Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Leitsatz Die Aussage des Sachverständigen ist im Protokoll festzustellen. Der Protokollvermerk "Der Sachverständige erläuterte mündlich sein Gutachten …" entspricht nicht der Vorschrift des § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO. Fakten: Das 1962/63 errichtete Gebäude ist mit Holzverbundfenstern ausgestattet. Der Mieter beanstandete, dass die Fenster undicht seien und regelmäßig großflächig ...mehr

Leitsatz Wird der Mieter durch doppelte Vermietung am Gebrauch der Mietsache gehindert, so entfällt seine Pflicht zur Zahlung der Miete, ohne dass es der ausdrücklichen Geltendmachung eines Minderungsanspruchs bedarf. Fakten: Der Vermieter vermietete die Dachgeschosswohnung, in der der Mieter ein Erotikstudio betrieb, das darin Räume an Prostituierte untervermietete. Dabei ve...mehr

Leitsatz Für eine Klage auf Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung ist als Streitwert der Minderungsbetrag eines Jahres zugrunde zu legen. Fakten: Die Vertragsparteien eines Gewerbemietobjekts streiten darüber, ob der Streitwert der Mietminderung mit dem 3,5-fachen jährlichen Mietminderungsbetrag oder dem auf ein Jahr entfallenden Mietminderungsbetrag zu bestimmen ...mehr

Leitsatz Hat sich der Gewerberaumvermieter zunächst auf eine Mietminderung geeinigt, seine Zusage, den Mietmangel zu beheben, nicht eingehalten und dann jahrelang eine Mietminderung hingenommen, ist sein Mietzahlungsanspruch für die Zeit verwirkt, in der der Mieter davon ausgehen durfte, dass der Vermieter seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen werde. Fakten: D...mehr

Leitsatz Nimmt der Vermieter eine Mietminderung des Mieters über längere Zeit widerspruchslos hin, verwirkt er seinen Mietzahlungsanspruch. Fakten: Nachdem der Vermieter die jahrelange Mietminderung des Mieters widerspruchslos hingenommen hatte, fordert er nunmehr die Zahlung der Minderungsbeträge. Das Gericht weist den Anspruch des Vermieters zurück. Es kann dahinstehen, ob ...mehr

Leitsatz Ist die Atemluft mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) belastet, ist die Miete für die gesamte Wohnung um 15 Prozent zu mindern. Wusste der Mieter nichts von der Belastung, kann er die Miete nur um 5 Prozent mindern. Fakten: Die Parteien streiten um die Höhe der Mietminderung wegen polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen im Parkettkleber d...mehr

Leitsatz Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters lebt nach einer Mieterhöhung mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag wieder auf. Das Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechts in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrags kommt nicht in Betracht. Fakten: Der Badewannenabfluss funktioniert nicht ordnungsgemäß...mehr

Leitsatz Der Streitwert einer Klage auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten bemisst sich nach dem 3½-fachen Jahresbetrag des fiktiven Minderungsbetrags. Berechnungsgrundlage für die Minderung bildet die gesamte Kaltmiete einschließlich der Betriebskostenvorschüsse. Fakten: Die Parteien streiten über die Bewertung des Streitwerts bei einer Klage des Mieters auf Durchführu...mehr

Leitsatz Die Betriebspflicht ist nur dann verletzt, wenn der Gesamtcharakter des Unternehmens nicht mehr gewahrt ist. Bei Geschäftsraummietverhältnissen darf die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden. Fakten: Der Vermieter macht Zahlungsansprüche gegen den Geschäftsraummieter geltend, weil dieser die Miete geminde...mehr

Leitsatz Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme kann einen Mangel des Mietobjekts begründen (hier: Brandschutzmaßnahmen in einem Kaufhaus). Fakten: Der Vermieter verlangt Zahlung von geminderten Mietbeträgen. Der Mieter hatte die Miete um 30 Prozent gemindert, weil die Stadt wegen Brandschutzmängeln den Erlass einer Ordnungsverfügung angedroht und dabei eine Nutzun...mehr

