Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Leitsatz Die Hinzurechnungen der Miet- und Pachtzinsen gem. § 8 Nr. 7 Satz 2 Halbsatz 1 GewStG 1991 und der Teilwerte der nicht in Grundbesitz bestehenden Wirtschaftsgüter gem. § 12 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 Halbsatz 1 GewStG 1991 beim Mieter oder Pächter verstoßen weder gegen gemeinschaftsrechtliche Diskriminierungsverbote noch gegen den Gleichheitssatz. Normenkette § 8 Nr. 7 Satz...mehr

Leitsatz Ist der Mieter zur Mitnutzung eines 2.000 qm großen Gartens berechtigt, darf er Gartenstühle, Sonnenschirme und andere Gegenstände in der Sommersaison aufstellen. Eine einseitige spätere Regelung durch den Vermieter, wonach Gegenstände nachts zu entfernen sind, ist unwirksam. Fakten: Die Parteien streiten über das Recht eines Mieters, in der Sommersaison im Garten ei...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels angibt. Will der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen, muss er unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels alle Werte der dort genannten Mietspannen angeben. Link zur En...mehr

Leitsatz § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht jedoch von dessen Ausführung, abhängig. Aus diesem Grund lassen Umstände, die ohne eine im Hauptvertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie beispielsweise nachträgliche...mehr

Leitsatz Sind im Kopf des Mietvertrags beide Eheleute als Mieter aufgeführt und wird der Vertrag nur vom Ehemann unterschrieben, so kann die Ehefrau während der Mietzeit durch Vertrag mit dem Vermieter unter Zustimmung des Ehemannes dem Mietvertrag beitreten. Ein solcher Vertrag kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, w...mehr

Leitsatz Ein Ehegatte kann als Mieter konkludent, also stillschweigend, in den Mietvertrag seines Ehepartners eintreten, den dieser zuvor alleine abgeschlossen hat, wenn er Erklärungen abgibt und durch sein Verhalten objektiv erkennbar ist, dass der Ehegatte Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen will. Sachverhalt Im Urteilsfall hatte ein Ehepaar als Mieter ein...mehr

Leitsatz Zum stillschweigenden Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Fakten: Die Eheleute bewohnten aufgrund eines Mietvertrags von 1984 eine Wohnung des Vermieters. Die Mieterin hielt sich damals mehrere Monate im Ausland auf, der Ehemann hatte im Mietvertragsformular handschriftlich seinen eige...mehr

Leitsatz Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z. B. Elektroanlage, entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag als "sonstige Betriebskosten" i. S. von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können. Sachverhalt Im Urteilsfall en...mehr

Leitsatz Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet, sind nicht als Werbungskosten abziehbar. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG , § 21 Abs. 1 EStG Sachverhalt Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Im Streitjahr beendete er mehrere Mietverhältnisse gegen Abst...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 558 Kommentar Die Ausgangsmiete betrug 5,90 EUR/qm. Der Vermieter forderte unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel Zustimmun...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann auf die Angabe aller Werte der Mietspanne in der entsprechenden Mietspiegelkategorie nur verzichten, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen den Auszug des Mietspiegels beifügt, aus dem sich die Spanne ergibt. Link zur Entscheidung LG Berlin, Urteil vom 30.06.2005, 62 S 378/04mehr

Leitsatz Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er nach dem Mietspiegel eine höhere Miete schulde und wird der Mieter zugleich aufgefordert, seinen Dauerauftrag zu ändern, so kommt durch die Zahlung der erhöhten Miete eine freiwillige Erhöhungsvereinbarung zustande. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter in der Erhöhungsmitteilung aufgefordert wird, einer Mieterhöhung ...mehr

Leitsatz Der Mieter eines vor dem 1.9.2001 auf zehn Jahre abgeschlossenen Staffelmietvertrags kann den Mietvertrag zum Ablauf von vier Jahren fristgemäß kündigen. Die Vereinbarung einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist und Kündigungsausschluss von zehn Jahren ist unwirksam. Fakten: Die Parteien schlossen 1999 einen Staffelmietvertrag auf zehn Jahre. Nach dem Vertrag war eine Kü...mehr

Leitsatz Der Mieter kann nicht verlangen, dass in seinem Wohnzimmer 22°C herrschen; es genügt, wenn sich das Wohnzimmer tagsüber auf 20°C und nachts auf 18°C heizen lässt. Der Mieter muss zum Nachweis der behaupteten unzureichenden Beheizung Temperaturmessungen über einen längeren Zeitraum mit einem geeichten Thermometer vornehmen. Fakten: Der Mieter hatte die Miete wegen unz...mehr

Leitsatz Wird die einem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache im Wege des Besitzkonstituts veräußert, so setzt ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb die Übergabe der Sache an den Erwerber voraus. Wer den Verzicht auf das Vermieterpfandrecht geltend macht, trägt die Beweislast für diese rechtsvernichtende Einwendung. Fakten: Der Gaststättenbetreiber stellte den Betrieb der Ga...mehr

