Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 1 Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 114 Beispiele Jeweils ohne Beschluss nahm Miteigentümer A bauliche Veränderungen vor: a) Er baute Dachflächenfenster in seiner Dachgeschosswohnung ein. b) Er errichtete einen Wintergarten vor seiner EG-Wohnung. c) Er brachte ein Klimagerät an der Fassade vor seinem Teileigentum an. Rz. 115 Eine nicht auf Beschluss (oder Vereinbarung) beruhende bauliche Veränderung des Gem...mehr

Rz. 136 Für die Ansprüche auf Rückbau baulicher Maßnahmen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis von der streitigen Maßnahme erlangte bzw. infolge grob-fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte (§ 199 BGB).[180] Es verhält sich somit anders als beim (faktisch unverjährbaren → § 3 Rdn 82) A...mehr

Rz. 17 Mitunter werden nützliche bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von einzelnen Eigentümern gutgläubig auf eigene Kosten vorgenommen. Ursache dafür kann schlichte Rechtsunkenntnis oder ein vor der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (→ § 2 Rdn 2) gefasster Beschluss der Gemeinschaft sein, der nach jetziger Erkenntnis nichtig ist. Insbesondere der Fenstertausch ist ...mehr

Rz. 80 Nach zutr. herrschender Meinung können die Gemeinschaft oder gestörte einzelne Miteigentümer – alternativ zur Inanspruchnahme des vermietenden Eigentümers oder gleichzeitig – direkt gegen einen störenden Mieter vorgehen und gem. § 1004 BGB die Unterlassung von Störungen beanspruchen. Es gilt vereinfacht gesagt der Grundsatz, dass der Mieter keine weitergehenden Befugn...mehr

Rz. 96 Wie oben erwähnt (→ § 1 Rdn 83) entspricht es einem verbreiteten Bedürfnis, die Kosten der Erhaltung von Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums nicht nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu verteilen, sondern allein den betroffenen Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Am liebsten möchte man auch die Zuständigkeit auf die Wohnungseigentümer verlagern. ...mehr

Rz. 39 Anfechtungsbefugt ist jeder Miteigentümer. Ein (fälschlich im Grundbuch eingetragener) "Bucheigentümer" ist kein wahrer Eigentümer und deshalb nicht anfechtungsbefugt.[56] Ausnahmsweise kommt auch eine Prozessführung durch einen dazu ermächtigten Nichteigentümer in Betracht ("gewillkürte Prozessstandschaft"), wenn dieser daran ein eigenes rechtliches Interesse hat, wi...mehr

Rz. 54 Schließt die Gemeinschaft einen Vergleich mit dem Bauträger, ist dieser für alle Miteigentümer verbindlich.[145] Wenn sich die Gemeinschaft im Wege des Vergleichs für bestimmte Mängel in Geld abfinden ließ, ist sie zwar dem Bauträger gegenüber in der Mittelverwendung frei; unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist das Geld aber grundsätzlich zur Mangelbes...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

Im österreichischen Verlassenschaftsverfahren bedarf es im ersten Schritt einer Erbantrittserklärung der potentiellen Erben und anschließend der gerichtlichen Einantwortung, d.h. "die Übergabe in den rechtlichen Besitz". Die gerichtliche Einantwortung hat daher konstitutive Bedeutung für den Erwerb der Erbschaft, vgl. § 797 ABGB (Haunschmidt in Süß, Erbrecht in Europa, S. 97...mehr

Rz. 6 Beispiel: Wasserschaden im Sondereigentum, schuldlos entstanden wegen Mängeln der Nachbarwohnung Ausgangsfall: Ein Wasserhahn (Sondereigentum) in der Wohnung des Eigentümers A hält einem Druckstoß in der Wasserleitung nicht stand; daran trifft A kein Verschulden. Durch den Wasseraustritt kommt es zu Schäden in der darunter liegenden Wohnung des Eigentümers B. B verlang...mehr

Rz. 33 Die hier interessierenden öffentlich-rechtlichen Abgaben (Gebühren und Beiträge) werden auf der Grundlage der Kommunalabgabengesetze der Länder und der darauf beruhenden kommunalen Satzungen erhoben. Nach dem Kommunalabgabenrecht können die Kommunen für die Benutzung ihrer Einrichtungen Gebühren erheben. Die Kommunen könnten die WEG als solche, obwohl sie sachenrechtl...mehr

Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum dem betreffenden Sondereigentümer z...mehr

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Rz. 143 Ist der Vermögensbericht unvollständig oder fehlt ganz, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird. Die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden dadurch nicht fehlerhaft – so die Gesetzesbegründung.[247] Für Verwalter lässt sich darau...mehr

