Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Leitsatz Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Fakten: Der Vermieter verlangt Miete und nach Kündigung des Vertrags Ersatz von Miet...mehr

Leitsatz Der Mieter von Geschäftsräumen hat i. d. R. kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zu fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Geschäftsräume vom Vermieter gemietet...mehr

Leitsatz Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Normenkette § 535 BGB Kommentar Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Parteien schlossen im September 1999 einen Mietver...mehr

Leitsatz Die Nichtzahlung der Kaution ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich als wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB zu bewerten. Die Kündigung kann nur innerhalb der Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden. Die Frist beginnt mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Vermieter. Dies ist der Fall, wenn für den Vermieter...mehr

Leitsatz Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann jedenfalls dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, wenn eine Verwaltertätigkeit Grundlage des Nutzungsverhältnisses ist und der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten vorzeitig beendet wird. Von der Einigung auf Verpflichtung zur Bestellung eines Wohnungsrechts ist nur auszugehen, wenn der Wille zu...mehr

Leitsatz Der BGH gab in seinem Urteil vom 12.02.2007 dem Vorstand einer Genossenschaft Recht, der sich gegen eine fristlose Kündigung seines Anstellungsvertrages gewehrt hatte. Ihm war gekündigt worden, weil er angekündigt hatte, Insolvenzantrag zu stellen. Die Genossenschaft war der Meinung, dass das pflichtwidrig gewesen sei, weil keine Insolvenzlage gegeben gewesen sei. H...mehr

Leitsatz Oft, aber nicht immer führt die Erstattung einer Strafanzeige gegen den eigenen Arbeitgeber zur Kündigung. Wenn der Arbeitnehmer nicht leichtfertig handelt und ein innerbetrieblicher Klärungsversuch keine Erfolgsaussichten hatte, hat er in einem Kündigungsschutzverfahren gute Aussichten auf Erhalt seines Arbeitsplatzes. Auf den Ausgang des von ihm angestoßenen Straf...mehr

Leitsatz Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an i...mehr

Leitsatz Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 ...mehr

Leitsatz Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber...mehr

Leitsatz Unter dem seit dem 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht wird nicht mehr an der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. / § 536b BGB n. F. festgehalten, da mit der Mietrechtsreform die Grundlage dafür entfallen ist. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Ve...mehr

Leitsatz An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 – XII ZR 41/98 – NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anw...mehr

Leitsatz Für die Frage der Verjährung von Honorarforderungen eines Steuerberaters kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Gebührenrechnungen, sondern darauf an, wann die Honorarforderungen fällig wurden. Jede Tätigkeit eines Steuerberaters, für welche die StBGebV eine selbständige Gebühr aufweist, ist eine Angelegenheit, deren Beendigung jeweils die Verjährungsfrist selbständig...mehr

Leitsatz Für den Vermieter ist die Gewährung einer Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist. Fakten: Der Vermieter hatte wegen Mietrückständen fristlos gekündigt, der Mieter beantragt die Gewährung einer Räumungsfrist ohne die Zahlung von Miete oder Entschädigung ...mehr

Leitsatz Die Parteien stritten u.a. um Kindesunterhalt. Seinen zunächst innegehaltenen Arbeitsplatz als Lkw-Fahrer hatte der Ehemann noch während der Probezeit aus Gründen, die in seiner Person lagen, verloren. Er war dann zunächst arbeitslos und nahm dann eine geringer entlohnte Tätigkeit an. Vom AG wurde er auf der Grundlage fiktiver Erwerbseinkünfte aus seinem gekündigten...mehr

Leitsatz Ein Arbeitnehmer verstößt ganz erheblich gegen seine arbeitsvertraglichen pflichten, wenn er ein ausdrückliches und fortlaufend wiederholtes Verbot des Arbeitgebers missachtet, das Internet privat zu nutzen und innerhalb von mehr als 2 Monaten fast täglich, insgesamt in erheblichem Umfang, privat im Internet surft. Sachverhalt Bei der Prüfung der Frage, ob ein wichti...mehr

Leitsatz Schadensersatzpflicht eines Wohnungseigentümers wegen des "Hinausekelns" des Mieters eines anderen Miteigentümers Normenkette § 14 Nr. 1 WEG; §§ 254, 823 Abs. 2 i. V. m. § 1004 BGB Kommentar Ist der Mieter eines Wohnungseigentümers regelmäßig beleidigendem, bedrohendem und tätlich-aggressivem Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers ausgesetzt, kann er in solchen u...mehr

Leitsatz Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von 4 Jahren, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam, und zwar nicht nur, soweit er den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall enthielt der formul...mehr

Leitsatz Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. Fakten: Sechs Jahre lang überwies der Mieter die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat, teilweise leistete er nur Teilzahlungen. Nach dem Mietvertrag war die M...mehr

Leitsatz Leitsätze: 1. Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen bilden einen Grund zur fristlosen Kündigung. 2. Wenn der Mieter in der Vergangenheit die Miete unpünktlich bezahlt hat, so kommt es nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs Mietrückstände bestehen. 3. Die Entscheidung über die Kündigung muss aufgrund einer Interessenabwägung erfolgen. Dabei ist auch...mehr

