Fachbeiträge & Kommentare zu Einkauf

Rz. 454 Der Bauträger muss den Erwerbern Eigentum am im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstück (in Form eines Miteigentumsanteils in einer bestimmten Höhe, z. B. ein "60/1000-Anteil"), Eigentum am Sondereigentum (= das konkrete Wohnungs- oder Teileigentum) und Eigentum am übrigen gemeinschaftlichen Eigentum verschaffen, und zwar jeweils frei von Sach- und Rechtsmän...mehr

Rz. 467 Was Vertragsinhalt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Der Umfang der Herstellungspflicht des Bauträgers kann sich aus einem Exposé [1] oder einem Prospekt ergeben.[2] Dass Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers nur dann Vertragsbestandteil werden, wenn sie notariell beurkundet werden, ist daher unzutreffend.[3] Praxis-Beispi...mehr

Rz. 480 Die Parteien des Bauträgervertrags können es zulassen, dass der Bauträger bestimmte Leistungen nicht erbringt und der Erwerber stattdessen berechtigt ist, über diese mit einem Dritten einen "Sonderwunschvertrag" – etwa wegen der Armaturen im Badezimmer oder der Küchenausstattung – zu schließen. Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, dass es ggf. zu einer zu beurku...mehr

Rz. 581 Für die primären Mängelrechte kann vor einer Vergemeinschaftung jeder Erwerber/Wohnungseigentümer dem Bauträger eine Frist setzen. Nach einer Vergemeinschaftung kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln.mehr

Rz. 585 Der Bauträger kann aus dem zum Erwerber genannten Gründen auch nicht mit einem Restvergütungsanspruch gegen einen gegen sich gerichteten Kostenvorschussanspruch aufrechnen.[1]mehr

Rz. 518 Ein Wohnungseigentum kann auch durch Tausch mit dem Bauträger erworben werden.[1] In der Praxis sind 3 Gestaltungsmodelle üblich. 4.2.8.1 Grundstücksmodell Rz. 519 Beim Grundstücksmodell veräußert der Erwerber an den Bauträger ein Grundstück. Als Gegenleistung erhält er eine bebaute Teilfläche oder eine Eigentumswohnung zurück.[1] Sofern der Tauschwert der beiden Tausc...mehr

Rz. 409 Mit dem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Verschaffung eines Wohnungs- und/oder Teileigentums sowie zur Übertragung des Eigentums am Gemeinschaftseigentum. Insoweit handelt es sich jeweils um einen Rechtskauf i. S. d. § 453 BGB, auf den die Vorschriften der §§ 433 ff. BGB über den Sachkauf entsprechende Anwendung finden.mehr

Rz. 482 Will der Bauträger auf Preissteigerungen "reagieren", etwa auf eine Erhöhung der Umsatzsteuer, kann der Bauträgervertrag eine Preiserhöhungsklausel vorsehen. Eine Preiserhöhungsklausel muss § 309 Nr. 1 BGB beachten.mehr

Rz. 540 Haben die jeweiligen Erwerber mit dem Bauträger ein verschiedenes Bausoll verabredet, kann im Einzelfall zweifelhaft sein, was der geschuldete Zustand des Gemeinschaftseigentums und Gegenstand der Abnahme ist. Hier wird man auf die ursprüngliche, zunächst für sämtliche Wohnungseigentümer geltende Baubeschreibung abstellen müssen. Gibt es diese nicht, muss im Einzelfa...mehr

Rz. 439 Eine Formbedürftigkeit der nach der Auflassung (aber noch vor Eigentumsumschreibung) abgeschlossenen Abänderungsverträge verneint der BGH.[1]mehr

Rz. 465 Geht es um Teileigentum, etwa eine Ladenpassage oder einen Supermarkt im Erdgeschoss einer im Übrigen als Wohnungseigentum genutzten Anlage, werden zur Beschreibung in aller Regel detaillierte Leistungsverzeichnisse, Pläne und genaue Verzeichnisse genutzt.mehr

Rz. 412 Auch dann, wenn der Bauträger Planungsleistungen erbringt, ist die HOAI nicht anwendbar.[1] Auch das sich aus § 3 des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen ergebende Kopplungsverbot findet beim Bauträgervertrag keine Anwendung.[2]mehr