Leitsatz Behördliche Nutzungsbeschränkungen - etwa wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot - können nur dann zur Mietminderung führen, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist. Fakten: Der Gewerberaummieter hatte fristlos gekündigt und beruft sich gegenüber den Mietzahlungsforderungen des Ve...mehr

Leitsatz Berechtigte Schadensersatzforderung eines Teileigentümers gegen den Verwalter (Mietminderungsausgleich), der einen Frischluftaustausch in Teileigentumsräumen (Tanzschule) einschränkte Kein Mitverschulden des Geschädigten, wenn er es ablehnt, auf Vergleichsvorschläge einzugehen Normenkette (§ 254 BGB, § 276 BGB, 675 BGB) Kommentar 1. Das Teileigentum des Antragstellers ...mehr

Leitsatz Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache trotz Aufforderung zur Abhilfe und Fristsetzung gegenüber dem Vermieter nicht gewährt wird (§ 542 Abs. 1 BGB). Dieses Recht verwirkt er, wenn er die Kündigung nicht rechtzeitig erklärt. Die Klägerin hatte im Februar 1982 Räume zum Betrieb einer Gaststätte für 15 J...mehr

Leitsatz Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem 3,5-fachen Jahresbeitrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung. Fakten: Die Parteien streiten um den Streitwert einer Mängelbeseitigungsklage. Es gibt keine einheitliche Auffassung darüber, welcher Streitwert ...mehr

Leitsatz Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus) Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher ...mehr

Leitsatz Der rügelose Gebrauch der mangelhaften Mietwohnung - insbesondere unter Fortzahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels - führt nach sechs Monaten regelmäßig zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters. Fakten: Der Mieter minderte die Miete um insgesamt 5.600 DM wegen der mangelhaften Schalldämmung der Treppen. Es erscheint schon fraglich, ob überhaup...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. In Anlehnung an meine seinerzeit in ETW (Gruppe 2) empfohlene Beschlussfassung zum "Ausfrieren"und "Austrocknen"eines renitenten Wohngeldschuldners mit hoher, bisher nicht vollstreckbarer Säumnissumme hatte eine Gemeinschaft mehrheitlich (bestandskräftig) beschlossen: "Die Wohnungseigentümer der WEG ... beschließen, dass auf...mehr

Leitsatz Verwalter kann ohne besondere Berechtigung nicht Eigentümeransprüche mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft anerkennen oder unstreitig stellen Verwalter und Beirat sind im Verhältnis der Eigentümer untereinander weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfen Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 831 BGB Kommentar 1. Ohne besondere Ermächtigung, die sich aus ...mehr

Leitsatz Sind andere Abhilfeversuche erfolglos geblieben, kann der Mieter vom Vermieter die fristlose Kündigung eines Mitmieters wegen ständiger Lärmbelästigung verlangen. Sachverhalt Die Mieter eines Wohnhauses verlangen, daß der Vermieter den Mitmieter, die durch erheblichen Lärm stören, fristlos kündigt. In umfangreichen tagebuchartigen Lärmprotokollen haben sie festgehalt...mehr

Leitsatz 1. Bewußt wahrheitswidrige Angaben des Mietinteressenten auf berechtigte Fragen des Vermieters zur Solvenz des Mietinteressenten, können die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder die fristlose Kündigung begründen. 2. Die fristlose Kündigung setzt voraus, daß die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter im Einzelfall unzumutbar ist. Die ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 3 WEG, § 139 Abs. 1 ZPO, § 568 Abs. 2 ZPO, § 793 ZPO, § 888 ZPO Kommentar 1. Die Zwangsvollstreckung aus rechtskräftigen wohnungseigentumsgerichtlichen Titeln findet gem. § 45 Abs. 3 WEG nach den Vorschriften der ZPO statt. Eine sofortige weitere Beschwerde (hier zum zuständigen Bayer. Obersten Landesgericht) ist gem. § 568 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 793 ZPO un...mehr

Leitsatz 1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird. 2. Die m...mehr

Leitsatz Eine bauliche Veränderung, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters durchführt, berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung, wenn das Mietobjekt dadurch erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzt wurde. Sachverhalt Der Vermieter hatte das befristete Mietverhältnis über Gewerberäume fristlos gekündigt, u.a. weil der Mieter, der in den Rä...mehr

