Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 82 Das neue Recht behält in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG die Grundstruktur des bisherigen Verfahrens bei. Danach muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Titel erstreiten, der den Beklagten zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt. Dieser ist Grundlage der Vollstreckung nach den Vorschriften des ZVG. Es wird also der Zwangs...mehr

Rz. 30 Über die bereits behandelten sachenrechtlichen Änderungen hinaus beschränkt sich das WEMoG auf punktuelle Veränderungen im Grundbuch- und Verfahrensrecht. Die erste betrifft die Eintragung von Beschlüssen. Nach § 19 GBO bedürfte auch die nunmehr partiell zulässige Eintragung von Beschlüssen[29] der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 G...mehr

Rz. 85 Nach wie vor nicht geregelt ist der freihändige Verkauf während des Entziehungsverfahrens. Dies ist bis zum Erlass eines Entziehungsurteils unbegrenzt möglich. Schwieriger ist die Lage wiederum nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks. Hier dürfte man auf die Rechtsprechung zum alten Recht zurückgreifen können, wonach die einstweilige Einstellung des Zwangsver...mehr

Rz. 72 Mit dieser neuen Ausgestaltung der Abberufung ließ der Gesetzgeber auch die Anfechtungsbefugnis des Verwalters entfallen, da Streitigkeiten hierüber den ganz überwiegenden Anteil der Anfechtungsklagen von Verwaltern darstellten. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Abberufung wie jeden anderen Beschluss anfechten können. Dabei dürften sie n...mehr

Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passu...mehr

Rz. 9 Die neue Fassung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erweist sich auch insoweit als glücklich, als die bisherige Beschränkung auf Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum auch in anderer Hinsicht zu eng war. Denn ein ganz ähnlicher Streit konnte auch über die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens, etwa eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks zwecks Erw...mehr

Rz. 25 Für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, gelten nach § 13 Abs. 2 WEG die Regeln zur baulichen Veränderung in § 20 WEG entsprechend. § 13 Abs. 2 WEG enthält hinsichtlich des Sondereigentums nur die Erleichterung, dass er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen darf, wenn sie nicht zu einer mehr als unerheb...mehr

Rz. 40 Da die Duldungspflichten in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG weit über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, ist es nur konsequent, auch die zu Ausgleichansprüchen führenden Tatbestände entsprechend auszuweiten. In Betracht kommt insbesondere, wie die zum Gemeinschaftseigentum parallel konstruierte Duldungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zeigt, die Einwirkung im Zuge v...mehr

Rz. 61 Unglücklich ausgefallen ist freilich nur die Begründung des Gesetzes, nicht sein Wortlaut. Er will letztlich sicherstellen, dass nicht nur die in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG privilegierten Interessen, sondern auch diejenigen der Miteigentümer gewahrt werden. Das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit fordert einerseits eine Anpassung der baulichen Veränderung an die v...mehr

Rz. 8 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG lässt nur in Kleinanlagen Ausnahmen von der einvernehmlichen Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters zu. Diese definiert § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dahingehend, dass weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen. Maßgeblich ist der rechtliche Bestand, etwa interne Aufteilungen analog § 8 WEG schaffen eine zusätzliche Einheit.[11] Dabei sind ...mehr

Rz. 122 Völlig offen bleibt nach Text und Begründung des Gesetzes, wie zu verfahren ist, wenn die Stimmen für eine bauliche Veränderung nicht dokumentiert wurden oder aus sonstigen Gründen (etwa aufgrund eines Verlusts von Unterlagen) nicht mehr feststellbar sind. Wird der Beschluss bereits ohne Feststellung der Stimmen für die bauliche Veränderung gefasst, dürfte er ordnung...mehr

Rz. 39 Im Ergebnis ist somit eine Abwägung vorzunehmen, ob die Vorteile der baulichen Veränderung die damit für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen Nachteile wenigstens soweit aufwiegen, dass er nicht unbillig benachteiligt erscheint. Im konkreten Fall ist also zu fragen, ob etwa die Erhöhung des Wohnwertes durch den Aufzug die damit verbundenen Immissionen aufwiege...mehr

Mit dem WEMoG will der Gesetzgeber neben einer Anpassung an geänderte technische und gesellschaftliche Voraussetzungen nicht zuletzt die von ihm häufig deutlich gerügten Fehler der Novelle des Jahres 2007 korrigieren. Dass ihm eine substantielle Verbesserung gegenüber dem früheren Recht gelungen ist, erschien dem Verfasser dieser Zeilen umso zweifelhafter, je weiter das Manu...mehr

Rz. 44 Ist ein Beschluss dagegen lediglich anfechtbar, steht dies seiner Eintragung nicht entgegen. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Prüfung nicht vorgesehen. Hieraus geht hervor, dass das Grundbuchamt mögliche Anfechtungsgründe nicht nur nicht prüfen muss, sondern noch nicht einmal prüfen darf. Diese Prüfung überantwortet die Entwurfsbegründung vielmehr ausschließlich d...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 18 § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt inhaltlich die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. fort, aber unter Umkehr der Perspektive: Während § 14 Nr. 1 WEG a.F. positive Verpflichtungen zur Instandhaltung und zum schonenden Gebrauch von Sondereigentum- und Gemeinschaftseigentum normierte, arbeitet § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit Unterlassungspflichten. Demnach ist jeder Wohnungseige...mehr

