Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das LG meint, der Beschluss leide zwar unter einem formalen Mangel. Denn die Verwaltungsbeiräte seien nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt gewesen. Dieser Mangel habe sich aber nicht ausgewirkt, da der Beschluss auch ohne die Stimmen der Verwaltungsbeiräte zustande gekommen wäre. Die Höhe der Aufwandsentschädigung sowie der Umstand, dass diese auch den Ersatzbeiräten g...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gestattung einer baulichen Veränderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Das ist nach § 20 Abs. 4 WEG unter anderem der Fall, wenn bauliche Veränderungen eine Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Das LG...mehr

Die Wohnungseigentümer entlasten die Verwaltungsbeiräte. Wohnungseigentümer K geht gegen diesen Beschluss vor. Die Verwaltungsbeiräte hätten offensichtliche Fehler der Jahresabrechnung im Rahmen der ihnen obliegenden Prüfung nicht erkannt und die Wohnungseigentümer nicht ordnungsmäßig informiert.mehr

Wohnungseigentümer X lässt im Treppenhaus einen Treppenlift anbauen. Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X nachträglich den Anbau. Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Das AG gibt der Klage statt. Es meint, der Beschluss verstoße gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften. Hiergegen wendet sich die Berufung.mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Am 21.3.1977 bestimmen die Wohnungseigentümer durch Beschluss, dass die Warmwasserkosten nach dem reinen Verbrauch umgelegt werden sollen. Im Mai 2023 beschließen die Wohnungseigentümer die Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung 202...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit über 1.000 Wohnungseigentümern bestimmen durch Beschluss eine Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiräte und Ersatzbeiräte. Für die Teilnahme an Sitzungen sollen pauschal 50 EUR gezahlt werden. Ferner soll es eine Pauschale von 300 EUR für die Prüfung einer Jahresabrechnung geben. Bei diesem Beschluss stimmen auch di...mehr

Begehrt ein Wohnungseigentümer in einer verwalterlosen Gemeinschaft durch Beschlussersetzungsklage die Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung (§ 24 Abs. 3 WEG), können auch bei einem sofortigen Anerkenntnis dem klagenden Wohnungseigentümer die Prozesskosten nicht nach § 93 ZPO auferlegt werden, da er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein Rechtsschutz...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Einordnung einer Maßnahme als bauliche Veränderung oder Erhaltung. Die wichtigste Folge für die Einordnung ist für die Wohnungseigentümer die Frage, wer die Kosten zu tragen hat: Alle Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG) oder nur die, die für die Maßnahmen waren (§ 21 Abs. 3 WEG). Begriff der Erhaltung Dem Begriff der Erhaltung unterfalle...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Zweitbeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Zweitbeschluss: Ordnungsmäßigkeit Nach herrschender Meinung kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass ein Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt. Die dabei einzuhaltenden Gr...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es beim BGH nur noch um prozessuale Fragen. In den Instanzen ging es um die Frage, ob ein Teileigentümer und sein Mieter die vermieteten Räume als "Escape-Room" gebrauchen durften. Gebrauchsvereinbarungen Die Räume eines Teileigentums dürfen zu jedem Zweck genutzt und gebraucht werden, der nicht im Wohnen besteht. Soll etwas Anderes gelten, muss da...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, einen privaten Gedenkstein für einen ehemaligen Wohnungseigentümer und Oberbürgermeister der Stadt Leipzig aufzustellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. K meint, der Gedenkstein, der einem Grabstein sehr ähnlich sei (es handelt sich tatsächlich allein schon von der Form her um einen von einem Künstler bearbeiteten und...mehr

Das LG meint, der Beschluss entspreche in Bezug auf die Kosten von Reparaturen, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung sowie die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Er sei willkürlich! Als willkürlich und damit ermessensfehlerhaft sei eine Änderung insbesondere dann anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägunge...mehr