Rz. 1 Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) unterschied das Gesetz verschiedene Kategorien baulicher Maßnahmen mit unterschiedlichen Beschlussquoren. Erhaltungsmaßnahmen und Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung konnten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, Modernisierungsmaßnahmen mit qualifizierter Mehrheit. Bauliche Veränderungen (sämtliche anderen baulich...mehr

Rz. 142 In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäu...mehr

Rz. 104 Beispiel Die im Aufteilungsplan vorgesehene Trennwand zwischen den Wohnungen von A und B wird vom (zwischenzeitlich aufgelösten) Bauträger um einige Meter versetzt gebaut, so dass die Wohnung des B entsprechend kleiner ausfällt. – Das Sondereigentum entsteht in den Grenzen des Aufteilungsplans, nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung. Die rechtliche Grenze...mehr

Rz. 269 Zur Feststellung des Erhaltungsbedarfs muss der Verwalter regelmäßige Begehungen durchführen (lassen),[379] und zwar – sofern es sich um einen Neubau während der laufenden Gewährleistungszeit handelt – umso intensiver, je näher das Ende der Gewährleistungsfrist rückt. Selbstverständlich muss er auch Mängeln nachgehen, die ihm von einzelnen Miteigentümern mitgeteilt w...mehr

Rz. 151 Nach dem Gesetz ist der Verwalter zur Versendung des Protokolls nicht verpflichtet. In der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag ist aber meistens vorgesehen, dass der Verwalter das Protokoll bzw. Kopien desselben an die Eigentümer verschicken muss. Rz. 152 In der Vergangenheit ließen sich Verwalter oft viel Zeit mit der Erstellung des Protokolls. Hatten sie e...mehr

Rz. 56 Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Im Namen von 1. Anna Acker, Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, 2. Achim Acker, wohnhaft daselbst, – Kläger – erhebe ich Anfechtungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin X-Immobili...mehr

Rz. 290 Ob der Verwalter befugt ist, ohne Beschluss der Gemeinschaft gerichtliche Schritte (Klage, Beweisverfahren, einstweilige-Verfügungs-Verfahren) einzuleiten, bestimmt sich nach den Kriterien des § 27 Abs. 1 WEG, sofern die Gemeinschaft nicht durch Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG allgemein oder im Einzelfall eine Regelung getroffen hat. Zu gerichtlichen Maßnahmen zwecks ...mehr

Rz. 9 Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung, obwohl er aus einem der oben genannten Gründe dazu verpflichtet wäre, bestehen folgende Möglichkeiten zur Einberufung: Rz. 10 Verwaltungsbeirat. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann [10] der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung ...mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 98 Auch im Wohnungseigentumsrecht gilt der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz. Daraus ergibt sich, dass die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt sein müssen. Diesen Zweck erfüllt der Aufteilungsplan (→ § 1 Rdn 3), aus dem "die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und de...mehr

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bildet das Erbbaurecht zusammen mit dem belasteten Grundstück eine wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten G...mehr

Rz. 71 Durch die Ungültigerklärung wird der Beschluss rückwirkend (ex tunc) beseitigt – aber nur in der Theorie. Aus guten Gründen ignoriert die gerichtliche Praxis die Rückwirkung in allen relevanten Fällen und geht von einer Wirkung nur für die Zukunft (ex nunc) aus, so insbesondere bei der Aufhebung des Beschlusses über die Verwalterbestellung (→ § 10 Rdn 76). Rz. 72 Nach ...mehr

Rz. 64 Das Gesetz weist die mit der Einberufung, dem Verlauf und der Protokollierung der Versammlung zusammenhängenden Aufgaben und Befugnisse im Ausgangspunkt dem Verwalter zu. Insbesondere führt dieser den Vorsitz in der Versammlung, falls nichts anderes beschlossen wird (§ 24 Abs. 5 WEG). Er hat für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsab...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 142 Viele "Sondervergütungstatbestände" haben Verwalterleistungen zum Gegenstand, die auf die Anforderung oder auf das Verschulden einzelner Eigentümer zurückgehen. Das gilt insbesondere für Mahngebühren, Sondervergütungen für gerichtliche Hausgeldbeitreibung, eine Mehraufwandspauschale bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Kopierkosten, die Veräußerungszustimmung ...mehr

Rz. 18 Es ist nicht etwa so, dass für jedes Gebäude immer ein aktueller Energieausweis existieren müsste. Der Energieausweis wird nur benötigt, wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Gem. § 80 Abs. 3–5 GEG (ehem. § 16 Abs. 2 EnEV) muss der Verkäufer oder Vermieter beim Verkauf oder der Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums dem potenziellen Käufer bzw. Mieter...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

