Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 9 Mit dieser Abgrenzung ist auch das Handeln des teilenden Eigentümers in der Gründungsphase in den Griff zu bekommen. Vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann er nur in eigenem Namen handeln, da die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht existiert. Bis zu diesem Zeitpunkt eingegangene Verpflichtungen treffen also ihn persönlich. Nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher...mehr

Rz. 117 Im Ergebnis ist der Anwendungsbereich von § 21 Abs. 3 S. 1 WEG auf bauliche Veränderungen beschränkt, die auf dem Mehrheitswillen beruhen, aber nicht die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erreichen. Auf Verlangen durch Beschluss gestattete bauliche Veränderungen scheiden ebenso aus, wie solche, deren Durchführung auf Verlangen einzelner Wo...mehr

Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Be...mehr

Rz. 27 Diese Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten würde auch im Normalfall, in dem kein Eigentümerwechsel eintritt, zu einigermaßen befriedigenden Ergebnissen führen. Dann erhält der Wohnungseigentümer, dessen Vorschüsse die auf seine Einheit entfallenden Kosten übersteigen, nicht, wie nach früherem Recht, unmittelbar aus der Jahres...mehr

Rz. 87 In demselben Umfang wie beim Gemeinschaftseigentum sind über den Verweis in § 13 Abs. 2 WEG auch Veränderungen des Sondereigentums nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert, können also unabhängig von einer Beeinträchtigung einzelner oder aller Miteigentümer verlangt werden. Dies dürfte in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen, da die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privile...mehr

Rz. 20 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 60 Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Dazu, was darunter zu verstehen sein soll, äußern sich die Gesetzesmaterialien nur ein einziges Mal und das nur in zumindest irreführender Weise. Im Zusammenhang mit dem zu weit gehenden Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftseigentum als Stellfläche bei der Ladung von E-Fahrzeug...mehr

Rz. 7 Auf Anregung des Rechtsausschusses in das Gesetz eingefügt wurde § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wonach grundsätzlich (nur) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Begriff des zertifizierten Verwalters wird in § 26a WEG definiert.[9] Die Einordnung in § 19 Abs. 2 WEG zeigt, dass die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalte...mehr

Rz. 18 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränku...mehr

Rz. 42 Die Vollmacht aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG umfasst mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen jegliche Rechtsgeschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen und einseitige Rechtsgeschäfte. Anders als nach früherem Recht, das die Reichweite der Verwaltervollmacht etwa bei "laufenden Maßnahmen" gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3...mehr

Rz. 91 Aber selbst bei kooperativen Verwaltern wird die Neuerung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kaum Wirkung zeigen. Abgesehen davon, dass der Begriff der "Überwachung" im Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat kaum Sympathien stiften wird, verleiht er dem Verwaltungsbeirat keine zusätzlichen Befugnisse. Seine Möglichkeit, den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltung...mehr

Rz. 24 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das heißt nach allgemeinen Grundsätzen, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt. Dies wird insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentum...mehr

Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.[40] Dies kann allerdings n...mehr

Rz. 1 Grundlegend umgestaltet hat der Gesetzgeber die Regelungen zum Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, womit er zunächst eine klarere Fassung des Gesetzes beabsichtigt.[1] In den Vordergrund rückt er nun die Beschlüsse über Vorauszahlungen und Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen. Die bisher im Vordergrund stehenden Wirtschaftspläne und Jahresabrechnu...mehr

Rz. 16 Mit dieser Rechtsprechung hat jüngst der BGH gebrochen. Danach sollte ein wirksamer Beschluss über eine bauliche Veränderung bereits dann vorliegen, wenn das "Ob" der baulichen Veränderung geregelt ist. Dass er sich zum "Wie" nicht äußert, steht dem nicht entgegen.[18] Vielmehr können die Wohnungseigentümer einen konkretisierenden Beschluss nur dann erfolgreich anfech...mehr

Rz. 21 Spätestens nach der Bestandskraft der Entscheidung über die Gestattung der baulichen Veränderung dem Grunde nach müssen die Wohnungseigentümer über die konkrete Ausführung der Maßnahme befinden. Das gilt unabhängig davon, ob bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf die bauliche Veränderung bestand. Denn jedenfalls mit der Gestattung, dass eine bauliche Veränderung übe...mehr

Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungsmaßnahme. So muss der Drittnutze...mehr

Rz. 124 Als Ausgleich für die Kostenlast sieht § 21 Abs. 3 S. 2 WEG vor, dass nur denjenigen, die hieran beteiligt sind, die Nutzungen der baulichen Veränderung zustehen. Dies kann durch ähnliche technische Maßnahmen sichergestellt werden wie bei der exklusiven Nutzung nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG, stößt aber an dieselben Grenzen wie dort. Beschließen die Wohnungseigentümer etw...mehr

