Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 107 Zwingendes Recht der Gemeinschaftsordnung sind insbes. folgende Tatbestände:[443]mehr

Rz. 56 Zur Einräumung von Sondereigentum und zur im Gesetz nicht geregelten Änderung des sachenrechtlichen Inhalts des WE sind Einigung durch vertragliche Vereinbarung aller Miteigentümer in Auflassungsform (§ 4 Abs. 2 WEG)[224] und Grundbucheintragung erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG). Formmängel des Gründungsaktes werden durch den gutgläubigen Erwerb eines Dritten geheilt.[225...mehr

Rz. 13 Zitat "Dauerwohnrecht an der Wohnung Nr. 3 im Erdgeschoss (Nr. 3 des Aufteilungsplanes) für … Es besteht eine Veräußerungsbeschränkung nach Nr. 10 der …; eine Vereinbarung nach § 35 WEG ist getroffen; eingetragen gemäß Bewilligung vom … am …" Zitat "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (– Inhalt des Rechts, siehe unten –) für … Wertersatz gem. § 882 BGB … EUR; gemäß Bew...mehr

Rz. 7 Die zur Einräumung und Aufhebung von Wohnungseigentum nach §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG notwendige Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 WEG). Sie enthält aber keine Übertragung, sondern eine Inhaltsänderung des Miteigentums. In § 20 GBO wird sie nicht erwähnt und nach hier vertretener (Minder-)Meinung damit auch von § 20 GBO nicht erfas...mehr

Rz. 90 Bei Veräußerungsbeschränkungen mit dem gesetzlichen Inhalt des § 12 Abs. 1 WEG sind genehmigungsbedürftig:[383] Veräußerungen von WE, auch innerhalb der Gemeinschaft[384] und Rückauflassungen an den veräußernden WEer[385] sowie eines ideellen Bruchteils am WE,[386] auch im Wege der Zwangsvollstreckung einschließlich der Versteigerung nach § 17 WEG; durch den Insolvenz...mehr

I. Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rz. 13 Bei einer BGB-Gesellschaft (auch GbR genannt) war nach dem bis 31.12.2023 geltenden Abs. 1 Buchst. c die Gesellschaft mit namentlicher Nennung der Gesellschafter einzutragen. Mit den Änderungen zum Personengesellschaftsrecht und der Einführung des Gesellschaftsregisters für die BGB-Gesellschaft (§§ 707 ff. BGB) zum 1.1.2024 ist Abs. ...mehr

1. Sonderform des Erbbaurechts Rz. 214 Das Wohnungserbbaurecht ist eine besondere Art des Erbbaurechts auf der Rechtsgrundlage des § 30 WEG.[890] 2. Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten Rz. 215 Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten beurteilt sichmehr

1. Voraussetzungen für die Begründung von Veräußerungsbeschränkungen Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn...mehr

Wegen der hier nicht aufgeführten Abkürzungen wird auf die Abkürzungshinweise in der Kommentierung, und auf Kirchner, Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache, 10. Auflage, Berlin 2021, verwiesen.mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 96 Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2005 durch ein obiter dictum des BGH[406] als parteifähig anerkannt. Der Gesetzgeber folgte dem im Rahmen der WEG-Reform 2007 mit Neuregelung des § 10 WEG, der weitgehend die selbstständige Teilnahme am Rechtsverkehr zuließ. Durch das WEMoG 2020 wurde die WEG-Gemeinschaft gegenüber den Miteigentümern durch § 9a WEG wei...mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457]mehr

Rz. 139 Belastungsgegenstand des Dauerwohnrechts kann eine Wohnung sein, jedoch auch nur ein einzelner Raum oder ein ganzes Gebäude.[615] Belastungsgegenstand beim Dauernutzungsrecht ist jeder Raum, der Gegenstand von Teileigentum sein kann, daneben auch Wohnungen, beispielsweise bei vorübergehender, wenn auch längerdauernder beruflicher Nutzung als Büro. Beide Arten von Recht...mehr