Rz. 505 Ob die Vormerkungslösung durch AGB des Bauträgers vorgeschrieben werden kann, ist umstritten. Besonders problematisch erscheint einigen, dass der Erwerber durch das Ratenzahlungsmodell kontinuierlich das Kapital verliert, mit dem er wegen einer Schlechtleistung des Bauträgers aufrechnen könnte.[1]mehr

Rz. 582 Für die sekundären Mängelrechte Minderung und kleiner Schadensersatz muss die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist setzen.[1]mehr

Rz. 402 Von einem Bauträgervertrag ist vor allem dann zu sprechen, wenn Gegenstand des Vertrags die Neuerrichtung eines Wohnungs- und/oder Teileigentums ist. Weiter gehören hierher Verträge, bei denen der Vertragspartner mit dem Bau bereits begonnen hat, die wesentlichen Leistungsphasen aber noch nicht begonnen haben.mehr

Rz. 493 Der Bauträger handelt bei der Entgegennahme von Vermögenswerten des Erwerbers öffentlich-rechtlich ordnungsmäßig, wenn er die Bestimmungen des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV beachtet. Überblick 4.2.5.1 Rechtswirksamer Vertrag (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV) Rz. 494 Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein. Außerdem müssen die für seinen Vollzug etwaig erforderlichen Gene...mehr

Rz. 426 Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden.mehr

Rz. 432 Die Baubeschreibung muss beurkundet werden.[1] Ein Notar verletzt seine Amtspflicht zur vollständigen Beurkundung, wenn er bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags eine Baubeschreibung nicht mitbeurkundet.[2]mehr

Rz. 553 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger verpflichtet, dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums sowohl das Grundstück als auch das geschuldete gemeinschaftliche und Sondereigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Überblickmehr

Rz. 417 Für das Verständnis des Bauträgervertrags ist – soweit es um den Geschosswohnungsbau geht – immanent wichtig, zwischen dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum zu unterscheiden. 1.6.1 Gemeinschaftliches Eigentum Rz. 418 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder...mehr

Rz. 510 Was eine nach § 7 MaBV ausgegebene Bürgschaft sichert, bestimmt sich danach, zu welchen Zwecken sie gegeben wurde.mehr

Rz. 556 Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.[1] Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.[2] Ein...mehr

Rz. 511 Seit Mitte 2005 wird eine Bürgschaft nach § 7 MaBV in aller Regel als Sicherheit nur dafür vereinbart, dass – anders als von § 7 MaBV eigentlich vorgesehen – der Bauträger nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen entgegennehmen darf, obwohl die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 – 4 MaBV noch nicht vorliegen.[1] Diese Handhabung findet seinen Grund darin, d...mehr

Rz. 468 Lassen sich zu den Vorstellungen der Vertragsparteien keine Feststellungen treffen, kommt es für eine mangelfreie Werkleistung auch darauf an, ob das Werk so hergestellt ist, dass es nicht mit Fehlern behaftet ist, die die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen Gebrauch aufheben oder mindern. Nach der Rechtsprechung kann der Erwerber dabei redlicherweise erwarten, dass das...mehr

Rz. 496 Der Bauträger darf Vermögenswerte zur Ausführung des Auftrags erst dann entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht ...mehr

Rz. 524 Unter Abnahme versteht man im Werkvertragsrecht nach der Rechtsprechung die körperliche Hinnahme des Werks (Besitzübertragung) verbunden mit dessen Anerkennung durch den Auftraggeber als zumindest in der Hauptsache vertragsgemäßen Leistung des Bauunternehmers.[1] Die körperliche Hinnahme ist ausgeschlossen, wenn sich das Werk bereits im Besitz des Bestellers befindet...mehr

Rz. 570 Nur der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt auch die Wahl des jeweiligen Mangelrechts durch Beschluss der Wohnungseigentümer.[1] Zur Willensbildung müssen die Wohnungseigentümer beschließen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Kompetenzen "wahrnimmt" und wie sie die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger, durchsetzt.[2] Die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 514 Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert hingegen nicht ab: aufgrund einer Bauzeitverzögerung aufgetretene Verluste durch Entgang von Steuervorteilen oder entgangener Nutzung [1]; einen Verzugsschaden, der durch Überschreiten der Bauzeit entstanden ist[2]; Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung, wenn der Eigentümer das Werk vom Unternehmer als mangelfre...mehr

