Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Leitsatz a) Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung g...mehr

Leitsatz Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gerauchsüberlassung an der Wohnung gesch...mehr

Leitsatz 1. Fordert der Hausverwalter des Vermieters den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, so handelt er pflichtwidrig. 2. Diese Pflichtwidrigkeit hat der Vermieter zu vertreten, weil ein Hausverwalter die obergerichtliche Rechtsprechung kennen muss. 3. Lässt sich der Mieter nach Erhalt der Aufforderung von ein...mehr

Leitsatz Türen und Fenster müssen vom Mieter nur von innen gestrichen werden: Eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter bei Auszug zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia verpflichtet, ist unwirksam. Sachverhalt Ein Formularmietvertrag hatte u.a. folgende Klausel enthalten: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter […] einsc...mehr

Leitsatz Vermieter müssen tolerant sein, wenn es um farbige Wände geht, zumindest solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und der nächste Mieter mit der Farbe konfrontiert wird, findet der BGH und kippte eine Klausel, die den Mieter zum Leben in "neutralen Farben" verpflichtete. Sachverhalt Dem Bewohner einer Mietwohnung war ein Teil seiner Kaution nicht zurückgezah...mehr

Leitsatz Aus der Rechnung i.S.d. § 35a Abs. 2 S. 3 EStG müssen sich der Erbringer der haushaltsnahen Dienstleistung als Rechnungsaussteller, der Empfänger dieser Dienstleistung, die Art, der Zeitpunkt und der Inhalt der Dienstleistung sowie die dafür vom Steuerpflichtigen jeweils geschuldeten Entgelte ergeben. Normenkette § 35a Abs. 2 S. 1, Abs. 2 S. 3 EStG Sachverhalt Die nic...mehr

Leitsatz Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie...mehr

Leitsatz Eine Endrenovierungsklausel kann individuell auch noch nach Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Diese bleibt trotz ungültiger Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag wirksam. Sachverhalt Der zwischen dem Kläger und Beklagten vereinbarten Formularmietvertrag enthielt eine Regelung, welche den Mieter verpflichtete, Schönheitsreparaturen während der ...mehr

Leitsatz In einem Individualvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass ein gewerblicher Zwischenmieter Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern auszuführen hat. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 535 Kommentar Zwischen einem Eigentümer und einem gewerblichen Zwischenmieter bestand ein Mietvertrag über einen Wohnkomplex mit 169 Mietwohungen und 48 Kfz-St...mehr

Leitsatz 1. Eine Hemmung der Verjährung durch Aufnahme von Verhandlungen endet auch dann, wenn die Verhandlungen der Parteien "einschlafen"; die von der Rechtsprechung zu § 852 Abs. 2 BGB a. F. entwickelten Grundsätze sind auf das neue Verjährungsrecht zu übertragen. (amtlicher Leitsatz des BGH) 2. Dies gilt auch für solche Ansprüche, die einer kurzen Verjährung unterliegen. (L...mehr

Leitsatz Folgende Regelung im Formularmietvertrag ist wirksam: "Überlicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Miet...mehr

Leitsatz Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. Fakten: Die 4.000 m² messenden Mieträume waren zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts vermietet. Nach dem Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Nach Mieten...mehr

Leitsatz Die Verwendung von formularmäßigen Klauseln zur Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von nun an auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn die Klauseln starre Fristenpläne ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs enthalten. Fakten: Der Formularmietvertrag über die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer ...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Fakten: Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter F...mehr

Leitsatz Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel betreffend die Übertragung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, so kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB oder eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenf...mehr

Leitsatz a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schö...mehr

Leitsatz Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönhe...mehr

Leitsatz 1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein s...mehr

Leitsatz Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Normenkette BGB § 548 Abs. 2 Kommentar In einem...mehr

Leitsatz 1. Ein Abzug "Neu für Alt" kommt nur dann in Betracht, wenn ein Gegenstand mit begrenzter Lebensdauer durch einen neuen Gegenstand ersetzt wird. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt nur dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparat...mehr

Leitsatz Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarb...mehr

Leitsatz Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgr...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] „Die Instandhaltungskosten sind ein besonders wichtiger Unkostenfaktor. Wegen ihrer Höhe beeinflussen sie den Ertragswert wesentlich stärker als die übrigen Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz zutreffender Instandhaltungskostenbeträge ist deshalb von besonderer Bedeutung. Erfahrungsgemäß ist die Streuung der Mieten in Bezug auf ihre Höhe in Gemeinden gleic...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Fakten: Der Vermieter durfte vom Mieter hier die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Da der Mietvertrag aus dem Jahr 1987 hinsichtlich der Überwälzun...mehr

