Fachbeiträge & Kommentare zu WEG-Verwalter

Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die GdWE. Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel. Diese gilt von Anfang an ...mehr

Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufungsbeschluss so aus, d...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Die Bestellung des Verwalters stellte stets ein (ungeschriebenes) Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellt die Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dar. Wegen der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Praxis-Beispiel Nichtig...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Voraussetzung ist ihre Volljährigkeit und unbeschränkte Geschäftsfähigkeit. Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Seit 1.12.2023 entspricht allerdings die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nur noch unter 2 Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwal...mehr

Ist die Vertragslaufzeit an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, endet der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Abberufung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel "Der Vertrag gilt für den Zeitraum der Bestellung." In diesem Fall bedarf es keiner Kündigung des Vertrags, da dieser auflösend bedingt abgeschlossen wurde. Der Verwalter verliert mit der Abberufung seine Vergütungsansprüche, die...mehr

Unproblematisch können GmbH und AG oder auch Genossenschaften zu Verwalterinnen bestellt werden. Dies gilt im Grundsatz auch für die UG, also die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft.[1] Wie in Kap. B.I.8.2.4.1 zu den finanziellen Anforderungen ausgeführt, wird hier aber verstärkt zu prüfen sein, ob diese über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende S...mehr

Letztlich dürfte dem Meinungsstreit keine größere Bedeutung zukommen, da die GdWE ohnehin nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht (siehe hierzu Kap. B.I.3.3). Sie entsteht also im Fall der Begründung durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) zunächst aus den vertragschließenden Personen und im Fall der Teilung nach § 8 WEG zunächst als eine Ein-Personen-Ge...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die GdWE als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Ve...mehr

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des BGB über das Auftragsverhältnis besteht nämlich ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgel...mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Salvatorische Klausel Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" seien, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.[1] Selbstkontrahierungsverbot Nach § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf a...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Kap. B.I.7.3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der G...mehr

Grundlose Abberufung Ist die Vertragslaufzeit nicht befristet und auch nicht an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, kommt es bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrags auf die vertraglich geregelten Kündigungsfristen an. Unabhängig davon endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist nicht ver...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einem Grundbuchverfahren nach § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Nachweis notwendig Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist die Veräußerungszustimmung des Ve...mehr

Persönliche Voraussetzungen Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft ode...mehr

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Ein...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Nach der Definition des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB versteht man unter AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei – der "Verwender" – der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrags stellt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertra...mehr

Höhe Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei § 134 (gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher) dar. Wucher liegt erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dr...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Erstbestellung oder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersendet werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, dem die wesentlichen Eckpu...mehr

Ist der Vertrag eigenständig befristet, also nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, gewinnt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG an Bedeutung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel Der Verwalter wird für die Dauer von 2 Jahren vom 1.1.2024 bis 31.12.2025 bestellt. Der Verwaltervertrag wird ebenfalls für eine Dauer von 2 Jahren bis zum 31.12.2025 abgeschlossen. Zu differenzieren ist dabei, wie...mehr

1 Kandidat Steht nur ein Kandidat zur Auswahl, ist die Ausgangslage denkbar einfach: Der Verwalter ist bestellt, wenn die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen diejenige der Nein-Stimmen übersteigt. Es genügt also die relative Mehrheit. Dieser Fall dürfte allerdings die Ausnahme darstellen, da nach Möglichkeit mehrere Angebote von übernahmebereiten Verwaltern einzuholen sind und ...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Rechtsprechungsübersicht Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Ve...mehr

Drei verschiedene Vermögenszuordnungen: Die Zuordnung des Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften ist komplexer als man dies zunächst vermuten könnte. Es sind drei verschiedene Vermögenszuordnungen zu unterscheiden: Das Sondereigentum an der einzelnen Wohnung[18] (§§ 1 Abs. 2, 13 WEG) steht sachenrechtlich nur dem jeweiligen Wohneigentümer als Alleineigentümer zu. Das g...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Im Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis90/Die Grünen und FDP wurde die Absicht mitgeteilt, einen "echten Sachkundenachweis" für WEG-Verwalter einzuführen.[1] Dies wäre eine Berufszulassungsregelung. Die Behörde dürfte die nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO notwendige Erlaubnis, gewerbsmäßig als Verwalter zu handeln, nur erteilen, wenn der Gewerbetreibende seine Sachkunde nach...mehr

Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) e.V. hat im März 2022 einen Rahmenplan mit Lernzielen für die Prüfung veröffentlicht.[1] Er bildet die Grundlage für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und ist die Basis für die Gestaltung von Vorbereitungslehrgängen. Die didaktische Aufbereitung, zeitliche Abfolge und Verknüpfung der Lerninhalte oblie...mehr

Rn 106 Der Vermieter muss sich nach § 278 das Verschulden von Erfüllungsgehilfen, zB der Post, zurechnen lassen (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Der WEG-Verwalter ist – ist er nicht Sondereigentumsverwalter (BGH ZMR 17, 303 Rz 45) – kein Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers (BGH ZMR 17, 303 Rz 42).mehr

