder im Gesetz noch in den Gesetzesmaterialien explizit vorgegeben. Ausgehend von den Verwaltungsanweisungen für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zur Abgrenzung der Grundstücksarten[1] ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Wohnfläche nach der Wohnflä...mehr

Rz. 19 Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten. Rz. 20 Na...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 10 Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Zu den Beweggründen des Gesetzgebers s. Rz. 1. Nach § 254 BewG ergibt ...mehr

Rz. 37 In § 249 Abs. 10 BewG wird erstmals der Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne für Zwecke der Grundsteuer bestimmt, der die typologische Umschreibung des bewertungsrechtlichen Begriffs der Wohnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung übernimmt.[1] Der Wohnungsbegriff erlangt bei der Abgrenzung der Grundstücksarten in den Fällen Bedeutung, in denen e...mehr

Rz. 25 Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Verkaufsräume oder Büros), gelten nach der expliziten Anweisung in der Anlage 39, Teil I, zum BewG, als Wohnflächen. Bei Mietwohngrundstücken ist für diese Flächen die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in EUR/m² Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- un...mehr

Rz. 18 Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche sind nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem ersten Schritt zunächst nach den 16 Ländern, 3 Grundstücksarten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum), 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie 5 Bauja...mehr

Rz. 19 Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen.[1] Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneu...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Roher...mehr

Rz. 29 Der Ablauf des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252ff. BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Ertragswertverfahrens nach §§ 252ff. BewG Unter Einbeziehung von selbständig nutzbaren Teilflächen nach § 257 Abs. 3 BewG ist das Ablaufschema wie folgt zu erweitern: Ablauf des Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG inkl. selbständig nutzb...mehr

Rz. 18 Nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG stellen Einfamilienhäuser bei der Bewertung bebauter Grundstücke eine Grundstücksart dar. Was unter einem Einfamilienhaus zu verstehen ist, wird in § 249 Abs. 2 BewG definiert. Nach § 249 Abs. 2 S. 1 BewG sind Einfamilienhäuser zunächst Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Wohngrundstücke sind grundsätz...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Rz. 3 einstweil...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 27 Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG länderbezogen ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) in einem zweiten Schritt zusätzlich nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen differenziert. Hierzu sind...mehr

Rz. 10 Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist. Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert...mehr

Rz. 31 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix). In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der j...mehr

Rz. 14 Eine Besonderheit gilt es im Rahmen der Ermittlung des Mindestwerts bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu beachten. Nach § 251 S. 2 BewG wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der An...mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt beim Bundesmodell normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläch...mehr

Als Zubehörräume oder Nebenräume gelten z. B. Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume, Waschkeller, Trockenräume, Vorratskeller usw. Zur Berücksichtigung der Flächen dieser Räume bei Ermittlung des Grundsteuerwertes s. "Wohnfläche".mehr

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Wohngrundstücke sind: Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- ...mehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche. Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an...mehr

Beispiel Ein gemischt genutztes Grundstück in Düsseldorf ist auf den Stichtag 1.1.2022 zu bewerten. Das Grundstück weist folgende Eigenschaften auf: Grundstück: 1.600 qm Bodenrichtwert: 500 EUR/qm Nutzfläche/Wohnfläche: 1.200 qm, davon 60 % gewerbliche Nutzung Bruttogrundfläche: 1.400 qm Baujahr: 1990 Grundsteuerhebesatz Stadt Düsseldorf: 440 % Lösungmehr

Für die Steuerbefreiung des Familienheims für die Kinder gilt zudem, dass diese nur im Verhältnis von 200 m² zur Gesamtfläche geltend gemacht werden kann. Bei der Begrenzung auf 200m² handelt es sich um einen Freibetrag und keine Freigrenze. Wird die Wohnfläche von 200 m² überschritten, kann sie daher nur im Verhältnis der 200 m² zur Gesamtfläche geltend gemacht werden. Beis...mehr

Rz. 135 Erweiternd gegenüber dem Erwerb von Ehegatten ist Voraussetzung für die vollständige Freistellung, dass die Wohnfläche der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei größeren Wohnungen wird die Freistellung nur für 200 qm Wohnfläche gewährt ("soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt" lautet die vom Gesetzgeber typisierte angemessene Größenordnung für...mehr

Rz. 4 Für die Abgrenzung der Grundstücksarten ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche maßgebend. Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z. B. Garagen, Kellerräume), sind nicht einzubeziehen. Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV)...mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ...mehr

Die enge Auslegung der Steuerbefreiung zeigte sich im Fall des FG Köln[12] noch in einem weiteren Sachverhaltsdetail: Wie beschrieben hatte die Erblasserin M in diesem Haus zwei Wohnungen, die aber nicht miteinander verbunden waren. Im Sachverhalt werden die weiteren Details beschrieben: Zitat In der oberen Wohnung befanden sich die Schlafzimmer, ein Badezimmer, die Küche und ...mehr

Rz. 33 Der Verschonungsabschlag von 10 % wird nur für bebaute Grundstücke gewährt, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Für die Abgrenzung der Wohngrundstücke ist der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff maßgebend, der in § 181 Abs. 2 BewG erstmals gesetzlich definiert ist (zuvor z. B. in R 175 Abs. 2 ErbStR 2003 für das alte Recht; s. Drosdzol, ZEV 2008, 10, 12; R E 13d Abs....mehr

Rz. 66 Die Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum unter Eheleuten und bei eingetragenen Lebenspartnerschaften wird erbschaftsteuerfrei gestellt. Gleiches gilt für selbst genutztes Wohneigentum bis zu 200 qm Wohnfläche bei der Vererbung an Kinder. Voraussetzung ist jeweils und grundsätzlich die Einhaltung einer Selbstnutzungsfrist von zehn Jahren.mehr