Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 53 Bei dem nachstehenden Muster habe ich mich teilweise an einem Muster orientiert, das noch zum alten WEG-Recht erschien.[41] Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.2: Aufteilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung I. Teilungserklärung § 1 Begriffe Das Grundstück ist das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ______________________...mehr

Rz. 24 Möglich ist weiterhin auch Sondernutzungsrechte zu begründen. Der Aufteilende kann die neuen Möglichkeiten des Sondereigentums nutzen oder sie nicht wahrnehmen. Die Vereinbarung von Sondereigentumsrechten dürfte in vielen Fällen vorzugswürdig sein, weil das Eigentum später flexibler übertragen werden kann. Sie kann sich aber auch als nachteilig erweisen, wenn Personen ...mehr

Rz. 11 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlegung aller Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt sind die Vorschriften des WEG anzuwenden.[14]mehr

Rz. 4 Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zwar im Rechtsverkehr – § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die laufenden und dringlich erforderlichen Maßnahmen für die WEG zu treffen. Der Verwalter hat die Pflicht, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Der Verwalter ist zuständig, ...mehr

Rz. 2 Konzipiert wurde das Wohnungseigentumsrecht 1951, damals basierte dies nicht auf der Basis der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die notwendige Rechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergab sich erst später durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.[2] Danach löste der Gesetzgeber mit der WEG-Novelle 2007 die entstandene Problemat...mehr

Rz. 46 Die Bestellung – wie auch die Abberufung – des Verwalters obliegt nach § 26 Abs. 1 WEG der Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre erfolgen. Im Falle der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum aber maximal auf drei Jahre (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Rz. 47 Die Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG...mehr

Rz. 6 § 26 Abs. 1 WEG regelt, dass über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen.[7] Auch nach neuem Recht ist hierzu die Abgabe einer einfachen Mehrheit der Stimmen erforderlich. Die Regelungsgrundlage ist nicht mehr in § 26 Abs. 1 WEG a.F. zu finden, sie folgt nun allgemein aus dem Wortlaut des § 25 Abs. 1 WEG. Bestimmt die Gemeinschaf...mehr

Rz. 50 Ein Verwaltungsbeirat ist künftig das Kontrollorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – § 29 Abs. 2 WEG. Er unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Verwaltungsbeirat haftet, wenn er unentgeltlich tätig ist, nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Ein Aufwendungsersatz ist kein Entgelt und steht der Haftungsprivilegieru...mehr

Rz. 34 Ganz gleich, ob die Aufteilung nach § 3 WEG oder nach § 8 WEG vorgenommen wird; mit der Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher entsteht die WEG nun bereits (§ 9 Abs. 1 S. 2 WEG), sodass die Vorschriften des WEG dann anwendbar sind. Damit ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nur aus einem einzigen Eigentümer besteht, ermöglicht. Rz. 35 Sobald ei...mehr

Rz. 42 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die ihr Verhältnis untereinander in Abweichung oder Ergänzung der Vorschriften des WEG regeln, ebenso die Änderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie auch Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigent...mehr

Rz. 37 Angemessene bauliche Maßnahmen kann nach § 20 Abs. 2 WEG nun jeder Wohnungseigentümer verlangen. Dies gilt im Wesentlichen, soweit die baulichen Maßnahmen der Förderung der Elektromobilität dienen.[35] Die nötigen Maßnahmen, die es ermöglichen oder erleichtern, die Batterie eines Fahrzeugs, eines elektrischen Zweirades oder eines E-Mobils für Gehbehinderte aufzuladen, ...mehr

Rz. 32 Unbeschränkt gerichtlich wie außergerichtlich und unbeschränkbar ist der Verwalter der Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Von der Vertretungsbefugnis ausgenommen sind lediglich Grundstückskauf- und Darlehensvereinbarungen, § 9b Abs. 1 WEG.mehr

Rz. 12 Das Bedürfnis, den Verwalter in derselben notariellen Urkunde zu bestellen, die die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthält,[15] ist mit der ermöglichten Ein-Personen-WEG nicht obsolet. Das Bedürfnis ist nur geringer als früher, weil unmittelbar nach Anlegung aller Wohnungsgrundbücher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen kann. Diese nich...mehr

Rz. 55 Im Zuge der Abwicklung eines Wohnungseigentumskaufvertrags wird der zuständige Verwalter der Wohnungseigentumsanlage angeschrieben. Unter Übersendung eines Entwurfs der Verwaltergenehmigung wird um die Übermittlung seiner Zustimmung zur Veräußerung (§ 12 WEG) gebeten. Aus Gründen des Datenschutzes wird dem Verwalter keine Ablichtung des Kaufvertrags übersandt. Rz. 56 Im...mehr

Rz. 61 Höchstrichterlich wurde entschieden,[45] dass eine nach § 29 GBO erteilte Zustimmung des Verwalters nach § 12 Abs. 1, 3 WEG auch dann wirksam bleibt, wenn vor Beantragung des Eigentumswechsels durch den Notar die Bestellung des Verwalters endete. Das Grundbuchamt hat grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in de...mehr

