Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist. Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu...mehr

Bei der Formulierung sollte der Notar differenzieren, um welche Art von Wohnanlage es sich handelt. Geht es um eine Großanlage, kann es über die Lastenverteilung leicht zum Streit kommen. Praxis-Beispiel Streit um Aufzugskosten Kosten des Aufzugs in einem nicht von allen Miteigentümern genutzten Gebäudeteil. Praxis-Tipp Öffnungsklausel Deshalb sollte jedenfalls eine Öffnungsklau...mehr

Im Gegensatz zur Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung ermöglicht § 12 Abs. 4 WEG derartige bestehende Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufzuheben. Soweit ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, ist eine gemäß § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung zu löschen. Zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung bed...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Gesetzlich vorgesehen ist für die Begründung von Wohnungseigentum die vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern nach § 3 WEG und die einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG, die zum Regelfall geworden ist. Beide Regelungen müssen notariell beurkundet werden. 4.1.1 Aufteilungsvertrag Vom Notar zu prüfende Voraussetzung für eine vertragliche Begründung von Wohnungseigen...mehr

Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag[1] bzw. der Teilungserklärung [2] eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen. Praxis-Beispiel Bezug auf Nr. des Sondereigentums 91,67/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum ...mehr

Begriff Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen. Die häufigsten Fallen Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung Prüfen bzw. klären mus...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßsta...mehr

Vom Notar zu prüfende Voraussetzung für eine vertragliche Begründung von Wohnungseigentum ist, dass alle Beteiligten Miteigentümer des betreffenden Grundstücks sind. Im Aufteilungsvertrag können die Miteigentumsanteile verändert werden, sodass eine Bindung des Sondereigentums an einen Miteigentumsanteil möglich wird, weil mit der Begründung des Wohnungseigentums eine neue Re...mehr

§§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG; §§ 9, 258 ZPO Leitsatz Der Streitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger WEG-Hausgelder (§ 258 ZPO) richtet sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der zugrundeliegende Wirtschaftsplan (wie üblich) eine Fortgeltungsklausel enthält. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.7.2022 – 11 T 42/22 I. Sacherhalt Die Klägerin hatte in einem WEG-Verfahren mit ihrem Klageant...mehr

Der Streitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger WEG-Hausgelder (§ 258 ZPO) richtet sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der zugrundeliegende Wirtschaftsplan (wie üblich) eine Fortgeltungsklausel enthält. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.7.2022 – 11 T 42/22mehr

Die Klägerin hatte in einem WEG-Verfahren mit ihrem Klageantrag zu 2) beantragt, den Beklagten bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans zur Zahlung künftiger Hausgelder i.H.v. monatlich 294,00 EUR zu verurteilen. Das AG hat den Streitwert dieses Antrags mit dem Jahreswert, also mit 12 x 294,00 EUR = 3.528,00 EUR festgesetzt. Die hiergegen erhobene Beschwerde des Prozes...mehr

1. Ermittlung des Streitwertes Die Entscheidung des BAG entspricht der Sache nach der wohl überwiegenden Auffassung der LAG. Ebenso hatte das BAG bereits in seinem Beschl. v. 16.1.1968 (2 AZR 156/66 – AP Nr. 17 zu § 12 ArbGG 1953) entschieden. Dort hatte das BAG jedoch über einen Antrag auf Festsetzung des Gegenstandswertes für den vor dem BAG geschlossenen Vergleich zu befin...mehr

1. 3,5facher Jahresbetrag für die Zukunft Die Entscheidung ist zutreffend. Bei wiederkehrenden Leistungen kann nach § 258 ZPO auch wegen der erst nach Erlass des Urteils fällig werdenden Leistungen Klage auf künftige Entrichtung erhoben werden. Der Streitwert richtet sich in diesen Fällen für die zukünftigen Beträge gem. § 48 Abs. 1 S. GKG i.V.m § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfa...mehr

Rz. 60 Hinweis WEMoG und Betreibskostenabrechnung Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S.2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Achtung Geltungsbereich nur Wohnraummiete...mehr

