Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Leitsatz Darf der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern und liegt ein solcher nicht vor, steht dem Mieter bei Weigerung des Vermieters, einer solchen zuzustimmen, ein Sonderkündigungsrecht zu? Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung des Mieters. Der hatte die Räume zum Zwecke des Betriebs einer Filia...mehr

Leitsatz Für den gesetzlichen Konkurrenzschutz gilt der Grundsatz der Priorität. Dieser besagt, dass der zuerst vorhandene Mieter Konkurrenzschutz gegenüber dem hinzukommenden genießt. Ist vertraglich vereinbart, dass der Mieter vor "einer direkten Konkurrenzfirma" geschützt werden soll, so können nur solche Konkurrenten abgewehrt werden, deren Geschäftsfeld mit dem des Miete...mehr

Leitsatz Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens". (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 Kommentar Ein Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Dabei kann u. a. Bezug genommen werden auf "ein mit Gründen versehenes Gutacht...mehr

Leitsatz 1. Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrags die Höhe der Miete an die – nach Fertigstellung endgültig aufzumessende – Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter den nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstel...mehr

Leitsatz Will der Vermieter in einer Wohnung ein zusätzliches Messgerät installieren, um eine Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs zu schließen, muss der Mieter dies dulden. Sachverhalt Die Parteien stritten darüber, ob der Mieter dem Vermieter Zutritt gewähren muss, um bestimmte Arbeiten auszuführen. Der Vermieter wollte in der Wohnung einen zusätzlichen Heizkostenver...mehr

Leitsatz Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 Kommentar Der Vermieter hat...mehr

Leitsatz Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO zu dulden. Fakten: Der Mieter verweigerte dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung, um den Einbau eines zusätzl...mehr

Leitsatz Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Anga...mehr

Leitsatz Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenV zu dulden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette HeizkostenV § 4 Abs. 2 Satz 1 Kommentar Die Entscheidung b...mehr

Leitsatz Wer sein leerstehendes Mietobjekt 10 Jahre lang in Eigenregie renoviert, kann seine Aufwendungen mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht als Werbungskosten abziehen. Das Niedersächsische FG vermisst in diesem Fall die notwendige Zielstrebigkeit des Vermieters. Sachverhalt Ein Ehepaar erwarb ein baufälliges Gebäude und renovierte es über einen Zeitraum von 10 Jahren ...mehr

Leitsatz Nicht jede Überschneidung der Angebote im Nebensortiment reicht für eine Konkurrenzschutzverletzung aus. Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen "Lebensmitteldiscounter", so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort - zum großen Teil russische - Lebe...mehr

Leitsatz Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz od...mehr

Leitsatz Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses in Frankreich dürfen in Deutschland nicht abgezogen werden. Das FG Rheinland-Pfalz begründet diese Entscheidung mit dem DBA Deutschland-Frankreich und sieht dabei die EuGH-Rechtsprechung nicht entgegenstehen. Sachverhalt Ein Ehepaar wollte sein Ferienhaus in Frankreich für 6 Wochen pro Jahr selbst bewohnen und für den Re...mehr

Leitsatz Wird dem Mieter gem. § 711 Satz 1 ZPO gestattet, die Zwangsräumung gegen Leistung einer Sicherheit abzuwenden, so dient der hinterlegte Betrag zum einen zur Sicherung der Kosten der Zwangsräumung und zum anderen zur Sicherung der weiteren Vermögensschäden, die dem Vermieter infolge einer verspäteten Rückgabe oder einer Rückgabe im vertragswidrigen Zustand entstehen....mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in Abschn. 18 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009 in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertret...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Bei Triple-Net-Vereinbarungen übernimmt der Mieter neben der eigentlichen Miete auch die mit dem Grundstück verbundenen Nebenkosten, zu denen insbesondere die Instandhaltungskosten einschließlich der Instandhaltung von "Dach und Fach" gehören. Derartige Vereinbarungen sind in der Praxis in erster Linie bei Geschäftsraummieten anzutreffen. Nach der Begri...mehr