Rz. 22 Eine solche vollständige Aufteilung ist bei sonstigen Grundstücksflächen nicht möglich. Zwar können einzelne Räume wiederum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abgeschrieben und anderen Einheiten zugeordnet werden.[19] Insoweit kann für einen Grundstücksteil, der ebenso zum Bestand gehört wie Räume, Balkone etc. nichts anderes gelten. Allerdings kann er im ...mehr

Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anordnung Unabdingbarkeit z...mehr

Rz. 175 Überflüssigerweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, wonach der Mieter binnen der dort normierten Frist auch Umstände mitteilen muss, die eine Härte nach § 559 Abs. 4 begründen, also eine Härte nur hinsichtlich der Mieterhöhung darstellen. Diese Verweisung ist im vorliegenden Zusammenhang schlicht zu ignorieren, da weder die Wohnungseigentümerg...mehr

Rz. 33 Liegen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse vor, darf jeder Wohnungseigentümer nur insoweit auf fremdes Sondereigentum einwirken, als er keinen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. So kann er etwa beim Aussteigen einen fremden Stellplatz betreten. Bei der Frage nach der Erheblichkeit der Einwirkung sind al...mehr

Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH ...mehr

Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzesbegründung, wonach es ...mehr

Rz. 19 Im Ergebnis werden Beschlussanträge auf der ersten Stufe, der Gestattung dem Grunde nach, erheblich erleichtert. Der Beschlussantrag muss gewissermaßen nur noch das Ziel, die Durchführung einer bestimmten baulichen Veränderung, aufzeigen. An der Bestimmtheit wird es künftig nur noch fehlen, wenn überhaupt nicht mehr erkennbar ist, welche Maßnahme der Antragsteller beg...mehr

Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittelbar die Beschlussfassung über diese bauliche Veränderung dem Grunde n...mehr

Rz. 4 Umgekehrt kommt eine Übertragung der Ausübungsbefugnis individueller Abwehr- und Beseitigungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anders als nach früherem Recht nicht mehr in Betracht. Denn bei Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft schon kraft Gesetzes ausübungsbefugt, so dass es keiner Vergemeinschaftung mehr bed...mehr

Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und daher nicht verlangt hat. Ebenso kann er etwa infolge ...mehr

Rz. 68 Mit der Aufhebung des § 21 Abs. 8 WEG a.F. verwirft der Gesetzgeber die Auffassung des BGH zum alten Recht, wonach das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. auch Vereinbarungen ersetzen durfte.[67] § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erlaubt nur noch die Ersetzung von Beschlüssen durch das Gericht. Der Anspruch auf Ersetzung von Vereinbarungen ist im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG...mehr

Rz. 22 Gegenstand der Übertragung sind nur die zum Sondereigentum gehörenden Räume. Dies umfasst nach dem Wortlaut sämtliche Räume, da von "den zum Sondereigentum gehörenden Räumen" die Rede ist. Wird also etwa ein Kellerraum noch nicht übergeben, greift die Fiktion des § 8 Abs. 3 WEG noch nicht ein. Zu den Räumen gehören nach der Gleichstellung in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG auch S...mehr

Rz. 77 Die Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt, richtet sich mangels neuer Vorgaben nach denselben Kriterien wie nach altem Recht.[60] Denn § 20 Abs. 3 WEG knüpft in Wortlaut und Inhalt an den Begriff der Beeinträchtigung in § 14 Nr. 1 WEG a.F. an. Es kann also auf die Rechtsprechung zu Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG a.F. zurückgegriffen werden.mehr

Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formulierung beim Wirtschaftsplan kaum ve...mehr

Rz. 35 Das WEMoG behält zwar die Möglichkeit, eine Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufzuheben, in § 12 Abs. 4 S. 1 WEG bei. Gestrichen wird aber die fragwürdige Unabdingbarkeit dieser Regelung in § 12 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. Zugleich wird die vormals in § 12 Abs. 4 S. 5 WEG a.F. geregelte Erleichterung des Nachweises eines solchen Beschlusses durch einen Verweis in § 1...mehr

Rz. 102 § 21 Abs. 1 WEG enthält keine Regelung für den Fall, dass eine bauliche Veränderung von einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern gemäß § 20 Abs. 2, 3 WEG verlangt wurde. Die Gesetzesmaterialien halten es ohne Begründung für selbstverständlich, dass die Kosten in diesem Fall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen sind.[71] In der Sache handelt es sich ...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Der Grundsteuerwert ist die Bezugsgröße der Steuermesszahl ab dem 1.1.2025. Sie wird nach § 219 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert festgestellt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 232 bis 234, 240 BewG) und für Grundstücke (§§ 243, 244 BewG). Grundsteuerwert und objektabhängige Steuermesszahl werden multiplikativ verknüpft. Die Bewertung der land- u...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] § 13 leitet den zweiten Abschnitt des GrStG ein, der mit Bemessung der Grundsteuer überschrieben ist. Die Norm beschreibt das Verfahren auf abstrakte Weise. Die §§ 14–24 GrStG regeln im Einzelnen die Ermittlung und Festsetzung der Steuermessbeträge. Differenzierte Messzahlen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für Grundstücke legen die §§ 14 u...mehr

