Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 28 Die Einberufung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 S. 1 WEG, § 126b BGB [38]). Textform ist gewissermaßen eine "erleichterte Schriftform" und umfasst grob gesagt alle Erklärungen, die nicht mündlich abgegeben werden und gespeichert werden können. Zur Einhaltung der Textform muss die Erklärung nicht unterschrieben sein, schon gar nicht mit eigenhändiger Originalunte...mehr

Rz. 97 Gem. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Diese mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der "Hybridversamlung" (Kombination aus Präs...mehr

Rz. 1 Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer schulden sich – anders als nach dem früheren Recht – wechselseitig keine ordnungsmäßige Verwaltung; in Bezug auf die Verwaltung läuft alles über die Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 1). Das ändert aber nichts daran, dass nach wie vor zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (das Gemeinschaftsverh...mehr

Rz. 26 In einer Gemeinschaft mit einem amtierenden Verwalter ist die Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann erforderlich, wenn schon bekannt ist, dass der amtierende Verwalter sich nicht um die Fortführung der Verwaltung bewirbt oder wenn sich die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Wahl eines anderen Verwalters eröffnen wollen. Weil die Einholung von Angeboten...mehr

Rz. 1 Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Fe...mehr

Rz. 17 Mitunter werden nützliche bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von einzelnen Eigentümern gutgläubig auf eigene Kosten vorgenommen. Ursache dafür kann schlichte Rechtsunkenntnis oder ein vor der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (→ § 2 Rdn 2) gefasster Beschluss der Gemeinschaft sein, der nach jetziger Erkenntnis nichtig ist. Insbesondere der Fenstertausch ist ...mehr

Rz. 25 Im Zuge der WEG-Reform 2020 wurde die Möglichkeit neu eingeführt, einen Beschluss außerhalb einer Versammlung mit einfacher Mehrheit zu fassen. Voraussetzung hierfür ist, dass der fragliche Beschlussgegenstand auf der Tagesordnung einer Versammlung stand, es aber nicht zur Beschlussfassung darüber kam. Ob das Thema in der Versammlung bereits "andiskutiert" worden sein...mehr

Rz. 4 Wie alle Verwaltungsangelegenheiten obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG auch die Einberufung (synonym: Einladung) der Gemeinschaft. Auszuführen hat diese Aufgabe (wiederum gilt: wie alle Verwaltungsangelegenheiten) der Verwalter. Die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 1 WEG, wonach die Versammlung vom Verwalter einberufen wird, entspricht insofern nicht der neuen rechtlichen Z...mehr

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 28 Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann und darf über eine schon geregelte Angelegenheit erneut beschließen, sog. Zweitbeschluss. Es ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält, etwa ob sie den Erstbeschluss bestätigen, ändern oder aufheben will; so oder so ist die Rechtmäßigkeit des neuen Beschlusses im Ausg...mehr

Rz. 35 Mit der Anfechtungsklage, einer Gestaltungsklage,[49] wird gem. § 44 Abs. 1 WEG die Ungültigerklärung eines Beschlusses beantragt. Häufig spricht man auch von der "Aufhebung" oder "Unwirksamkeitserklärung"; das meint dasselbe.[50] Auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich anordnet, welche Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, besteht hierüber kein Streit: Bei fristg...mehr

Rz. 21 Gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung dazu in Textform erklären. Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, z.B. Ehegatten, müssen alle (Bruchsteils-)Eigentümer (also z.B. beide Ehegatten) zustimmen. Sogar solche Eigentümer müssen zustimmen, die einem Stimmrechtsausschluss unterliegen. Das bis z...mehr

Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außenwände oder di...mehr

Rz. 46 Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.[71] Als derartige "Neuwertversicherung" ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung üblich und sinnvoll, die außer Feuer (inkl. Blitzschlag) auch sonstige sog...mehr

Rz. 99 Gem. § 23 Abs. 1 WEG können auch solche Angelegenheiten durch Beschluss "geordnet" werden, über die "nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können". Eine derartige kompetenzbegründende Vereinbarung wird Öffnungsklausel genannt.[131] Sie ermöglicht die Änderung der Gemeinschaftsordnung (oder anderer Vereinbarun...mehr

