Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte keinen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen, hat jeder Verwaltungsbeirat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz.[1] Schuldner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[2] Gläubiger ist der Verwaltungsbeirat.[3]mehr

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung betrifft den Zeitraum zwischen letzter Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht und dem Zeitpunkt des Ausscheidens. Zu diesen Zeitpunkten ist der ausgeschiedene Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet Beispiel für unterjährige Verpflichtung Die jeweilige Wirtschaftsperiode innerhalb der Gemeinschaft entspricht dem Kalenderjahr. Der Verwa...mehr

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden.[1] Ein Beschluss kann aber nicht § 670 BGB ändern.[2] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht nach § 19 Abs. 1 WEG auf "null" beschlossen werden. Ferner können die Wohnungseig...mehr

Den Wohnungseigentümern kommt eine umfassende Regelungskompetenz insbesondere mit Blick auf das Führen von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu. So kann im Einzelfall durchaus auch ein Beschluss über die Gestattung des leinenlosen Spielens mit einem Hund auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[1] Dies allerdings auch nur, w...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen. Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen. Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Werden sie vom Verwalter aufbe...mehr

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum ...mehr

Den Schwerpunkt der im Wohnungseigentumsgesetz geregelten Verfahrensvorschriften stellen §§ 44 f. WEG n. F. über die Beschlussklagen dar.mehr

Grundsätzlich hat die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters zu erfolgen.[1] Dieser Grundsatz erfährt allerdings Ausnahmen: Ist der Sitz der Verwaltung weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage, muss der Verwalter die Einsicht am Ort der Wohnanlage ermöglichen.[2] Dies allerdings nicht, wenn die Entfernung lediglich 21 Kilometer beträgt.[3] Sind die Befindlich...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

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Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereic...mehr

Unter Geltung des WEMoG differenziert das Gesetz bezüglich der Ausübungskompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr zwischen den sog. "geborenen" und "gekorenen" Ausübungsbefugnissen.[1] Sollten also in der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse gefasst, aber noch nicht umgesetzt worden sein, die ihre Grundlage in § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. haben, verlie...mehr

Vorerwähnte Grundsätze gelten auch mit Blick auf eine erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Diese Kosten können nicht exklusiv den von der planwidrigen Errichtung betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Bedarf es etwa einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung einer Mehrhausanlage, kann nicht nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. beschlossen wer...mehr

Ballettstudio Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Praxis" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer aus, als von einer Praxis. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, d...mehr

Das Gesetz sieht in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Ladungsfrist von 3Wochen vor. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine großzügigere Regelung vorsehen, sodass die Wohnungseigentümer besser planen können. In Ferienzeiten sollte ohnehin mit längerer Frist geladen werden.[1]mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Kommt der Verwaltungsbeirat seinen Prüfungsaufgaben nicht nach, soll die Nichtprüfung unerheblich sein und keinen Anfechtungsgrund abgeben. Nur weil die Verwaltungsbeiräte den Wirtschaftsplan und/oder die Jahresabrechnung nicht geprüft haben, kann ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG also nicht für ungültig erklärt werden.[1] Es hand...mehr

Abschließen Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für fl...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betracht kommen die...mehr

Erhält ein Verwaltungsbeirat eine Verwaltungsunterlage oder anderes Verwaltungsvermögen oder kommt er auf andere Weise in einen solchen Besitz, muss er diesen nach § 667 BGB im Original herausgeben.[1] Die Verpflichtung besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümerin. Gibt der Beirat an einen Wohnungseigentümer Unterlagen heraus, so hat er wie sons...mehr

Neben der Verpflichtung zur Erstellung der Versammlungsniederschrift hat der Verwalter seit dem 1.7.2007 die weitere gesetzliche Verpflichtung, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt also nicht die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschriften, sondern besteht zusätzlich. Auch vor dem Hintergrund, dass Beschlüsse auf...mehr

Entsprechend des Ablaufs der Eigentümerversammlung sollte der Verwalter zunächst die Feststellung der ordnungsmäßigen Einberufung der Versammlung protokollieren. Dies kann zumindest dann von Bedeutung sein, wenn im Rahmen einer Vollversammlung sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind. Vollversammlung kann Einberufungsmängel heilen Sind in einer Eigentümerversammlung sämtlic...mehr

§ 175b AO begleitet die zunehmende Vernetzung von Behörden und Dritten, die zum verstärkten Datenaustausch führt. Da Mitteilungen Dritter keine Verwaltungsakte und daher keine Grundlagenbescheide i.S.d. § 171 Abs. 10 AO mit der zwangsläufigen Änderungsfolge des § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO sind, bedurfte es dieser besonderen gesetzlichen Änderungsregelung. Die Vorschrift schein...mehr