Rz. 60 Ehegatten unterliegen der getrennten Besteuerung. Etwaige steuerliche Vergünstigungen (z.B. Kinderfreibeträge gem. Art. 22w EStG) sind vom Bestand einer Ehe unabhängig. Eine Ausnahme sieht Art. 22а Abs. 1 EStG vor; sie betrifft den Fall, dass die Eheleute zum Zwecke des Erwerbs von Wohnungseigentum ein hypothekarisch gesichertes Darlehen aufnehmen. Die Raten mindern d...mehr

Rz. 116 Einige Gesetze äußern sich zu Vertretung und Vollmachten. So wird die Betreuung bei Erklärung der Geschäftsunfähigkeit des einen Partners vorrangig dem anderen zugesprochen (Katalonien und Arágon). Rz. 117 Besondere Regelungen über Ersatzansprüche bei Verletzung bzw. Tötung des nichtehelichen Lebenspartners finden sich in keinem der Gesetze, insoweit gelten die allgem...mehr

Rz. 20 Eine Besonderheit des englischen Sachenrechts stellen die equitable interests dar, die neben den direkten Eigentumsrechten (bei Immobilien entweder in der Form des absolute interest oder der leasehold, die einem Erbbaurecht bzw. dem Wohnungseigentum vergleichbar ist) bestehen können. Diese beruhen auf der Rechtsform des trust und können in ihren Folgen und Funktionen ...mehr

Rz. 22 Der gesetzliche Güterstand während aufrechter Ehe ist die Gütertrennung: Jeder Ehegatte bleibt Alleineigentümer des von ihm in die Ehe eingebrachten und während der Ehe erworbenen Vermögens (§§ 1233, 1237 ABGB) und damit allein über dieses verfügungsberechtigt.[29] Jeder Gatte haftet auch allein für seine Schulden.[30] Während aufrechter Ehe ist somit sowohl eine ding...mehr

Rz. 209 Vorrangig vor der objektiven Anknüpfungsleiter ist eine nach Art. 15 Abs. 2 EGBGB a.F. getroffene Rechtswahl zu beachten.[277] Folgende Möglichkeiten stehen zur Wahl, wobei die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Ausübung der Rechtswahl gegeben sein müssen. Ein späterer Wegfall berührt die Wirksamkeit der Wahl nicht mehr:mehr

§ 18 Abs. 1 WEG n. F. stellt zunächst klar, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Durch die grundlegende Neuordnung der Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ändert sich allerdings nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Geschicke der Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Kommunales Abgabenrecht Insbesondere im kommunalen Abgabenrecht finden sich in aller Regel Bestimmungen über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Hieran ändern auch die Neuregelungen des WEMoG nichts. Spezialgesetzlich können auch weiterhin Besonderheiten geregelt werden, die eine unmittelbare Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Ist na...mehr

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Wie ausgeführt, obliegt die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEMoG stärkt die Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch insoweit, als es mit Blick auf die Ausübungsbefugnis der Rechte der Wohnungseigentümer nicht mehr nach sog. "geborenen" und "gekorenen" Ansprüchen trennt – letztere werden gar nic...mehr

Unter Geltung des WEMoG wird der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten haben. Eine mit dem derzeit noch geltenden § 27 Abs. 2 WEG a. F. korrespondierende Regelung wird es nicht mehr geben. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtsl...mehr

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"Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe de...mehr

6.1.1 Erhaltungsmaßnahmen Praxis-Beispiel Fall 1: Unvollständige und verzögerte Instandsetzung Im Bereich einer vermieteten Wohnungseigentumseinheit kommt es zu Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümer beschließen entsprechende Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. Der Verwalter beauftragt einen Architekten bezüglich der Ausarbeitung eines gee...mehr

Zusammenfassung Überblick Mit Inkrafttreten des WEMoG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Trägerin der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser Systemwechsel hat insbesondere große Auswirkungen auf das Haftungssystem sowie die Individualansprüche der Wohnungseigentümer. 1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer "Die Erfüllung der auf das Gemeinschaft...mehr

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftsvermögen eingenommene Gelder, Bankguthaben, Rücklagen, Ansprüche auf Miet- und Pachtzahlungen, Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldern, Sonderumlagen, Ansprüche auf Schadensersatz,...mehr

Praxis-Beispiel Beseitigung einer baulichen Veränderung Hat ein Wohnungseigentümer eine ungenehmigte bauliche Veränderung durchgeführt, kann nach derzeit noch geltender Rechtslage ein jeder Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch unmittelbar allein gegen den Wohnungseigentümer geltend machen, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat. Zwar kann die Gemeinschaft der Woh...mehr