Rz. 177 [Autor/Stand] Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen ist die Miete maßgebend, die der Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter (Eigentümer) vereinbarungsgemäß zu zahlen hat. Sofern der Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter (Eigentümer) auch Untermietzuschläge zahlt, sind diese im Rohertrag des Grundstücks zu erfassen. Nicht anzusetzen sind die Beträge, die der Untermieter ...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Die übliche Miete wird regelmäßig dann zu realistischen Ergebnissen führen, wenn Vergleichsmieten vorliegen. Vermietet beispielsweise ein Eigentümer von insgesamt acht Wohnungen eines Mietwohngrundstücks sieben Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nutzt er eine Wohnung selbst, kann die übliche Miete für die selbst genutzte Wohnung aus den Vergl...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Nach den ausdrücklichen Anweisungen in Abschn. 14 Abs. 1 Satz 4 GV-Erlass vom 5.5.2009[2] sind insbesondere folgende Beträge nicht in das Entgelt einzubeziehen: Rz. 39 Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden. Die als Umlage gezahlten Betriebskosten iS des § 27 II. BV oder § 2 BetrKV vom 25.11.2003[3], die neben der Miete mit dem Mieter a...mehr

Rz. 26 [Autor/Stand] Nach der bereits mit den ErbStR 2003 vertretenen Auffassung gehören neben der vertraglich vereinbarten Miete auch die nachstehend genannten Beträge[2] zum Entgelt: Rz. 27 Mieteinnahmen für Stellplätze. Die Notwendigkeit der Erfassung von Mieteinnahmen für Stellplätze deckt sich mit dem Wortlaut des § 186 Abs. 1 BewG, obwohl danach das Entgelt für die Benut...mehr

Leitsatz Schließt eine Partei einen Mietvertrag im Namen einer Limited nach englischem Recht ab, so wird diese verpflichtet, es sei denn, die Limited ist gar nicht existent. Fakten: Die Parteien streiten über die persönlichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Dieser war mit der "C. Ltd & Co." geschlossen worden. Bei Abschluss des Mietvertrags war die Ltd. im englischen Reg...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 42...mehr

Leitsatz a) Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil...mehr

Leitsatz a) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind. (amtlicher Leitsatz des BGH) b) Die Pflicht des Vermieters zur Mangelbeseitigung entfällt, soweit diese einen Aufwand erfordert, der in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Mieters steht. Darüber hinaus sind weitere Umstände...mehr

Leitsatz Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss v. 9.4.1986, VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986 S. 1020). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 545 Kommentar Die Vermieterin hat das Mietverhältnis ...mehr

Leitsatz Der Gebäudeeigentümer kann gegen das Wasserversorgungsunternehmen einen Anspruch auf Austausch des Hauptwasserzählers haben, wenn sich durch die veränderte Messung der Wasser- und Abwasserpreis verringert. Voraussetzung ist, dass sich der technische Standard betreffend die Auswahl der Messgeräte ändert und ein Austausch nach dem neueren Stand der Erkenntnisse angeze...mehr

Leitsatz Das Finanzamt darf eingereichte Belege bis zum Abschluss des Einspruchsverfahrens zurückbehalten. Der Steuerpflichtige kann nicht verlangen, dass ihm seine Originalunterlagen jederzeit zurückgegeben werden. Sachverhalt Ein Vermieter von Ferienwohnungen legte Einspruch gegen die Festsetzung einer Umsatzsteuervorauszahlung ein und bat um Berücksichtigung von Vorsteuerb...mehr

Leitsatz Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, ...mehr

Leitsatz In der Aufgabe des Geschäftsbetriebs eines gewerblichen Mieters liegt im Allgemeinen kein konkludentes Angebot an den Vermieter zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Im Falle des unbekannten Aufenthalts des Mieters muss der Vermieter für den Zugang der Kündigung durch öffentliche Zustellung sorgen. (Leitsätze der Redaktion) Normenkette BGB §§ 132 Abs. 2, 542; ZPO...mehr

Leitsatz Ein Mieter, der auf dem gemieteten Grundstück ohne vorherige Zustimmung des Grundstückseigentümers zahlreiche Bäume fällt, kann diesem schadensersatzpflichtig sein. Fakten: Der Mieter betreibt auf dem gemieteten Grundstück eine Transrapidanlage. Im Mietvertrag ist die Haftung für Schäden geregelt, die dem Vermieter bei Betrieb … der Anlage erwachsen. Nach dem Transra...mehr

Leitsatz Bei öffentlich-gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07, BGHZ 177 S. 186). (amtlicher Leitsa...mehr

Leitsatz 1. Gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, und erweist sich diese Annahme als unzutreffend, so ist der Mietvertrag wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage den veränderten Verhältnissen anzupassen. 2. Hat der Vermieter in einem solchen Fall die Miete nach den §§ 10, 8a WoBindG erhöht, so ist die Mieterhöhung unwirksam. ...mehr