Rz. 548 Die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen (Sonderwunsch im engeren Sinn) ist im Allgemeinen kein selbstständiges Vertragsverhältnis. Zumeist werden ursprünglich vereinbarte Leistungen nur abgeändert. Etwas anderes gilt etwa dann, wenn der Bauträger eine zusätzliche Leistung erbringt, die ohne Änderung des Bauträgervertrags auch von jedem Dritten erbracht werd...mehr

Rz. 452 Der Bauträger schuldet dem Erwerber als Hauptleistungen in der Regel die Übertragung – anteiligen – Eigentums an einem mangelfreien Grundstück sowie des – anteiligen – gemeinschaftlichen und des Sondereigentums sowie eine mangelfreie werkvertragliche Herstellung des meist schlüsselfertigen gemeinschaftlichen – und des Sondereigentums einschließlich der Außenanlagen. ...mehr

Rz. 552 Verändert ein Wohnungseigentümer ein vom Bauträger hergestelltes Bauteil, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Diese ist nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG zustimmungsbedürftig, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.[1] Keine ba...mehr

Rz. 530 Der Erwerber ist aus seinem Vertrag mit dem Bauträger heraus verpflichtet, sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum abzunehmen. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum können, müssen dabei nicht getrennt abgenommen werden. Im Fall einer Trennung handelt sich rechtlich um Teilabnahmen.[1] Ein Anspruch des Bauträgers auf Abnahme fertiggestellter Te...mehr

Rz. 546 Erwerbern ist zum Teil daran gelegen, die vorgesehene Ausstattung und Errichtung des von ihnen zu erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentums im Rahmen von Sonderwünschen zu ändern.[1] Diese Wünsche können sich auf das Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Veränderung einer Terrasse oder eines Balkons) richten. Vorstellbar ist, dass der Bauträg...mehr

Rz. 529 Als Folge der Abnahme durch den Erwerber treten eine ganze Reihe von rechtlichen Veränderungen ein. Überblick Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung wird gem. § 641 BGB fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweislast.[1] Vor der Abnahme, im Fall ihrer berechtigten Verweigerung oder bei einem Vorbehalt gem. § 640 Abs. 2 BGB trägt der Unternehmer, wenn der...mehr

Rz. 542 Jeder Erwerber kann dem Verwalter individuell eine Vollmacht erteilen.[1] Daneben ist es ggf. vorstellbar, dass die Abnahmevollmacht Teil des Bauträgervertrags ist.[2] Das setzt allerdings vielerlei voraus.[3] Der Verwalter darf zum einen nicht im Lager des Bauträgers stehen. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendet...mehr

Rz. 585a Unklar ist noch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vergemeinschaftung aufrechnen kann. Etwa nach Ansicht des OLG Stuttgart wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Vergemeinschaftung nicht Inhaberin der Gewährleistungsrechte und kann daher nicht aufrechnen.[1] Die wohl h. M. nimmt demgegenüber an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Rz. 560 Der Bauträger haftet dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums auch dafür, dass vertraglich zugesicherte Eigenschaften i. S. v. §§ 442 Abs. 1 Satz 2 Variante 2, 444 Variante 2 BGB bestehen. Zusicherungsfähige Eigenschaften sind z. B.: der Mietertrag; die Wohnungsgröße (ein Mangel, der unter §§ 633 ff. BGB fällt); eine öffentlich-rechtliche Bau- oder Nutzungsgenehm...mehr

Rz. 564 Mängel an dem, was sich im Sondereigentum befindet, kann jeder Erwerber selbst geltend machen.[1] Für diese Mängel besteht keine Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft oder/und der anderen Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer ist wegen Mängeln des Sondereigentums stets berechtigt, individuell gegen den Bauträger vorzugehen.[2] Sofern ein Wohnungseigen...mehr

