Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Problemüberblick Im Fall verlangen mehrere Wohnungseigentümer, gestützt auf § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG, dass ihnen angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Ist es so, müssen die anderen Wohnungseigentümer nur über die Gestattung beschließen. Denn die Frage, welcher Wohnungseigentümer dann welche Kosten zu tr...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Die Beschränkung auf den zweiten Teil des Beschlusses, also den Umlageschlüssel, sei nicht zu beanstanden. Denn die Beschlussteile könnten getrennt werden. Beim ersten Teil gehe es um die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Beim zweiten Teil gehe es hingegen um die Kosten. Diese Regelung widersprech...mehr

In einer Versammlung geht es unter dem TOP "Elektromobilität" um die Ermöglichung von Ladestationen. Die Wohnungseigentümer überlegen, die Verwaltung anzuweisen, die Stadtwerke mit der Planung eines gemeinsamen Lastmanagements und der Schaffung einer Ladeinfrastruktur zu beauftragen, um die derzeit maximal möglichen 10 Anschlüsse für Wallboxen zur Herstellung der Elektromobi...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es eine Beschlusskompetenz gibt, eine Anlage oder Einrichtung, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, stillzulegen. Daneben wird auch gefragt, ob es bei einer baulichen Veränderung anders wäre. Stilllegungen Das AG hat Recht, soweit es keine Beschlusskompetenz in § 19 Abs. 1 WEG entdeckt. Denn in einer andauernden Benutzungsu...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Schwimmbad und die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sauna stillzulegen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer meint, der Stilllegungsbeschluss könne als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung verstanden werden. Der Entscheidung Die Anfecht...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Wer das Verfahren verzögern oder sonst sabotieren will, behaupte Altlasten. Das Gericht ist verpflichtet, diesem Punkt von Amts wegen nachzugehen.[89] Bei Änderung der wertbestimmenden Umstände – Brand, Sturmschaden, Aufruhr, Erdbeben, bauliche Veränderungen, Werterhöhung durch Änderung der öffentlich-rechtlichen Verhältnisse, etwa Bebaubarkeit[90] – muss das Gericht, wenn i...mehr

Rz. 29 An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG, NJW 1989, 969; LG München I, Urteil v. 11.2.2009, 15 S 22980/07, ZMR 2009, 453; LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 12.5.2005, 67 S 19/05, GE 2005, 919; Staudinger/Emmerich, § 554 a. F. Rn. 40). Eine nach § 555c Abs. 1 erforderliche Modernisi...mehr

Rz. 13 Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber...mehr

1. Bauliche Veränderungen, die keine individuelle Nutzung ermöglichen Rz. 71 Gemeinschaftliche Baumaßnahmen haben meistens die (modernisierende) Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand. Insofern wird auf die Abschnitte über Erhaltung (→ § 4 Rdn 4) und Sanierung (→ § 4 Rdn 24) verwiesen. Die gesonderte Behandlung der Sanierungsmaßnahmen liegt darin begründet, dass ...mehr

1. Der Gestattungsbeschluss Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in ...mehr

Rz. 77 (Nur) theoretisch kann es sein, dass Miteigentümer für eine gemeinschaftliche Maßnahme ohne die Möglichkeit individueller Nutzung stimmen, auch wenn sie diese alleine bezahlen müssen; auch für diesen Fall gelten die nachfolgenden Ausführungen. Realistisch zu erwarten ist die Zustimmung und Bezahlung durch einzelne Eigentümer dann, wenn die bauliche Veränderung die Mög...mehr

I. Grundlagen Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außen...mehr

Rz. 71 Gemeinschaftliche Baumaßnahmen haben meistens die (modernisierende) Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand. Insofern wird auf die Abschnitte über Erhaltung (→ § 4 Rdn 4) und Sanierung (→ § 4 Rdn 24) verwiesen. Die gesonderte Behandlung der Sanierungsmaßnahmen liegt darin begründet, dass sie an der Schnittstelle von baulicher Veränderung und Erhaltung lieg...mehr

Rz. 144 Mitunter stammt eine bauliche Abweichung vom Sollzustand des Gebäudes schon vom teilenden Eigentümer, so dass der teilungserklärungswidrige Zustand von Anfang an besteht. Beispiel Auf Wunsch des Erwerbers A baut der Bauträger noch vor dem Bezug des Hauses entgegen der Teilungserklärung den zum Sondereigentum der Wohnung des A gehörenden Dachboden zum Wohnraum aus (Ins...mehr