Rz. 28 Das Grundstück selbst und Grundstücksflächen im Freien sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). An Flächen im Freien, z.B. Hof und Garten, Lager- oder Kfz-Stellplätzen war bis 30.11.2020 auch bei dauerhafter Markierung kein Sondereigentum denkbar, sondern nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts als Gebrauchsregelung möglich (siehe Rdn 110...mehr

Rz. 119 Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich ...mehr

Rz. 110 Sondernutzungsrechte können an Teilflächen des gemeinschaftlichen Eigentums oder am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum bestellt werden,[482] auch bei einem im Miteigentum stehenden Teileigentum.[483] Sondernutzungsrechte können allein durch schuldrechtliche Vereinbarung der Miteigentümer begründet werden. Sie gelten dann aber auch nur zwischen diesen und nicht für ...mehr

Rz. 17 WE und TE ist echtes Eigentum und nicht lediglich ein grundstücksgleiches Recht.[49] Es verbindet das Alleineigentum an einer Wohnung oder sonstigen Raumeinheit (Sondereigentum) mit Bruchteilseigentum am Grundstück,[50] bei dem das Sondereigentum als Bestandteil des Miteigentumsanteils dessen rechtliches Schicksal teilt,[51] wozu ein verdinglichtes Mitgliedschaftsrech...mehr

Rz. 59 Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Pa...mehr

Rz. 15 Das WEG fügt sich seiner Struktur nach folgenden Überlegungen in das Sachen-, Schuld- und Grundbuchrecht ein:[36]mehr

Rz. 4 Die Beschränkung des Rechts auf die Lebenszeit des Berechtigten kann auf der gesetzlichen Ausgestaltung oder einem – soweit zulässig – vereinbarten Rechtsinhalt beruhen. Im Einzelnen: Rz. 5 a) Kraft Gesetzes sind auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt (wobei eine kürzere Dauer ohne weiteres vereinbart werden kann[18]):mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 57 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten, sie ist insoweit rechtsfähig, jedoch nicht juristische Person.[121] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen dieser Rechtsfähigkeit auch Rechte am Grundstück (Wohnungseigentum) erwerben, s...mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 19 Die rechtliche Einheit von Grundstück, Gebäude und wesentlichen Gebäudebestandteilen (§§ 93, 94 BGB) ist nur im unumgänglich notwendigem Umfang durch das Sondereigentum durchbrochen[59] und durch zwingendes Recht gewahrt:mehr

Rz. 37 Nach § 7 Abs. 3 bzw. § 32 WEG soll zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und Inhalts des Sondereigentums bzw. Dauerwohnrechts Bezug auf die Eintragungsbewilligung genommen werden (vgl. § 3 WGV Rdn 7). Unmittelbar einzutragen ist nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG die Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG; Gleiches gilt für Haftungsregelungen der Gemeinschaftsordnung gegenüber...mehr

Rz. 61 Das Grundstück muss nach § 28 GBO bezeichnet und ein Grundstück im Rechtssinne sein (§ 1 Abs. 4 WEG). Alle Miteigentumsanteile müssen nach Bruchteilen bestimmt sein (§ 1008 BGB) und zusammen ein Ganzes ergeben (z.B. 1000/1000stel).[245] Mit jedem Miteigentumsanteil muss Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen v...mehr

Rz. 31 Sondereigentum sind die gem. § 3 Abs. 1 oder § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG erfüllen, also verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnu...mehr

Rz. 14 Materiell-rechtliche Grundlage von Wohnungs- und Teileigentum (WE oder TE) ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) v. 15.3.1951 (BGBl I 1951, 175), das grundlegend durch die WEG-Reform v. 26.3.2007 (BGBl I 2007, 370) sowie durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) v. 16.10.2020 (BGB I 2020, 2187) geändert und modernisiert wurde.[32] Die Änderungen des WEM...mehr

