Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Denkbar ist auch die Konstellation, dass bei einer bisher ausschließlich dezentralen Versorgung der Einheiten mit Etagenheizungen künftig ein Teil der Einheiten mittels Zentralheizung versorgt werden soll. Die Kosten, die mit dem Aufstellen der Heizungsanlage und der Errichtung des Leitungsnetzes verbunden sind, haben dann diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, deren Einhe...mehr

Soll künftig mindestens eine Etagenheizung beibehalten werden, ist hierfür ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich: Qualifizierte Mehrheit Nach § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG kann die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung mit einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.[1] Abgestellt wird auf die...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer im Fall einer ausschließlich dezentral versorgten Wohnanlage, dass die Wärmeversorgung künftig zentral erfolgen soll, sind die Kosten hierfür unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen oder dem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Die Wohnungseigentümer haben aber auch die Kompetenz, a...mehr

Unabhängig von den Informationspflichten nach § 71n Abs. 2 Satz 2 und 3 GEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 71n Abs. 2 Satz 4 GEG die GdWE über den Ausfall einer Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung und über weitere Änderungen bezüglich den Informationen nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GEG unverzüglich zu unterrichten.mehr

Der Verwalter hat nach § 71n Abs. 4 Satz 1 GEG unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sobald die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über ihn davon Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung nach Ablauf der in § 71 Abs. 8 GEG geregelten Zeiträume[1] ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wurde. In ...mehr

Ist in einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt, verpflichtet § 71n Abs. 1 Satz 1 GEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bis zum Ablauf des 31.12.2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Informationen zu verlangen, die für die Entscheidung über eine zukünftige...mehr

Frist einhalten § 71n Abs. 6 Satz 2 GEG ordnet die entsprechende Anwendung von § 71l Abs. 4 und 5 GEG an: Beschließen die Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung, besteht die Pflicht zur Zentralisierung der Wärmeversorgung. Es muss dann eine vollständige Umstellung auf eine Zentralheizung erf...mehr

Im Übrigen werden Konstellationen verbreitet sein, in denen eine Mehrzentralisierung unter Einbau einer neuen Zentralheizung erfolgt, da ggf. die Kapazität der vorhandenen Zentralheizung nicht zur Versorgung weiterer Sondereigentumseinheiten ausreicht. Kann das bereits vorhandene Verteilnetz weiter genutzt werden, haben die neu hinzukommenden Wohnungseigentümer, deren Einhei...mehr

3.3.1 Doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss Soll künftig mindestens eine Etagenheizung beibehalten werden, ist hierfür ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich: Qualifizierte Mehrheit Nach § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG kann die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung mit einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteil...mehr

3.1.1 Informationen vom Bezirksschornsteinfeger einholen Ist in einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt, verpflichtet § 71n Abs. 1 Satz 1 GEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bis zum Ablauf des 31.12.2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Informationen zu ...mehr

3.2.1 Mitteilungspflicht Unabhängig von den Informationspflichten nach § 71n Abs. 2 Satz 2 und 3 GEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 71n Abs. 2 Satz 4 GEG die GdWE über den Ausfall einer Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung und über weitere Änderungen bezüglich den Informationen nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GEG unverzüglich zu unterrichten....mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen alle Sondereigentumseinheiten bislang dezentral beheizt werden und künftig eine (Teil)Zentralisierung erfolgen soll, können sich Probleme ergeben, da es einen Raum geben muss, in dem die Heizungsanlage installiert werden kann – in aller Regel stehen Kellerräume im Sondereigentum oder es sind Sondernutzungsrechte begründet. 3.5.1 Sondereige...mehr

Zentrale Regelung über die Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften nach GEG stellt § 71n Abs. 7 GEG dar. Bezüglich der Kosten von Umrüstmaßnahmen sind letztlich 6 Konstellationen zu unterscheiden: ausschließlich dezentrale Versorgung unter Beibehaltung dieses Zustands, ausschließlich dezentrale Versorgung bei künftig ausschließlicher Versorgung durch Zentralheizun...mehr