Rz. 28 Auch an Teilen der Grundstücksfläche, die außerhalb des Gebäudes liegen, kann Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Hier kommt es nun entscheidend darauf an, dass maßstabsgerechte Angaben im Aufteilungsplan vorhanden sind. Bezugspunkt ist eine katastermäßig bestimmte Grundstücksgrenze.[26] An Terrassen- oder Gartenflächen können damit nicht mehr nur Sondernu...mehr

Rz. 21 Stellplätze aller Art, also nicht mehr nur Garagenstellplätze, werden als Räume i.S.v. § 3 Abs. 1 S. 1 WEG behandelt. Damit besteht nun die Möglichkeit, auch an ebenerdigen Kfz-Stellplätzen im Freien das Sondereigentum zu begründen, obwohl der "Stellplatzraum" auf einem Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes liegen kann. Für ebenerdige Stellplätze im Freien kann ei...mehr

Rz. 25 Aus dem Aufteilungsplan der Baubehörde, unterschrieben und gesiegelt/gestempelt, muss die "Grundstücksaufteilung" (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG) ersichtlich sein. Zwingend hierzu ist ein Lageplan des Grundstücks im Maßstab 1:100, der beizufügen ist. Dies gilt auch, soweit kein "Freiflächen- oder Stellplatz-Sondereigentum" begründet wird. Rz. 26 Soll für einen Stellplatz e...mehr

Rz. 30 Ist eine Aufteilungserklärung vor dem 1.12.2020 bereits beurkundet und noch nicht grundbuchlich vollzogen, so ist ein geänderter Aufteilungsplan mit Maßangaben anzufertigen, der die Terrassen, Stellplatz- und Gartenflächen beschreibt. Bei der Auslegung einer vor dem 1.12.2020 beurkundeten Gemeinschaftsordnung gilt gem. § 47 S. 1 WEG (n.F.): Im Zweifelsfalle setzt sich ...mehr

Rz. 60 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.5: Grundstückskauf vom Insolvenzverwalter UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt zu _________________________, am _________________________ Vor mir, dem unterzeichneten Notar _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen:mehr

Rz. 63 Steht die Beurkundung einer Teilungserklärung eines Grundstücks in Wohnungs- und/oder Teileigentum an, hat die Gestaltung, wie das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt wird, Bedeutung sowohl im Hinblick auf die Kostentragung als auch für die Ausübungsbefugnisse der betroffenen und künftigen Eigentümer. Um Sondereigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen einzuräumen,...mehr

Rz. 106 Die Rechtsprechung erfand ein weiteres Mietervorkaufsrecht außerhalb des Wohnungseigentums. So hatte der BGH[64] bereits 2008 entschieden, analog zur Aufteilung von Wohnungseigentum ein Mietervorkaufsrecht als gegeben anzusehen, wenn ein nicht in Wohnungseigentum aufgeteiltes, mit einer Mehrhausanlage bebautes Grundstück in einzelne Hausgrundstücke real geteilt wird....mehr

Rz. 126 Ist eine erteilte Verwaltergenehmigung dem Notar, der zum Empfang durch die Vertragsparteien bevollmächtigt ist, zugegangen, so wird dadurch der Zustand der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags und der Auflassung beendet, sodass die Zustimmung unwiderruflich geworden ist. Ein wirksamer Widerruf durch den Verwalter ist dann nicht mehr möglich.[76] Zuvor hatte de...mehr

Rz. 97 Will ein Eigentümer seine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, so ist bei der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags zu überprüfen, ob dem Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zusteht. Bestand der Mietvertrag bereits vor der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum, steht dem Mieter sein gesetzliches Mietervorkaufsrecht zu. War jedoch das Gru...mehr

Rz. 307 Diese Rechtsschutzversicherungsart, die separat oder in Verbindung mit anderen Formen des Versicherungsschutzes (§§ 21 ff. ARB) vereinbart werden kann, wendet sich nach ihrem Wortlaut ausschließlich an den Versicherungsnehmer. Mitversicherte Personen sind in § 29 ARB nicht genannt. Trotzdem gibt es sie. Das ist etwa der Fall, wenn § 29 ARB zusätzlich zu §§ 25 bis 27 ...mehr

Rz. 126 Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz wird gem. § 2 c ARB für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen, sonstigen Nutzungsverhältnissen und dinglichen Rechten, die Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile zum Gegenstand haben, gewährt. Diese Leistungsart kann ausschließlich Gegenstand des Rechtsschutzes für Eigentümer und Mieter von Wohn...mehr

Rz. 32 In das Gebäude eingefügte Sachen sind in der Regel Gebäudebestandteile und wären deshalb an sich unversichert. Da ein Mieter aber keine Wohngebäudeversicherung abschließen kann, wird der Versicherungsschutz in der Hausratversicherung durch A 8.3.1 VHB 2022 auf derartige in das Gebäude eingefügte Sachen unter der Voraussetzung erweitert, dassmehr

Rz. 136 Außer für eigenes Verschulden hat der Versicherungsnehmer für ein entsprechend relevantes Verschulden seines Repräsentanten einzustehen. Der noch in den VHB 84 unternommene Versuch, den Kreis der Repräsentanten auf mit dem Versicherungsnehmer in häuslicher Gemeinschaft lebende Personen zu erweitern (§ 9 Nr. 1a VHB 84) und aus dem Versicherungsschutz gegen Einbruchdie...mehr