Kommentar Zum 1.1.2020[1] wurde über § 4 Nr. 29 UStG national die Möglichkeit geschaffen, dass für bestimmte dem Gemeinwohl dienende Leistungen die Steuerbefreiung auch für Leistungen gilt, die sog. Kostengemeinschaften an ihre Mitglieder ausführen. Die Regelung war aufgrund der Rechtsprechung des EuGH notwendig geworden. Die Finanzverwaltung hat jetzt erstmals zu dieser neu...mehr

Rz. 4 Nach altem Recht erfolgte die Feststellung und Berechnung der Umlage durch die Unfallversicherungsträger grundsätzlich nach Ablauf eines Kalenderjahres aufgrund der umzulegenden Vorjahresausgaben der Bundesagentur für Arbeit und der Vorausentgelte der Beschäftigten. Dabei hatten die Unfallversicherungsträger vierteljährlich Abschläge. Seit dem 1.1.2009 wird die Insolve...mehr

Rz. 115 Gerichtliche Verfahren, die zum 1.12.2020 schon anhängig waren, sind gem. § 48 Abs. 5 WEG nach dem alten Verfahrensrecht weiter zu führen. Wurde eine Beschlussklage nach altem Recht gegen die übrigen Miteigentümer erhoben, bleiben diese mithin Beklagte. Die Klage muss nicht geändert und gegen die Gemeinschaft gerichtet werden. Das gilt auch für eine Beschlussersetzun...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 25 Im Zuge der WEG-Reform 2020 wurde die Möglichkeit neu eingeführt, einen Beschluss außerhalb einer Versammlung mit einfacher Mehrheit zu fassen. Voraussetzung hierfür ist, dass der fragliche Beschlussgegenstand auf der Tagesordnung einer Versammlung stand, es aber nicht zur Beschlussfassung darüber kam. Ob das Thema in der Versammlung bereits "andiskutiert" worden sein...mehr

Rz. 21 Gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung dazu in Textform erklären. Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, z.B. Ehegatten, müssen alle (Bruchsteils-)Eigentümer (also z.B. beide Ehegatten) zustimmen. Sogar solche Eigentümer müssen zustimmen, die einem Stimmrechtsausschluss unterliegen. Das bis z...mehr

Rz. 169 Die Vorschriften des öffentlichen Baurechts (konkret: die Landesbauordnungen, insbesondere die Vorschriften über die Abstandsflächen) gelten nicht für Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Daher steht weder den Miteigentümern, noch der Gemeinschaft gegen die einem Wohnungseigentümer erteilte Baugenehmigung öffentlich-rechtlicher...mehr

Rz. 236 § 27 Abs. 1 WEG bestimmt Folgendes: Zitat Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 237 Di...mehr

Rz. 6 Beispiel: Wasserschaden im Sondereigentum, schuldlos entstanden wegen Mängeln der Nachbarwohnung Ausgangsfall: Ein Wasserhahn (Sondereigentum) in der Wohnung des Eigentümers A hält einem Druckstoß in der Wasserleitung nicht stand; daran trifft A kein Verschulden. Durch den Wasseraustritt kommt es zu Schäden in der darunter liegenden Wohnung des Eigentümers B. B verlang...mehr

Rz. 240 Die Notgeschäftsführungskompetenz gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst die Maßnahmen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zwar an sich geboten im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist, die aber eine rasche Entscheidung verlangen, um einen Nachteil zu verhindern. Inhaltsgleiche Bestimmungen enthielt schon das Recht vor der WEG-Reform 2020, weshalb ...mehr

Rz. 238 Die Maßnahmen, die der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 WEG ohne (besonderen) Beschluss durchführen darf, müssen kumulativ beide in der Bestimmung genannten Kriterien erfüllen: sie müssen untergeordnete Bedeutung haben und dürfen nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Worin allerdings der sachliche Unterschied bestehen soll, ist die Frage; beides wird stets zusammenf...mehr

Rz. 7 Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Klagen Dritter (Nichtwohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft sind also – abhängig vom Streitwert – am örtlichen Amts- oder Landgericht zu erheben. Das gilt gem. § 43 Abs. 1 S. 2 WEG auch im Fall des § 9a Abs. 4...mehr