Dies sieht das LG anders! Das Ermessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei "zunächst einmal vollkommen frei". Es existiere kein Grundsatz im Wohnungseigentumsrecht, wonach es sich die Gemeinschaft nach einem Beschluss nicht noch einmal anders überlegen und einen neuen, eventuell auch gegensätzlichen, Beschluss zum selben Beschlussthema fassen könne. Die Befugnis dazu...mehr

Im September 2020 beantragt E beim Bezirksamt, ihm für die Teilung seines Grundstücks eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erteilen. Am 6.7.2021 beantragt E den Vollzug der Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 7.7.2021 weist das Grundbuchamt auf das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung hin und setzt E eine Frist von 2 Monaten. Mit Schreiben vom 13.9.2021 ...mehr

Problemüberblick Im Fall will E, dass eine Teilungserklärung vollzogen wird. Dies scheitert zunächst daran, dass er keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen kann. Dies kann er beim Beschwerdegericht. Fraglich ist, ob es jetzt nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB einer Genehmigung bedarf. Neuer Antrag Hat – wie im Fall – das Grundbuchamt einen Eintragungsantrag rechtsfehlerfrei ...mehr

X ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Er will dieses nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen. Das Grundstück befindet sich in dem Geltungsbereich einer auf Grundlage von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlassenen Erhaltungssatzung und im Geltungsbereich einer auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen Berliner Umwandlungsverordnung vom 21.9.2021, die am 7...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage der Höhe der Nachschüsse. Um diese zu ermitteln, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung zu erstellen. Geht dort etwas schief, werden beispielsweise die falschen Umlageschlüssel eingesetzt, fragt sich, was das für einen Nachschuss-Beschluss bedeutet. Das AG meint, der Nachschuss-Beschluss sei dann nicht o...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss verstoße nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG. Mit der Aufstellung des Gedenksteins werde die Wohnungseigentumsanlage nicht grundlegend umgestaltet. Ob eine grundlegende Umgestaltung vorliege, bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei Bezugspunkt die gesamte Wohnungseigentumsanlage sein solle und eine Umgestaltung nur in Ausnahmefällen anzunehm...mehr

Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Ersterwerber im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann als Wohnungseigentümer, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer haben, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihnen der Besitz a...mehr

Problemüberblick Im Fall wird die Frage gestellt, ob eine fehlerhafte Darstellung der Kontenentwicklung, also ein Bestandteil des Vermögensberichts, den Nachschuss-Beschluss angreifbar macht. Nachschuss-Beschluss Der Nachschuss-Beschluss beruht auf der Jahresabrechnung. Werden dort Einnahmen oder Ausgaben nicht berücksichtigt, sind die Nachschüsse – und die möglicherweise zu be...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 26.7.2022 wie folgt: "Da die Jahresabrechnung 2021 zum Versand der Einladung noch nicht vollständig war, soll diese nachträglich durch einen Umlaufbeschluss mit folgendem Wortlaut beschlossen werden: Die sich aus den Einzelabrechnungen 2021 (vom 21.6.2022) für Wohnungen und Tiefgaragenstellplatz ergebenden Nachschüsse (= Nachzahlung) in ...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung weitgehend verselbstständigte "Untergemeinschaften" mit eigenen Beschluss-Kompetenzen gebildet worden sind, kann grundsätzlich nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums zustehenden Rechte auf ordnungsmäßige...mehr

Ohne Erfolg! Zu § 16 Abs. 3 WEG a. F. sei von der herrschenden Meinung vertreten worden, dass ein Wohnungseigentümer, der kraft Vereinbarung abweichend vom Grundsatz des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG von bestimmten (Betriebs-) Kosten insgesamt befreit ist, nicht durch Beschluss erstmals an diesen Kosten beteiligt werden könne. Dies gelte auch in Bezug auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es...mehr

