Archiv Seite 48 - Immobilien - Haufe

Die Stimmung bei den Anbietern von Software-Lösungen für die Verwaltung von gewerblichen Immobilien ist gut. Viele melden Steigerungen bei Umsatz und Kundenzahlen. Bei der digitalen Entwicklung gibt es kein Zurück mehr.

Haben die Wohnungseigentümer der Veräußerung einer Wohnung bereits per verkündetem Umlaufbeschluss zugestimmt, kann der Veräußerer die Erteilung der Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form verlangen.

Sind die Erben eines verstorbenen Mieters unbekannt, kann der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen, um seinen Räumungsanspruch durchzusetzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Nachlassvermögen vorhanden ist.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können.

Der Beschlussfassung über eine Fassadendämmung muss ein Sanierungskonzept vorangehen, so das AG Charlottenburg. Insbesondere muss geklärt sein, wie bei der Dämmung mit vorhandenen Balkonen verfahren wird.

Eine Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag, die eine automatische Anpassung der Miete nur vorsieht, wenn sich der Verbraucherpreisindex nach oben verändert hat, ist unwirksam.

Bei der Entwicklung größerer Quartiere sind häufig mehrere Grundstückseigentümer betroffen, darunter auch Wohnungsunternehmen. Nicht immer lassen sich alle Interessen problemlos unter einen Hut bringen. Überbaurechte könnten eine Lösung sein.

Will der Vermieter eine Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurücknehmen, kann er keine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete nach § 546a Abs. 1 BGB verlangen. Der Mieter muss dann nur für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung oder eine sonstige Bereicherung aufkommen.

Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten kann auch dann wirksam sein, wenn der Mieter bereits die höchstmögliche Mietkaution von drei Monatsmieten gestellt hat.

Auch Teileigentumseinheiten müssen die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, wenn keine Nutzungsbeschränkungen vereinbart sind. Die erforderliche Herstellung eines zweiten Rettungsweges entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden.

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos, muss der Mieter nur für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende er das Mietverhältnis selbst hätte kündigen können.

Es stellt nicht ohne Weiteres einen Mietmangel dar, wenn die Zufahrt zu einem gemieteten Hausgrundstück von der Stadt nachträglich beschränkt wird, so dass das Grundstück nicht mehr direkt mit dem Auto erreichbar ist. Dieser Auffassung ist das AG Reinbek.

Ansprüche auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die zugrundeliegenden Tatsachen kannte.

Der Mieter kann eine Abrechnung von Heizung und Warmwasser nach Verbrauch nicht deshalb um 15 Prozent kürzen, weil der Vermieter die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst hat.

Die Verkehrssicherungspflicht für den baulichen Zustand einer Gaststätte obliegt auch dem Verpächter. Hingegen ist es in der Regel allein Sache des Pächters, Gefahren zu vermeiden, die aus der konkreten Nutzung resultieren.

In einem Gewerbemietvertrag kann es überraschend sein, wenn sich in einer Liste mit Nebenkostenpositionen, über die der Vermieter abrechnen muss, auch Positionen finden, die mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt sind.

Die Landesregierung von Schleswig-Holstein plant eine Bundesratsinitiative gegen sogenannte Share Deals. Damit können Kapitalgesellschaften die Grunderwerbsteuer komplett umgehen. Die Schließung des "Steuerschlupflochs" stehe auf der politischen Agenda, sagte Ministerpräsident Daniel Günther (CDU).

Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.

Solange der Betreiber einer Photovoltaikanlage diese nicht bei der Bundesnetzagentur gemeldet hat, hat er keinen oder nur einen reduzierten Anspruch auf Einspeisevergütung nach dem EEG. Zu Unrecht erhaltene Fördergelder muss er zurückzahlen.

Ist dem Mieter im Mietvertrag ohne nähere Konkretisierung die Gartenpflege übertragen, umfasst dies nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen und Unkrautjäten. Solange der Garten nicht zu verwahrlosen droht, kann der Vermieter dann auch keine Vorgaben zur Gartenpflege machen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.

Behauptet der Vermieter bei einer Mieterhöhung eine bestimmte Wohnungsgröße, muss der Mieter selbst konkrete Zahlen nennen, um die Behauptung zu entkräften. Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche reicht nicht aus.

Die Bilanzierungsrichtlinie IFRS 16 ist ab 2019 verpflichtend für Unternehmen, die nach diesen Standards Verbindlichkeiten aus Mietverträgen und anderen Leasingverhältnissen bilanzieren. Auf kurze Sicht ist IFRS 16 laut PwC eine Belastung – mittelfristig aber ein Katalysator für Digitalisierung.