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Rz. 282 Es kommt immer wieder vor, dass ein Verwalter unter Überschreitung seiner Befugnisse Aufträge für die Gemeinschaft erteilt und bezahlt.[399] Manchmal stellt sich auch bei der Durchführung einer Maßnahme heraus, dass der beschlossene Umfang nicht ausreichte; der Verwalter beauftragt erforderliche Folgemaßnahmen, ohne die Erweiterung vorher beschließen zu lassen.[400] ...mehr

Rz. 66 Der Verwalter hat von Gesetzes wegen nicht die Pflicht, sich um die Abnahme von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu kümmern, die Mängelansprüche der Erwerber durchzusetzen. Um die Durchsetzung der Mängelansprüche muss er sich aber dann kümmern, wenn Baumängel festgestellt wurden und die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Auf diesen Beschluss mus...mehr

Rz. 16 Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG). Die Verweisung auf § 14 WEG verdeutlicht eine Selbstverständlichkeit: der Gebrauch muss sich an den Rahmen der Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft halten. Das heißt konkret: der Bestimmungszweck der Gemeinschaftsflächen ...mehr

Rz. 35 Gem. § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer[70] von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen. Weil Verwaltung und Benutzung gem. § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss geregelt werden, folgt aus § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung, der erforderlichenfall...mehr

Rz. 20 Zur Versammlung sind die Personen einzuladen, die daran teilnehmen dürfen; das sind: 1. Die Miteigentümer Rz. 21 Einzuladen sind die zum Zeitpunkt der Ladung[28] im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Ausnahme: Im Beg...mehr

Rz. 1 Es ist das von Art. 14 GG geschützte Grundrecht jedes Eigentümers, mit seinem Eigentum im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren. Das gilt auch für das Sondereigentum, wie § 13 Abs. 1 WEG (inhaltsgleich mit der allgemein eigentumsbezogenen Bestimmung des § 903 S. 1 BGB) ausdrücklich hervorhebt: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteh...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 39 Der Begriff Verkehrssicherungspflicht (oder "Verkehrspflicht") hat seinen Ursprung im zivilrechtlichen Deliktsrecht. Ausgangspunkt ist die Haftungsfrage in solchen Fällen, in denen ein Sach- oder Personenschaden eintritt, der nicht auf einer unmittelbaren Verletzungshandlung beruhte (sonst würde der Handelnde ohne weiteres nach § 823 Abs. 1 BGB haften). Haftet jeder, ...mehr

Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB: "Das Werk is...mehr

Rz. 71 Die Gemeinschaft ist ihren Mitgliedern gegenüber zur Beseitigung der Baumängel verpflichtet (→ § 5 Rdn 63). Sie muss also darauf hinarbeiten, entweder die Mangelbeseitigung oder das dafür erforderliche Geld zu erlangen. Grundsätzlich sollte deshalb die Erfüllungsebene nicht verlassen und Mangelbeseitigung, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Aufwendungsersatz v...mehr

Rz. 89 Die Teilnahme von Beratern (insbesondere Rechtsanwälten) oder sonstigen Begleitern einzelner Wohnungseigentümer ist wegen des Gebots der Nichtöffentlichkeit grundsätzlich unzulässig. Eine Verschwiegenheitsverpflichtung des Beraters ändert daran nichts. Es gibt aber Ausnahmen, in denen ein Begleiter eines Wohnungseigentümers an der Versammlung teilnehmen darf (mit der ...mehr

Rz. 65 Jede Beschlussfassung setzt eine entsprechende Ankündigung voraus. Muss nun der Verwalter von sich aus das Thema "Störungen" ankündigen, nur weil ihm solche bekannt geworden sind? Die Frage ist zwar zu verneinen; aber zugleich gibt es wenig Grund, weshalb der Verwalter ein an ihn herangetragenes aktuelles Problem nicht auf die Tagesordnung nehmen sollte. Wenn das Them...mehr

Rz. 174 Wird ein Abberufungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, erhält der zu Unrecht abberufene Verwalter gegen den Mehrheitswillen der Wohnungseigentümer seine Rechtsstellung (Amt) zurück. Wenn (entsprechend den Vorgaben der Rspr. und dem obigen Muster) ein entsprechender Feststellungsantrag gestellt wurde, wird zugleich festgestellt, dass der Verwaltervertrag ni...mehr

Rz. 7 Selbstverständlich haften Wohnungseigentümer gem. §§ 823 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz, wenn sie Schäden am Gemeinschaftseigentum verschulden. Geltend gemacht wird der Ersatzanspruch nicht von "den Miteigentümern" (obwohl rein formal betrachtet diese geschädigt sind), sondern gem. § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft. Rz. 8 Ein Miteigentümer haftet grundsä...mehr