Verwalter B überweist sich unter dem Verwendungszweck "Verwaltungsgebühren DSGVO" einen Betrag in Höhe von 2.713,20 EUR und unter dem Verwendungszweck "HHDL" (= haushaltsnahe Dienstleistungen) einen Betrag in Höhe von 5.087,25 EUR vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K auf sein Geschäftskonto. Ferner überweist B der Hausbank München e. G. 724,28 EUR (B nutzt ein...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt eine Verwaltung die Vergütung von Sonderleistungen (Sondervergütung), die sie nicht mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat. Sondervergütungen Die Verwaltung kann für ihre Leistungen eine Sondervergütung verlangen, wenn sie diese mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat. Die Sondervergütung muss außerdem ein...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um "real geteilte Grundstücke" bzw. als wären sie "Alleineigentümer", und ist den Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gestattet, begründet im Zweifel nicht jeder Verstoß gegen eine ö...mehr

Problemüberblick Im Fall stellt sich vor allem die Frage, wie man einen Absenkungs-Beschluss fasst, damit er einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlussfassung Nach herrschender Meinung soll bei einem Absenkungs-Beschluss ausdrücklich bestimmt werden müssen, dass für den Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Überzeugend ist das nicht. Der Besc...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können die Verwaltungsbeiräte für ein Geschäftsjahr entlasten. Diese "Entlastung" ist erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den ggf. vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit das Vertrauen a...mehr

Eine Verwaltung hat grundsätzlich nur dann einen Anspruch auf Erstattung ihrer Kosten für die Bescheinigung der haushaltsnahen Kosten und für ihre Leistungen im Zusammenhang mit der DSGVO, wenn das vereinbart ist. Setzt eine Verwaltung eine Anwendung (Software) zur Verwaltung ein, für die sie einem Dritten ein Entgelt schuldet (hier: eine Verwaltersoftware der Hausbank Münch...mehr

Als willkürlich und damit ermessensfehlerhaft ist die Änderung eines Umlageschlüssels insbesondere dann anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägungen bestimmt wird und nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass für den geänderten Umlageschlüssel inhaltliche Gründe sprechen, wenn also die Änderung der Kostenverteilung erken...mehr

Es gibt keinen Grundsatz, wonach es sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach einem Beschluss nicht noch einmal anders überlegen und einen neuen, eventuell auch gegensätzlichen Beschluss zum selben Beschlussgegenstand fassen darf.mehr

Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass in einen Schornstein zur Erhaltung ein Plastikrohr eingebracht werden soll. Fraglich ist, ob es sich bei der Maßnahme um eine bauliche Veränderung handelt.mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht eine Beschlusskompetenz zur Veränderung des geltenden Kostenverteilungsmaßstabs innerhalb des Kreises der bisher Kostentragungspflichtigen, jedoch nicht zur Begründung einer Kostentragungspflicht eines oder mehrerer bislang dem Kreis nicht angehörender Wohnungseigentümer.mehr

In Eigentümergemeinschaften kommt es häufig zu Streitigkeiten über den von Kindern ausgehenden Lärm. Insoweit ist zunächst zu berücksichtigen, dass Kinderlärm regelmäßig auf sozial-adäquatem Verhalten beruht, die Grenzen des Zumutbaren im Einzelfall freilich überschritten sein können. In einem derartigen Fall hat ein jeder sich gestört fühlender Wohnungseigentümer entspreche...mehr

Mit Schreiben vom 11.8.2021 lädt die Verwaltung zur Versammlung am 9.9.2021 ein. Bei der Versammlung werden unter TOP 2 die Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse bestimmt. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor, weil er anhand des Vermögensberichts der Ansicht ist, die Jahresabrechnung könne nicht richtig sein.mehr

Mit der Aufstellung eines Gedenksteins – auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt – wird die Wohnungseigentumsanlage nicht grundlegend umgestaltet. Auch die Tatsache, dass man von der Wohnung des anfechtenden Wohnungseigentümers auf diesen Stein und eine Kirche blickt und sich dadurch der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, spricht nicht für ein Sonderopfer.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen Vermieter T und seinen Mieter B vor. B betreibt in den Räumen von T einen "Escape-Room". K beantragt, dass T auf die Unterlassung der Nutzung seiner Räume durch B als Escape-Room hinwirken und eine künftige Überlassung an Dritte zum Betrieb eines Escape-Rooms unterlassen soll. B soll den Gebrauch unterlassen. Das AG gibt d...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll, muss dies in dem entsprechenden Beschluss hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden.mehr

Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer möglicherweise eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, ist es vor der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der gerichtlichen Durchsetzung des etwaigen Beseitigungsanspruchs im Regelfall nicht erforderlich, ein Gutachten eines Rechtsanwalts über die Erfolgsaussichten des Prozesses einzuholen.mehr

Dies sieht das LG auch so! Der Beschluss zu TOP 2 sei für ungültig zu erklären. In der Jahresabrechnung sei unter anderem die Kontenentwicklung fehlerhaft dargestellt worden. Wenn die Kontenentwicklung mit den in der Jahresabrechnung dargestellten Einnahmen und Ausgaben nicht in Einklang zu bringen sei, sei dies als Indiz dafür zu bewerten, dass in der Jahresabrechnung tatsä...mehr

Die Klage hat Erfolg! Das AG meint, der Beschluss sei nichtig. Denn der am 26.7.2022 zu TOP 5 gefasste Beschluss könne nicht als Absenkungsbeschluss ausgelegt werden. Wollten die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen solle, müsse dies in dem entsprechenden Beschluss hinrei...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! Im Regelfall billigten die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte deren zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und ihren vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprächen den Verwaltungsbeiräten auf diese Weise gleichzeitig für ...mehr

Die Klage hat Erfolg! In der Jahresabrechnung habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unstreitig Umlageschlüssel eingesetzt, die den Umlagevereinbarungen nicht entsprächen. Ein Umlage-Beschluss, der etwas von diesen Vereinbarungen Abweichendes bestimme, sei weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Verträge mit Dritten und die dort angesetzten Schlüssel seien unerheblich....mehr

Das LG meint, es handele sich um eine Erhaltungsmaßnahme! Denn auch eine verbessernde oder modernisierende Maßnahme, die sich nicht auf eine bloße Reparatur beschränke, sondern den ursprünglichen Zustand verändere, könne eine Maßnahme der Erhaltung sein. Zwar werde in der Begründung zum WEMoG eine modernisierende Instandsetzung als eine "bauliche Veränderung" eingeordnet. In...mehr

Problemüberblick Im Fall hat sich der "Bauherr" um keine Gestattung bemüht. Die Klage auf Rückbau versucht er mit der Überlegung zu torpedieren, dass die Wohnungseigentümer vor einer Klage gegen ihn mehr Informationen hätten einholen müssen. Rechtsrat vor Erhebung einer Klage Das LG meint, es sei in Ordnung, vor der Beauftragung eines Anwalts mit dem Ziel einer Klage auf Rückba...mehr

Praxis-Beispiel Normschallmessungen Messungen des Schalldurchgangs durch Bauteile mit geeichten Sende- und Empfangsgeräten. Das Ergebnis wird üblicherweise in einer Gegenüberstellung zwischen den Messergebnissen und den Vorgaben aus Normen und Richtlinien dargestellt. Aus den Messkurven und Einzelwerten kann der Fachmann Hinweise auf mögliche Ursachen für zu starke Schallüber...mehr

Rz. 15 Das Alleineigentum und das Miteigentum an dem Gegenstand stehen der Zwangsvollstreckung als das stärkste dingliche Recht an einer Sache entgegen. Dabei geschieht die Vollstreckung in Miteigentumsanteile gem. § 321 AO. Abweichungen hiervon gibt es für die Vollstreckung in Hausratsgegenstände beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft[1] und beim Wohnungseige...mehr

Zusammenfassung Firmenschilder dienen der Werbung oder als einfacher Hinweis auf eine gewerbliche oder freiberufliche Betätigung in einzelnen Sondereigentumseinheiten und werden in der Regel an der Fassade des Hauses angebracht. Die Außenfassade eines Gebäudes ist bereits kraft Gesetzes nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig und somit stets notwendiger Bestandteil de...mehr