A. Allgemeines Rz. 1 Bis zur WEG-Novelle 2007 galt für WEG-Streitigkeiten das Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG), eine von der Zivilprozessordnung (ZPO) in vielfacher Hinsicht abweichende Verfahrensordnung. Die Parteien hießen nicht Kläger und Beklagter, sondern Antragsteller und Antragsgegner. Es galt der Grundsatz der Amtsermittlung: Der Richter war nicht an ...mehr

Rz. 1 Bis zur WEG-Novelle 2007 galt für WEG-Streitigkeiten das Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG), eine von der Zivilprozessordnung (ZPO) in vielfacher Hinsicht abweichende Verfahrensordnung. Die Parteien hießen nicht Kläger und Beklagter, sondern Antragsteller und Antragsgegner. Es galt der Grundsatz der Amtsermittlung: Der Richter war nicht an bestimmte Antr...mehr

Rz. 87 Gegen die Urteile des Amtsgerichts als erster Instanz in Wohnungseigentumssachen gem. § 43 Abs. 2 WEG ist die Berufung statthaft. Zuständiges Berufungsgericht ist grundsätzlich das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht (§ 72 Abs. 2 GVG). Anders ausgedrückt: Statt des Oberlandesgerichts ist das ortsgleiche Landgericht als zentrales Berufungsgericht...mehr

Rz. 12 Mit der WEG-Reform 2020 wurde ein neuer Begriff eingeführt: Die Beschlussklagen. Unter diesen Oberbegriff fallen gem. § 44 Abs. 1 WEG drei Klagearten: Die Anfechtungsklage, die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage. Die Anfechtungsklage wird im nächsten Abschnitt näher erörtert. Die Nichtigkeits- und die Beschlussersetzungsklage wurden bereits oben (→ § 2...mehr

Rz. 31 Der Kläger hat keinen Einfluss darauf, ob dem Prozess auf Seiten der beklagten Gemeinschaft einer oder womöglich viele Wohnungseigentümer beitreten. Ohne eine Sonderregelung müsste der Kläger im Falle des Prozessverlustes nicht nur die Kosten eines, sondern mehrerer Rechtsanwälte erstatten – ein Kostenrisiko, das ihn von der Wahrnehmung seiner Rechte abhalten könnte. ...mehr

Rz. 56 Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Im Namen von 1. Anna Acker, Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, 2. Achim Acker, wohnhaft daselbst, – Kläger – erhebe ich Anfechtungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin X-Immobili...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 53 Die Jahresabrechnung bleibt von der Zwangsverwaltung prinzipiell unberührt. Sie ist objektbezogen, weshalb es nicht entscheidend darauf ankommt, wer als Adressat genannt wird. Richtiger Adressat ist und bleibt der Eigentümer; zu übersenden ist sie an beide (Zwangsverwalter und Eigentümer). Rz. 54 Zur Eigentümerversammlung sind nach h.M. beide einzuladen: Zwangsverwalte...mehr

I. Grundlagen Rz. 61 Der "Streitwert" hat unterschiedliche Bedeutung. Als Zuständigkeitsstreitwert ist er maßgeblich für die Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit zwischen Amts- und Landgericht; in WEG-Verfahren spielt dieser Gesichtspunkt wegen der streitwertunabhängigen Zuständigkeit des Amtsgerichts keine Rolle. Als Gebührenstreitwert ist er maßgeblich für die Berechnung...mehr

Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Aufl. 2018 Beck’scher Online-Großkommentar Zivilrecht (zitiert: BeckOGK WEG) Beck’scher Online-Kommentar Wohnungseigentumsrecht (zitiert: BeckOK WEG) Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl. 2017 Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021 Elzer/Fritsch/Meier (Hrsg.), Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2017 Hügel/Elz...mehr

1. Materielle Rechtswidrigkeit eines Negativbeschlusses Rz. 48 Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn eine Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrags zum Ergebnis hat. Die Wirkung eines Negativbeschlusses erschöpft sich in der Ablehnung des gestellten Antrages. "Aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags kann nicht auf den Willen der Wohnungsei...mehr

Rz. 41 Die Anfechtung von Beschlüssen kann nur durch Erhebung einer Klage binnen Monatsfrist erfolgen (§ 45 S. 1 WEG). Die Frist beginnt am Tag der Beschlussfassung, nicht etwa erst dann, wenn der anfechtungswillige Eigentümer das Versammlungsprotokoll erhält. Es handelt sich nicht um eine prozessuale Frist (Sachurteilsvoraussetzung), sondern um eine materiell-rechtliche Fri...mehr

