Archiv Seite 16 - Verwaltung - Haufe

Die Kosten für eine Terrorversicherung sind nur dann als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen.

Lässt der Vermieter Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung über mehrere Jahre unbeantwortet, kann dies die Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs zur Folge haben.

Es stellt nicht ohne Weiteres einen Mangel der Wohnung dar, wenn unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen vorhanden sind und die Gefahr, dass Asbest frei wird, nur im Falle der Beschädigung der Fliesen besteht.

Es ist einem Mieter zuzumuten, drei- bis viermal täglich zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Mieter tagsüber abwesend, muss währenddessen nicht gelüftet werden.

Bei der Videoüberwachung eines Grundstücks dürfen das Nachbargrundstück und der öffentliche Bereich grundsätzlich nicht erfasst werden. Überwiegt im Einzelfall das Interesse am Schutz des Eigentums, kann eine Erfassung dieser Bereiche aber zulässig sein.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnungseigentümer in der Hausordnung zu verpflichten, die Hauseingangstür nachts abzuschließen. Dies jedenfalls dann, wenn sich die Tür dann von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Für Mieterhöhungen kommt es stets auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt, hat der BGH aufgegeben.

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den WEG-Verwalter gezahlt, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt vom WEG-Verwalter zu fordern.

Gibt der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages eine falsche Selbstauskunft, um eine bessere Bonität vorzutäuschen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ist für die Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung der "Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" notwendig, so muss diese erforderliche Zustimmung durch Beschluss erfolgen. Eine andere Art der Zustimmung ist nicht ausreichend.

In Berlin ist die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für Mieterhöhungen in bestehenden Wohnraummietverhältnissen für die Dauer von 5 Jahren wirksam auf 15 Prozent herabgesetzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Tierhaltung in Wohnungseigentumsanlagen kann zu Konflikten unter den Wohnungseigentümern führen. Diese haben allerdings die Möglichkeit, den Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums festen Regeln zu unterwerfen. Dies geschieht durch Vereinbarungen, Beschlüsse und findet gerade bzgl. der Tierhaltung häufig in Hausordnungen seinen Ausdruck.

Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen bzw. dort bis zum Ende zu bleiben. Auch wenn er durch das Verlassen der Versammlung deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt hat, darf er eine Beschlussanfechtung auf fehlende Beschlussfähigkeit stützen.

Die Vermieterbescheinigung ist zurück: Seit dem 1.11.2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen. Vor über zehn Jahren war dies abgeschafft worden.

Ein Kandidat ist nicht allein deshalb für das Amt des WEG-Verwalters ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat. Dieser Auffassung ist das LG Stuttgart.

Ein Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, eine – unberechtigte – Abmahnung zurückzunehmen. Die diesbezügliche Rechtsprechung zum Arbeitsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar.

Hat der Vermieter für die Aufzugswartung einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, muss er aus den Kosten vor der Umlage auf die Mieter einen Anteil für Instandsetzung herausrechnen. Unterlässt er dies, kann das Gericht diesen Anteil schätzen.

In Nordrhein-Westfalen obliegt die Wartung von Rauchwarnmeldern dem jeweiligen Bewohner einer Wohnung. Die Wohnungseigentümer können die Wartungspflicht nicht per Beschluss auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, weil das Landesrecht insoweit nicht disponibel ist.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er die Person, für die er die Wohnung benötigt, bezeichnen. Nennt der Vermieter eine Person, obwohl bei der Kündigung noch nicht feststeht, wer genau einziehen soll, ist die Kündigung unwirksam.

Ein Wohnungseigentümer hat in der Regel keinen Anspruch, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers vollständig einzusehen. Bei Wohngeldrückständen kann der Verwalter das Grundbuch einsehen und den Eigentümern die für eine Beschlussfassung zur Anspruchsdurchsetzung benötigten Informationen weitergeben.

