Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Blockwahl des Verwaltungsbeirats möglich Widerruf und Nachweis einer Stimmrechtsvollmacht Normenkette §§ 23, 24, 29 WEG; §§ 164 ff. BGB Kommentar Die Blockwahl eines Verwaltungsbeirats widerspricht nicht dem Verständnis eines demokratischen Wahlverhaltens in einer Gemeinschaft (vgl. ebenso bereits KG v. 29.3.2004, 24 W 194/02, ZMR 2004, 775); einer solchen Blockwahl mü...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB Kommentar Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebund...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft Hinwirkung des Gerichts im Rahmen der Amtsermittlungspflicht auf Vorlage der entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen sowie der hierzu ergangenen Genehmigungsbeschlüsse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Ein Verwalter ist berechtigt...mehr

Leitsatz Verbleibender Widerspruch in den Begründungsunterlagen lässt ein Sondernutzungsrecht nicht entstehen Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; §§ 133, 157 BGB Kommentar Lassen sich der Text einer Eintragungsbewilligung und die Angaben im Aufteilungsplan hinsichtlich eines Sondernutzungsrechts auch nicht durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) in Einklang bringen und verbleibt somit ein ...mehr

Leitsatz Voraussetzungen einer Sonderrechtsnachfolge in ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG Kommentar Der rechtsgeschäftliche Eintritt eines Sonderrechtsnachfolgers in die mit seinem Rechtsvorgänger getroffene schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung (hier: hinsichtlich eines Garagen- und Nebengebäudes) setzt die positive Kenntnis des Er...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Kostenverteilung hinsichtlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme am Balkon-Gemeinschaftseigentum (hier: Lisenensanierung) wird durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss sanktioniert (Keine Beschlussnichtigkeit! Nur Anwendungsfehler im Einzelfall!) Ist in einer Großanlage ("Wohnturm" mit Wohnungseigentums-Appartements und einem Hotel-Teileigent...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen. Fakten: Ein Wohnungseigentümer betreibt in seinem Teileigentum einen Sexshop. Diesen erweiterte er aufgrund Mehrheitsbeschluss durch Mauerdurchbruch auf weitere in seinem Eigentum st...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung über die konkret zu gestattende gewerbliche Nutzung eines Teileigentums ist der betreffende Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen Die Bezeichnung eines Teileigentums als Laden in der Teilungserklärung hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung, wenn in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vereinbart ist, dass es auf ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Veräußerungszustimmung aller Eigentümer bei Eigentumswechsel Normenkette § 12 WEG; §§ 873, 878 BGB Kommentar Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu. Bei einem Eigentumswechsel vor Einga...mehr

Leitsatz Änderung der Fassadenfarbe kann als nachteilige bauliche Veränderung gewertet werden Normenkette §§ 21, 22 WEG Kommentar Auch ohne bauliche Tätigkeiten im engeren Sinne und ohne Eingriffe in die Bausubstanz sind bauliche Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG denkbar. Ein Neuanstrich (terrakotta-orange-Ton) statt eines bisher vorhandenen hellgrauen Farbtons verändert gezie...mehr

Leitsatz Sanierungspflicht aller Eigentümer hinsichtlich der konstruktiven Bauteile im Bereich eines Tiefgaragen-Teileigentums (Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu einer Trennungsvereinbarung) Normenkette §§ 10, 16, 21 WEG Kommentar Wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass "die Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb eines Tiefgaragen-Sondereigentums unein...mehr

Leitsatz Eintragung einer Zwangshypothek mit Leistung an einen Dritten (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) Normenkette § 45 WEG; § 1115 BGB; § 867 ZPO Kommentar Als Gläubiger einer Zwangshypothek ist derjenige einzutragen, der im Vollstreckungstitel als Vollstreckungsgläubiger ausgewiesen ist. Lautet der Titel auf Leistung an einen Dritten, so ist auch dies einzutragen. Ist ...mehr