Leitsatz Bei vereinbarter Vermietungszustimmung können nicht zusätzlich Informationspflichten mit Strafbewehrung zulasten des Vermieters beschlossen werden Normenkette §§ 10 Abs. 1, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 339 BGB Kommentar Das Recht auf Vermietung von Sondereigentum kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden (wie im vorliegenden Fall durch Verwalterzustimmung...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter einen Zahlungsrückstand zunächst längere Zeit hingenommen, so ist das Recht zur fristlosen Kündigung wegen dieses Rückstands nicht verwirkt, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit weiter vergrößert. Normenkette BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Kommentar In dem Entscheidungsfall war ein Gebäude zum Betrieb eines Wohnheims für betreutes Wohnen vermietet. Nach ...mehr

Leitsatz Das Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters ist nicht ohne Weiteres verwirkt, wenn aus dem Mietverhältnis Rückstände der Miete, z.B. Umsatzsteuer, auftreten, dies zunächst hingenommen wird und sie weiter auflaufen. Sachverhalt Im Urteilsfall war im Geschäftsraummietvertrag zwischen Mieter und Vermieter die Miete mit Umsatzsteuer vereinbart worden. Im Laufe der ...mehr

Leitsatz Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrags und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 577 Kommentar Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatte im Jahr 1992 das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Jahr 1998 wurden 13 Wohnungen zu einem Gesamtpreis von 2.650.0...mehr

Leitsatz Grundsätzlich ist ein Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume weitgehend frei; er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks so überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist. Fakten: Die Parteien streiten über die Folgen einer Renovierung der Wohnung durch den Mieter. Der Mieter h...mehr

Leitsatz Da bei Mietverhältnissen eine Mietanpassung nur für die Zukunft in Betracht kommt, bleibt eine Mieterhöhungsvereinbarung auch dann wirksam, wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche neun Prozent kleiner ist als im Mietvertrag geschuldet. Fakten: Ein Mietminderungsrecht ohne Nachweis einer durch die Wohnflächenabweichung verursachten erheblichen Beeinträchtig...mehr

Leitsatz Will der Vermieter eine Ofenheizung durch eine Zentralheizung ersetzen und die Anlage sodann einem Contractor verpachten, so kann der Wärmelieferungspreis nur dann in vollem Umfang auf den Mieter umgelegt werden, wenn dieser sowohl der Heizungsumstellung als auch dem Fremdbezug zugestimmt hat. Normenkette BGB § 556 Kommentar Der Mieter hatte im Jahr 1990 eine Wohnung ...mehr

Leitsatz Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette ZPO § 592 Kommentar Der Mieter einer Wohnung hatte die Miete wegen eines Mangels gemindert. Der Vermieter hat den geminderten Betrag im Urkundenprozess eingeklagt. Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen: Der Urkundenprozess sei b...mehr

Leitsatz Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden. Sachverhalt Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter … die Miete nicht mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieter...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat. Ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat. Fakten: Der Mieter hatte die Miete gemindert, der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsrückstands fristlos...mehr

Leitsatz Das Bekleben des Kinderzimmers mit einer Bordüre mit Harry-Potter-Bildern überschreitet nicht den vertragsgemäßen Gebrauch. Fakten: Zu Beginn des Mietverhältnisses tapezierten die Mieter und klebten im Kinderzimmer eine Bordüre mit Harry-Potter-Bildern. Das Mietverhältnis dauerte 1 ½ Jahre. Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszu...mehr

Leitsatz Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten al...mehr

Leitsatz Wird die Wohnung entgegen der Angaben im Kündigungsschreiben vom Vermieter nicht bezogen, sondern anderweitig vermietet, so muss der Vermieter "substantiiert und plausibel" darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Se...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist nicht berechtigt, bei Leerstand im Hinblick auf eine "Umlagegerechtigkeit" eine Änderung des Verteilungsschlüssels dahin zu verlangen, dass die Kosten nur noch von den verbliebenen Mietern zu zahlen sind. Der vereinbarte Umlagemaßstab nach Quadratmeter Wohnfläche hat zur Folge, dass der Vermieter die Kosten des Leerstands zu tragen hat. Der Vermiet...mehr

Leitsatz Die nicht miteinander verheirateten Parteien, aus deren Beziehung eine gemeinsame Tochter hervorgegangen war, stritten sich um die Nutzung der gemeinsam angemieteten und bewohnten Wohnung. Nach Abschluss des Verfahren beantragte der Antragsteller Prozesskostenhilfe für einen Antrag auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung für die alleinige Nutzung der Wohnung du...mehr

