Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

5.1 Wann ist eine Absicherung sinnvoll? Vertrag wichtig! Wenn schon Eheleuten trotz umfassender gesetzlicher Regelungen der Abschluss eines (Ehe-)Vertrags angeraten wird, gilt diese Empfehlung verstärkt für die "ungeregelte" nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ohne schriftlichen Vertrag sollten die Partner keine größeren Vermögensdispositionen treffen! Leider pflegen die Gefühle...mehr

6.2.1 Bilaterales Abkommen Deutsch-französische Freundschaft Auch in den Ländern der Europäischen Union (EU) ist das Eherecht national sehr unterschiedlich ausgestaltet. Daher wollen einige Länder zunächst bilateral vorgehen. Deutschland und Frankreich gehen dabei voran: Ein neuer deutsch-französischer Wahlgüterstand macht den ersten Schritt. Am 4.2.2010 wurde ein Abkommen übe...mehr

5.6.1 Lücke im Vertrag Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine a...mehr

6.1 Grundsätze Anteilige Kostentragung Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen ( § 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch. Ohne Nutzen keine Kosten Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des ...mehr

1.3.1 Wirksamkeitskontrolle Inhaltskontrolle möglich Allerdings unterliegen solche Eheverträge einer inhaltlichen Kontrolle durch die Gerichte.[1] So könnte die in einem umfassenden Ehevertrag vereinbarte Gütertrennung unwirksam sein, wenn sich bei einer späteren gerichtlichen Überprüfung herausstellt, dass der Vertrag etwa wegen der (unzureichenden) Regelung des Unterhalts di...mehr

1.3.1 Begriff Schwierige Abgrenzung Handelt es sich bei einer Zuwendung – ausnahmsweise – um eine Schenkung, kann diese insbesondere wegen groben Undanks widerrufen werden (§§ 528, 530 BGB, § 531 Abs. 2 BGB). Eine Schenkung im Rechtssinne liegt nur vor, wenn der erworbene Vermögenswert aus dem Vermögen des Zuwendenden kommt und sich beide Teile darüber einig sind, dass die Zuw...mehr

2.4.1 Ausgleich möglich Verwendungsersatzanspruch Inwieweit ein geschiedener Ehegatte gegen die ehemaligen Schwiegereltern auf Ausgleichszahlung wegen während der Ehezeit getätigter Aufwendungen für deren Haus klagen kann, ist umstritten. Das Problem stellt sich häufig im Zusammenhang mit Arbeitsleistungen des Schwiegersohns. Praxis-Beispiel Arbeitsleistungen des Schwiegersohns...mehr

3.4.1 Inflationsbedingter Mehrwert Wertsteigerung ist auszugleichen Ist der Wert des Grundbesitzes zum Endvermögensstichtag größer als zu Beginn des Güterstands, stellt der Mehrwert einen Zugewinn dar. Auszugleichen ist aber lediglich die reale Wertsteigerung. Der nur inflationsbedingte Mehrwert bleibt unberücksichtigt, weil es sich insoweit um einen scheinbaren (unechten) Zug...mehr

1.1 Kein rechtlicher Rahmen Auf dem Vormarsch In zunehmendem Maß entscheiden sich Paare für eine nichteheliche Partnerschaft, weil sie aus bestimmten Gründen (noch) nicht heiraten wollen oder – etwa bei noch verheirateten Partnern – nicht heiraten können.[1] Die Statistik zählt inzwischen über 3 Mio. Paare, davon rund ein Drittel mit Kindern im Haushalt.[2] Damit hat die tatsäc...mehr

5.1 Grundsatz Trennung in der Insolvenz Wird über das Vermögen eines Ehegatten das Insolvenzverfahren eröffnet, so gehört nur dessen Vermögen zur Insolvenzmasse.[1] Das Vermögen des anderen wird vom Insolvenzverfahren nicht berührt. Auch ein Zugewinnausgleichsanspruch entsteht mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht, da das Insolvenzverfahren nicht zur Beendigung der Zugew...mehr