Leitsatz Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Beschlussanfechtungsantrag (gegen eine Verwalterbestellung) entfällt, wenn ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss Bestandskraft erlangt Beurteilung der Sachdienlichkeit einer Antragserweiterung (hier: Hilfsantragstellung) obliegt der Ermessensentscheidung des Landgerichts Normenkette § 34 WEG; §§ 91a, 263, 533 ZPO Kommentar Ein Beschluss...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Sanierungs-Vorbereitungsbeschluss führt grundsätzlich zur Verneinung einer möglichen Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft aus Verzögerungsgründen notwendiger Sanierungsmaßnahmen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs.4 WEG Kommentar Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mange...mehr

Leitsatz Keine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Fehlverhalten (Unterlassung) einer gebotenen Verwaltungsmaßnahme durch den Verwalter Keine Ersatzansprüche bei eigenmächtiger Fensterauswechslung durch einen Eigentümer (als Maßnahme einer unzulässigen baulichen Veränderung) Normenkette §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG; § 276 BGB Kommentar Die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Dachterrasse nicht ohne Vereinbarung als intensiv begrünter "Dachgarten" nutzbar Normenkette §§ 10 Abs. 1, 14 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung benannte Nutzungsart "Dachterrasse" für eine im Sondereigentum stehende Fläche rechtfertigt es nicht, diese Fläche als intensiv begrünten Dachgarten durch eine dort aufgesch...mehr

Leitsatz Zulässige Versorgungssperre gegen einen Wohngeldschuldner (unter gewissen Einschränkungen) Normenkette § 273 BGB Kommentar Eine Beschlussfassung, einen Wohngeldschuldner von der Versorgung mit Wasser, Allgemeinstrom und Heizenergie auszuschließen (im Wege der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 1 BGB) setzt vorherige Androhung voraus. Weiterhin muss ...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger Vereinbarung nichtiger Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen mit Zukunftswirkung freistellt Anfechtbarer Beschluss (Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung), wenn im Wirtschaftsplan die Aufteilungsschlüssel und die einzelnen Wohngeldvorauszahlungsbeträge nicht angegeben sind (Beschlussungültigkeit...mehr

Leitsatz Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung setzt eine beeinträchtigende Benachteiligung des Antragstellers voraus Normenkette §§ 14, 22 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Beseitigungsanspruch (hier: gegen die Errichtung eines Carports und eines Gewächshauses) setzt einen Nachteil in Form einer konkreten und objektiven Beeinträchtigung des Antragstellers voraus (BGH v...mehr

Leitsatz Hebeanlage als Gemeinschaftseigentum Rückstausichere Ausbildung einer Entwässerungsanlage (Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung) Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags auch ohne einbezahlten Kostenvorschuss Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 4, 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; § 8 Abs. 2 Kostenordnung Kommentar Gem. § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Miteigentümer Anspruch auf ordnun...mehr

Leitsatz Die Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags darf nicht von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden. Geschieht dies gleichwohl, steht die darauf beruhende Verzögerung einer Bewertung der Zustellung als demnächst erfolgt im Sinne des § 167 ZPO nicht entgegen. Fakten: Grundsätzlich hat der anfechtende Wohnungseigentümer einen Gerichtskostenvo...mehr

Leitsatz Verneinte Nachteilswirkung einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung eines unterkellerten Wintergartens unter einer Garten- bzw. Terrassensondernutzungsfläche) durch die WEG-Fachgerichte Hiergegen erfolgreiche Verfassungsbeschwerde (Verstoß gegen Art. 14 GG) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 Satz 2 WEG; Art. 14 GG Kommentar Ein Eigentümer hatte unter seinem sonder...mehr

Leitsatz Es entspricht nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 WEG, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden. Fakten: Die Beteiligten streiten über die Richtigkeit der Abrechnung des Verwalters über die Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen...mehr

Leitsatz Strenge Anforderungen an den wichtigen Grund bei Anfechtung eines Verwalterbestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschlusses Normenkette §§ 21 Abs. 3, 26 WEG Kommentar Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist dann für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusa...mehr