1. Grundlagen Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von bauliche...mehr

1. Allgemeines Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer...mehr

I. Allgemeines Rz. 114 Beispiele Jeweils ohne Beschluss nahm Miteigentümer A bauliche Veränderungen vor: a) Er baute Dachflächenfenster in seiner Dachgeschosswohnung ein. b) Er errichtete einen Wintergarten vor seiner EG-Wohnung. c) Er brachte ein Klimagerät an der Fassade vor seinem Teileigentum an. Rz. 115 Eine nicht auf Beschluss (oder Vereinbarung) beruhende bauliche Verän...mehr

Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außenwände oder di...mehr

Rz. 94 Es kann schwierig zu beurteilen und streitig sein, ob alle Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses vorliegen. Manchmal steht sogar (mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit) von vornherein fest, dass ein Beschluss nicht rechtmäßig ausfallen kann; so etwa, wenn im obigen Beispiel (→ § 4 Rdn 86) in der Variante a (Gestattung der Gartenterrasse) der oder die benach...mehr

Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von baulichen Veränderung...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 169 Die Vorschriften des öffentlichen Baurechts (konkret: die Landesbauordnungen, insbesondere die Vorschriften über die Abstandsflächen) gelten nicht für Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Daher steht weder den Miteigentümern, noch der Gemeinschaft gegen die einem Wohnungseigentümer erteilte Baugenehmigung öffentlich-rechtlicher...mehr

Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte...mehr

Rz. 1 Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) unterschied das Gesetz verschiedene Kategorien baulicher Maßnahmen mit unterschiedlichen Beschlussquoren. Erhaltungsmaßnahmen und Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung konnten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, Modernisierungsmaßnahmen mit qualifizierter Mehrheit. Bauliche Veränderungen (sämtliche anderen baulich...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 91 Manchmal bestimmt eine Teilungserklärung, dass bauliche Maßnahmen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Zum Zustimmungsvorbehalt bei der Nutzung von Sondereigentum → § 3 Rdn 12, 56. Nur ausnahmsweise, wenn die Regelung es deutlich erkennen lässt, ist damit gemeint, dass der Verwalter die alleinige Letztentscheidungsbefugnis haben soll.[112] Im Normalfall handelt es ...mehr

1. Maßnahmen ohne störende Auswirkung auf das Sondereigentum Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nich...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 24 Erhaltungsmaßnahmen liegen nur vor, wenn der vorhandene Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Jede Änderung führt dazu, dass die Maßnahme keine (reine) Erhaltung mehr darstellt, sondern eine bauliche Veränderung. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind aber selten. Zumindest größere Maßnahmen, die im allgemeinen Sprachgebrauch (auch in der Rspr.) als Sanierung bezeichnet we...mehr

Rz. 126 In der Variante c) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) kann von der baulichen Veränderung (Klimagerät) eine Störung des Sondereigentums des Miteigentümers B ausgehen. Ist das der Fall, hat B gem. § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Einschreiten. Er kann nicht darauf verwiesen werden, aus eigenem Recht gegen die Störungen einzuschreiten; dies sc...mehr

Rz. 10 Gegen die Zumutbarkeit können auch die baulichen Folgen der Maßnahme sprechen. Unzumutbar sind Maßnahmen, durch die die Mietsache so umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, ...mehr

Rz. 136 Für die Ansprüche auf Rückbau baulicher Maßnahmen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis von der streitigen Maßnahme erlangte bzw. infolge grob-fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte (§ 199 BGB).[180] Es verhält sich somit anders als beim (faktisch unverjährbaren → § 3 Rdn 82) A...mehr

Rz. 107 Die Parabolantenne ("Satellitenschüssel") ist ein häufiger Streitpunkt. Die Installation (am Balkon, vor dem Fenster, auf der Dachterrasse, an der Außenwand usw.) stellt zwar nicht unbedingt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG dar, jedenfalls wenn damit kein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden ist. Wenn aber eine Parabolan...mehr

Rz. 114 Beispiele Jeweils ohne Beschluss nahm Miteigentümer A bauliche Veränderungen vor: a) Er baute Dachflächenfenster in seiner Dachgeschosswohnung ein. b) Er errichtete einen Wintergarten vor seiner EG-Wohnung. c) Er brachte ein Klimagerät an der Fassade vor seinem Teileigentum an. Rz. 115 Eine nicht auf Beschluss (oder Vereinbarung) beruhende bauliche Veränderung des Gem...mehr

Rz. 133 Wenn eine unzulässige bauliche Veränderung von einem Mieter vorgenommen wurde, kann die Gemeinschaft diesen direkt auf Rückbau in Anspruch nehmen, denn der Mieter hat keine weitergehenden Rechte als der Eigentümer.[174] Bei der gerichtlichen Klage richtet sich die örtliche und sachliche Zuständigkeit nach den allgemeinen ZPO-Bestimmungen; es handelt sich weder um ein...mehr