Leitsatz Das Interesse an einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht vorrangig gegenüber dem Interesse des Mieters an einer mietvertraglich nicht verbotenen Tierhaltung, solange das Tier (hier: Kampfhund) den Hausfrieden nicht stört. Fakten: Der Mieter hielt in den letzten 9 Jahren einen American Staffordshire Terrier, der zu den Kampfhunden gezählt wird. Der ...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist zwar formell wirksam, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Im Rechtsstreit ist der Anspruch auf Mieterhöhung aber nur begründet, wenn der Vermieter die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens darlegt. Fakten: Der Vermiete...mehr

Leitsatz Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel der gemieteten Räume dar, die den Mieter zur Minderung und nach denselben Kriterien für das Merkmal "erheblicher Fehler" auch zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB a.F. berechtigen. Sachverhalt Im U...mehr

Leitsatz Ein Mietzinsanspruch ist in einem Mahnbescheid nicht hinreichend individualisiert, wenn - bei Inbetrachtkommen mehrerer Verträge - ein falsches Vertragsdatum angegeben wird, außerdem nicht ersichtlich ist, dass aus abgetretenem Recht geklagt wird und zudem - auch über etwaige Vorkorrespondenz - nicht ersichtlich ist, für welchen Zeitraum Mietzinsansprüche geltend ge...mehr

Leitsatz Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrags, der das "betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Seniorenwohnsitzes). Fakten: Eine mit dem Roten Kreuz verbundene Betreuungsgesellschaft betreibt einen Seniorenwohnsitz in einer Wo...mehr

Leitsatz Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung der Miete nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf. Fakten: Die Parteien streiten über die vorzeitige Beendigung eines befristeten Gewerbemietvertrags....mehr

Leitsatz Die Schriftform des langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt. Sachverhalt Im Urteilsfall hatten der gewerbliche Mieter, eine Firma, und der Vermieter einen zehnjährigen Mietvertrag über Geschäftsräume abgeschlossen. ...mehr

Leitsatz 1. Im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist die Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen der auf § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG beruhenden typisierenden Annahme, eine langfristige Vermietung werde i.d.R. letztlich zu positiven Einkünften führen, deshalb zu prüfen, weil der Steuerpflichtige die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vermietungsobj...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Veranlasst der Mieter durch Pflichtverletzung den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, so hat er diesem den durch die Kündigung entstandenen Schaden (sog. Kündigungsfolgeschaden) zu ersetzen. Bei einem befristeten Mietvertrag kommt es insoweit nicht auf die streitige Frage einer Vorenthaltung der Mietsache an, wenn es dem geschädigten Vermi...mehr

Leitsatz Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - sofern kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durc...mehr

Leitsatz Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Fakten: Die Parteien eines Gewerbemietvertrags streiten darüber, ob die Mietminderung anhand der Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten) oder der Nettokalt- oder ...mehr

Leitsatz Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. der eigentliche Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war strittig, auf welcher finanziellen Grundlage eine Mietminderung nach § 536 BGB stattf...mehr

Leitsatz Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen in einem Einkaufszentrum ist nur wirksam, wenn sie in einem genau bestimmten und zumutbaren Rahmen erfolgt. Unter dem Gesichtspunkt mangelnder Klarheit und Verständlichkeit und massiver Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der BGH folgende Klausel zur Übertragung der Erhaltungslast...mehr

Leitsatz Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG; § 307 Abs. 1, 2 BGB (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 535 Kommentar In einem Mietvertrag über Gaststättenräume in einem Einkaufszentrum waren u. a. folgende Klauseln enthalten:...mehr

Leitsatz Welcher Zustand der Mietsache vertragsgemäß ist, richtet sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss und danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Bei wesentlicher Änderung der Mietsache zwischen Besichtigung und Vertragsschluss muss der Vermieter den Mieter auf die Änderung hinweisen. Andernfalls schuldet der Vermieter den Zustand als...mehr

Leitsatz Bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich auch dann umlegen, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht. Fakten: Der Vermieter verlangt nach Mietende vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten wege...mehr

Leitsatz Zahlt der Mieter entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung die Betriebskostenvorauszahlungen nicht, können die abgerechneten Betriebskosten bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat. Das gilt auch, wenn der Mieter Vorschüsse wegen Geltendmachung eines Zurückbehaltu...mehr

Leitsatz Der Mieter kann vom Vermieter wegen Besorgnis von Gesundheitsgefährdung nicht die Einstellung des Betriebs einer Mobilfunksenders verlangen, wenn maßgebliche Grenzwerte eingehalten sind. Fakten: Der Mieter verlangt vom Eigentümer und Vermieter die Einstellung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage, weil eine dauerhafte Belastung mit elektromagnetischer Strahlung auc...mehr

Leitsatz Art. 4 Absätze 1 und 3 der 6. EG-Richtlinie ist dahin auszulegen, dass derjenige, der seine wirtschaftliche Tätigkeit eingestellt hat, aber für die Räume, die er für diese Tätigkeit genutzt hatte, wegen einer Unkündbarkeitsklausel im Mietvertrag weiterhin Miete und Nebenkosten zahlt, als Steuerpflichtiger im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist und die Vorsteuer au...mehr