Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

I. Entstehung/Inhalt der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 166 BewG, die durch das Erbschaftsteuerreformgesetz [2] neu in das BewG eingefügt worden ist, regelt in Abs. 1 die Gründe für eine abweichende Bewertung des Wirtschaftsteil und bezeichnet die Stellung des Liquidationswertes innerhalb des Gefüges des Bewertungsrechts. § 166 Abs. 2 BewG bestimmt die jew...mehr

I. Mehrere Gebäude oder selbstständige Gebäudeteile Rz. 185 [Autor/Stand] Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.[2] Ist ein Grun...mehr

I. Definition Rz. 38 [Autor/Stand] Zur Definition der Brutto-Grundfläche vgl. die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 88. Rz. 39 [Autor/Stand] Die Brutto-Grundfläche wird in Quadratmetern (m2) angegeben. Rz. 40 [Autor/Stand] Der Begriff der Brutto-Grundfläche wird in der Anlage 24, Teil I zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 wie folgt definiert: „Die Brutto-Grundfläche ist ...mehr

I. Regelungsgegenstand und Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] § 137 BewG ist durch das StÄndG 1992 v. 25.2.1992[2] im Zusammenhang mit der Übernahme der Steuerbilanzwerte in die Vermögensaufstellung neu in das BewG aufgenommen worden. Bei den Bilanzposten, die in dieser Vorschrift genannt werden, handelt es sich im weitesten Sinne um Eigenkapital, genauer: um auf der Ak...mehr

I. Überblick Rz. 76 [Autor/Stand] Treten nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen ein, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen, wird bei der Ermittlung der Alterswertminderung (s. Rz. 66 ff.) von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr ausgegangen (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG i.d.F. bis 31.12.2015). Rz. 77 [Autor/Stan...mehr

I. Allgemeines Rz. 20 [Autor/Stand] Die in § 181 BewG genannten Grundstücksarten finden sich bis auf das Wohnungs- und Teileigentum in § 75 Abs. 1 BewG wieder; das Wohnungs- und Teileigentum wird für die Einheitsbewertung in § 93 BewG geregelt. Rz. 21 [Autor/Stand] Die nachfolgende Übersicht fasst die sechs Grundstücksarten und ihre Voraussetzungen in Kurzform zusammen:mehr

1. Überblick Rz. 150 [Autor/Stand] Treten nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen ein, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben, wird bei der Ermittlung der Alterswertminderung von einem entsprechenden späteren Baujahr ausgegangen (§ 190 Abs. 4 Satz 3 BewG i.d.F. bis 31.12.2022). Dem gegenüber ist bei einer bestehenden Abbruchverpflic...mehr

I. Objektiver Wert Rz. 54 [Autor/Stand] Der gemeine Wert ist nach der Begriffsbestimmung des § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Wirtschaftsgut nach seiner Beschaffenheit unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände erzielbare Verkaufspreis, wobei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind. Bei ...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Insoweit wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die Erläuterungen zu I.2. (Rz. 10 ff.) Bezug genommen. Rz. 41– 46 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Für die Ermittlung des Verhältnisses der Wohn- oder Nutzflächen ist entscheidend, welchen Zwecken die jeweiligen Flächen dienen. Dabei wird unterschieden zwischen der Nutzung zu Wohnzwecken, eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken, öffentlichen Zwecken sowie sonstigen Zwecken. 1. Wohnzwecke Rz. 46 [Autor/Stand] Grundstücke oder Grundstücksteile dienen Wohnz...mehr

I. Mehrere Gebäude oder selbstständige Gebäudeteile Rz. 103 [Autor/Stand] Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.[2] Vgl. ergänze...mehr

Rz. 86 [Autor/Stand] Die Zurechnung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit wird nach Art. 1 Abs. 4 Satz 1 BayGrStG nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Wirtschaftsgüter zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gehören. Eine Zurechnung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit bei Eheleuten und Lebenspartne...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu eigenen oder fremden gewerblichen (§ 15 EStG), freiberuflichen (§ 18 EStG) oder land- und forstwirtschaftlichen Zwecken (§ 13 EStG) genutzt werden. Auch die Verwendung für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 AO (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, etc...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und damit ein fiktiv späteres Baujahr ist nach Auffassung der Finanzverwaltung anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Moderni...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Um eine Belastung des Staatshaushalts aus der Überschuldung ehemals volkseigener Unternehmen zu vermeiden, wurde nach dem DMBilG keine Forderung gegenüber dem Staat eingeräumt, sondern es sollte ein Ausgleich der Überschuldung innerhalb des früher volkseigenen Vermögens erfolgen, und zwar durch Saldierung von Ausgleichsforderungen mit Ausgleichsverbindli...mehr

Rz. 101 [Autor/Stand] Die Sachwertmethode ist zur Ermittlung des gemeinen Werts in all denjenigen Fällen als Schätzungsmethode anwendbar, in denen für das gleiche Wirtschaftsgut oder vergleichbare Wirtschaftsgüter kein Marktpreis besteht und die Ermittlung des gemeinen Werts nach der Ertragswertmethode nicht in Betracht kommt.[2] In diesem Fall verbleiben die Herstellungskos...mehr

Rz. 67 [Autor/Stand] Nach § 26 Abs. 1 DMBilG haben Unternehmen i.S. des § 24 Abs. 1 Satz 1 DMBilG (vgl. dazu Rz. 49) als Eigenkapital den Betrag auszuweisen, um den der Gesamtbetrag der auf der Aktivseite der Eröffnungsbilanz ausgewiesenen Vermögensgegenstände einschließlich der nach dem DMBilG einzustellenden Sonderposten und der Rechnungsabgrenzungsposten höher ist als der...mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Gegenstand der Ermittlung des gemeinen Werts sind Wirtschaftsgüter. Auch § 2 BewG enthält keine gesetzliche Definition des Begriffes Wirtschaftsgut. Ein Wirtschaftsgut ist ein selbständig bewertungsfähiges Gut, das alleine für sich oder zusammen mit anderen Gütern Gegenstand des Geschäftsverkehrs sein kann. Dabei kann unterschieden werden nach materielle...mehr

Rz. 222 [Autor/Stand] Zur Durchführung der Feststellung der Äquivalenzbeträge am Hauptfeststellungszeitpunkt bedarf es einer Erklärung der Steuerpflichtigen. Die Einzelheiten dazu sind § 228 Abs. 1 BewG zu entnehmen. Die Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung kann danach auch im Wege einer öffentlich bekannt zu machenden Allgemeinverfügung erfolgen. Diese wird nach Ar...mehr

Rz. 122 [Autor/Stand] Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch die Multiplikation der in Abhängigkeit der Gebäudeart und der Ausstattung des Gebäudes bestimmten Regelherstellungskosten mit dem maßgebenden Baupreisindex und der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Rz. 123– 126 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Grundstücke oder Grundstücksteile dienen Wohnzwecken, wenn sie die Wohnbedürfnisse befriedigen. Dies erfordert allerdings nicht, dass es sich bei den Räumen um baulich abgeschlossene Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn handeln muss (vgl. zum Wohnungsbegriff Rz. 164). Denn Wohnzwecken dienen auch solche Räume, die den Anforderungen des obigen Wohnungs...mehr

Rz. 185 [Autor/Stand] Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.[2] Ist ein Grundstück z.B. mit einem Zweifamilienhaus und einer ne...mehr

Rz. 60 [Autor/Stand] Grundstücke dienen öffentlichen Zwecken, wenn sich für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch bzw. zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden; sich auf ihnen also Dienstgebäude der öffentlichen Verwaltung befinden (z.B. Finanzamt, Gericht, Feuerwehr, Polizei, Krankenhäuser, Schulen, Gemeindeverwaltung, etc.). Ob entsprechende Grundst...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Die obigen Ausführungen zum Wohnungseigentum mit Tiefgaragenplatz (s. Rz. 106 ff.) bzw. zu einem Wohnungseigentum mit Stellplatz in einem neben dem Wohngebäude befindlichen Parkhaus (s. Rz. 110 f.) gelten u.E. entsprechend für Teileigentum mit einem Tiefgaragenplatz bzw. Stellplatz in einem Parkhaus neben dem Gebäude. Rz. 115– 116 [Autor/Stand] Einstweil...mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Es besteht keine verpflichtende Vorgabe, auf welche Weise der gemeine Wert eines Wirtschaftsguts durch Schätzung zu bestimmen ist.[2] Der Steuerpflichtige hat auch keinen Anspruch darauf, dass der gemeine Wert nach einem bestimmten, ihm besonders günstigen Bewertungsverfahren festgestellt wird.[3] Abgesehen davon erfolgt im Allgemeinen die Ermittlung des...mehr

Rz. 91 [Autor/Stand] Die folgende Abbildung [2] erläutert die Bereiche eines Gebäudes, die in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind. Rz. 92 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Im Sachwertverfahren erfolgt die Ermittlung des Gebäudesachwerts anhand der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. In Abhängigkeit vom Bewertungsstichtag sind dabei die Regelherstellungskosten 2007 (vgl. Rz. 9.1 ff.) oder die Regelherstellungskosten 2010 (vgl. Rz. 14.1 ff.) maßgebend.mehr

Rz. 75 [Autor/Stand] Insbesondere für die Grundstücksarten der Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke ist die Anzahl der Wohnungen für die Einordnung von Bedeutung. Während ein Einfamilienhaus über eine und ein Zweifamilienhaus über zwei Wohnungen verfügt, erfordert ein Mietwohngrundstück drei oder mehr Wohnungen. Mietwohngrundstücke kommen in der Prax...mehr

Rz. 91 [Autor/Stand] Es stellt sich die Frage, wann die einzelnen Modernisierungselemente der Tabelle 1 (s. Rz. 79) als erfüllt anzusehen sind. Sollen bei einem Einfamilienhaus neben weiteren Modernisierungen beispielsweise die Fenster nach und nach ausgetauscht werden und wurden am Bewertungsstichtag bislang jedoch nur die Fenster der Westseite erneuert, ist u.E. noch nicht...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Ein Grundstück dient sonstigen Zwecken, wenn es weder zu Wohnzwecken noch zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Eine Nutzung zu sonstigen Zwecken liegt beispielsweise bei Clubhäusern, Vereinshäusern, Bootshäusern, studentischen Verbindungshäusern, Turnhallen von Sportvereinen, Schützenhallen, Jagdhütten oder selbstständigen (nicht betr...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Die folgende Abbildung [2] erläutert die Bereiche eines Gebäudes, die in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind. Rz. 42 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:mehr

Art. 10 Anwendung von Bundesrecht (1) 1 Die Bestimmungen des Grundsteuergesetzes und des Bewertungsgesetzes sind für Zwecke der Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 nur anzuwenden, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt. 2 Die Grundsteuer der Kalenderjahre bis einschließlich 2024 bemisst sich ausschließlich nach den bundesgesetzliche...mehr

Rz. 196 [Autor/Stand] Zur besseren Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit werden die Abweichungen und Ergänzungen zum Feststellungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz in Art. 6 BayGrStG zusammengefasst. Hierzu zählen z.B. Regelungen zu der ersten (und einzigen) Hauptfeststellung der Äquivalenzbeträge, zur Feststellung von Flächen, zu Fortschreibungen, Neufeststellungen und...mehr

Rz. 67 [Autor/Stand] Das BayGrStG enthält in erster Linie abweichende Regelungen für die Grundsteuer B. Steuergegenstand der Grundsteuer B ist gemäß Art. 1 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Da der Begriff der wirtschaftlichen Einheit im BayGrStG selbst nicht näher definiert wird, ist auf die Definition der wirtschaftlichen ...mehr

Rz. 301 [Autor/Stand] Treten im Zeitraum zwischen dem Stichtag für die Ermittlung der Grundsteuermessbeträge am 1.1.2022 und dem Außerkrafttreten der bundesgesetzlichen Regelungen am 31.12.2024 Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse ein, könnten diese zunächst nicht für die ab dem 1.1.2025 maßgeblichen Grundsteuermessbeträge nachvollzogen werden. In den Jahren 2022 bis 20...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Zur Kalkulation und Verprobung der Brutto-Grundfläche kann u.E. bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei entsprechenden Reihenhäusern neben der Möglichkeit, die bebaute Fläche mit der Anzahl der nutzbaren und in etwa gleich großen Geschosse zu multiplizieren (vgl. Rz. 44.1) auf die nachfolgenden Umrechnungsfaktoren[2] von Wohnfläche (WF) ...mehr

Rz. 103 [Autor/Stand] Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat auf seinen Internetseiten ein Berechnungstool zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude veröffentlicht. In der dazugehörigen "Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises"[2] werden nachfolgend dargestellte Umrechnungsfaktoren zur vereinfachten Erm...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Die Brutto-Grundfläche von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken kann aus Vereinfachungsgründen anhand der nachfolgenden Umrechnungsfaktoren[2] berechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei den Umrechnungsfaktoren um Durchschnittswerte handelt und die Anwendung im Einzelfall zu unzutreffenden Ergebnissen führen kann. Im Zw...mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Werden Grundstücke sowohl zu Wohnzwecken als auch zu betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken genutzt, sind für die Bestimmung der Grundstücksart die unterschiedlich genutzten Wohn- und Nutzflächen ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes zu setzen. Dabei werden zum einen alle Flächen, die Wohnzwecken dienen sowie zum anderen alle...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Art. 4 Abs. 4 BayGrStG sieht ermäßigte Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vor. Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird demnach um 25 % ermäßigt, soweit (Nummer 1) die Wohnflächen den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus aufgrund einer staatlichen oder kommunalen Wohnraumförderung unterliegen oder (Nummer 2) die...mehr

Rz. 206 [Autor/Stand] Die Äquivalenzbeträge werden in der ersten Stufe des insgesamt dreistufigen Verfahrens durch gesonderte Feststellung i.S.d. § 180 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung festgestellt. Ergänzend zu den bundesgesetzlichen Regelungen in § 219 BewG sind in diesem Feststellungsbescheid nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayGrStG auch Feststellungen über die Fläche des Grund und B...mehr

Rz. 199 [Autor/Stand] Die erste allgemeine Hauptfeststellung erfolgt gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG nach den Verhältnissen auf den 1.1.2022 (Hauptfeststellungsstichtag). Da die im Bereich der Grundstücke des Grundvermögens maßgebliche Lastenverteilung nur auf den Flächen des Grundstücks sowie einer gesetzlichen Äquivalenzzahl basiert und dabei nicht die Ermittlung eines...mehr

Rz. 273 [Autor/Stand] In Ergänzung der bundesgesetzlichen Regelung in § 234 Abs. 6 BewG bestimmt Art. 8 Abs. 1 BayGrStG, dass zur Hofstelle auch die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen gehören, von denen aus auf bestimmte oder unbestimmte Zeit keine nachhaltige Bewirtschaftung im Sinne eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft erfolgt, solange nicht eine abweichende und zu...mehr

Rz. 276 [Autor/Stand] Art. 9 Abs. 2 Satz 1 BayGrStG regelt, dass abweichend von § 2 Abs. 1 BewG, dass die Zurechnung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit wird nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass die Wirtschaftsgüter zum Teil der oder dem einen, zum Teil der anderen Ehegattin, dem anderen Ehegatten, der anderen Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Das BayGrStG zielt auf eine unbürokratische und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer B ab.[2] Mit diesem Gesetz sollen im Sinne der Verständlichkeit und zur Förderung der Akzeptanz der Regelungen sowohl Fragen der von der Steuerverwaltung ermittelten Bemessungsgrundlage als auch des kommunalen Besteuerungsverfahrens geregelt und in einem Gesetz geb...mehr

Rz. 124 [Autor/Stand] Art. 2 Abs. 4 BayGrStG enthält aus Vereinfachungsgründen eine Bagatellgrenze, wonach ein Grundstück neben den Regelungen in § 246 BewG auch dann als unbebaut gilt, wenn die Gebäudefläche für alle auf dem Grundstück errichteten Bauwerke, mit Ausnahme von Garagen die im räumlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen mit einer Nutzfläche von bis zu 5...mehr

Rz. 256 [Autor/Stand] Der Entwurf des BayGrStG vom 10.5.2021[2] sah keine eigenen Aussagen zu einem Erlass vor. Da das BayGrStG nur insoweit Geltung beansprucht, als es vom Grundsteuerrecht des Bundes abweicht, gelten die sachlich begrenzten Befreiungs- und Minderungsmöglichkeiten der §§ 32 ff. GrStG (sowie die Billigkeitsvorschriften der §§ 163, 227 Abgabenordnung) unmittel...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert: „Die Fläche des Grund un...mehr

Art. 9 Ergänzende Regelungen (1) Zur Hofstelle nach § 234 Abs. 6 BewG gehören auch Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich der Nebenflächen, von denen aus keine Flächen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft mehr nachhaltig bewirtschaftet werden, wenn sie keine Zweckbestimmung erhalten haben, die zu einer zwingenden Zuordnung zum Grundvermögen führt. (2) 1 Art...mehr

Art. 10a Übergangsregelungen (1) Für die Anwendung des Art. 6 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 dieses Gesetzes sowie der §§ 223 und 224 BewG ist für Feststellungszeitpunkte zwischen dem 1.1.2022 und dem 31.12.2024 zu unterstellen, dass die Feststellungen für die Besteuerung nach diesem Gesetz von Bedeutung sind und die wirtschaftlichen Einheiten zur Besteuerung nach diesem Ge...mehr