Kleinreparaturklauseln dürfen sich nur auf die Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Verglasungen und Beleuchtungseinrichtungen zählen nicht hierzu.

Behauptet eine Mieterin gegenüber anderen Mietern wahrheitswidrig, der Vermieter habe sie sexuell belästigt und sei geldgierig, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an.

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen für die Weiterleitung des Kabelsignals an die einzelnen Wohnungen keine GEMA-Gebühren zahlen. Die Weiterleitung ist keine öffentliche Wiedergabe, so der BGH.

Die bloße Möglichkeit, sich in einer Badewanne im Knien oder Sitzen abzubrausen, entspricht nicht heutigen Maßstäben für eine Duschmöglichkeit.

Wer seinen PKW auf einem Duplex-Stellplatz (Doppelparker) falsch abstellt, sodass der Wagen beim Hebe- bzw. Senkvorgang durch einen anderen Nutzer beschädigt wird, muss seinen Schaden selbst tragen.

Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Entscheidung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes. Sie kann erlassen werden, wenn eine Angelegenheit so dringend ist, dass das Hauptsacheverfahren nicht abgewartet werden kann. Auch im WEG-Bereich kann in bestimmten Fällen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen.

Entnimmt der Mieter einer Wohnung oder ein Dritter, dem er die Wohnung überlassen hat, unbefugt Strom aus einer Quelle des Vermieters, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Bestreitet der Mieter, dass Hausmeisterkosten aus der Betriebskostenabrechnung tatsächlich angefallen sind, muss der Vermieter beweisen, welche Arbeiten der Hausmeister verrichtet hat. Die Vorlage des Hausmeistervertrages reicht als Nachweis nicht aus.

Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses.

Kosten für Kabelfernsehen von knapp 21 Euro monatlich/251 Euro jährlich verstoßen nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und sind daher in dieser Höhe als Betriebskosten umlegbar.

In einer Eigentümerversammlung muss der Vertreter eines anderen Eigentümers auf Verlangen eine Originalvollmacht vorlegen. Kann er dies nicht und wird die Vollmacht daraufhin zurückgewiesen, ist die Stimmabgabe insoweit unwirksam.

Nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen Schadensersatz“ kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist.

Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen.

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam, solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist. Die Anfechtung der Jahresabrechnung allein ändert nichts an der Zahlungspflicht.

Liegt der vom Hauptwasserzähler gemessene Wasserverbrauch um mehr als 20 Prozent über der Summe der von den Zwischenzählern gemessenen Werte, darf der Vermieter die auf die Differenz entfallenden Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

Eine Betriebskostenabrechnung auf Basis einer WEG-Jahresabrechnung ist erst dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt worden ist.

Eine Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist dann nicht mehr „demnächst“ zugestellt, wenn sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum durch die verspätete Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert hat. Der 5. Zivilsenat hat insoweit seine Rechtsprechung angepasst.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann gegen eine Baugenehmigung des Nachbarn nicht einwenden, diese beeinträchtige das Gemeinschaftseigentum. Einen solchen Verstoß kann nur die WEG insgesamt abwehren.

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht generell an alle Eigentümer übersandt werden. Im Einzelfall kann es ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.

Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus.

Streiten Wohnungseigentümer über den Inhalt des Sondereigentums oder Ansprüche daraus, ist dies keine WEG-Sache, sondern eine allgemeine Zivilsache.

Die Abgeschlossenheit einer Wohnung oder sonstiger Räume ist Voraussetzung dafür, dass hieran Sonder- bzw. Teileigentum begründet werden kann. Der Nachweis erfolgt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen.

Ein Grundstückseigentümer muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäume vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen. 

Eine Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Laden dient, darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Graffiti an der Fassade begründen keinen Mangel einer Mietwohnung in dem Haus, wenn keine besondere Beschaffenheit der Fassade vereinbart ist oder es sich nicht um eine Luxusimmobilie oder ein zwecks Repräsentation gemietetes Objekt handelt.