3.3.1 Grundsatz Änderung der Rechtsprechung Bis zum Jahr 2008 galt: Zuwendungen unter den Partnern werden nach Beendigung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht ausgeglichen. Etwas anderes galt nur ausnahmsweise, wenn ausdrücklich oder konkludent ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen worden war. Dann hat der BGH [1] diesen Grundsatz gelockert und für den Fall ...mehr

3.1 Schenkung oder Zuwendung? Schenkung eher selten Auch und gerade nichteheliche Lebensgemeinschaften sind nicht vor einer Trennung und den damit zusammenhängenden Problemen gefeit, wie die große Zahl obergerichtlicher Entscheidungen zu dieser Thematik andeutet. Häufig haben sich die Partner während des Bestehens der Lebensgemeinschaft Vermögenswerte zugewandt. Hierbei kann e...mehr

4.1 Vorzeitige Aufhebung 4.1.1 Dreijährige Trennung 3-jährige Trennung Die Zugewinngemeinschaft kann nach § 1386 i. V. m. § 1385 Nr. 1 BGB durch einen rechtsgestaltenden Beschluss vorzeitig aufgehoben werden, wenn die Ehegatten seit mehr als 3 Jahren voneinander getrennt sind. Weitere Voraussetzungen bestehen nicht. Insbesondere kommt es auf eine bereits rechtshängige Zugewinna...mehr

3.1 Sinn und Zweck Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache...mehr

5.1 Ermittlung des Grundstückswerts Hypothetischer Veräußerungserlös Die Bewertung des Grundbesitzes richtet sich grundsätzlich nach dessen Verkehrswert. Gemeint ist damit der Veräußerungserlös, der realistischerweise bei Ausnutzung aller Möglichkeiten auf dem Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Jedoch kommen für die Wertermittlung je nach Art des Grundbesitzes verschiedene ...mehr

6.1 Grundsatz Kappungsgrenze Die Höhe der Ausgleichsforderung wird durch den Wert des Vermögens begrenzt, das nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands vorhanden ist.[1] Der ausgleichsverpflichtete Ehegatte muss sich also nicht verschulden, um den Zugewinnausgleichsbetrag aufzubringen.[2] Wird auch negatives Anfangs- und Endvermögen berücksichtigt, kann – ...mehr

5.1 Trennung Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinig...mehr

Beginn Wann die Rückforderungsansprüche der Schwiegereltern fällig werden, hat der BGH [1] nunmehr geklärt: Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem sich Kind und Schwiegerkind endgültig getrennt und die Schwiegereltern davon Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müssten (§ 199 Abs. 1 BGB). Dieser Zeitpunkt ist vom Güterstand...mehr

Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB geregelt. Der Inhalt des Aufhe...mehr

Oberirdische Stellplätze Vornehmlich in Reihenhausanlagen bestehen häufig Gemeinschaftsflächen für Kfz-Stellplätze und die entsprechende Zuwegung, Insoweit besteht in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Allerdings wurde und wird häufig übersehen, die entsprechenden Recht in das Grundbuch einzutragen. Die Folgen sind erheblich: Bei späteren Veräußerungen...mehr

Vertrag wichtig! Wenn schon Eheleuten trotz umfassender gesetzlicher Regelungen der Abschluss eines (Ehe-)Vertrags angeraten wird, gilt diese Empfehlung verstärkt für die "ungeregelte" nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ohne schriftlichen Vertrag sollten die Partner keine größeren Vermögensdispositionen treffen! Leider pflegen die Gefühle den Verstand zu "überlagern". Auch Verh...mehr

Formunwirksamkeit Vorsicht ist bei Vereinbarungen zwischen den Eheleuten geboten, denn sie können formunwirksam sein, wie in folgendem Fall: Im gesetzlichen Güterstand lebende Eheleute vereinbarten formlos, dass Aufwendungen des einen in den Umbau des Wohnhauses der Familie, welches sich auf dem im Alleineigentum des anderen stehenden Grundstück befindet, zu ersetzen sind, im...mehr