Rz. 11 Als rechtsfähige Gemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Mängelansprüche der einzelnen Erwerber parteifähig. Regelmäßig wird sie von ihrem Verwalter vertreten. Als Partei ist die Gemeinschaft entweder als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder als Wohnungseigentümergemeinschaft, jeweils gefolgt von der bestimmten Angabe des Grundstücks, ...mehr

Rz. 40 Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,[162] Außenwände, Decken,[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,[164] Außenputz,[165] Isolierschicht am Flachdach,[166] schwimmender Estrich,[167] Schließanlagen[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. E...mehr

Rz. 146 Der zur Begründung notwendige Aufteilungsplan muss lediglich in einem Stockwerksplan die Lage der erfassten Räume und ihre Abgrenzung zu weiteren Räumen darstellen.[639] Gutgläubiger Erwerb ist möglich.[640] Zustande kommt er gem. §§ 31 ff. WEG durch formlose Einigung und Eintragung. Bei Dauerwohn- und -nutzungsrecht ist die Vorlage der Unterlagen nach § 32 Abs. 1 und ...mehr

Rz. 124 Eine Inhaltsprüfung obliegt dem Grundbuchamt für die Regelungen, die gem. § 10 Abs. 3 WEG durch Grundbucheintragung verdinglicht werden sollen.[575] Verstöße gegen zwingendes Recht, die die Nichtigkeit zur Folge hätten (§ 134 BGB), sind zu beanstanden.[576] Ist auch nur eine Regelung der Gemeinschaftsordnung unwirksam, so kann die Eintragung insgesamt nicht vorgenomm...mehr

Rz. 16 Zwischen Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2, §§ 3, 6 WEG) besteht in der sachenrechtlichen Behandlung kein Unterschied. Ob Räume als WE oder als TE zu nutzen sind, hängt technisch von der baulichen Ausgestaltung ab, rechtlich ist die Zuordnung bei Begründung nach § 3 oder § 8 WEG maßgebend.[40] Die Bezeichnung im Aufteilungsplan gibt in der Regel vor, ob WE oder T...mehr

Rz. 20 Sondereigentum an Räumen bedarf einer baulichen Substanz. Gegenüber der "Fertigstellungstheorie" hat sich die Meinung von der "schrittweisen Entstehung von Sondereigentum" durchgesetzt, wonach die Anwartschaft des Miteigentümers fortschreitend in Sondereigentum an jedem einzelnen seiner Sondereigentums-Räume übergeht, sobald der Raum (Rohbau ohne Fenster und Türen) du...mehr

Rz. 79 Uneingeschränkt zulässig ist die Belastung mit Grundpfandrechten, Reallast, Nießbrauch, dinglichem Vorkaufsrecht;[332] schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist nur als "Inhalt des Sondereigentums" eintragungsfähig.[333] Die Belastung von noch nicht gebildetem WE kann nicht als vorläufige Belastung des Miteigentumsanteils ausgelegt werden.[334] Mit Dienstbarkeiten ist eine B...mehr

Rz. 135 Gesetzliche Grundlage des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts ist § 31 WEG.[605] Die beiden Arten unterscheiden sich lediglich durch die verschiedene Art der Nutzung. Eine Vermischung beider Nutzungsformen ist möglich, wenn kein Verwendungszweck überwiegt.[606] Es ähnelt dem dinglichen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Als Grundstücksbelastung stellt es ein reines Nutzungsr...mehr

Rz. 10 Als Inhalt des Sondereigentums können auch Veräußerungsbeschränkungen vereinbart werden (§ 12 WEG); im Gegensatz zu Gegenstand und übrigem Inhalt des Sondereigentums sind Veräußerungsbeschränkungen nach Abs. 2 jedoch ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen. Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung ist dies auch materiellrechtlich vorgeschrieb...mehr