Rz. 39 Nicht versichert sind Gebäudebestandteile. Der Ausschluss folgt aus dem in der Sachversicherung herrschenden Trennungsprinzip zwischen der Versicherung von Gebäuden einerseits und derjenigen des Inhalts von Gebäuden andererseits. Die VHB enthalten keine Definition des Begriffs "Gebäudebestandteil". Die §§ 93 ff. BGB können zur Auslegung herangezogen werden. Maßgeblich...mehr

Rz. 12 Ohne Vorliegen einer mindestens schriftlichen Bürgschaft nach § 7 MaBV darf der Bauträger Zahlungen vom Erwerber erst dann fordern und entgegennehmen, wenn die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit nach § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen. Somit muss zuvormehr

Rz. 2 Ein Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts (Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Teileigentum) ist für jede Vertragspartei ein Rechtsgeschäft von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Sowohl die Immobilie als auch der Kaufpreis dafür sind Hauptleistungen mit einem hohen Wert, die ausgetauscht werden. Rz. 3 Käufer benötigen häufig eine F...mehr

Am 17.10.2024 ist das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen v. 10.10.2024 in Kraft getreten (BGBl 2024 I Nr. 306 v. 16.10.2024). Zukünftig können Wohnungseigentümerversammlungen nicht nur hybrid,...mehr

Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 16.1: Bauträgervertrag einer Eigentumswohnung UVZ-Nr. _________________________/_________________________ Verhandelt in _________________________ Am _________________________ erschienen vor mir, Notar _________________________, Amtssitz _________________________, in den notariellen Amtsräumen:mehr

Rz. 1 Für das erste Telefonat mit dem Mandanten kann es hilfreich sein, sich eines Abfragebogens zu bedienen. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 3.1: Abfragebogen Personalien der Parteien – Verkäufermehr

Rz. 25 Mit der Eröffnung der Insolvenz über das Vermögen des Bauträgers verliert ein zuvor beurkundeter Bauträgervertrag nicht die Wirksamkeit und steht diese noch aus, kann ihr Eintritt noch stattfinden und der Notar dann verpflichtet sein, den Rechtswirksamkeitseintritt noch zu bestätigen.[20] Das Durchsetzen der wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien kann allerding...mehr

Rz. 183 § 3 Abs. 1 d aa ARB bzw. Nr. 3.2.2 Alt. 1 ARB 2012 schließt die Wahrnehmung rechtlicher Interessen vom Versicherungsschutz aus, die in ursächlichem Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstücks stehen. Nach dieser Bestimmung, die für Veräußerer und Erwerber gilt, besteht kein Versicherungsschutz, wenn ein angebliches Baug...mehr

Liebe Leserinnen und Leser, unter der Rubrik "Literaturkritik: Erbrecht" stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. Braeuer/Todorow Der ZugewinnausgleichEine Anleitung für Rechtsanwälte, Richter und Notare3., völlig neu bearbeitete Auflage, 2024Gieseking, ISBN ...mehr

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemei...mehr

Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht.mehr

Ist keine gegenteilige Regelung vereinbart, kann sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch durch seinen Anwalt in der Versammlung vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist. Der Anwalt soll vielmehr neben dem Wohnungseigentümer für diesen beratend tätig sein. Hierfür müssen gute Gründe sprechen...mehr

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch V...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG existierte keine gesetzliche Regelung für den in der Praxis gerade in Kleinanlagen weit verbreiteten Fall, dass weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Dann jedenfalls fehlte die nach dem Gesetz zur Einberufung ermächtigte Person. In diesen Fällen konnte die Einberufung jedenfalls nicht durch einen Wohnungseigentümer erfolgen....mehr

Sollte der Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sein, bedarf es keinerlei Problematisierung, dass er selbstverständlich einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen kann. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Will...mehr

Absenkungsbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG) Beschlüsse, die nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar.[1] Ein "Absenkungsbeschluss" ist – wegen seiner Wesensähnlichkeit zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung – nicht isoliert anfechtbar; dessen Ordnungsmäßigkeit so...mehr

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

Infolge der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse"[1] wurde Reformbedarf laut, der in einer ersten Gesetzesinitiative 2004 mündete. Dieser erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig brauchbar. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete dann den Weg zu einer umfassenden Reform des WEG im Jahr 2007. Wiederum grundlegend geändert wurde das Wohnungseigentumsges...mehr

Begriff Gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wohnungseigentum hat im deutschsprachigen Raum – wenn auch in abgewandelter Form – eine Jahrhunderte alte Tradition. Mit der Entstehung der Bundesrepublik Deutschland war dann auch der Weg geebnet für das heutige Wohnungseigentumsgesetz, das bis zum Jahr 2007 ohne wesentlich...mehr

Mit Blick auf die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, ist zu berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und – bis auf die eng...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteige...mehr

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. Tipp: Prioritäten setzen Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der ...mehr