Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Leitsatz Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Fakten: Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter F...mehr

Leitsatz Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel betreffend die Übertragung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, so kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB oder eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenf...mehr

Leitsatz a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schö...mehr

Leitsatz Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönhe...mehr

Leitsatz 1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein s...mehr

Leitsatz Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Normenkette BGB § 548 Abs. 2 Kommentar In einem...mehr

Leitsatz 1. Ein Abzug "Neu für Alt" kommt nur dann in Betracht, wenn ein Gegenstand mit begrenzter Lebensdauer durch einen neuen Gegenstand ersetzt wird. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt nur dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparat...mehr

Leitsatz Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarb...mehr

Leitsatz Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgr...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] „Die Instandhaltungskosten sind ein besonders wichtiger Unkostenfaktor. Wegen ihrer Höhe beeinflussen sie den Ertragswert wesentlich stärker als die übrigen Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz zutreffender Instandhaltungskostenbeträge ist deshalb von besonderer Bedeutung. Erfahrungsgemäß ist die Streuung der Mieten in Bezug auf ihre Höhe in Gemeinden gleic...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Fakten: Der Vermieter durfte vom Mieter hier die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Da der Mietvertrag aus dem Jahr 1987 hinsichtlich der Überwälzun...mehr

Leitsatz Auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, kann unwirksam sein, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht genügend klar macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Fakten: Der Vermieter verweigert die Rück...mehr

Leitsatz Eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann. Normenkette §§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar Nach dem Formularmietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. ...mehr

Leitsatz Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mie...mehr

Leitsatz Mieter, die in ihrem Mietvertrag eine Endrenovierungspflicht stehen haben, müssen dieser Pflicht nicht nachkommen. Das gilt selbst dann, wenn ihr Vertrag sie von laufenden Schönheitsreparaturen befreit und diese nicht explizit aufführt. Sachverhalt Im Mietvertrag des Klägers stand lediglich "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben....mehr

Leitsatz Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass die Beschädigung einer Mietsache beseitigt wurde. Der Vermieter muss nicht einen Anstrich teils in Terracotta-Wischtechnik hinnehmen. Der Mieter war vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparature...mehr

Leitsatz Eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten verpflichtet, ist unwirksam, sodass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet. Durch eine Klausel, die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt, wird zum einen in unzulässiger Weise in seinen Ermessensspielraum hin...mehr

Leitsatz Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Fakten: Das Sachverständigengutachten hatte festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vereinbarte Miete liegt. Der Vermieter verla...mehr

Leitsatz Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausübung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart...mehr

Kommentar Altenteilsleistungen sind mit ihrem tatsächlichen Wert, der im Einzelnen nachzuweisen ist, abzugsfähig. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Wert der unbaren Altenteilsleistungen am Maßstab der Sachbezugswerte des § 2 Abs. 1 SvEV (ab 1.1.2007) bzw. des § 1 Abs. 1 SachBezV (bis 2006) geschätzt wird. Für den Altenteiler-Ehegatten sind bis Vz. 2006 nur 80 %, a...mehr

Leitsatz Die Rückgabe der Mietsache erfordert grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters durch vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters. Mit der Rückgabe beginnt auch die Verjährungsfrist erst noch entstehender Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Erhält der Mieter zur Durchführung der Reno...mehr

Leitsatz Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführun...mehr

Kommentar Entscheidung Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Maßnahmenmehr

Leitsatz Klauseln in Formularmietverträgen, die dem Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen mit einer Abgeltungsklausel starre Abgeltungsquoten auferlegen, sind unwirksam. Sachverhalt Im Urteilsfall hatten Mieter und Vermieter einen Formularmietvertrag abgeschlossen, der den Mieter wirksam zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unter Bezugnahme auf die üblichen Friste...mehr

Leitsatz Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wird mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch für den Fall, dass die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen oder wenn der Mietvertrag erst später endet. Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverh...mehr

Leitsatz 1. Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn der Mieter nach deren Wortlaut "verpflichtet" ist, die Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf bestimmter Zeiträume durchzuführen und sich aus der Klausel nicht ergibt, dass diese Verpflichtung nur "im Regelfall" oder "im Allgemeinen" besteht (Leitsatz der Redaktion). 2. Mangels einer abweichenden Vereinbarung ist Rauchen in ...mehr

Leitsatz Besteht kein Rauchverbot in einer Mietwohnung, stellen Rauchen und die dadurch verursachten Ablagerungen grundsätzlich kein vertragswidriges Verhalten durch den Mieter dar, wenn nicht exzessives Rauchen eine nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasste Nutzung darstellt. "Besenreinheit" bedeutet die Beseitigung groben Schmutzes. Sachverhalt Mieter und Vermieter h...mehr