Leitsatz Wer einen Kollegen einschaltet, um zum Zwecke des Arbeitszeitbetrugs an eigener Stelle die Stempeluhr zu bedienen, beschädigt das Vertrauensverhältnis zum Arbeitgeber so schwer, dass die außerordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt ist. Sachverhalt Gekündigt wurde einem Erzieher, der bei einem Verband arbeitete. Dort wur...mehr

Leitsatz 1. Eine Formularklausel, wonach das "Kündigungsrecht" des Mieters für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen ist, muss dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen befristeten Kündigung beenden kann. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich. 2. Ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist jedenf...mehr

Leitsatz Eine BGB-Gesellschaft (GbR) mit zwei Gesellschaftern kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine Fortsetzung des Gesellschaftsverhältnisses unzumutbar ist. Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit ist das Verhalten beider Gesellschafter zu prüfen. Im Fall einer wechselseitigen Kündigung kann eine unwirksame erste fristlose Kündigung nicht automatisch als wichtige...mehr

Leitsatz Eine zweigliedrige GbR kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn dem kündigenden Gesellschafter nach der Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände eine Fortsetzung des Gesellschaftsverhältnisses nicht zumutbar ist. Hierbei ist eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Sachverhalt Die Parteien sind Gesellschafter einer zweigliedrigen Grundstücks-GbR. Sie streite...mehr

Leitsatz Die Lagerung von 25 kg Munition und 2 l Petroleum in für den Betrieb eines Dentallabors angemieteten Räumen berechtigt den Vermieter jedenfalls ohne ergänzenden Vortrag zur Gefährdungslage nicht zu einer außerordentlichen Kündigung. In der Lagerung liegt zwar eine gewisse Gefährdung der Mietsache, die jedoch nur abstrakt ist. Zu einer konkreten Gefährdung fehlt hier...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung des Vermieters berechtigender Verzug des Mieters mit der Mietzahlung kann entfallen, wenn sich der Mieter über die Höhe der Minderung entschuldbar irrt. Kann der Mieter keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nachweisen, gerät er in Zahlungsverzug und kann sich auch nicht auf eine möglicherweise unrichtige Beratung berufen. Fakten: Die Parteien s...mehr

Leitsatz Befindet sich der Zustellungsempfänger vier Monate lang in Strafhaft, sind die zuvor bewohnten Räume während dieser Zeit nicht mehr "Wohnung" im Sinne der Zustellungsvorschriften. Hat der Mieter nach Austausch der Schlösser durch den Vermieter keinen Zugang zu den Mieträumen, hat der Vermieter - unabhängig von der Wirksamkeit der von ihm zuvor ausgesprochenen fristl...mehr

Leitsatz Ein mit der Bauplanung beauftragter Architekt hat bereits bei der Grundlagenermittlung zu prüfen, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Eine Verletzung dieser Pflicht kann eine außerordentliche Kündigung des Architektenvertrags rechtfertigen und dazu führen, dass der Architekt auch für die erbrachten Leistungen keine Vergütung erhält. Link zur Ents...mehr

Leitsatz Eine schuldhafte Insolvenzverschleppung durch den Geschäftsführer einer GmbH berechtigt diese zur Kündigung seines Anstellungsvertrags aus wichtigem Grund. Die Kündigungsfrist beginnt nicht vor Beendigung des pflichtwidrigen Dauerverhaltens. Sachverhalt Der Kläger war ab 1991 Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH. Sein Anstellungsvertrag war mit einer Frist von d...mehr

Leitsatz Das Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters ist nicht ohne Weiteres verwirkt, wenn aus dem Mietverhältnis Rückstände der Miete, z.B. Umsatzsteuer, auftreten, dies zunächst hingenommen wird und sie weiter auflaufen. Sachverhalt Im Urteilsfall war im Geschäftsraummietvertrag zwischen Mieter und Vermieter die Miete mit Umsatzsteuer vereinbart worden. Im Laufe der ...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter einen Zahlungsrückstand zunächst längere Zeit hingenommen, so ist das Recht zur fristlosen Kündigung wegen dieses Rückstands nicht verwirkt, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit weiter vergrößert. Normenkette BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Kommentar In dem Entscheidungsfall war ein Gebäude zum Betrieb eines Wohnheims für betreutes Wohnen vermietet. Nach ...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat. Ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat. Fakten: Der Mieter hatte die Miete gemindert, der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsrückstands fristlos...mehr

Leitsatz Das Interesse an einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht vorrangig gegenüber dem Interesse des Mieters an einer mietvertraglich nicht verbotenen Tierhaltung, solange das Tier (hier: Kampfhund) den Hausfrieden nicht stört. Fakten: Der Mieter hielt in den letzten 9 Jahren einen American Staffordshire Terrier, der zu den Kampfhunden gezählt wird. Der ...mehr

