Ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung entfällt nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Eine bereits ausgesprochene Kündigung wird durch eine Aufrechnung oder Schonfristzahlung nur unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden.
Für die Zuweisung gemeinschaftlicher Gartenflächen an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung reicht eine Gebrauchsregelung nicht aus. Es ist eine Vereinbarung erforderlich. Auch eine Vereinbarung kann im Einzelfall durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
Ein in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarter umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks oder des Gebäudes.
Das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist bereits von Gesetzes wegen verboten. Die WEG kann daher in der Regel Unterlassung verlangen, wenn ein Eigentümer hiergegen verstößt.
Für die Entscheidung darüber, Kabel „auf Putz“ im Sondereigentum zu verlegen, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Im Einzelfall kann ein Sondereigentümer aber verpflichtet sein, die Aufputz-Verlegung von Kabeln zu dulden.
Verbilligte Vermietung an Angehörige: Der Vermieter kann Werbungskosten dabei nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.
Der Verwaltungsbeirat der WEG hat eine sehr wichtige Funktion. Er kann die Willensbildung in der Gemeinschaft und die Arbeit des Verwalters erheblich beeinflussen. Welche Aufgaben und Pflichten der Beirat hat, wie sich der Beirat zusammensetzt und welche Haftung die Beiratsmitglieder gegebenenfalls trifft, lesen Sie in diesem Top-Thema.
Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen. Das hat der BGH klargestellt.
Ein Notwegrecht über das Nachbargrundstück kommt nicht in Betracht, solange ein Grundstück von der Straße aus mit einem Kraftfahrzeug angefahren werden kann. Dass das Erreichen des Hauseingangs beim Auffahren auf das Grundstück über das Nachbargrundstück einfacher wäre, rechtfertigt kein Notwegrecht.
Erklärt der Mieter einer Wohnung gegenüber einem Kaufinteressenten, eine künftige Eigenbedarfskündigung durch diesen nicht akzeptieren zu wollen, liegt hierin keine Verletzung des Mietvertrags.
Die Verurteilung eines WEG-Verwalters zum Erstellen einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist durch Androhung von Zwangsmitteln gegen den Verwalter zu vollstrecken. Der Verwalter muss die Abrechnung dann selbst erstellen. Die Wohnungseigentümer können sich nicht ermächtigen lassen, die Abrechnung anderweitig erstellen zu lassen.
Legt der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus still, ist dies keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt.
Die ersatzlose Fällung eines Baums stellt eine bauliche Veränderung dar, wenn der Baum den Charakter der Gartenanlage prägt.
Ein Stellplatz in der Tiefgarage ist nur zum Abstellen von Fahrzeugen und Zubehör vorgesehen. Das Abstellen von Getränkekisten geht über den zulässigen Gebrauch hinaus.
Der Berliner Mietspiegel 2015 ist eine geeignete Schätzungsgrundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete in der Hauptstadt zu ermitteln, so das LG Berlin. Das Gericht sah es daher in zwei Urteilen nicht als erforderlich an, ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Eigentümer von Zweitwohnungen in Berlin können Genehmigungen für deren zeitweise Vermietung als Ferienwohnung verlangen. Das Verwaltungsgericht Berlin gab den Klagen mehrerer Eigentümer statt, die ihre Zweitwohnungen während ihrer Abwesenheit an Touristen vermieten wollen.
Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung sind nur anzunehmen, wenn die leerstehenden Immobilien auch online auf großen Immobilienportalen angeboten werden, hat das OVG Rheinland-Pfalz entschieden. Die eigene Homepage reicht nicht.
Schildert der Mieter schlechte Erfahrungen mit dem Vermieter wahrheitsgemäß im Internet, muss das der Vermieter grundsätzlich akzeptieren; dies auch dann, wenn die geschilderten Vorkommnisse länger zurückliegen. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden.
Ersetzt ein Sondernutzungsberechtigter auf einer als „Ziergarten“ ausgewiesenen Gartenfläche Rasen durch Kies, kann sich dies im Rahmen der zulässigen Gartengestaltung bewegen. Hierin liegt nicht ohne Weiteres eine unzulässige bauliche Veränderung.
Ein Mieter hat Anspruch auf einen Briefkasten, der auch dickere DIN A 4-Umschläge vollständig aufnimmt und gegen die unbefugte Entnahme von Post geschützt ist.
Die – gegebenenfalls ergänzende – Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.
Auch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter kann für den Vermieter einen Grund darstellen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ob eine hierauf gestützte Kündigung wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Mietminderung ist der Streitwert mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen.
Ein privater Grundstückseigentümer darf Falschparker in der Regel sofort abschleppen lassen. Er muss einen Falschparker, der am Auto seine Rufnummer hinterlassen hat, zuvor nicht anrufen.