Rn 54 Organe sind der Vorstand des rechtsfähigen Vereins (§ 26 II), der Stiftung (§ 86 aF, ab 1.7.23 § 84 II), der Genossenschaft (§ 24 I GenG) und der AG (§ 78 AktG) sowie der Geschäftsführer der GmbH (§ 35 GmbHG). Zu den Organen der juristischen Personen des Öffentlichen Rechts s Staud/Schilken Vorbem zu §§ 164 Rz 27 ff. Um Organschaft handelt es sich auch bei der Vertretu...mehr

Rn 11 Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Handelsgesellschaften kann die Kündigung durch die vertretungsberechtigten Organe ausgesprochen werden. Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist zu beachten, dass die Vollmacht grds nicht formbedürftig ist und sich etwa aus der Prokura oder Generalvollmacht des Kündigenden ergeben kann. Wenn dem Empfänger die Bevo...mehr

Rn 2 Dem Verbot des § 181 unterliegen neben dem rechtsgeschäftlichen auch der gesetzliche (BGHZ 50, 8, 10f) und der organschaftliche (BGHZ 56, 97, 101) Vertreter. Auf die Verwalter fremden Vermögens (s § 164 Rn 14) und den WEG-Verwalter (vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft KG NJW-RR 04, 1161, 1162 [KG Berlin 03.02.2004 - 1 W 244/03]...mehr

Rn 32 Ein Vertretergeschäft wird bejaht bei dem Abschluss von Bauverträgen durch den Baubetreuer (BGHZ 67, 334, 335 ff), der Vermietung (KG WM 84, 254; 255) und Vergabe von Bauleistungen (BGH NJW-RR 04, 1017) durch einen Hausverwalter, der Benennung beider Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages (Ddorf ZMR 00, 210), der Beauftragung eines externen Laborarztes durch den behande...mehr

Rn 10 Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag, in dem Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang einig sein müssen. Auf diesen Vertrag sind die §§ 104 ff, 116 ff, 119 ff, 154 ff und die Grundsätze über die Auslegung (BayObLG DNotZ 95, 57f) und die falsa demonstratio non nocet (BGH RNotZ 08, 374; Bergermann RNotZ 02, 557; vgl Grüneberg/Herrler Rz 14) anwendbar. Wird...mehr

Rn 16 Einem Kreditinstitut ist das Wissen aller Mitarbeiter zuzurechnen, die es bei der Bearbeitung eines konkret in Rede stehenden Geschäfts vertreten oder daran bestimmungsgemäß mitgewirkt haben. Diese Voraussetzungen erfüllt insb der Kontobetreuer, der den Verdacht schöpft, dass der Kontoinhaber eingehende Gelder veruntreut (BGH NJW 08, 2245 Rz 18), der Kassenbeamte, der ...mehr

Rn 154 Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf sämtliche Unterlagen, auf denen die Abrechnung beruht (BGH ZMR 22, 193 Rz 18; LG Hamburg ZMR 20, 957). Dies sind ua Verträge mit Dritten (BGH ZMR 22, 193 Rz 18), aber auch die Einzelverbrauchsdaten anderer Mieter eines gemeinsam versorgten Mietobjektes (BGH NJW 18, 1599 Rz 17) und die Zahlungsbelege (LG Berlin ZMR 19, 492; Agatsy ...mehr

Rn 12 Bzgl der Kenntnis der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebenden Umstände kommt es grds auf die Person des Anspruchsinhabers selbst an (BGH NJW 13, 448 [BGH 13.12.2012 - III ZR 298/11] Rz 13). Bei gesetzlicher Vertretung muss sich der Vertretene das Wissen seines gesetzlichen Vertreters zurechnen lassen (BGH NJW 14, 1294 Rz 15): Bei nicht Geschäftsfähigen kommt es...mehr

Rn 5 Für die individualvertragliche Vereinbarung einer Verjährungserleichterung besteht nach I (nur) die Einschränkung, dass die Haftung wegen Vorsatzes (§ 276 Rn 6) nicht im Voraus erleichtert werden kann (BGH NZM 20, 60 [BGH 19.07.2019 - V ZR 75/18] Rz 42; München NJW 07, 227, 229 [OLG München 08.11.2006 - 34 Wx 45/06]). Damit wird der Grds des § 276 III ergänzt, wonach di...mehr

Rn 2 § 174 betrifft einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen wie die Kündigung, den Rücktritt, die Anfechtung, die Aufrechnung und den Widerruf und wird analog auf rechtsgeschäftsähnliche Handlungen wie die Mahnung, die Abmahnung und die Fristsetzung angewandt (BGH MMR 21, 477 [BGH 21.01.2021 - I ZR 17/18] Rz 24; NJW 01, 289, 290 [BGH 17.10.2000 - X ZR 97/99]; Staud/...mehr

Rz. 17 Außerhalb der Vorschriften des Handelsrechts ergeben sich aus einer Vielzahl von Gesetzen oder Verordnungen, insbesondere auf dem Gebiet des Gewerberechts[1], für verschiedene Gewerbetreibende, Betriebe oder Branchen besondere Buchführungs- oder Aufzeichnungspflichten. Auf die detaillierte Aufzählung in AEAO, zu § 140 AO [2] wird hingewiesen. Rz. 18 Besondere Aufzeichnu...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr