Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

7.1 Aufhebung der Gemeinschaft 7.1.1 Recht auf Aufhebung Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendig...mehr

1.5.1 Gründung Ausgleich bei Trennung Zunehmend an Bedeutung gewinnt – gerade in der neueren Rechtsprechung des BGH [1] – die sog. Ehegatten-Innengesellschaft. Sie ermöglicht einen Ausgleich zwischen den Ehegatten bei Auflösung der Gesellschaft, also bei Trennung.[2] Die Annahme einer nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen zu beurteilenden Zusammenarbeit der Partner setzt al...mehr

7.2.1 Teilung oder Zwangsversteigerung Grundstücksversteigerung Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft soll durch Teilung in Natur erfolgen, wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Dies wird gerade bei Grundstücken regelmäßig nicht möglich sein.[1] Für diese Fälle bestimmt § 753...mehr

2.1 Hilfe beim "Nestbau" Enttäuschte Erwartung Den Leistungen der Verwandten liegt regelmäßig die Erwartung zugrunde, dass die Ehe der Kinder bestehen bleibt und das Haus als Familienheim dient. Auch wird oft vereinbart (oder unausgesprochen erwartet), dass die Eltern im Alter, insbesondere bei Pflegebedürftigkeit, in jenem Haus Aufnahme finden. Scheitert jedoch diese Ehe und ...mehr

3.1 Gliederungsebene löschen Wie in der Ehe Die zwischenzeitliche Angleichung der Lebenspartnerschaft an die Ehe zeigt sich auch und gerade in den Vorschriften zum Güterrecht. Bis Ende 2004 waren stets die vorherige Vereinbarung eines Vermögensstands und die Abgabe entsprechender Erklärungen erforderlich. Doch die "Ausgleichsgemeinschaft" gehört der Vergangenheit an. Nunmehr erh...mehr

2.2.1 Anspruchsgrundlagen Neue Rechtsprechung Unter welchen Voraussetzungen können Schwiegereltern ihre Zuwendungen nach dem Scheitern der Ehe zurückfordern? Diese Frage beschäftigt immer wieder die Gerichte. Hier hat sich in den vergangenen Jahren ein Wandel in der Rechtsprechung vollzogen: Wenn Schwiegereltern dem Ehepartner ihres Kindes mit Rücksicht auf dessen Ehe mit ihre...mehr

5.1 Mehrere Möglichkeiten Wann ist die Gemeinschaft beendet? Der Güterstand der Gütergemeinschaft endet zum einen durch Tod eines Ehegatten (§ 1482 BGB). Allerdings können die Ehegatten durch Ehevertrag vereinbaren, dass die Gütergemeinschaft zwischen dem Überlebenden und den gemeinschaftlichen Kindern fortgesetzt wird (§ 1483 Abs. 1 BGB).[1] Im Übrigen endet die Gütergemeinsch...mehr

3.1 Was zählt zum Anfangsvermögen? Was gehört zum Anfangsvermögen? Das Anfangsvermögen umfasst alle dem Ehegatten am Stichtag zustehenden rechtlich geschützten Positionen mit wirtschaftlichem Wert, also auch alle ihm zustehenden objektiv bewertbaren Rechte, die beim Eintritt des Güterstands bereits entstanden sind. Hierzu zählen auch geschützte Anwartschaften und vergleichbar...mehr

2.2.1 Verfahren Altmodisches Register Das Güterrechtsregister wird noch im überkommenen Stil bei den einzelnen Amtsgerichten in Papierform geführt und nicht zentral in elektronischer Form (wie etwa das Zentrale Testamentsregister). Die Eintragung erfolgt nur auf Antrag, der in öffentlich beglaubigter Form beim zuständigen Registergericht eingereicht werden muss. Das Eintragung...mehr

1.1 Gemeinschaftsobjekte Grundstück oft in Miteigentum Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Nicht immer handelt es sich dabei um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmend verdichteten Bebauung, etwa in Reihenhausanlagen, gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen, als...mehr

1.2.1 Individuelle Lösung Sie haben die Wahl! Durch notariellen Ehevertrag können die Ehegatten[1] jederzeit, auch nach Eheschließung, ihre güterrechtlichen Verhältnisse anderweitig regeln[2]: Sie können etwa Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren, aber auch entsprechend den jeweiligen persönlichen Verhältnissen einzelne Abweichungen von den gesetzlich normierten Güt...mehr

4.1 Was zählt dazu? Was heißt "Endvermögen"? Unter Endvermögen versteht man das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands gehört.[1] Hierzu zählt der Grundbesitz, den die Ehegatten während der Ehezeit rechtsgeschäftlich erworben haben. Dies gilt auch bei gemeinschaftlichem Erwerb; hier kommt es auf den Verkehrswert des Miteig...mehr

4.2.1 Zugewinngemeinschaft Ausgleich des Zugewinns Im Fall der Beendigung des Güterstands ist grundsätzlich der Zugewinn auszugleichen. Die Form des Ausgleichs hängt zunächst davon ab, aus welchem Grund die Zugewinngemeinschaft endete. Es ist zu unterscheiden zwischen der Beendigung durch den Tod eines Ehegatten[1] und der Beendigung auf andere Art und Weise[2], insbesondere S...mehr

1.1 Bisherige Regelungen Angleichung an die Ehe Seit 2001 regelt das Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG) [1] die Rechtsverhältnisse gleichgeschlechtlicher Partnerschaften. Deren Rechtsstellung wurde mit Wirkung ab 1.1.2005 derjenigen von Ehegatten nahezu angeglichen durch das "Gesetz zur Überarbeitung des Lebenspartnerschaftsrechts".[2] Eine weitere Angleichung erfolgte durch ...mehr

6.1 Grenzüberschreitende Heirat Ehen mit Auslandsbezug Ehen mit Auslandsberührung sind weit verbreitet. Bei ca. 13 % der Eheschließungen und Ehescheidungen in Deutschland (in den Jahren 2005/2006) hatten die Ehegatten unterschiedliche Staatsangehörigkeiten.[1] Hinzu kommen deutsche Ehepaare, die im Ausland leben, sowie ausländische Ehepaare, die in Deutschland leben. Da sich ...mehr

1.1 Hilfe in guten Zeiten Gemeinsames Ziel Im Zusammenhang mit ihrem Grundbesitz nehmen Eheleute während ihrer Ehe mitunter vermögenswerte Aufwendungen, Zuwendungen, Eigentumsübertragungen und dergleichen vor, die der Verwirklichung der ehelichen Lebensgemeinschaft dienen sollen. Die Motivation hierfür ist recht unterschiedlich: Neben steuerlichen Erwägungen oder schlichter Gr...mehr

7.1.1 Recht auf Aufhebung Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB gereg...mehr

4.1.1 Dreijährige Trennung 3-jährige Trennung Die Zugewinngemeinschaft kann nach § 1386 i. V. m. § 1385 Nr. 1 BGB durch einen rechtsgestaltenden Beschluss vorzeitig aufgehoben werden, wenn die Ehegatten seit mehr als 3 Jahren voneinander getrennt sind. Weitere Voraussetzungen bestehen nicht. Insbesondere kommt es auf eine bereits rechtshängige Zugewinnausgleichsfolgesache nich...mehr

4.1 Fruchtziehung Früchte und Gebrauchsrecht Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB). In erster Linie wird es dabei um Miet- und Pachtzinsen gehen. Darüber hinaus ist jeder Teilhaber zum Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache befugt, allerdings lediglich insoweit, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträc...mehr

5.2.1 Auseinandersetzungsgemeinschaft Überschuss wird verteilt Bei Beendigung des Güterstands müssen sich die Ehegatten über das Gesamtgut auseinandersetzen.[1] Bis zur endgültigen Abwicklung besteht eine Auseinandersetzungsgemeinschaft mit weiterhin gemeinschaftlicher Verwaltung fort.[2] Die Auseinandersetzung erfolgt in der Weise, dass zunächst die Verbindlichkeiten des Gesam...mehr

1.1 Versteigerungsarten Weitere Neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken regelt das ZVG auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters [1] und eines Erben [2] sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (allgemein "Teilungsversteigerung" genannt). Auch ein Zusammentreffen von Teilung...mehr

1.1 Gesetzliche Möglichkeiten Entscheidend ist der Güterstand Auch wenn die Ehe von manchen als Auslaufmodell bezeichnet wird, hat sie – trotz anhaltend hoher Scheidungsrate – noch zahlreiche "Anhänger". Inzwischen ist die eheliche Lebensgemeinschaft sogar erweitert worden und nun auch zwischen Personen gleichen Geschlechts möglich.[1] Auch (und gerade) wer seine Eheschließun...mehr

4.1.1 Zugriff der Erben droht Schutz durch Testament Absicherung durch letztwillige Verfügung Beim Tod eines der beiden Partner zeigt sich am deutlichsten, wie wichtig die Absicherung des anderen ist. Denn der überlebende Partner ist, sofern er nicht zufällig mit dem anderen Partner verwandt ist oder in einer eingetragenen Partnerschaft lebt, kein gesetzlicher Erbe.[1] Geschütz...mehr

5.1 Wann ist eine Absicherung sinnvoll? Vertrag wichtig! Wenn schon Eheleuten trotz umfassender gesetzlicher Regelungen der Abschluss eines (Ehe-)Vertrags angeraten wird, gilt diese Empfehlung verstärkt für die "ungeregelte" nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ohne schriftlichen Vertrag sollten die Partner keine größeren Vermögensdispositionen treffen! Leider pflegen die Gefühle...mehr

6.2.1 Bilaterales Abkommen Deutsch-französische Freundschaft Auch in den Ländern der Europäischen Union (EU) ist das Eherecht national sehr unterschiedlich ausgestaltet. Daher wollen einige Länder zunächst bilateral vorgehen. Deutschland und Frankreich gehen dabei voran: Ein neuer deutsch-französischer Wahlgüterstand macht den ersten Schritt. Am 4.2.2010 wurde ein Abkommen übe...mehr

5.6.1 Lücke im Vertrag Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine a...mehr

6.1 Grundsätze Anteilige Kostentragung Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen ( § 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch. Ohne Nutzen keine Kosten Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des ...mehr

1.3.1 Wirksamkeitskontrolle Inhaltskontrolle möglich Allerdings unterliegen solche Eheverträge einer inhaltlichen Kontrolle durch die Gerichte.[1] So könnte die in einem umfassenden Ehevertrag vereinbarte Gütertrennung unwirksam sein, wenn sich bei einer späteren gerichtlichen Überprüfung herausstellt, dass der Vertrag etwa wegen der (unzureichenden) Regelung des Unterhalts di...mehr

1.3.1 Begriff Schwierige Abgrenzung Handelt es sich bei einer Zuwendung – ausnahmsweise – um eine Schenkung, kann diese insbesondere wegen groben Undanks widerrufen werden (§§ 528, 530 BGB, § 531 Abs. 2 BGB). Eine Schenkung im Rechtssinne liegt nur vor, wenn der erworbene Vermögenswert aus dem Vermögen des Zuwendenden kommt und sich beide Teile darüber einig sind, dass die Zuw...mehr

2.4.1 Ausgleich möglich Verwendungsersatzanspruch Inwieweit ein geschiedener Ehegatte gegen die ehemaligen Schwiegereltern auf Ausgleichszahlung wegen während der Ehezeit getätigter Aufwendungen für deren Haus klagen kann, ist umstritten. Das Problem stellt sich häufig im Zusammenhang mit Arbeitsleistungen des Schwiegersohns. Praxis-Beispiel Arbeitsleistungen des Schwiegersohns...mehr

3.4.1 Inflationsbedingter Mehrwert Wertsteigerung ist auszugleichen Ist der Wert des Grundbesitzes zum Endvermögensstichtag größer als zu Beginn des Güterstands, stellt der Mehrwert einen Zugewinn dar. Auszugleichen ist aber lediglich die reale Wertsteigerung. Der nur inflationsbedingte Mehrwert bleibt unberücksichtigt, weil es sich insoweit um einen scheinbaren (unechten) Zug...mehr

6.1 Vollstreckungstitel Titel gegen beide Ehegatten Will der Gläubiger in das Gesamtgut einer Gütergemeinschaft vollstrecken, stellt sich die Frage: Wie muss der Vollstreckungstitel beschaffen sein? Verwaltet einer der Ehegatten das Gesamtgut allein, so ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesamtgut ein Urteil gegen diesen Ehegatten erforderlich und genügend (§ 740 Abs. 1 ZPO). H...mehr

1.1 Kein rechtlicher Rahmen Auf dem Vormarsch In zunehmendem Maß entscheiden sich Paare für eine nichteheliche Partnerschaft, weil sie aus bestimmten Gründen (noch) nicht heiraten wollen oder – etwa bei noch verheirateten Partnern – nicht heiraten können.[1] Die Statistik zählt inzwischen über 3 Mio. Paare, davon rund ein Drittel mit Kindern im Haushalt.[2] Damit hat die tatsäc...mehr

5.1 Grundsatz Trennung in der Insolvenz Wird über das Vermögen eines Ehegatten das Insolvenzverfahren eröffnet, so gehört nur dessen Vermögen zur Insolvenzmasse.[1] Das Vermögen des anderen wird vom Insolvenzverfahren nicht berührt. Auch ein Zugewinnausgleichsanspruch entsteht mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht, da das Insolvenzverfahren nicht zur Beendigung der Zugew...mehr

3.3.1 Grundsatz Änderung der Rechtsprechung Bis zum Jahr 2008 galt: Zuwendungen unter den Partnern werden nach Beendigung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht ausgeglichen. Etwas anderes galt nur ausnahmsweise, wenn ausdrücklich oder konkludent ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen worden war. Dann hat der BGH [1] diesen Grundsatz gelockert und für den Fall ...mehr

3.1 Schenkung oder Zuwendung? Schenkung eher selten Auch und gerade nichteheliche Lebensgemeinschaften sind nicht vor einer Trennung und den damit zusammenhängenden Problemen gefeit, wie die große Zahl obergerichtlicher Entscheidungen zu dieser Thematik andeutet. Häufig haben sich die Partner während des Bestehens der Lebensgemeinschaft Vermögenswerte zugewandt. Hierbei kann e...mehr

4.1 Vorzeitige Aufhebung 4.1.1 Dreijährige Trennung 3-jährige Trennung Die Zugewinngemeinschaft kann nach § 1386 i. V. m. § 1385 Nr. 1 BGB durch einen rechtsgestaltenden Beschluss vorzeitig aufgehoben werden, wenn die Ehegatten seit mehr als 3 Jahren voneinander getrennt sind. Weitere Voraussetzungen bestehen nicht. Insbesondere kommt es auf eine bereits rechtshängige Zugewinna...mehr

3.1 Sinn und Zweck Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache...mehr

5.1 Ermittlung des Grundstückswerts Hypothetischer Veräußerungserlös Die Bewertung des Grundbesitzes richtet sich grundsätzlich nach dessen Verkehrswert. Gemeint ist damit der Veräußerungserlös, der realistischerweise bei Ausnutzung aller Möglichkeiten auf dem Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Jedoch kommen für die Wertermittlung je nach Art des Grundbesitzes verschiedene ...mehr

6.1 Grundsatz Kappungsgrenze Die Höhe der Ausgleichsforderung wird durch den Wert des Vermögens begrenzt, das nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands vorhanden ist.[1] Der ausgleichsverpflichtete Ehegatte muss sich also nicht verschulden, um den Zugewinnausgleichsbetrag aufzubringen.[2] Wird auch negatives Anfangs- und Endvermögen berücksichtigt, kann – ...mehr

5.1 Trennung Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinig...mehr

Titel gegen beide Ehegatten Will der Gläubiger in das Gesamtgut einer Gütergemeinschaft vollstrecken, stellt sich die Frage: Wie muss der Vollstreckungstitel beschaffen sein? Verwaltet einer der Ehegatten das Gesamtgut allein, so ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesamtgut ein Urteil gegen diesen Ehegatten erforderlich und genügend (§ 740 Abs. 1 ZPO). Hingegen muss sich bei d...mehr

Vertrag wichtig! Wenn schon Eheleuten trotz umfassender gesetzlicher Regelungen der Abschluss eines (Ehe-)Vertrags angeraten wird, gilt diese Empfehlung verstärkt für die "ungeregelte" nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ohne schriftlichen Vertrag sollten die Partner keine größeren Vermögensdispositionen treffen! Leider pflegen die Gefühle den Verstand zu "überlagern". Auch Verh...mehr

Nur gemeinsame Berechtigung Wird das Gesamtgut von den Ehegatten gemeinschaftlich verwaltet, so sind die Ehegatten insbesondere nur gemeinschaftlich berechtigt, über das Gesamtgut zu verfügen und Rechtsstreitigkeiten zu führen, die sich auf das Gesamtgut beziehen (§ 1450 Abs. 1 BGB). Dies führt zu Einschränkungen bei der Klagebefugnis gegen eine dem Nachbarn für sein Grundstüc...mehr

Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung...mehr

Formunwirksamkeit Vorsicht ist bei Vereinbarungen zwischen den Eheleuten geboten, denn sie können formunwirksam sein, wie in folgendem Fall: Im gesetzlichen Güterstand lebende Eheleute vereinbarten formlos, dass Aufwendungen des einen in den Umbau des Wohnhauses der Familie, welches sich auf dem im Alleineigentum des anderen stehenden Grundstück befindet, zu ersetzen sind, im...mehr

Oberirdische Stellplätze Vornehmlich in Reihenhausanlagen bestehen häufig Gemeinschaftsflächen für Kfz-Stellplätze und die entsprechende Zuwegung, Insoweit besteht in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Allerdings wurde und wird häufig übersehen, die entsprechenden Recht in das Grundbuch einzutragen. Die Folgen sind erheblich: Bei späteren Veräußerungen...mehr

Grundbucheintragung möglich Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.[1] Stillschweigender Aussc...mehr

Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich...mehr

Anspruch nach beendetem Leihverhältnis Ist das Leihverhältnis mit beiden Ehegatten beendet, richtet sich der dann mögliche Bereicherungsanspruch [1] weder nach den investierten Kosten noch nach der geschaffenen Werterhöhung für das Grundstück, sondern nach dem durch die Investitionen geschaffenen Ertragswert, ggf. der geschaffenen Ertragswertsteigerung. Denn die Schwiegerelter...mehr