Leitsatz Auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, kann unwirksam sein, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht genügend klar macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Fakten: Der Vermieter verweigert die Rück...mehr

Leitsatz Eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann. Normenkette §§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar Nach dem Formularmietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. ...mehr

Leitsatz Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mie...mehr

Leitsatz Mieter, die in ihrem Mietvertrag eine Endrenovierungspflicht stehen haben, müssen dieser Pflicht nicht nachkommen. Das gilt selbst dann, wenn ihr Vertrag sie von laufenden Schönheitsreparaturen befreit und diese nicht explizit aufführt. Sachverhalt Im Mietvertrag des Klägers stand lediglich "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben....mehr

Leitsatz Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass die Beschädigung einer Mietsache beseitigt wurde. Der Vermieter muss nicht einen Anstrich teils in Terracotta-Wischtechnik hinnehmen. Der Mieter war vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparature...mehr

Leitsatz Eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten verpflichtet, ist unwirksam, sodass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet. Durch eine Klausel, die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt, wird zum einen in unzulässiger Weise in seinen Ermessensspielraum hin...mehr

Leitsatz Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Fakten: Das Sachverständigengutachten hatte festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vereinbarte Miete liegt. Der Vermieter verla...mehr

Leitsatz Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausübung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart...mehr

Kommentar Altenteilsleistungen sind mit ihrem tatsächlichen Wert, der im Einzelnen nachzuweisen ist, abzugsfähig. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Wert der unbaren Altenteilsleistungen am Maßstab der Sachbezugswerte des § 2 Abs. 1 SvEV (ab 1.1.2007) bzw. des § 1 Abs. 1 SachBezV (bis 2006) geschätzt wird. Für den Altenteiler-Ehegatten sind bis Vz. 2006 nur 80 %, a...mehr

Leitsatz Die Rückgabe der Mietsache erfordert grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters durch vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters. Mit der Rückgabe beginnt auch die Verjährungsfrist erst noch entstehender Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Erhält der Mieter zur Durchführung der Reno...mehr

Leitsatz Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführun...mehr

Kommentar Entscheidung Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Maßnahmenmehr

Leitsatz Klauseln in Formularmietverträgen, die dem Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen mit einer Abgeltungsklausel starre Abgeltungsquoten auferlegen, sind unwirksam. Sachverhalt Im Urteilsfall hatten Mieter und Vermieter einen Formularmietvertrag abgeschlossen, der den Mieter wirksam zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unter Bezugnahme auf die üblichen Friste...mehr

Leitsatz Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wird mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch für den Fall, dass die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen oder wenn der Mietvertrag erst später endet. Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverh...mehr

Leitsatz 1. Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn der Mieter nach deren Wortlaut "verpflichtet" ist, die Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf bestimmter Zeiträume durchzuführen und sich aus der Klausel nicht ergibt, dass diese Verpflichtung nur "im Regelfall" oder "im Allgemeinen" besteht (Leitsatz der Redaktion). 2. Mangels einer abweichenden Vereinbarung ist Rauchen in ...mehr

Leitsatz Besteht kein Rauchverbot in einer Mietwohnung, stellen Rauchen und die dadurch verursachten Ablagerungen grundsätzlich kein vertragswidriges Verhalten durch den Mieter dar, wenn nicht exzessives Rauchen eine nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasste Nutzung darstellt. "Besenreinheit" bedeutet die Beseitigung groben Schmutzes. Sachverhalt Mieter und Vermieter h...mehr

Normenkette BGB § 535 Kommentar Leitsatz: a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung ...mehr

Leitsatz Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Der BGH bleibt konsequent: Enthält der Mietvertrag nur einen Fristenplan mit starre...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 535 Kommentar In einem Wohnungsmietvertrag waren un...mehr

Leitsatz Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle die von ihm angebrachten oder vom Vermieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war der Mieter laut eines formularmäßigen Mietvertrags zur Übernahme der Schö...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper 6 Jahre)....mehr

Leitsatz Leitsatz: Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannter Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von Urteil VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532; ...mehr

Leitsatz Leitsätze: 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." ...mehr

Kommentar Altenteilsleistungen sind mit ihrem tatsächlichen Wert, der im Einzelnen nachzuweisen ist, abzugsfähig. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Wert unbarer Altenteilsleistungen am Maßstab der Werte des § 1 Abs. 1 SachBezV geschätzt wird. Für den Altenteiler-Ehegatten sind nur 80 % dieser Werte zu berücksichtigen. Danach ergeben sich folgende Werte:mehr

Leitsatz Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. Fakten: Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Juli 2003. Der Vermieter bestätigte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 die Kündigung...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 548 Kommentar Die Mieterin hatte das Mietverhältnis zum 31.1...mehr