Rz. 470 Die Vereinbarungen im Bauträgervertrag sind für die Frage, inwieweit die vereinbarte Beschaffenheit eingehalten ist, nicht allein entscheidend. Eine solche Auslegung des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB führt dazu, eine Leistung des Bauträgers selbst dann als mangelfrei einzuordnen, wenn die im Vertrag vorgesehene Leistung oder Ausführungsart nicht geeignet ist, ein funktions...mehr

Rz. 550 In anderen Fällen mag aber auch der Bauträger ein Interesse daran haben, die Sonderwünsche selbst abzuwickeln, da im Bereich der Vergütungsabsprache ein für ihn vorteilhafter Zuschlag zu den reinen von ihm aufzubringenden Subunternehmerkosten möglich ist (üblicherweise 10 % bis 20 %). Sonderwünsche sollten auf jeden Fall von der vorherigen schriftlichen Zustimmung de...mehr

Rz. 428 Die Beteiligten des Kaufvertrags sind namentlich zu bezeichnen. Es genügt allerdings, einem Vertragspartner das Recht einzuräumen, einen Dritten, dem das Grundstück letztlich übertragen werden soll, später namentlich zu benennen oder diesen zu einem späteren Zeitpunkt bestimmen zu dürfen. Praxis-Beispiel Veräußerung von Reihenhäusern Ein unbebautes Grundstück, bei dem ...mehr

Rz. 474 Die termingerechte Herstellung gehört zu den wesentlichen Pflichten des Bauträgers. Der Erwerber muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereitstellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren.[1] Der Fertigstellungstermin kann sich aus dem Bauträgervertrag oder aus den Umständen ergeben (§ 271 Abs. 1 BGB)....mehr

Rz. 434 Baubeschreibung, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Karten und Zeichnungen müssen nicht zusammen mit dem Hauptvertrag beurkundet werden. Wird in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen, die nach den Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen errichtet worden ist, braucht diese nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BeurkG nicht vorg...mehr

Rz. 438 Änderungen des Bauträgervertrags vor Auflassung sind grundsätzlich formbedürftig.[1] Dabei ist es grundsätzlich gleichgültig, ob es sich um eine wesentliche oder unwesentliche Änderung handelt.[2] Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsa...mehr

Rz. 566 Rechte wegen Mängeln dessen, was sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet, stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.[1] Die Durchsetzung der Mängelrechte ist teilweise auch Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.[2] Rz. 567 Die Durchsetzung von...mehr

Rz. 573a Die Wohnungseigentümer besitzen gem. § 21 Abs. 1, 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG die Kompetenz, nicht gemeinschaftsbezogene Mängelrechte im Wege des Beschlusses zu vergemeinschaften und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Aufgabe zuzuweisen[1], soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.[2] Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllun...mehr

Rz. 577 Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich, ist mit Zustandekommen des Vergleichs im Verhältnis zum Bauträger über alle Mängelrechte abschließend und bindend entschieden.[1] Ein Wohnungseigentümer ist etwa durch einen Vergleich, wonach der Verband für die Wohnungseigentümer wegen Mängeln eine Geldleistung einwirbt, gehindert, noch N...mehr

Rz. 495 Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums muss im Grundbuch vollzogen sein (ansonsten ist umstritten, ob es ausreicht, dass der nicht voreingetragene Bauträger seinen Auflassungsanspruch abtr...mehr

Rz. 410 Ein Bauträgervertrag kann auch Bestandteile eines Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrags haben[1], etwa wenn der Bauträger durch Regelungen von Mietgarantien zur Erhöhung der Eigenkapitalquote und damit zur Finanzierung des Erwerbspreises die Rechtsverhältnisse mitgestaltet. Daneben haben Bauträger regelmäßig die Stellung eines Baubetreuers oder Architekten inne u...mehr

Rz. 416 Wenn sich mehrere Personen als Gesellschafter in Form einer GbR oder KG zusammenschließen, Miteigentumsanteile an einem Grundstück erwerben und die Errichtung des Bauvorhabens durch einen Generalunternehmer durchführen, spricht man von einer Bauherrengemeinschaft. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens soll dieses in der Regel durch vertragliche Begründung i. S. v. § 3...mehr