Rz. 101 Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gl...mehr

Rz. 48 Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn eine Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrags zum Ergebnis hat. Die Wirkung eines Negativbeschlusses erschöpft sich in der Ablehnung des gestellten Antrages. "Aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags kann nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Antrags ...mehr

Rz. 5 Die Rechtsprechung hat den Grundsatz aufgestellt, dass die Verwaltung aus Gründen der Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer Person übertragen werden dürfe. Ein Beschluss, durch den z.B. "die Miteigentümer A und B" zum Verwalter bestellt werden, ist daher nichtig. Dasselbe gilt, wenn sich mehrere Personen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengesch...mehr

Rz. 24 Erhaltungsmaßnahmen liegen nur vor, wenn der vorhandene Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Jede Änderung führt dazu, dass die Maßnahme keine (reine) Erhaltung mehr darstellt, sondern eine bauliche Veränderung. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind aber selten. Zumindest größere Maßnahmen, die im allgemeinen Sprachgebrauch (auch in der Rspr.) als Sanierung bezeichnet we...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 40 Ein ordnungsmäßiger Bestellungsbeschluss muss als Mindestinhalt ("essentialia negotii") die Person des Verwalters, die Laufzeit der Bestellung und die Höhe der Vergütung enthalten. Wenn ein Verwalter "isoliert" bestellt wird, ohne weitere Regelungen zu treffen, ist der Beschluss zwar nicht unwirksam, entspricht aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn noch in...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Rz. 46 Rechtswidrig ist ein Beschluss, der gegen das Gesetz oder gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer verstößt, aber nicht nichtig ist. Man kann auch sagen, dass der Beschluss "(nur) anfechtbar" ist, um die Abgrenzung zur Nichtigkeit (die keiner Anfechtung bedarf) zu verdeutlichen. Ein rechtswidriger Beschluss ist. gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig (d.h. wirksam), s...mehr

Rz. 162 Wenn der Verwalter sich nicht auf die bloße Wiedergabe der Beschlüsse beschränkt, muss seine Wiedergabe des Versammlungsverlaufs zutreffend, ausgewogen und neutral sein. Insbesondere sind überzogene Wertungen, Schärfen, Bloßstellungen und Diskriminierungen unzulässig. Genügt das Protokoll diesen Anforderungen nicht, hat jeder Miteigentümer im Prinzip einen Anspruch a...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 17 Beschlüsse müssen inhaltlich von ausreichender Bestimmtheit sein (→ § 2 Rdn 53). Die Bezugnahme auf ein Dokument ist hierfür möglich und nützlich: "Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf, wie dies beispielsweise bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan ...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Rz. 259 Wie oben erwähnt, beruhen viele, wenn nicht sogar die meisten Aufgaben und Befugnisse darauf, dass dem Verwalter als Organ der Gemeinschaft aus dieser Funktion heraus eine allumfassende Zuständigkeit für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, in anderen Worten also für alle Angelegenheiten der Gemeinschaft zukommt. Diese Aufgaben und Befugnisse werden nachfolgend...mehr

Rz. 18 Wird eine Wohnungseigentümerversammlung durch eine hierfür nicht zuständige Person einberufen, besteht die Gefahr, dass nichtige oder anfechtbare Beschlüsse gefasst werden. Außerdem kann Verwirrung eintreten, wenn womöglich verschiedene Personen parallele Versammlungen einberufen. Es ist deshalb möglich, dass das Amtsgericht im Wege der einstweiligen (Leistungs-)Verfü...mehr

Rz. 164 Der Beschluss des Wirtschaftsplans (genauer: der Beschluss über die Begründung von Vorschusspflichten) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse fehlerhaft ist. Dazu kann es kommen, wenn fehlerhafte Verteilerschlüssel angewandt wurden oder wenn die Planansätze viel zu hoch oder viel zu niedrig kalkuliert wurden. Bei der Anfechtung ist aber...mehr

Rz. 139 Der Versammlungsleiter muss auch rechtswidrige Beschlüsse verkünden. Beispiel Abgestimmt wird über die Installation einer Videokamera im Eingangsbereich der Anlage. Die Mehrheit ist dafür. Rz. 140 Ob die Installation einer Videokamera ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht, hängt von vielen Umständen ab (→ § 6 Rdn 32). Soll nun der Verwalter die Frage der Ord...mehr