Normenkette BGB § 535 Kommentar Leitsatz: a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung ...mehr

Leitsatz Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Der BGH bleibt konsequent: Enthält der Mietvertrag nur einen Fristenplan mit starre...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 535 Kommentar In einem Wohnungsmietvertrag waren un...mehr

Leitsatz Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle die von ihm angebrachten oder vom Vermieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war der Mieter laut eines formularmäßigen Mietvertrags zur Übernahme der Schö...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper 6 Jahre)....mehr

Leitsatz Leitsatz: Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannter Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von Urteil VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532; ...mehr

Leitsatz Leitsätze: 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." ...mehr

Kommentar Altenteilsleistungen sind mit ihrem tatsächlichen Wert, der im Einzelnen nachzuweisen ist, abzugsfähig. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Wert unbarer Altenteilsleistungen am Maßstab der Werte des § 1 Abs. 1 SachBezV geschätzt wird. Für den Altenteiler-Ehegatten sind nur 80 % dieser Werte zu berücksichtigen. Danach ergeben sich folgende Werte:mehr

Leitsatz Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. Fakten: Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Juli 2003. Der Vermieter bestätigte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 die Kündigung...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 548 Kommentar Die Mieterin hatte das Mietverhältnis zum 31.1...mehr

Leitsatz Nimmt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters erhebliche Umbauarbeiten vor und werden hierdurch die vom Mieter, durchzuführenden Schönheitsreparaturen sinnlos, kann der Vermieter eine Entschädigung in Geld verlangen. Scheidet eine kostensparende Selbstvornahme durch den Mieter aus (hier Rechtsanwalt als Nachlasspfleger für unbekannte Erben), kann der Vermieter die...mehr

Leitsatz Eine formularmäßige Quotenklausel zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ist bei gleichzeitiger Vereinbarung starrer Renovierungsfristen unwirksam. Die formularmäßige Vereinbarung starrer Renovierungsfristen hat die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel zur Folge. Der BGH hat eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältn...mehr

Leitsatz Die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist insgesamt unwirksam, wenn der Mieter weiter formularmäßig dazu verpflichtet wird, Fenster, Türen und Decken bei seinem Auszug weiß gestrichen zu hinterlassen. Selbst bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen a...mehr

Leitsatz Die Aufwendungen für die Renovierung eines Bades gelten nach Ansicht des Niedersächsischen FG nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen. Der Begriff der haushaltsnahen Dienstleistung ist gesetzlich nicht definiert. Nach Auffassung des Finanzgerichts fallen Tätigkeiten, deren Ausübung regelmäßig eine umfassende handwerkliche Vorbildung voraussetzen und die das Maß übl...mehr

Kommentar Enthalten Mietverträge sog. Triple-Net-Vereinbarungen, wonach der Mieter verpflichtet ist, auch die Kosten für die Wartung, die Instandhaltung und die Erneuerung der kompletten Mietsache einschließlich der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu übernehmen, gilt für die Bedarfsbewertung Folgendes: Nach § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG ist Jahresmiete das G...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietvertrag ein Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, ist dieser wirksam vereinbart, wenn es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt. Dazu genügt z.B. die Beschreibung des Fristenplans als "im Regelfall" oder "im allgemeinen". Sachverhalt Der BGH hatte über die Wirksamkeit einer Klausel eines Wohnraummietve...mehr

Leitsatz Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht ...mehr

Leitsatz Zum stillschweigenden Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Fakten: Die Eheleute bewohnten aufgrund eines Mietvertrags von 1984 eine Wohnung des Vermieters. Die Mieterin hielt sich damals mehrere Monate im Ausland auf, der Ehemann hatte im Mietvertragsformular handschriftlich seinen eige...mehr

Leitsatz Sind im Kopf des Mietvertrags beide Eheleute als Mieter aufgeführt und wird der Vertrag nur vom Ehemann unterschrieben, so kann die Ehefrau während der Mietzeit durch Vertrag mit dem Vermieter unter Zustimmung des Ehemannes dem Mietvertrag beitreten. Ein solcher Vertrag kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, w...mehr

Leitsatz Das Bekleben des Kinderzimmers mit einer Bordüre mit Harry-Potter-Bildern überschreitet nicht den vertragsgemäßen Gebrauch. Fakten: Zu Beginn des Mietverhältnisses tapezierten die Mieter und klebten im Kinderzimmer eine Bordüre mit Harry-Potter-Bildern. Das Mietverhältnis dauerte 1 ½ Jahre. Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszu...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Fakten: Der Pächter hatte die Pachträume unrenoviert und ohne Schönheitsreparaturen durch...mehr

Leitsatz Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - sofern kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durc...mehr