Leitsatz 1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen (im Anschluss an BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, GE 2005 S. 543 für Wohnraum). 2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsf...mehr

Leitsatz Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchs...mehr

Leitsatz Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur. Fakten: Der Vermieter einer Immobilie hatte Räume im Erdgeschoss zum Betrieb eines Cafés für zehn Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption für den Gewerbemieter vermietet. Nachdem der Vermieter die ersten vier Obergeschosse nicht als Büroräume vermie...mehr

Leitsatz Der BGH hat entschieden, dass bei einer Eigenbedarfskündigung unrichtige Angaben des Vermieters nicht immer zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Etwas Ausschmücken darf schon sein, sofern wirklich Eigennutzung geplant ist. Sachverhalt Eine Vermieterin kündigte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs. Sie begründete den Eigenbedarf damit, dass sie die Wohnung für sich un...mehr

Leitsatz Kann der Mieter von Räumen zum Betrieb eines Cafés keine ausreichenden Umsätze erzielen, weil sich die Bewohnerstruktur im Umfeld des Cafés nicht wie erwartet entwickelt, so fällt dies in den Risikobereich des Mieters. Ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete besteht nicht. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 313 Kommentar Ein Bauunternehmen errichtete im Jah...mehr

Leitsatz Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen. Fakten: Nach Erwerb des vermieteten Wohnhauses kündigte die Erwerberin unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder mit der Begründung, sie habe derzeit für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet (was nicht stimmte) und wolle nun unter einem Dach wohnen und ...mehr

Leitsatz Ist die Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz "ca." angegeben, gilt für die Berechnung einer Minderung dennoch die zahlenmäßig genannte Fläche. Der relativierende Zusatz "ca." führt nicht zu einer zusätzlichen Toleranzschwelle für den Vermieter. Sachverhalt Die ehemaligen Mieter einer Wohnung verlangten vom Vermieter Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete. Im Mie...mehr

Leitsatz Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an B...mehr

Leitsatz Der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht nur zur Duldung der Störbeseitigung) verpflichtet sein. (hier: Rückschnitt einer zu hoch gewachsenen Thujenhecke zu angrenzender Sondernutzungsfläche) Verjährungsfragen Normenkette § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Das OLG München hatte mit Beschluss vom 3.8.2009 (32 Wx 008/09) die Rechtsbeschwerdesache unter H...mehr

Leitsatz Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann. Fakten: Der Mieter von Geschäftsräum...mehr

Leitsatz Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot. Fakten: Die Parteien eines Gewerbemietvertrags streiten über die Erstattung von Verwaltungskosten. Das Gericht gibt dem Vermieter recht. Der Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne de...mehr

Leitsatz Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an das Senatsurteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 307 Abs. 1 Sat...mehr

Leitsatz Der Mieter darf die Vorauszahlungen für Betriebskosten von sich aus kürzen, wenn die betreffende Leistung entfällt. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 556 Abs. 2 Satz 2 Kommentar In einem gewerblich genutzten Mietobjekt wurde im Sommer 2008 auf Veranlassung des Vermieters die Heizungsanlage stillgelegt und die Heizkörper entfernt. In den folgenden Wintern wurde...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln kann während der Mietzeit nicht verjähren. Das zur Verfügungstellen einer mängelfreien Wohnung sei eine Dauerverpflichtung. Sie entsteht während der Mietzeit ständig neu. Sachverhalt Eine Mieterin bewohnt seit 1959 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das über dieser Wohnung liegende Dachge...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 195, 199, 535 Abs. 1 Kommentar Die Mieterin bezog 1959 eine im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses gelegene Wohnung. Im Jahr 1990 wurde das über den Mieträumen gelegene Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet. Im August...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt während der Mietzeit nicht. Fakten: Der Mieter lebt seit 1959 in einer Wohnung. 1990 wurde das über ihr liegende Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut. Der Mieter verlangte 2002 die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Nach einem Mieterwechsel verfolgte er dieses Begehren ...mehr

Rz. 21 Nach der für Investitionen ab 1.1.1988 geltenden Vorschrift des § 7g Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b EStG können die Sonderabschreibungen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn das Wirtschaftsgut "im Jahr der Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen im Betrieb des Stpfl. ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt wird". Diese Voraussetzung ist allerdings n...mehr

Leitsatz 1. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen ...mehr