Rz. 61 Der "Streitwert" hat unterschiedliche Bedeutung. Als Zuständigkeitsstreitwert ist er maßgeblich für die Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit zwischen Amts- und Landgericht; in WEG-Verfahren spielt dieser Gesichtspunkt wegen der streitwertunabhängigen Zuständigkeit des Amtsgerichts keine Rolle. Als Gebührenstreitwert ist er maßgeblich für die Berechnung der Gerichts...mehr

Rz. 67 Aufforderungsbeschluss. Mangels Rechtswirkung der Aufforderung soll das Anfechtungsinteresse nicht mit 100 %, sondern mit einem Drittel des Interesses, dem Beschluss nicht folgen zu müssen, zu bewerten sein.[111] Überzeugend ist diese Reduzierung nicht. Aus der (maßgeblichen) Sicht eines klagenden Wohnungseigentümers macht es keinen Unterschied, ob sich gegen eine Unt...mehr

Rz. 103 Die Revision ist das letztinstanzliche Rechtsmittel im Zivilprozess. Zuständiges Revisionsgericht ist der BGH. Eine Revision kann nur durch einen am Bundesgerichtshof (BGH) zugelassenen Rechtsanwalt eingelegt werden. Zulässig ist die Revision gem. § 543 ZPO in folgenden Fällen:mehr

Rz. 53 Beispiel Miteigentümer A stellt in der Eigentümerversammlung den Antrag, ihm den Bau einer näher beschriebenen Terrasse zu gestatten (→ § 5 Rdn 86). Die Abstimmung ergibt mehr Ja- als Nein-Stimmen. Trotzdem verkündet der Versammlungsleiter (fehlerhaft) das Ergebnis: "Der Antrag ist abgelehnt". A erhebt Beschlussanfechtungsklage. – Mit Erfolg. Der Negativbeschluss ist ...mehr

Rz. 25 Hintergrund: Nach der gesetzlichen Konzeption in § 1 Abs. 2 WEG handelt es sich beim Wohnungseigentum um eine Mischung von Alleineigentum und Bruchteilseigentum. Eine Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft gem. § 1008 BGB), die wiederum einen Unterfall der "Gemeinschaft" gem. §§ 741 ff. BGB darstellt, besitzt als solche keine Rechtsfähigkeit. De...mehr

Rz. 1 Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Fe...mehr

I. Allgemeines Rz. 12 Mit der WEG-Reform 2020 wurde ein neuer Begriff eingeführt: Die Beschlussklagen. Unter diesen Oberbegriff fallen gem. § 44 Abs. 1 WEG drei Klagearten: Die Anfechtungsklage, die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage. Die Anfechtungsklage wird im nächsten Abschnitt näher erörtert. Die Nichtigkeits- und die Beschlussersetzungsklage wurden berei...mehr

1. Allgemeines Rz. 25 Gem. § 66 ZPO kann jeder, der ein rechtliches Interesse daran hat, dass in einem zwischen anderen Personen anhängigen Rechtsstreit die eine Partei obsiege, dieser Partei zum Zwecke ihrer Unterstützung beitreten. Diesen Beitritt bezeichnet das Gesetz als Nebenintervention. Das Gesetz unterscheidet zwischen der einfachen (§ 67 ZPO) und der streitgenössisch...mehr

a) Kostenerstattungspflicht bei prozessualer Niederlage Rz. 30 Für die hier erörterte streitgenössische Nebenintervention gilt § 100 Abs. 1 ZPO: "Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen" (→ § 13 Rdn 22). Der Streithelfer trägt die Kostenerstattung also zusammen mit der unterstützten Partei. Es verhält sich n...mehr

I. Übersicht Rz. 35 Mit der Anfechtungsklage, einer Gestaltungsklage,[49] wird gem. § 44 Abs. 1 WEG die Ungültigerklärung eines Beschlusses beantragt. Häufig spricht man auch von der "Aufhebung" oder "Unwirksamkeitserklärung"; das meint dasselbe.[50] Auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich anordnet, welche Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, besteht hierüber kein Streit...mehr