Rz. 17 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, zwecks Durchführung einer eilbedürftigen Notmaßnahme Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, liegen die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung vor. Die Vorwegnahme der Hauptsache steht dem nicht entgegen, da unverhältnismäßige Schäden drohen. Sonstige Einwirkungen ohne Betreten des Sondereigen...mehr

Rz. 37 Anders als die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage knüpft der Gesetzgeber bei der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewusst an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. an. Dass der Begriff der Beeinträchtigung durch denjenigen der Benachteiligung ersetzt wurde, habe lediglich sprachliche Gründe. Im Übrigen gibt der Gesetzgeber zur unbilligen Benachteiligun...mehr

Rz. 15 Die am weitesten gehende Veränderung hat die Regelung der Zuständigkeit für Streitigkeiten um die interne Willensbildung erfahren. Diese war in § 43 Nr. 4 WEG a.F. mit der Formulierung "Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer" sehr weit gefasst. Es herrschte Einigkeit darüber, dass hierunter nicht nur die konstitutive Ungültigerklärun...mehr

Rz. 71 Gleichwohl dürfte der Wortlaut in anderer Hinsicht zu weit geraten sein. Man wird schwerlich davon ausgehen können, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Drittnutzer die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann, die ein Sondereigentümer durchführen will. Umgekehrt kann ein einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nicht alleine über die Durchführung von Erha...mehr

Rz. 44 Letztlich erscheint ein Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG noch nicht einmal ausgeschlossen, wenn nur das Gemeinschaftseigentum von der Beeinträchtigung betroffen ist. Wird etwa aufgrund einer Öffnungsklausel eine Gemeinschaftseinrichtung verändert oder geschlossen, kann dies einen Wohnungseigentümer empfindlich treffen, man denke nur an Liegenschaften mit bestimm...mehr

Rz. 98 Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer ...mehr

Rz. 50 Wie schon nach altem Recht bei der Durchführung von Vereinbarungen hielt es der Gesetzgeber für selbstverständlich, dass der Verwalter Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen hat.[51] Die diesbezügliche Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. ist daher entfallen, nicht aber die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. Allerdings handelt es sich nunmehr nach...mehr

Rz. 53 Weniger klar ersichtlich sind die Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit einer Beschlussfassung nach neuem Recht. Die ursprüngliche Formulierung im Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu Maßnahmen, "über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist," erschien dem Rechtsausschuss zu unbestimmt.[55] Er ersetzte sie durch die Umschreibung, wo...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr

Rz. 51 Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine solche Übertragung von Entscheidun...mehr

Rz. 55 Maßgeblich ist die konkrete Beschaffenheit der Liegenschaft. Dabei dürfte die Größe nur ein Kriterium sein. Hinzu kommen mindestens noch ihr baulicher Zustand und die finanzielle Ausstattung. In einer bestens instandgehaltenen Liegenschaft dürfte selbst eine größere Reparatur eher der Entscheidungsbefugnis des Verwalters zuzuordnen sein als in einer vernachlässigten A...mehr

Rz. 21 Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellung des Gebäudes oder die Abnahme des gemeinschaftlichen E...mehr

Rz. 3 § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nennt als Gegenstand des Beschlusses die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Dies betrifft die Vorauszahlungen für die laufende Bewirtschaftung und für künftige Aufwendungen (Rücklagen gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 28 Abs. 1 S. 1 WEG). Nach dem Gesetzeswortlaut sind die Vorschüsse für beide Verwendungszwecke getrennt auszuweisen. Da ...mehr

Rz. 77 Die Bedeutung der noch vom Rechtsausschuss in das Gesetz eingefügten Vorschrift folgt vor allem aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Denn danach wird in Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als acht Einheiten der zertifizierte Verwalter künftig zum Regelfall, da schon auf Verlangen eines einzigen Wohnungseigentümers nur seine Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprich...mehr

Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutz...mehr

Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber ausdrücklich nicht entscheiden, sondern "i...mehr

Rz. 24 Trotz der nunmehr in §§ 9a Abs. 3; 16 Abs. 1 S. 1 WEG erfolgten Verankerung des Gemeinschaftsvermögens hat dies in sonstigen Zusammenhängen praktisch keine Beachtung gefunden. Das führt zu willkürlich anmutenden Ungleichbehandlungen. Erwirbt die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb ihrer eigenen Liegenschaft Sondereigentum etwa an einer Einheit oder einem Stellpla...mehr