Treffen Eigentümer bzw. Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG eine Entscheidung, wie die künftige Beheizung ausgestaltet werden soll, besteht nach § 71l Abs. 4 Satz 1 GEG die unumschränkte Pflicht zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, die der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entspricht. § 71l Abs. 4 GEG – Über...mehr

In allen Fällen, in denen sich der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG dafür entscheiden, alle bislang noch dezentral versorgten Einheiten künftig auch durch eine Zentralheizung zu versorgen, gelten für diese Einheiten die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG gemäß § 71l Abs. 2 Satz 6 GEG als erfüllt, wenn diese an die bereits bes...mehr

In allen Fällen, in denen sich der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG bei bislang vollständig dezentral versorgten Einheiten bzw. Wohnungen, auf eine vollständig zentrale Heizung umzustellen, verlängert sich die 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG gemäß § 71l Abs. 2 Satz 1 GEG bis zur Fertigstellung der...mehr

Vergleichbare Grundsätze gelten für die Frage, ob der Sondereigentümer eine Parabolantenne an der Fassade oder auf dem Balkon zu dulden hat. Auch bei dieser Maßnahme handelt es sich um eine bauliche Veränderung, auf die ein Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Zustimmung haben kann. Die danach erforderliche Interessenabwägung is...mehr

Bauliche Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit sind bauliche Veränderungen i. S. v. § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG, auf die ein Anspruch besteht – allerdings nur für "angemessene bauliche Veränderungen". Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entscheiden (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die übrigen Eigentümer können sich im Rahmen der (allerdings hohen Hü...mehr

Beim Wohnungseigentum Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht: Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der...mehr

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind unter den Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Für die Miete gilt grundsätzlich kraft Gesetzes, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen sind (§ 556a Abs. 2 BGB). Der gesetzlich vorgesehene Umlagemaßstab ist allerdings ...mehr

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Allerdings muss sie dem Vermieter zumutbar sein (§ 554 Abs. 1, 2 BGB). Wichtig Berechtigtes Mieterinteresse Die Regelung des § 554 BGB gilt auch, wenn der Mieter einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung im Gemeinschaf...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Entscheidung über das Recht des Mieters zur Installation einer Parabolantenne vom Vermieter zu treffen. Will dieser die Anbringung der Antenne im Bereich des Gemeinschaftseigentums (z. B. vor dem Fenster oder auf dem Balkon) genehmigen, ist er allerdings in seiner Entscheidung nicht frei. Achtung WEG muss zustimmen Vielmehr hat er...mehr

Der Mieter ist nicht kraft Gesetzes berechtigt, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen umzugestalten. Vielmehr bedarf er hierzu einer Erlaubnis, die vor Durchführung der Maßnahmen einzuholen ist.[1] Wenn der Mieter diese nicht vorher einholt, ist von einer Pflichtverletzung des Mieters auszugehen.[2] Praxis-Tipp Form der Erlaubnis Eine bestimmte Form sieht das Gesetz nicht vor...mehr

Beim Wohnungseigentum Nach § 19 WEG können neue Kosten wie Betriebskosten für Rauchmelder ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG entsprechen, die dann grundsätzlich gemäß § 16 WEG umzulegen sind. Praxis-Beispiel Sonstige Betriebskosten bei Rauchmeldern Bei der Nutzung von Rauchmeldern entstehen Betriebskosten (optische Funktionsprüfung, Probealarm, Reinigung, Kosten für Batt...mehr

Wird der Mieter durch das Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers gestört, kann er seinen Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Außerdem stehen ihm die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) zu. Der Vermieter hat die Möglichkeit, notfalls gerichtlich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der Störung se...mehr

Will der Mieter einer Eigentumswohnung bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum durchführen, so ist zu beachten, dass dabei die Rechte der Eigentümergemeinschaft tangiert werden. Deshalb sind in diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten.[1] Es gelten folgende Grundsätze: Der Mieter einer Eigentumswohnung kann nur seinen Vermieter, nicht aber die Gemeinschaft auf Erteil...mehr