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. geht davon aus, dass sich die Verwalterbranche konsolidieren wird. Diese Entwicklung werde zu einer Stärkung führen, aber nicht ohne Verluste vonstattengehen. Vier Gründe für die Konsolidierung - und sechs Strategien, von der Entwicklung zu profitieren.
Eine Mieterhöhung bei einem Reihen- bzw. Einfamilienhaus kann auch dann formell wirksam mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn der Mietspiegel ausdrücklich nicht auf solche Objekte anwendbar ist.
Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren.
Wählen Verwalter und Beirat aus mehreren Angeboten eines aus und schlagen dieses zur Beschlussfassung vor, darf dies nicht im Verborgenen geschehen. Die Entscheidungsgrundlage muss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung offengelegt werden.
Einem Wohnungseigentümer ist es grundsätzlich auch dann zuzumuten, die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter einzusehen, wenn er weit entfernt von Anlage und Verwalterbüro wohnt. Nur ausnahmsweise kann er die Übersendung von Kopien verlangen.
Übersendet der Vermieter dem Mieter unaufgefordert Belegkopien, anstatt dem Mieter Einsicht in die Originalbelege zu ermöglichen oder diesem die Belege per Fax oder E-Mail zu schicken, muss er die Kopierkosten selbst tragen.
Wird eine WEG in der Eigentümerversammlung wegen des Vorgehens gegen einen Eigentümer durch einen Anwalt beraten, kann sich der betroffene Eigentümer in der Versammlung ebenfalls von einem Anwalt begleiten lassen.
Die Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, der Herstellung einer Ladestation für ein Elektroauto am Tiefgaragen-Stellplatz eines Miteigentümers zuzustimmen.
Ein schriftlicher Umlaufbeschluss wird nur existent, wenn sämtliche Eigentümer zugestimmt haben. Die Verkündung des Beschlusses kann fehlende Zustimmungen nicht ersetzen.
Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer nicht darauf berufen, dass im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist.
In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.
Der Stellplatznachweis obliegt allen Wohnungseigentümern, wenn der Bauträger von der Baugenehmigung abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.
Ein Nichteigentümer hat auch dann kein allgemeines Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung, wenn er Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Er darf nur insoweit teilnehmen, als sein Aufgabenbereich als Beirat betroffen ist.
Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch die Teilungserklärung, Beschluss oder den Formular-Kaufvertrag an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden, die vor Abschluss des Kaufvertrages bereits stattgefunden hat.
Der Vermieter einer Wohnung darf diese alle fünf Jahre auch ohne konkrete Anhaltspunkte für Schäden oder Mängel besichtigen. Dieser Auffassung ist das AG München.
Eigentümerwechsel sind in WEGs an der Tagesordnung. Dennoch ist besondere Aufmerksamkeit des Verwalters gefragt, da sich verschiedene rechtliche Fragen stellen. Dieses Top-Thema gibt einen Überblick über die wichtigsten Fragen und fasst zusammen, was Verwalter beachten sollten, um einen Eigentümerwechsel reibungslos über die Bühne zu bringen.
In Berlin sind mehrere Klagen gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen in erster Instanz gescheitert. Vermieter von Ferienwohnungen waren vor das Verwaltungsgericht gezogen.
Ein beidseitiger Kündigungsausschluss für über zwei Jahre in einem Mietvertrag mit einem Studenten benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Eigenbedarf kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter Verkaufsabsichten hegt und der Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegen zu können.
Wird eine auf dem Dach eines Gebäudes nachträglich errichtete Photovoltaikanlage fest mit dem Gebäude verbunden, handelt es sich um Arbeiten an einem Bauwerk. Für Gewährleistungsansprüche gilt dann die lange Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Mit einer Betriebskostenpauschale ist auch ein überhöhter Wasserverbrauch des Mieters abgegolten, es sei denn, der Mieter hat den übermäßigen Verbrauch schuldhaft verursacht, etwa indem er einen Schaden nicht rechtzeitig gemeldet hat.
Die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen obliegt der WEG und nicht allein den vermietenden Wohnungseigentümern. Daher entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten umzulegen und nicht nur auf die vermieteten Wohnungen.
Rügt der Mieter zu spät, dass eine Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind, muss er auch diese Kosten tragen. Das hat der BGH entschieden und damit eine Streitfrage geklärt.
Leugnet der Mieter trotz eines anders lautenden Urteils, aufgrund falschen Wohnverhaltens für Schimmel in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann dies einen Grund für eine Kündigung darstellen.
Ein Vorkaufsrecht eines Mieters kann auch entstehen, wenn die Teilungserklärung schon vor Überlassung der Wohnung an den Mieter beurkundet ist. Dann kommt es entscheidend darauf an, ob der Kaufvertrag vor oder nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen worden ist.
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt nur dann als Vermieter in den Mietvertrag ein, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt in Besitz hat.