Grundbucheintragung möglich Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.[1] Stillschweigender Aussc...mehr

Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich...mehr

Anspruch nach beendetem Leihverhältnis Ist das Leihverhältnis mit beiden Ehegatten beendet, richtet sich der dann mögliche Bereicherungsanspruch [1] weder nach den investierten Kosten noch nach der geschaffenen Werterhöhung für das Grundstück, sondern nach dem durch die Investitionen geschaffenen Ertragswert, ggf. der geschaffenen Ertragswertsteigerung. Denn die Schwiegerelter...mehr

Überblick Bei der Errichtung von Mehrhaus- und Eigentumswohnanlagen ergeben sich regelmäßig Flächen, die der gemeinsamen Nutzung der Miteigentümer dienen. Bei einer solchen gemeinschaftlichen Teilung eines Grundstücks sind viele Streitpunkte möglich. Insbesondere die Nutzungsrechte, Kosten und Lasten können und sollten klar geregelt sein. Anderenfalls hilft die gesetzliche R...mehr

Nur gemeinsame Berechtigung Wird das Gesamtgut von den Ehegatten gemeinschaftlich verwaltet, so sind die Ehegatten insbesondere nur gemeinschaftlich berechtigt, über das Gesamtgut zu verfügen und Rechtsstreitigkeiten zu führen, die sich auf das Gesamtgut beziehen (§ 1450 Abs. 1 BGB). Dies führt zu Einschränkungen bei der Klagebefugnis gegen eine dem Nachbarn für sein Grundstüc...mehr

Probleme mit neuem Verbraucherindex Diese "Hochrechnung" ist allerdings nur möglich, wenn der Lebenshaltungskostenindex die Werte sowohl für den Anfangsstichtag als auch für den Endstichtag bereithält. Leider steht seit dem 1.1.2003 nur noch der einheitliche Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zur Verfügung, der ab dem Jahr 1991 ermittelt wird. Der Verbraucherpreisind...mehr

Rückabwicklung möglich Mitunter erfolgen Zuwendungen bereits vor der Eheschließung, also unter Verlobten. Scheitert die alsdann geschlossene, im gesetzlichen Güterstand geführte Ehe oder kommt es nicht zur Heirat, stellt sich auch hier die Frage nach einem über den Anspruch auf Zugewinnausgleich hinausgehenden Ausgleichsanspruch. Er kann z. B. bestehen, wenn Verlobte im Hinbl...mehr

Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung...mehr

Titel gegen beide Ehegatten Will der Gläubiger in das Gesamtgut einer Gütergemeinschaft vollstrecken, stellt sich die Frage: Wie muss der Vollstreckungstitel beschaffen sein? Verwaltet einer der Ehegatten das Gesamtgut allein, so ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesamtgut ein Urteil gegen diesen Ehegatten erforderlich und genügend (§ 740 Abs. 1 ZPO). Hingegen muss sich bei d...mehr

Unwirksame Vereinbarung? Soll nach Beendigung der Zugewinngemeinschaft (i. d. R. nach rechtskräftiger Scheidung) eine Vereinbarung über den zu zahlenden Zugewinnausgleichsanspruch getroffen werden, bestehen insoweit keine Formvorschriften. Dies gilt jedoch nicht in anderen Konstellationen und Phasen der Trennung. Nicht immer werden hier die Formvorschriften für Vergleiche übe...mehr

Wer ist zur Einsicht berechtigt? Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO (formelle Publizität) ist sozusagen die Kehrseite für die Gutglaubenswirkung des Grundbuchs gem. §§ 892, 893 BGB (materielle Publizität). Letztere fordert eine weitgehende Öffnung des Grundbuchs für alle am Rechtsverkehr Teilnehmenden. Dennoch ist das Grundbuch kein öffentliches Register. Einsicht ...mehr