Rz. 129 Mit dem "Verlangen" einer "Gestattung" gemäß § 21 Abs. 4 S. 1 WEG knüpft der Gesetzgeber an den Wortlaut des § 20 Abs. 1 WEG an. Rechtstechnisch erfolgt die Ausdehnung von Nutzungsberechtigung und Kostenbeteiligung somit durch einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung. Über einen diesbezüglichen Beschlussantrag sind alle Wohnungseigentümer stimmberechtig...mehr

Rz. 12 Dieser misslichenNichtberücksichtigung einer kraft wirksamer Vollmacht abgegebenen Stimme will der Gesetzgeber durch Herabsetzung der Formerfordernisse entsprechend § 47 Abs. 3 GmbHG begegnen.[17] Demnach bedürfen Vollmachten gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur noch der Textform. Folglich genügt künftig die Übersendung einer E-Mail. Dies kann sogar zur Einholung eines Vollmacht...mehr

Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarung. Im Ergebnis konnt...mehr

Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung durch Beschluss a...mehr

Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab...mehr

Rz. 74 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Rz. 55 Bei sonstigen Schäden, insbesondere bei Vermögensfolgeschäden ist zu prüfen, ob ein Ausgleich "angemessen" ist. Dies ist jedenfalls dort zu verneinen, wo schon nach dem großzügigeren Maßstab der §§ 249 ff. BGB kein Ersatz zu leisten war. So kann der duldungspflichtige Wohnungseigentümer den Ersatz für den Verlust von Gebrauchsvorteilen nur verlangen, wenn er auf die b...mehr

Rz. 4 Der Gerichtstand des § 43 Abs. 1 S. 2 WEG ist im Gegensatz zu § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht zwingend.[3] Der Kläger kann einen Wohnungseigentümer wegen Verbindlichkeiten seiner Gemeinschaft auch vor einem anderen Gericht verklagen, das nach einer sonstigen Gerichtsstandsbestimmung zuständig ist. Insbesondere ist eine Klage an seinem allgemeinen Gerichtsstand möglich.mehr

Rz. 14 Nach den Gesetzesmaterialien ist es darüber hinaus erklärtes Ziel des Gesetzgebers, die Anfechtbarkeit auch der Beschlussfassung über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse einzuschränken. Danach soll ein Fehler in Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse führe...mehr

Rz. 31 Die Duldung von "Einwirkungen" stellt die zentrale Regelung des § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dar. Diese Bestimmung ersetzt letztlich § 14 Nr. 3 WEG a.F., wonach der Wohnungseigentümer Einwirkungen auch auf sein Sondereigentum zu dulden hatte, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen. Der Begriff der "Einwirkungen" ist dabei wie in § 14 Nr...mehr

Rz. 37 Inhaltlich muss der Vermögensbericht lediglich die in Gesetz und Materialien genannten Elemente (Rücklagen, Vermögen, Verbindlichkeiten und Sachwerte) enthalten, die am letzten Tag des Kalenderjahres vorhanden sind.[40] Ansonsten gilt nur der Grundsatz, dass er möglichst übersichtlich über das Gemeinschaftsvermögen Auskunft geben soll. Wie bei der Form, in der der Ver...mehr

Rz. 15 Wer die Neufassung eines Beschlusses nach § 48 Abs. 1 S. 3 WEG verlangt, hat zunächst nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen zu befassen. Erst danach besteht für eine Beschlussersetzungsklage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.[9] Wird die Beschlussersetzungsklage vor dem 31.12.2025 rechtshängig, besteht der Anspruch danach for...mehr

Rz. 46 Nach den Gesetzesmaterialien sind Forderungen und Sachwerte nur zu benennen. Sie "müssen nicht bewertet werden."[48] Der Formulierung zufolge besteht lediglich kein Zwang zu einer Bewertung. Nimmt der Vermögensbericht eine solche gleichwohl vor, wird er hierdurch nicht fehlerhaft. Empfehlenswert dürfte ein solches Vorgehen freilich nicht sein; im Extremfall kann es so...mehr

Rz. 75 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes auch insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn der Wohnungseigentümer wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Erforderlich sind also nach Ab...mehr

Rz. 52 Zu den baulichen Veränderungen, deren Gestattung der einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, gehören ferner nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Dazu gehören ausweislich der Gesetzesmaterialien sämtliche Veränderungen, die geeignet sind, den Zutritt zu den einzelnen Wohnungen oder der Wohnanlage insgesamt "zu verhindern, zu erschweren o...mehr