Leitsatz 1. Beeinflußt die Grundfläche nach den Vorstellungen der Parteien die Miethöhe, dann liegt im Unterschreiten der tatsächlichen Fläche gemessen an der im Vertrag angegebenen Fläche ein Sachmangel vor, der zur Rückforderung des rechtsgrundlos erbrachten Teils der Miete berechtigt. 2. Rechnet der Vermieter regelmäßig wissentlich entsprechend einer zu geringen Fläche ab,...mehr

Kommentar Verpflichtet sich ein Vermieter gegenüber seinem Mieter zur Weitergabe einer ihm zustehenden Investitionszulage durch Minderung der laufenden Miete, war es (bis zum 31. 12. 1996) steuerlich zulässig eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften zu bilden, wenn sich dadurch aus dem Mietverhältnis insgesamt ein Verlust ergibt. Da die Investitio...mehr

Normenkette § 14 Nr. 4 WEG, § 537 BGB, § 823 BGB Kommentar 1. Darf ein Eigentümer gemäß Teilungserklärung-Vereinbarung Dachgeschossräume ausbauen, folgt daraus keine Verpflichtung, anderen Miteigentümern einen Nutzungsausfall oder eine Nutzungsbeeinträchtigung zu ersetzen. Hat hier ein solcher Ausbau "auf eigene Kosten" (des Antragsgegners) zu erfolgen, muss er verschuldensun...mehr

Leitsatz 1. Ist das Teileigentum vermietet, kann der Anspruch, die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Teileigentums als Gaststätte auch gegen den Teileigentümer geltend gemacht werden. 2. Dieser Unterlassungsanspruch kann ohne Ermächtigung der übrigen Teileigentümer von jeden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. 3. Die Nutzung des Mieters, die...mehr

Leitsatz 1. Auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung der Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieter...mehr

Normenkette § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3, Abs. 2 Nr. 4 WEG Kommentar 1. In den vermieteten Geschäftsräumen eines Teileigentümers war es aufgrund eines darüber befindlichen mangelhaften Flachdaches zu Durchfeuchtungsschäden gekommen. Diverse Sanierungsversuche führten nicht zum Erfolg. Daraufhin minderte der Mieter des betroffenen Teileigentums den Mietzins u...mehr

Kommentar Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter ( Mietvertrag ) die monatlichen Mietzahlungen herabsetzen ( § 537 BGB ). Trifft den Vermieter an dem Mangel ein Verschulden oder kommt er mit dessen Beseitigung in Verzug, steht dem Mieter auch ein Schadensersatzanspruch ( Schadensersatz ) zu ( § 538 Abs. 1 BGB ). Hat der Wohnungsmieter aufgrund einer – von der R...mehr

Normenkette § 256 ZPO, § 254 BGB Kommentar 1. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein künftiger Schaden eintritt, gehört zur materiellen Begründetheit einer Klage auf Feststellung der Verpflichtung, einen künftig noch entstehenden Schaden zu ersetzen, während für die Zulässigkeit die Möglichkeit eines künftigen Schadens genügt. 2. Ein Eigentümer hatte in seiner Wohnung eine tragende ...mehr

Leitsatz Maximal 4 Katzen in Eigentumswohnung zulässig Schadenersatzanspruch (Mietminderung) Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Das Maß des ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet ein Wohnungseigentümer jedenfalls dann, wenn er in seiner 42 qm großen 1-Zimmer-Wohnung mehr als 4 Katzen hält. Teilweise beherbergte hier der Antragsgegner sei...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 286 Abs. 1 BGB, § 537 Abs. 1 BGB Kommentar Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den dadurch einem Wohnungseigentümer entstandenen Schaden. In 1984 stellte sich der Mangel an einem Fensterrahmen in einer Wohnung he...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Fenstererneuerung (als ordnungsgemäße Vewaltungsmaßnahme?) Notgeschäftsführung (Erstattungsanspruch) Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 93 BGB, § 94 BGB Kommentar 1. Erneuert ein Wohnungseigentümer im Gemeinschaftseigentum stehende Fenster, an denen bereits ein Schaden eingetreten ist, so kann er einen Anspruch auf Erstattung ...mehr