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wichtig Verkürzung der Frist ja, Verlängerung nein Die Abrechnungsfrist kann vertraglich verkürzt, aber nicht verlängert werden. Dies sollten Sie aber nicht tun. Es gibt keinen sachlichen Grund dafür. Sie dürfen immer früher abrech...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung Anpassungsklausel 1. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter Abschriften der Gemeinschaftsordnung und der einschlägigen Wohnungseigentüme...mehr

Beeinträchtigt der Zustand der Eigentumswohnung das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer und geht dies auf rechtswidriges Handeln des vermietenden Wohnungseigentümers zurück, so kann jeder Eigentümer den Eigentümer und den Mieter der Wohnung nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. Praxis-Beispiel Rückbau baulicher Änderungen Hiervon is...mehr

Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermie...mehr

Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sondereigentum des Vermieters stehende Wohnung, sondern...mehr

Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden. Praxis-Beispiel Betriebskosten beim Sondereigentum Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermiet...mehr

Nach der Auffassung des Kammergerichts (a. a. O.) hat der Mieter "einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung", der allerdings nicht im Wege der Ersatzvornahme (§ 887 ZPO), sondern nach § 888 ZPO durch Zwangsgelder zu vollstrecken ist. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass weder der Vermieter noch der Mieter zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentu...mehr

Aus dem neuen § 556a Abs. 3 BGB folgt, dass – anders als vorher – die mietrechtlichen Betriebskosten grundsätzlich entsprechend den wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnungsmaßstäben abzurechnen sind. Wird jedoch in der Folgezeit der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, können sich für den vermietenden Eigentümer aus der vom Verwalte...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art als...mehr

Auch wenn nach der entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmungsberechtigung beim Verwalter liegt, ist dieser nicht gehindert, die Entscheidung, ob der Veräußerung im konkreten Fall zugestimmt wird, den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung zu überlassen.[1] Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt w...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung "der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde.[1] Der Gesetzgeber hat mit de...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs...mehr

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum gemäß § 12 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn seine Bestellung vor dem Antrag auf Eintragung des neuen Wohnungseigentümers beim Grundbuchamt endet.[1]mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.[1] Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Fes...mehr

Eine Versagung der Zustimmung ist nur gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten.[1] Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung n...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Zunächst also entsteht eine Ein-Personen-Gemeinschaft, bestehend aus dem teilenden Eigentümer. Diesem stehen bereits sämtliche Instrumentarien des WEG zur Verfügung und er kann insbesondere ...mehr

Im Verwaltervertrag kann keine Veräußerungszustimmung geregelt werden. Grundsätzlich sind Bestimmungen im Verwaltervertrag unwirksam, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann sich der Verwalter dieser Verpfl...mehr

§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer vereinbarten V...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach eine Veräußerung von Wohnungseigentum unter Ehegatten nicht dem Zustimmungserfordernis des § 12 WEG unterfällt, gilt diese Ausnahme dann nicht, wenn die Eheleute in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbunden sind und in Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum au...mehr

Verweigert der Zustimmungsberechtigte die Zustimmung zur Veräußerung oder bleibt er untätig, kann er vom veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch genommen werden.[1] Passivlegitimiert ist mit Ausnahme des Verwalters der jeweils Zustimmungsberechtigte: Handelt es sich bei dem Verwalter um den Zustimmungsberechtigten, ist die Klage gegen die Gemein...mehr

2.1 Beschädigung Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung ist in diesen Fällen aber, wie sich der geschädigte Wohnungseigentümer im Fall der Verwirklichung eines versicherten Risikos zu verhalten hat. Praxis-B...mehr

5.1 Frist Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu versagen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Zustimmung ist jedenfalls ohne schuldhafte Verzögerung zu erteilen oder zu versagen. Abhängig ...mehr