Rz. 51 Darunter versteht man eine besondere Form von gemeinschaftlichem Eigentum einzelner WEer an einem nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteil, der nur einzelnen WE-Rechten dient. Beispiele: Treppenhäuser und Lifte in großen Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden; Sammelgaragen, in denen nicht alle WEer einen Stellplatz haben; WE in Form von mehreren Einfamilienhäusern.[201] R...mehr

Rz. 30 § 1010 BGB schafft interne Bindungen, die an das Gemeinschaftsrecht des §§ 10 WEG erinnern, trotzdem aber davon zu unterscheiden sind. Bei Sondereigentum besteht Eigentum (§ 13 WEG), bei § 1010 BGB kein dingliches Recht, sondern ein "verdinglichtes" Rechtsverhältnis ("inter partes") auf Benutzung von Wohnungen, Gebäudeteilen oder Flächen im Freien. Im Rang hinter Grun...mehr

Rz. 218 Das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander richtet sich nach §§ 10 ff. WEG (siehe Rdn 96 ff.). Zwischen ihnen kann kein Erbbauzins vereinbart werden.[902] Rz. 219 Die Eintragung im Wohnungserbbaurechtsgrundbuch erfolgt entsprechend §§ 7 und 9 WEG (dazu § 8 WGV). Es werden also neben dem Grundbuchblatt des Grundstücks je ein besonderes Grundbuchb...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 70 Hier ist zu unterscheiden: Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284] Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285]...mehr

Rz. 125 Das Wohnungsgrundbuch als besonderes Grundbuchblatt für das einzelne WE- oder TE-Recht bildet die Grundlage für die rechtliche Selbstständigkeit des WE-Rechts und macht durch den der Bewilligung als Anlage beigefügten Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile für...mehr

Rz. 18 Jeder Wohnungseigentümer hat als Inhaber eines ideellen Anteils am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG; § 1008 BGB) und Alleineigentümer am realen Bereich seines Sondereigentums (§§ 5 Abs. 1, 13 WEG) in beiden Sphären eine echte Eigentümerstellung. Das WEG verbietet die völlige Trennung des Sondereigentums vom Miteigentumsanteil (§ 6 WEG) und Vereinbarungen, wonach ...mehr

Rz. 9 Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums soll auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 S. 1 WEG). Der Begriff "Gegenstand des Sondereigentums" ist in § 5 Abs. 1–3 WEG geregelt. Zum Inhalt des Sondereigentums nach § 13 Abs. 1 WEG gehören auch Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untere...mehr

Rz. 38 Seit 1.12.2020 ist nach § 3 Abs. 2 WEG die Bildung von Sondereigentum an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks zulässig. Damit sind insbesondere Gartenflächen, Stellplätze, Terrassen, Wege oder Abstellflächen sondereigentumsfähig.[159] Annexeigentum kann aber nicht an Gebäudeteilen begründet werden, also nicht an Balkonen oder Dachterrassen, die ja s...mehr

Rz. 28 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Aufgabe der Gemeinschaft ist es nach § 18 Abs. 1 WEG, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Die Eigentümergemeinschaft ist prozess- und parteifähig gem. § 9a Abs. 1 S. 1 WEG.[37] Sie wird gerichtlich vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft müssen im ...mehr

Rz. 6 Ist das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, sind drei Arten von Teilung zu unterscheiden (dazu vgl. Rdn 40 ff.):mehr

Rz. 40 Eine Teilung des mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück (Wohnungseigentum) ist denkbar,mehr

Rz. 147 Die Übertragung des Dauerwohnrechts und deren Vererblichkeit dürfen nicht ausgeschlossen sein (§ 33 Abs. 1 WEG). Eine Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts ist nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB bei Veräußerung erforderlich, nach § 1850 Nr. 6 BGB bei Erwerb. Zulässig ist es, für den Fall der Veräußerung oder bei Eintritt sonstiger Bedingungen ein Heimfall...mehr