Leitsatz Grundsätzlich hat das Gericht Beweisanträge (Beweisanregungen) zu erheben, sofern solche nicht ausnahmsweise als bloße Beweisermittlungsanträge "ins Blaue hinein" gestellt wurden Schallisolierungsfragen betreffen das Gemeinschaftseigentum Normenkette § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG; §§ 12, 15 FGG Kommentar Im vorliegenden Streit ging es laut Sachverhalt um angebliche Geräus...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung auch im Einzelfall (zur Genehmigung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans) bei vereinbarter Öffnungsklausel Kein Rechtsschutzbedürfnis eines unbeteiligten Miteigentümers für die Anfechtung eines Abmahnbeschlusses als Voraussetzung einer Entziehungsentscheidung Normenkette §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Eine in der Teil...mehr

Leitsatz Es bleibt bei der in der bisherigen Rechtsprechung herrschenden Auffassung, dass am Einzelstellplatz einer durch eine mechanische Hebevorrichtung verbundene Doppelstockgarage (sog. Duplexgarage) in Ermangelung der erforderlichen Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden kann. Fakten: Die Unterteilung des Sondereigentums an einer durch eine mechanische Hebe...mehr

Leitsatz Erfüllungsgehilfenhaftung des gewerblichen Verwalters nach einseitiger Übertragung aller Aufgaben Normenkette §§ 276, 278 BGB; § 43 WEG Kommentar Ein gewerblicher Verwalter muss seine vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen kennen. Beruft er sich im Rahmen eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs auf einen Rechtsirrtum, so sind daran grds. strenge An...mehr

Leitsatz Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verwalter bedarf stets einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 670, 683 BGB Kommentar Auch derjenige Eigentümer, der einen Schaden am Gemeinschaftseigentum im Wege der Notgeschäftsführung auf seine Kosten beseitigt hat, kann nicht ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Entfernung wilden Weins an der Fassade ("Fassadengrün") als nachteilige bauliche Veränderung Normenkette §§ 14, 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, das vorhandene Fassadengrün (wilder Wein) an der Rückseite eines Hauses zu entfernen und auch in Zukunft die Entstehung jeglichen Fassadengrüns im Hinblick auf den ungünstigen Kosten- und Nutzeneffe...mehr

Leitsatz Vorsätzliche Nichtladung eines missliebigen Eigentümers führt zur Beschlussnichtigkeit (hier: Beschlussfassung über Wiederwahl des Verwalters) Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten im Fall schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrags Normenkette §§ 25, 26 WEG; §§ 280, 254 BGB...mehr

Leitsatz Unter Umständen ist die Richtigkeit und Vollständigkeit der Auskunftsverpflichtung über herauszugebende Verwaltungsunterlagen eidesstattlich zu versichern Normenkette § 28 WEG; § 260 Abs. 2 BGB; § 889 ZPO Kommentar Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwaltungsunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des ...mehr

Leitsatz Verwirkung des Anspruchs auf Beseitigung einer vorgenommenen baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung im Sinne einer sog. "Einhausung") Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte bereits 1991 eigenmächtig und ohne die zusätzlich vereinbarte Zustimmung des Verwalters seinen Balkon verglast. 1998 wurde ein Antrag auf Bes...mehr

Leitsatz Pauschale Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiratsmitglieder Verfahrensverbindung mehrerer Beschlussanfechtungsanträge Normenkette §§ 29, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 670 BGB Kommentar Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und die er den Umstä...mehr

Leitsatz Vermietung an Suchtkranke und Betreuungspersonen kann einer zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken entsprechen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2 und 15 Abs. 3 WEG Kommentar Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Nutzung zu Wohnzwecken halten. Es geht hier u...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Unterlassungsanspruch gegen einen Miteigentümer, der die Wohnung eines anderen Miteigentümers angemietet hat Normenkette §§ 15, 43 WEG; § 17 a GVG; § 1004 BGB Kommentar Die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte ist auch dann eröffnet, wenn die Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer vorgehen, der die Wohnung e...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Die Mitteilung eines Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsgemäße Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist. Ein allgemeiner Einladungs...mehr

Leitsatz Wohngeldrückstände aus Vorjahren (nur zu Informationszwecken in die aktuelle Jahreseinzelabrechnung aufgenommen) werden bei gerichtlicher Geltendmachung auch Verfahrensgegenstand Amtsermittlungspflicht des Gerichts Normenkette § 28 Abs. 1, 2, 3, 5 WEG Kommentar Wohngeldrückstände aus Vorjahren, die nur zu Informationszwecken in die Jahreseinzelabrechnung aufgenommen un...mehr