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht die...mehr

Kommt insbesondere der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegungsverpflichtung nicht in der gebotenen Art und Weise nach und ist daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gezwungen, einen Dritten mit der ordnungsgemäßen Erstellung zu beauftragen, so ist der Verwalter im Hinblick auf den hierfür entstandenen Aufwand zum Schadensersatz verpflichtet.[1] Erstellung tro...mehr

Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[...mehr

Die Vorschrift des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage in § 43 Nr. 1 WEG a. F. Der Anwendungsbereich der Norm wird einerseits enger werden, andererseits künftig insoweit erweitert, als die bislang geltenden Einschränkungen, dass sich der Streit "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlic...mehr

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets...mehr

Mit der Abnahme treten insbesondere folgende wesentlichen Rechtsfolgen ein: Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Auftraggebers erlischt. Dem Auftraggeber steht nunmehr ein Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 634 BGB zu. Die Verjährungsfrist des § 634a BGB beginnt zu laufen. Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung wird fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweis...mehr

Die Nutzung von Appartements in einer als Hotel betriebenen Wohnanlage durch Flüchtlinge beeinträchtigt nicht über das Maß hinaus, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Auch einzelne Stornierungen von Feriengästen lassen keinen generellen Rückschluss in der Weise zu, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Hotel...mehr

Gibt der Mieter bei seinem Auszug die überlassenen Wohnungsschlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensers...mehr

Da das WEMoG die Beiladung nicht mehr vorsieht, mithin auch § 48 Abs. 3 WEG a. F. nicht mehr gelten wird, ist das entsprechende Gestaltungsurteil zwar vom Verwalter aufgrund seiner Inter-Omnes-Wirkung insoweit zu beachten, als etwa der für ungültig oder nichtig erklärte Beschluss nicht zur Durchführung kommen darf. Allerdings entfaltet es im Übrigen keinerlei Bindungswirkung...mehr

Nach bislang geltender Rechtslage sind Partner des Verwaltervertrags der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Nach herrschender Meinung handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer.[1] Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter...mehr

Auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche, auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1]. Verfallsregelung Wesen einer Verfallsregelung ist, dass ...mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Wie ausgeführt, erstreckt der Gesetzgeber in § 44 Abs. 3 WEG n. F. die Rechtskraft in Beschlussklagen nur auf die Wohnungseigentümer und nicht mehr auf den Verwalter.[1] "Bereits das allgemeine Zivilprozessrecht" sehe "mit der Streitverkündung ein Instrument vor, Dritte an das Ergebnis eines Prozesses zu binden".[2] Mit Blick auf eine mögliche Inregressnahme des Verwalters d...mehr

Konservierungsinteresse Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, o...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des WEMoG aufgrund der Erweiterung ihrer Ausübungsbefugnisse, aber auch als mögliche Beklagte, in prozessualer Hinsicht eine ganz erhebliche Rolle zukommen wird, gewinnt auch das Thema der "Prozesskostenhilfe" für die Gemeinschaft an Bedeutung. Bekanntlich stellt die Prozesskostenhilfe eine Sonderform der Sozialhi...mehr

Die Rechnungslegung ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Jahresgesamtabrechnung vergleichbar. Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträ...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

Neu: Beschlossen werden nur die nach Wirtschaftsplan zu zahlenden Beiträge, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk Mit der Neuregelung in § 28 Abs. 1 WEG n. F. bezweckt der Gesetzgeber in erster Linie eine Verringerung der Beschlussanfechtungsverfahren wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans. Dies stellt Satz 1 dieser Vorschrift insoweit klar, als Gegenstand des Beschluss...mehr

Wurde eine Baumaßnahme von den Wohnungseigentümern mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, ist hiermit eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. dann verbunden, wenn die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden i...mehr

Einforderung von Nachschüssen Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH[1] anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, we...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter diesem Begehren nachzukommen. Dieses Prinzip bleibt auch nach der WEG-Reform bestehen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es insoweit allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konseque...mehr

Zunächst einmal steht es den Wohnungseigentümern völlig frei, auch ab dem 1. Dezember 2022 einen Verwalter zu bestellen, der nicht zertifiziert ist. Allerdings würde der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Etwas anderes würde nur im Fall der Wiederbestellung des Verwalters gelten, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG als Verwalter...mehr

Neu: Verwalter haben kein Anfechtungsrecht mehr "Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären …" § 44 Abs. 1 WEG n. F. bringt damit deutlich zum Ausdruck: Ein Verwalter hat kein eigenes Recht mehr zu einer Beschlussanfechtung oder Erhebung einer Nichtigkeitsklage. Bereits nach bisheriger Rechtslage hat ein Verwalter lediglich ein ...mehr

Wurde der Werkvertrag vor dem 1. Januar 2018 geschlossen, ist § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. mit folgendem Wortlaut maßgeblich: "Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist." Voraussetzung der fiktiven Abnahme ist also, dass der Unternehmer dem Bestelle...mehr