Leitsatz Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel der gemieteten Räume dar, die den Mieter zur Minderung und nach denselben Kriterien für das Merkmal "erheblicher Fehler" auch zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB a.F. berechtigen. Sachverhalt Im U...mehr

Leitsatz Veranlasst der Mieter durch Pflichtverletzung den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, so hat er diesem den durch die Kündigung entstandenen Schaden (sog. Kündigungsfolgeschaden) zu ersetzen. Bei einem befristeten Mietvertrag kommt es insoweit nicht auf die streitige Frage einer Vorenthaltung der Mietsache an, wenn es dem geschädigten Vermi...mehr

Leitsatz Sind Bestimmungen eines Steuerberater-Sozietätsvertrags widersprüchlich, ist der Vertrag sinnvoll aus der Sicht der Beteiligten auszulegen. Erfüllt ein Gesellschafter nach seinem Ausscheiden eine vorher entstandene Steuerschuld der Gesellschaft, ist der insoweit bestehende Erstattungsanspruch nur als unselbständiger Rechnungsposten in die Auseinandersetzungsbilanz a...mehr

Leitsatz Bezeichnet der Mieter den Vermieter als "dumme Kuh" und "Arschloch", stellt dies eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigt. Beleidigungen per SMS müssen dem Mieter zugeordnet werden können. Fakten: Der Mieter hatte dem Vermieter SMS geschrieben, in denen er ...mehr

Leitsatz Kündigt der Vermieter ein Wohraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 659 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Pr...mehr

Leitsatz Zur Frage, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsrückstands gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann. Fakten: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Mietrückstands fristlos, hilfsweise fristgemäß. Während des Räumungsprozesses zahlte das Sozialamt die rückständige Miete. Der BGH...mehr

Leitsatz Ein Vermieter kann eine Kündigung nicht mit Mietrückständen begründen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, es sei denn, diese Mietrückstände wurden ihm vom Veräußerer bzw. Vorvermieter abgetreten. Fakten: Der neue Vermieter verlangt aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Vorvermieters Räumung und Zahlung restlicher Mieten. Die Mietrück...mehr

Leitsatz Unvollständige Vermietung im Einkaufszentrum stellt für sich gesehen noch keinen Mietmangel dar. Umsatzeinbußen liegen im Risikobereich des Gewerbemieters. Fakten: Der Vermieter hat dem Gewerbemieter eines Bekleidungsgeschäfts wegen Zahlungsrückständen außerordentlich gekündigt. Der Mieter berief sich darauf, er habe aufrechenbare Schadensersatzansprüche, welche die ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kann auch eine erhebliche Beschränkung des (unmittelbaren) Zugangs zu dem angemieteten Ladenlokal (hier: Blumengeschäft) einen Mangel der Mietsache darstellen. Der Wegfall von Bushaltestelle und öffentlichen Parkplätzen während der Bauarbeiten führt jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des angemieteten Ladenlokal...mehr

Leitsatz Besteht beim Erlass eines Räumungsurteils die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder eines sog. "Totstellreflexes" mit völliger Apathie des Mieters, kann dessen Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses Vorrang eingeräumt werden. Fakten: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Der Mieter ist 77 Jahre alt und psychisch erkrankt. Er veru...mehr

Leitsatz Die Unterbrechung der Wasserzufuhr sowie die - trotz Aufforderung des Mieters, die Räume zu verlassen - wiederholte Äußerung abfälliger Bemerkungen im Ladenlokal stellen eine Besitzstörung dar, die der Mieter nicht dulden muss. Fakten: Der Mieter eines Ladenlokals, das als Bäckerei und Café genutzt werden sollte, macht geltend, der Vermieter habe mehrfach die Wasserz...mehr

Leitsatz Eine Abmahnung wegen unbefugter Stromentnahme im Keller ist jedenfalls dann erforderlich, wenn der behauptete Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht messbar ist. Fakten: Der Vermieter hatte dem Mieter ohne Abmahnung fristlos gekündigt mit der Begründung, er habe unerlaubt Strom entnommen, entgegen dem allgemeinen Katzenhaltungsverbot zwei Katzen gehalten un...mehr

Leitsatz Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die im Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat. Fakten: Der Mieter b...mehr

Leitsatz Ein die fristlose Kündigung eines Sanierungsdarlehens rechtfertigender wichtiger Grund kann vorliegen, wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers seit dem Zeitpunkt, in dem das Kreditinstitut seine Mitwirkung an der Sanierung zugesagt hat, eine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist, die die Sanierung als nicht mehr aussichtsreich erscheinen lässt...mehr

Leitsatz Die Bestimmung im Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Fakten: Im Formularmietvertrag ist geregelt: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvert...mehr

Leitsatz Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben. Fakten: In der Präambel des Gewerbemietvertrages heißt es: "Der Vermieter vermietet ein Einkaufszentrum, bestehend aus einem Baumarkt…, einem Lebensmittelmarkt…...mehr

Leitsatz Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruht. Fakten: 1988 verpachtete der Verpächter Räume zum Betrieb einer Imbissstube. 1991 schloss...mehr