Leitsatz Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kost...mehr

Leitsatz Reparatur von zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen eines Wintergartens Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 14, 21 Abs. 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 WEG; § 133 BGB Kommentar Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und...mehr

Leitsatz Gesamtschuldhaftung der Eigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung Normenkette § 16 WEG; §§ 421, 305 ff. BGB; § 4 Abs. 1 Berliner Straßenreinigungsgesetz Kommentar Bei privatrechtlicher Ausgestaltung des Nutzungsverhältnisses haften Wohnungseigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung als Gesamtschuldner. Für den Vertragsschluss ...mehr

Leitsatz Beschlusswidrig von einem ausländischen Wohnungseigentümer installierte Parabolantenne ist zu entfernen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; Art. 5, 14 GG Kommentar Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich bestandskräftig beschlossen, an welchen Gebäudeteilen Parabolantennen fachgerecht installiert werden dürfen (Ortsbestimmung durch die Gemei...mehr

Leitsatz Anbringung einer Stahlgittertür vor dem Wohnungseingang als Einbruchschutz duldungspflichtig Normenkette § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 WEG Kommentar Lässt der Eigentümer einer im obersten Stockwerk eines Hauses gelegenen Wohnung nach einem Einbruch vor seiner Wohnungseingangstür eine zusätzlich Stahlgittertür anbringen, die von den unteren Stockwerken aus nicht einsehbar is...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung durch außergerichtliche Einigung Bindung des Gerichts auch an Einigung über Kostentragung Geschäftswert bei Streit über die Nutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken Normenkette §§ 47, 48 Abs. 3 Satz 1 WEG Kommentar Erklären die Beteiligten im Hinblick auf eine außergerichtliche Einigung das wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren übereinstimmend für er...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Ungültigerklärung eines Erstbeschlusses entfällt mit Bestandskraft eines ersetzenden oder bestätigenden Zweitbeschlusses Bei fehlender Beschlusskompetenz ist auch ein Negativbeschluss nichtig Ist die Errichtung von Stellplätzen verpflichtend in der Teilungserklärung geregelt, fehlt der Eigentümerversammlung generell die Beschlusskompetenz, üb...mehr

Leitsatz Rechtsmittel des Verwaltungsbeirats zu Gunsten des Verwalters Aufnahme von Tagesordnungspunkten Normenkette §§ 29 Abs. 2, 43 Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG; § 66 ZPO Kommentar Im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung kann ein einzelner Wohnungseigentümer (auch als Beirat, der einen Verwalter nach § 29 Abs. 2 WEG zu unterstützen hat) als Nebenintervenient eine gerichtliche ...mehr

Leitsatz Einbau einer Terrassentür anstelle eines Fensters und Pflasterung der Terrassenfläche können im Einzelfall duldungspflichtig und damit zustimmungsfrei sein Normenkette §§ 14, 22 WEG Kommentar Der Einbau einer Terrassentür anstelle eines Fensters sowie die Pflasterung einer Terrassenfläche können zustimmungsfreie bauliche Veränderungen darstellen. Optisch nachteilige E...mehr

Leitsatz Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags bedarf der Verwalter besonderer Ermächtigung Die Entlastung des Verwalters bezieht sich auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen der Abrechnung zugrunde liegende Verwalterhandeln Normenkette §§ 21, 28 WEG Kommentar Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags (hier: mit 5-jähriger Laufzeit) bedarf der Verwalter...mehr

Leitsatz Berechtigte Unterbrechung der Heizungs- und Wasserversorgung gegenüber einem Wohnungseigentümer mit nicht nur geringfügiger und titulierter Wohngeldschuld Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG; § 273 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer hatte seit Mitte 2003 Wohngeldrückstände in Höhe von knapp 4.000 EUR, die zwischenzeitlich auch in dieser Höhe rechtskräftig tituliert waren....mehr

Leitsatz Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung) Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss Normenkette §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Kommentar Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solch...mehr