Archiv Seite 46 - Immobilien - Haufe

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden.

Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer und kann daher für die Eigentümer Zustellungen nicht mehr wirksam entgegennehmen.

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird.

Seit dem 25. Mai gilt die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Damit gibt es erstmals in der Europäischen Union (EU) ein einheitliches Datenschutzrecht. Und die neue Norm betrifft nicht nur große Wohnungsunternehmen, sondern auch Immobilienverwalter, Privatvermieter und Makler.

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.

Aus einem Beschluss über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen muss hervorgehen, welches Unternehmen beauftragt werden soll. Es reicht nicht aus, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer wissen, welche Firma den Auftrag erhalten soll, diese aber nicht aus dem Beschluss oder Protokoll hervorgeht.

Kann eine Mietvertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Änderung der Miete dem Schriftformerfordernis. Bei einem einseitigen Änderungsrecht oder einer Anpassungsautomatik bedarf die Änderung der Miete der Schriftform hingegen nicht.

Gemeinschaftseigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums müssen daher saniert werden.

Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben im Exposé. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel greift aber nicht bei Arglist.

Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern.

Machen die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit jahrelang nicht geltend, reicht das allein nicht aus, um eine Verwirkung des Anspruchs anzunehmen. Bei einer Änderung der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit beginnt die für eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs erforderliche Zeitspanne neu zu laufen.

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises.

Kaum eine Branche bietet sich mehr an für digitale Lösungen als die von Immobilienverwaltern. Die papierlose Abwicklung von Dienstleistungen und Kommunikationswegen spart Zeit, Aufwand und ermöglicht neue Dialogformen – erste Verwaltungen entwickeln nun eigene Softwaretools.

Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.

Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer in Westdeutschland ist verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden. Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen verstoßen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, so die Karlsruher Richter.

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass sich der antragstellende Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.

Das Hafturteil gegen den ehemaligen BLB-Chef Ferdinand Tiggemann ist rechtskräftig. Das teilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mit. Das Landgericht Düsseldorf hatte den Ex-Geschäftsführer des nordrhein-westfälischen Landesbetriebs im Februar 2017 wegen Bestechlichkeit und Untreue zu sieben Jahren und sechs Monaten Haft verurteilt.

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.

Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann der Erwerber Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen. Die Kündigungssperrfrist gilt auch, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht beabsichtigt ist.

Eine Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf nicht als Wohnung genutzt werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt.

Wofür ist ein Stellplatz in der Tiefgarage gedacht - und wofür nicht? Dies war der Streitpunkt in einem Verfahren vor dem LG Hamburg, das sich wenig fahrradfreundlich zeigte.

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards.

Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung muss keine Aufzugskosten zahlen, wenn diese nur von den Eigentümern zu tragen sein sollen, deren Wohnung der Aufzug zugutekommt und der Aufzug nicht auch in den Keller führt.

Will ein zur Räumung verurteilter Mieter mangels neuer Wohnung eine Verlängerung der Räumungsfrist erreichen, muss er detailliert darlegen, um welche Wohnungen er sich wann und wie vergeblich bemüht hat. Die Vorlage von vier Online-Anzeigen reicht hierfür bei Weitem nicht aus.

Eine in der Teilungserklärung als „Einfahrt“ bezeichnete Gemeinschaftsfläche darf zum Be- und Entladen kurzzeitig befahren werden. Hingegen ist es nicht zulässig, dort zu parken.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.

Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung zugestimmt. Eine schriftliche Zustimmung kann der Vermieter nicht verlangen. Ob schon eine einmalige vorbehaltlose Zahlung zur Zustimmung ausreicht, ließ der BGH offen.

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als Schätzgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen, so das LG Berlin. Es sei nicht erforderlich, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

5.000 Euro Förderung für KfW 55, 10.000 Euro für KfW 40 und 15.000 Euro für höhere energetische Standards - das hört sich traumhaft an, ist für die Wärmepumpe aber Realität. 

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, haftet gegenüber dem Nachbarn, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbarhaus dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, muss der Verwalter die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der WEG gegen diesen Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss anmelden.

Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden kündigen, wenn zuverlässig zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dass der neue Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen.

Überweist das Jobcenter auch nach Ende des Mietverhältnisses Miete an den Vermieter, kann es die Zahlung direkt vom Vermieter zurückfordern und muss sich nicht an den Mieter wenden.

Der Mietspiegel für die Stadt Kiel ist kein geeignetes Mittel, eine Mieterhöhung in Flensburg zu begründen, weil es sich nicht um Nachbargemeinden handelt. Dieser Auffassung ist das Amtsgericht Flensburg.

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

In einer Mehrhausanlage können die Mitglieder von Untergemeinschaften durch die Gemeinschaftsordnung ermächtigt werden, über Maßnahmen an „ihrem“ Gebäude allein zu beschließen, sofern zugleich bestimmt wird, dass die hierdurch verursachten Kosten nur von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Beispiele für Wärmepumpen in der Wohnungswirtschaft gibt es schon reichlich. Sie sorgen für effiziente Wärmeversorgung und nutzen äußerst wirtschaftlich die Abluft im Wohngebäude. Das Advertorial fasst alle Ideen für den Wohnungsbestand zusammen.

Die Jahresabrechnung der WEG muss keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten, ebenso wenig eine Übersicht aller Hausgeldrückstände. Kündigt der Verwalter solche Übersichten an, ohne sie zu liefern, macht dies die Abrechnung nicht anfechtbar.

Für den Individualanspruch eines Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden.

Eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn der Hauptmieter mit der Vermietung selbst keinen Gewinn erzielen will, sondern die Wohnungen seinen Arbeitnehmern als Werkswohnungen zur Verfügung stellt.

Die Reform von Basel III ist unter Dach und Fach. Auf die Immobilienbanken werden weitere Belastungen zukommen. Mit dem Kompromiss zur Reform ist es zwar gelungen, die Her­auf­set­zung der Kapitalunterlegungsquoten bei der Kre­dit­vergabe abzumildern, dennoch dürfte die Übereinkunft Konsequenzen in der Geschäftsstrategie nach sich ziehen.

Will der Vermieter die vermietete Wohnung verkaufen, muss der Mieter die Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten dulden. Eine Aufwandsentschädigung kann er hierfür nicht verlangen.

Gemeinschaftseigentum kann nicht per Mehrheitsbeschluss an einen Eigentümer zur alleinigen Bewirtschaftung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zugewiesen werden. Hierdurch würde ein Sondernutzungsrecht begründet, wofür keine Beschlusskompetenz besteht.