1 Leitsatz Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, soweit auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder ...mehr

1 Leitsatz Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann. 2 Das Problem Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus streiten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ei...mehr

1 Leitsatz Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung) und § 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen. 2 Normenkette §§ 536 Abs. 1, 320 BGB 3 Das Problem Stellt der Mieter in der Mietwohnung einen Mangel fest, muss er diesen...mehr

1 Leitsatz Ein Beweisantrag im selbstständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. 2 Normenkette § 536 BGB; §§ 485, 487 ZPO 3 Das Problem Bei Vorliegen von Mängeln, die der Mieter nicht verursacht bzw. verschuldet hat, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderun...mehr

Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann.mehr

1 Leitsatz Übernimmt ein Mieter die Koordination von Terminen mit Handwerkern zur Durchführung einer Reparatur und meldet er sich nach einem gescheiterten Termin trotz Zusage bei den Handwerkern nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung und verwirkt dadurch sein Minderungsrecht. 2 Normenkette §§ 536 Abs. 1, 536c, 242 BGB 3 Das Problem Wird der Wohnwert durch einen...mehr

1 Leitsatz Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. 2 Normenkette § 536 BGB 3 Das Problem Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist de...mehr

1 Leitsatz Die Vorteile einer Stadtwohnung, u. a. die zentrale urbane Lage, gehen spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Eine darauf gestützte Mietminderung ist daher unbegründet. 2 Normenkette §§ 536, 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 BGB 3 Das Problem Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mi...mehr

Wird der Wohnwert durch einen Mangel der Mietsache erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.mehr

1 Leitsatz Es gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn in einem engbebauten Stadtgebiet in der Nähe einer Mietwohnung Arbeiten durchgeführt werden. Daher liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel aufgrund des aufgetretenen Baulärms vor. 2 Normenkette §§ 535, 536 Abs. 1, 906 Abs. 2, 1004 BGB 3 Das Problem Baulärm in der Nähe der Mietwohnung führt zu einer Minderung des Wohnw...mehr

Voraussetzung einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ von der durch Vertrag oder Verkehrssitte definierten Sollbeschaffenheit abweicht, so dass der Mieter an der Ausübung seines mietvertraglichen Gebrauchs mehr als nur unerheblich gehindert wird (ganz h.M. vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14; Staudinger...mehr

(BGH, Beschl. v. 4.9.2018 – VIII ZR 100/18) • Eine Mietminderung um 10 % für mehrere Monate ist auch dann gerechtfertigt, wenn der Mangel immer wieder in unregelmäßigen Abständen auftritt. Die Nutzbarkeit einer Wohnküche ist stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch wiederkehrend mal mehr oder weniger existiert, so dass die Minderungsquote von 10 % über den gesam...mehr

BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20 Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in einem Vorprozess über eine Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Ma...mehr

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Recht auf Mietminderung und dem Zurückbehaltungsrechts des Mieters liegt darin, dass sich im Fall eines erheblichen Mangels der Mietsache kraft Gesetzes der zu bezahlende Mietzins entsprechend verringert und damit das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung wieder hergestellt wird, während das Zurückbehaltung...mehr

Ferner kann der Mieter in diesem Fall nach einem Urteil des LG Berlin keine Mietminderung geltend machen und sich auch nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen des angeblichen Mangels berufen. Die beklagten Mieter hatten im Zuge eines Schimmelbefalls und wegen vorhandener Bodenfliesen aus Asbest Mietminderung und Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht. Nach einem dem Vermie...mehr

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes im Fall eines Sachmangels oder eines Rechtsmangels ein, ist also kein Anspruch (§ 194 Abs. 1 BGB) und muss nicht extra geltend gemacht werden.’Deshalb kann sie auch rückwirkend berücksichtigt werden: Der Mieter kann zu viel bezahlte Mietanteile kondizieren. § 814 BGB steht so lange nicht entgegen, wie der Mieter nur die Tats...mehr