Widerruft ein Mieter eine in einer Haustürsituation getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam, muss er nicht allein deshalb, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete zahlen. Vielmehr muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, um mehr Miete verlangen zu können.

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

Die Indexklausel, auch bekannt als Gleitklausel, Preisklausel oder Wertsicherungsklausel, findet sich in beinahe jedem Gewerbemietvertrag. Die Zulässigkeit einer Indexklausel, die Folgen der Unzulässigkeit und die richtige Berechnung der Mietänderung bereiten oft Schwierigkeiten. Diese sind jedoch vermeidbar.

Wird die Entlastung des Verwaltungsbeirats angefochten, ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Beirat hat, normalerweise mit 500 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat hinzu.

Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist die zulässige Wuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen.

Ein Grundstückseigentümer muss eine grenzüberschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand des Nachbarhauses nicht dulden, wenn hierdurch Anforderungen der EnEV erfüllt werden, die beim Bau des Gebäudes schon gegolten haben.

Wirft der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an Silvester bis 18 Uhr beim Mieter in den Briefkasten, geht die Abrechnung noch am selben Tag zu und wahrt die Abrechnungsfrist. Dieser Auffassung ist das LG Hamburg.

Bei IT-Entscheidungen in der Wohnungswirtschaft gilt der erste Blick der Software: Wie leistungsfähig ist sie, und was kann sie? Die Wartung rückt meist erst in den Fokus, wenn sie Zeit beansprucht und Kosten verursacht. Experten empfehlen, umgekehrt zu gewichten: Das Verhältnis von Nutzen und Aufwand der Softwarewartung ist heute ein entscheidender Faktor der langfristigen Amortisierung.

Klagt ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet.

Die Genehmigung der Jahresabrechnung kann zwar durch die Teilungserklärung auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Ermöglicht die dortige Regelung aber die Fiktion der Genehmigung, ohne dass irgendjemand die Abrechnung geprüft hat, ist die Übertragung unwirksam.

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hat den Berliner Mietspiegel 2017 vorgestellt. Demnach ist die Nettokaltmiete seit 2015 jährlich um durchschnittlich 28 Cent auf 6,39 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Eigentümer und Wohnungsverbände erkennen den neuen Berliner Mietspiegel nicht an.

Bei der Beschlussfassung über eine Auftragsvergabe müssen den Wohnungseigentümern mindestens drei Alternativangebote vorliegen. Liegen weniger vor, ist der Beschluss anfechtbar. Dieser Auffassung ist das Landgericht Frankfurt am Main.

Verjähren Hausgeldansprüche, weil der Verwalter von einer Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht, muss der Verwalter der Gemeinschaft Schadensersatz leisten.

Legt ein Wohnungseigentümer durch seinen Anwalt in einer WEG-Sache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung Berufung beim falschen Gericht ein, versäumt er die Berufungsfrist in der Regel unverschuldet. Das zuständige Gericht muss dann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewähren.

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, können einzelne Eigentümer von ihm keinen Schadensersatz fordern. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung steht nämlich allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, nicht aber den einzelnen Eigentümern.

Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.

Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar. 

Der Mietverwalter muss den Vermieter zügig darüber informieren, wenn ein Mieter mit der Mietzahlung in Rückstand ist, und das Mietverhältnis gegebenenfalls kündigen. Unterlässt er dies, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Für eine Kündigung des Mietvertrages wegen Verzuges mit zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine richtet sich der kündigungsrelevante Betrag bei zwischenzeitlicher Mieterhöhung nach der Miethöhe zum Zeitpunkt der Kündigung. Dieser Auffassung ist das Amtsgericht Lübeck.

Eine Anfechtungsklage, die die angefochtenen Beschlüsse zunächst nicht konkretisiert, ist jedenfalls dann nicht zwangsläufig als vorsorgliche Anfechtung aller Beschlüsse (Vorratsanfechtung) zu verstehen, wenn dies eine hohe Kostenschuld des Klägers zur Folge hätte.

Baut der Mieter in der Wohnung professionell Cannabis an, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es in diesem Fall nicht. Dieser Auffassung ist das AG Karlsruhe.

Der Austausch eines Elektroherdes mit Kochplatten gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss. Dasselbe gilt für den Ersatz eines Gasherdes durch einen Induktionsherd. Für die erforderliche Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen muss der Vermieter aufkommen.

Seit Jahren beschäftigen sich die Finanzgerichte mit der Frage, wie die Höhe des Vorsteuerabzugs bei gemischt genutzten Grundstücken zu ermitteln ist. Neue Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) eröffnen nun Spielraum. Viele können nachträglich eine höhere Rückerstattung einfordern.