Verwendungsersatzanspruch Inwieweit ein geschiedener Ehegatte gegen die ehemaligen Schwiegereltern auf Ausgleichszahlung wegen während der Ehezeit getätigter Aufwendungen für deren Haus klagen kann, ist umstritten. Das Problem stellt sich häufig im Zusammenhang mit Arbeitsleistungen des Schwiegersohns. Praxis-Beispiel Arbeitsleistungen des Schwiegersohns Der Ehemann M nahm in d...mehr

Zuwegung in Miteigentum Zugangswege zu Reihenhaus- und Wohnanlagen bieten häufig "Reibungspunkte". Neben der Eintragung einer Grunddienstbarkeit besteht die Möglichkeit, das Wegegrundstück zu vermessen und den einzelnen Berechtigten Miteigentumsanteile am Wegegrundstück zu übertragen. Dann kann deren internes Verhältnis durch eine im Grundbuch eingetragene Miteigentümerverein...mehr

Entscheidend ist der Güterstand Auch wenn die Ehe von manchen als Auslaufmodell bezeichnet wird, hat sie – trotz anhaltend hoher Scheidungsrate – noch zahlreiche "Anhänger". Inzwischen ist die eheliche Lebensgemeinschaft sogar erweitert worden und nun auch zwischen Personen gleichen Geschlechts möglich.[1] Auch (und gerade) wer seine Eheschließung mittlerweile bedauert, muss...mehr

Abgrenzung Es ist zwischen der notariellen Pflicht zur Aufklärung über Bestehen und Rechtswirkungen der Vorschrift des § 1365 BGB einerseits und der notariellen Pflicht zur Stellungnahme und Nachforschung, ob die Vorschrift im konkreten Fall eingreift, zu unterscheiden. Über Bestehen und Rechtswirkungen der Vorschrift des § 1365 BGB ist bereits dann aufzuklären, wenn nicht ei...mehr

Sie haben die Wahl! Durch notariellen Ehevertrag können die Ehegatten[1] jederzeit, auch nach Eheschließung, ihre güterrechtlichen Verhältnisse anderweitig regeln[2]: Sie können etwa Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren, aber auch entsprechend den jeweiligen persönlichen Verhältnissen einzelne Abweichungen von den gesetzlich normierten Güterständen festlegen. Beis...mehr

Zusammenfassung Überblick Kommt es bei Eheleuten (und eingetragenen Lebenspartnern) zu Trennung und Scheidung, sorgt i. d. R. der Zugewinnausgleich für eine gerechte Vermögensverteilung. In Ausnahmefällen bestehen auch darüber hinaus Ausgleichsansprüche für Aufwendungen, die ein Ehegatte vor oder nach der Heirat zum Zwecke der Verwirklichung dieser Lebensgemeinschaft erbracht...mehr

Rückabwicklung Verfügt ein Ehegatte ohne die erforderliche Zustimmung des anderen Ehegatten über sein gesamtes Vermögen, so kann er die sich aus der Unwirksamkeit der Verfügung ergebenden Rechte geltend machen.[1] Dasselbe Recht steht dem Ehepartner zu.[2] Insbesondere können die Ehegatten die Rückübertragung im Grundbuch verlangen.[3] Zuständig ist das Familiengericht.[4] G...mehr

Zusammenfassung Überblick Insbesondere durch notarielle Vereinbarung können die Ehegatten Gütertrennung vereinbaren. Bei Beendigung des Güterstands bestehen Ausgleichsansprüche lediglich in Ausnahmefällen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Gütertrennung ist in § 1414 BGB geregelt. 1 Was bedeutet Gütertrennung? Eigenständige Verwaltung Besonderes Merkmal des Güterstands...mehr