Rz. 104 Parkbügel zur Unterbindung von "Fremdparken" auf Stellplätzen (sei es Sondereigentum oder Sondernutzungsfläche). Ob die Errichtung ohne Beschluss zulässig ist, war schon im alten Recht streitig.[129] Bejaht man die Notwendigkeit eines Gestattungsbeschlusses, dürfte darauf gem. § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch bestehen. Rz. 105 Unterteilung, Abgabe einzelner Räume. Wenn ei...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 164 Wenn es eine geeignete Gemeinschaftsfläche gibt, kommt die Einrichtung einer Schnellladestation als gemeinschaftliche "Elektrotankstelle" in Betracht. Voraussetzung ist in technischer Hinsicht, dass entsprechend starke Stromstärken zur Verfügung stehen. Für die zweckgerichtete Nutzung der Fläche muss eine entsprechende Gebrauchsregelung beschlossen werden. Das ist an...mehr

Rz. 59 In den Anwendungsbereich des § 13 Abs. 2 WEG dürften Umbaumaßnahmen mit Auswirkung auf den Schallschutz fallen, insbesondere ein Bodenbelagswechsel. Bodenbelag ist Sondereigentum (→ § 1 Rdn 47). Prinzipiell ist ein Sondereigentümer daher ohne weiteres zu einem Bodenbelagswechsel berechtigt. Wenn aber bspw. Teppichboden durch Parkett ersetzt wird, steigt in der darunte...mehr

Rz. 150 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschli...mehr

Rz. 128 Zur Beseitigung verpflichtet (passivlegitimiert) ist jedenfalls derjenige Miteigentümer (bzw. dessen Erben[165] oder Gesellschafter[166]), der die Maßnahme durchgeführt oder veranlasst hat. Er haftet als Handlungsstörer, und zwar auch dann, wenn er womöglich schon längst aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Differenziert zu betrachten ist die Frage der Haftung ein...mehr

Rz. 41 Im Musterbeschluss werden die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt. Das ist richtig, wenn es sich um eine Erhaltungsmaßnahme (oder um eine gesetzlich geforderte Maßnahme) handelt oder wenn die Kriterien des § 21 Abs. 2 WEG erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung sind die Kosten baulicher Veränderungen nach MEA zu verteilen, wenn der Beschluss 1. mi...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr

Rz. 153 Die WEG-Reform 2020 beruht auf dem "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes" (WEMoG). Die Tatsache, dass nach dem alten Recht die Einrichtung von Ladeinfrastruktur aufgrund des viel zu hohen Quorums für Modernisierungsbeschlüsse praktisch nicht stattfand, rief den Gesetzgeber auf den Plan, wobei zunächst nur dara...mehr

Rz. 122 Inhalt und Umfang der Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten können sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung, im Normalfall (dingliches Sondernutzungsrecht) also aus der Teilungserklärung bzw. der entsprechenden Grundbucheintragung, ergeben. Ist dort nichts geregelt, gilt als Grundsatz, dass der Sondernutzungsberechtigte dieselben Rechte wie ein Sond...mehr

Rz. 30 Die Miteigentümer können einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums (inklusive Sondernutzungsflächen) und des Sondereigentums entsprechenden Gebrauch mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG). Was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht, haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie folgendes Ermessen (Beurte...mehr

Rz. 105 Nicht selten kommt es vor, dass eine Wohnung größer als nach dem Aufteilungsplan vorgesehen ausgeführt wird. Gerne wird z.B. der oberste Absatz von Treppenhäusern als Vorraum der zuoberst gelegenen Wohnung zugeschlagen. Die bauliche Maßnahme stammt manchmal schon vom Bauträger, der damit einem entsprechenden Sonderwunsch des Käufers nachkommt; manchmal nimmt sie auch...mehr

Rz. 58 Der gerichtliche Vergleich in WEG-Sachen wirft diverse, teilweise ungeklärte, Rechtsfragen auf. Nur einige davon werden nachfolgend erörtert. Rz. 59 Eine Beschlussanfechtungsklage kann durch Vergleich nur sehr eingeschränkt beendet werden. Jedenfalls steht der angefochtene Beschluss selbst nicht zur Disposition: Er bleibt gültig, solange er nicht gerichtlich rechtskräf...mehr

Rz. 71 Durch die Ungültigerklärung wird der Beschluss rückwirkend (ex tunc) beseitigt – aber nur in der Theorie. Aus guten Gründen ignoriert die gerichtliche Praxis die Rückwirkung in allen relevanten Fällen und geht von einer Wirkung nur für die Zukunft (ex nunc) aus, so insbesondere bei der Aufhebung des Beschlusses über die Verwalterbestellung (→ § 10 Rdn 76). Rz. 72 Nach ...mehr