Für diejenigen Mitarbeiter, für die keine Arbeitspflicht an Sonn- und Feiertagen besteht, weil sie bspw. in der Verwaltung tätig sind, ist eine besondere Regelung für die sogen. Vorfesttage getroffen worden. Gem. § 12 Abs. 5 Satz 1 DRK-TV sind Mitarbeiter von ihrer Arbeitspflicht am 24.12. und am 31.12. unter Fortzahlung des Entgelts von ihrer Arbeitspflicht zu befreien. Dies...mehr

Rz. 236 § 27 Abs. 1 WEG bestimmt Folgendes: Zitat Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 237 Di...mehr

Die Finanzverwaltung folgt in den Ländererlassen v. 9.2.2022 der Ansicht des BFH zur Berücksichtigungsfähigkeit von Kosten der Haushaltsauflösung. Ergänzend dazu nimmt sie eine Negativabgrenzung derart vor, dass Kosten für die Räumung von vom Erblasser selbst bewohnten Grundbesitz als Teil der Nachlassverwertung nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 3 ErbStG nicht abzugsfähig sind, we...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 56 Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Im Namen von 1. Anna Acker, Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, 2. Achim Acker, wohnhaft daselbst, – Kläger – erhebe ich Anfechtungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin X-Immobili...mehr

Rz. 54 Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz (Nr. 2.2.3 ARB 2021[89]) umfasst die (aktive) Beschlussanfechtung, wobei – wie immer – der "Keim des Rechtskonflikts" nicht vor dem Abschluss des Versicherungsvertrags liegen darf. Wenn z.B. schon jahrelang vor Abschluss des Versicherungsvertrags die Abrechnungspraxis der Verwaltung umstritten und der Rechtsstreit um die aktu...mehr

Rz. 76 Widerspricht der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, erklärt das Gericht ihn für ungültig. Gegen das Urteil steht dem Verwalter (anders als nach dem alten Recht) kein Rechtsmittel zu. Die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses entfaltet theoretisch Rückwirkung (ex tunc) – ein unpraktisches Ergebnis, das zudem dem Interesse des Rechtsv...mehr

Rz. 164 Wenn es eine geeignete Gemeinschaftsfläche gibt, kommt die Einrichtung einer Schnellladestation als gemeinschaftliche "Elektrotankstelle" in Betracht. Voraussetzung ist in technischer Hinsicht, dass entsprechend starke Stromstärken zur Verfügung stehen. Für die zweckgerichtete Nutzung der Fläche muss eine entsprechende Gebrauchsregelung beschlossen werden. Das ist an...mehr

Rz. 165 Der Verwalter muss nicht nur ein Protokoll ("Niederschrift") der in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse fertigen; er muss darüber hinaus auch eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und Abs. 8 WEG). Diese Sammlung hat den Zweck, "einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von...mehr

Rz. 45 Beschlüsse müssen gem. § 18 Abs. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Tun sie das nicht, sind sie "fehlerhaft" bzw. "leiden an Beschlussmängeln". Dabei unterscheidet man Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe; einen streitigen Sonderfall stellt die schwebende Unwirksamkeit dar. Gegen den Vollzug fehlerhafter, nicht bestandskräftiger Beschlüsse ist einstweiliger ...mehr

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 18 Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehreren Mitgliedern, ist gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Das Gesetz lässt offen, wer den Beiratsmitgliedern ihre Funktionen zuweist. Es kann bereits bei der Wahl festgelegt werden, wer Vorsitzender, Stellvertreter oder "einfaches Beiratsmitglied" soll. Zulässig und üblich ist es aber, d...mehr

Rz. 333 Die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates" sind auf Eigentümerversammlungen allgemein üblich, so dass darüber meistens routinemäßig Beschluss gefasst wird. Dies geschieht aber meistens aus Rechtsunkenntnis aufseiten der Wohnungseigentümer. Zum einen ist wenig bekannt, dass die Erteilung der Entlastung im Wohnungseigentumsgesetz (a...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 150 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschli...mehr