Steht die gemeinsam genutzte Wohnung im Alleineigentum eines Partners, so beruht die Einräumung der Mitnutzung auf dem Zusammenleben. Für die Annahme eines Leihvertrags bedarf es besonderer Anhaltspunkte, die erkennen lassen, dass die Partner einen Teilaspekt ihres gemeinsamen Lebens rechtlich bindend regeln wollen.[1] Gleiches gilt für die Beteiligung an der Miete und den W...mehr

Schutzzweck vergleichbar Durch die Zustimmungspflicht soll der Ehepartner verhindern können, dass das fragliche Rechtsgeschäft in seinen Konsequenzen zum einen die wirtschaftliche Grundlage der Familie und zum anderen seinen etwaigen Anspruch auf Zugewinnausgleich bedroht.[1] Wegen dieser beiden Schutzzwecke hat § 1365 BGB auch dann entsprechend zu gelten, wenn es um keine Ve...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Zugewinngemeinschaft ist eigentlich eine Form der Gütertrennung, bei der am Ende der Zugewinn ausgeglichen wird. In die Ehe eingebrachter Grundbesitz bleibt im Alleineigentum und unterliegt bestimmten Verfügungsbeschränkungen. Für Ehen mit Auslandsberührung gibt es Wahlmöglichkeiten. Inzwischen bietet sich auch der deutsch-französische Güterstand...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Gütergemeinschaft entsteht aufgrund eines Ehevertrags und führt zu verschiedenen Vermögensmassen, nämlich dem Gesamtgut, dem Vorbehaltsgut und dem Sondergut. Grundbesitz kann zum Gesamtgut oder zum Vorbehaltsgut zählen. Bei Beendigung des Güterstands müssen sich die Ehegatten über das Gesamtgut auseinandersetzen. In der Praxis spielt die Gütergem...mehr

Steuerprobleme Überhaupt ist zu bedenken, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft auch in steuerlicher Hinsicht schlechter gestellt ist.[1] So sind Grundstücksübertragungen zwischen diesen Partnern nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.[2] Zudem wird die Gleichstellung mit der Ehe im Einkommen- und Erbschaftsteuerrecht abgelehnt.mehr

Gesetzlich vorgesehen Haben Ehegatten[1] nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbart, leben sie gemäß § 1363 Abs. 1 BGB "automatisch" im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, oft ohne um deren genaue Bedeutung zu wissen. Die Zugewinngemeinschaft ist – entgegen ihrem Namen und entgegen weit verbreiteter Annahme[2] – keine Gemeinschaft: Das Vermögen des Mannes ...mehr

Wertsteigerung ist auszugleichen Ist der Wert des Grundbesitzes zum Endvermögensstichtag größer als zu Beginn des Güterstands, stellt der Mehrwert einen Zugewinn dar. Auszugleichen ist aber lediglich die reale Wertsteigerung. Der nur inflationsbedingte Mehrwert bleibt unberücksichtigt, weil es sich insoweit um einen scheinbaren (unechten) Zugewinn handelt.[1] Denn der Bewertu...mehr

Einwilligung ist formlos Die gemäß § 1365 Abs. 1 BGB erforderliche Einwilligung erfolgt durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die sowohl an den Ehegatten als auch an dessen Geschäftspartner gerichtet werden kann.[1] Wichtig Keine Formvorschrift Sie ist an keine Formvorschrift gebunden, auch wenn das Rechtsgeschäft selbst der notariellen Form bedarf. Aus Gründen ...mehr

Ehegattenerbrecht bei Zugewinngemeinschaft Die in § 1371 BGB vorgesehene Erhöhung des gesetzlichen Erbteils des überlebenden Ehegatten kann sich ändern, wenn auf die gesetzliche Erbfolge nach dem Erblasser als sog. "Erbstatut" nicht deutsches, sondern ausländisches Recht Anwendung findet, die güterrechtlichen Wirkungen der Ehe aber deutschem Recht unterstanden ("Ehegüterstatu...mehr